こんにちは。
名古屋市南区の不動産売却専門「ふどうさんのMAGO」です。

相続した実家をどうするべきか。

売却した方がいいのか。

それとも思い出が詰まった家だから残した方がいいのか。

相続空き家についてご相談を受ける中で、多くの方が悩まれるポイントです。

特に近年、

「空き家3000万円控除が使えるなら売却したい」

「税金がかからず売れる方法があると聞いた」

というご相談が増えています。

正式名称は、

「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」

と呼ばれる制度です。

この制度を利用できれば、相続した空き家を売却した際の利益（譲渡所得）から最大3,000万円を控除することができます。

しかし、実際の不動産売却現場では、

「条件を満たしていると思っていたが対象外だった」

「売却方法を間違えて控除を受けられなかった」

「もっと早く相談していれば選択肢があった」

というケースも少なくありません。

空き家3000万円控除は非常に有効な制度ですが、決して“誰でも利用できる制度”ではありません。

今回は、名古屋市で相続空き家の売却相談を受ける中で感じる、制度のメリットだけではなく、知っておくべき落とし穴について解説します。

落とし穴①　すべての相続空き家が対象ではない

最も多い誤解が、

「親の家を相続したら3000万円控除が使える」

と思われているケースです。

実際には、いくつもの条件があります。

主な条件として、

① 被相続人が一人暮らしをしていた住宅であること

原則として、亡くなった方が亡くなる直前まで住んでいた住宅である必要があります。

例えば、

・親が老人ホームへ入居していた

・子どもが以前から同居していた

・賃貸として利用していた

などの場合、条件確認が必要になります。

特に最近は高齢者施設への入居後に亡くなられるケースが増えており、判断が難しい案件も増えています。

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落とし穴②　旧耐震住宅は「売り方」に注意が必要

名古屋市で相続される空き家の中には、昭和56年以前に建築された住宅も多く存在します。

この年代の住宅は、旧耐震基準の建物が多く、

空き家3000万円控除を利用する場合、

・耐震改修を行う

または

・建物を解体して更地で売却する

という選択が必要になるケースがあります。

ここが、多くの相続人が悩むポイントです。

思い出のある実家を残したい。

でも耐震改修には数百万円かかる。

解体すれば売却しやすいが、建物は失われてしまう。

この判断には、税金だけではなく、

「建物の価値」

「土地としての需要」

「買主のニーズ」

を総合的に考える必要があります。

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落とし穴③　売却期限がある

空き家3000万円控除には期限があります。

基本的には、

相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで

という期限があります。

しかし、相続人の方からよく聞くのが、

「まだ実家をどうするか決められない」

というお言葉です。

お気持ちは十分理解できます。

実家には家族の歴史があります。

写真、家具、思い出の品。

簡単に処分できるものではありません。

ただ、時間が経過すると、

・建物の劣化

・固定資産税負担

・庭木管理

・近隣への影響

など問題も増えていきます。

早めに売却を決める必要はありません。

しかし、早めに「選択肢を確認する」ことは非常に重要です。

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名古屋市の相続空き家で多い現実

名古屋市では、中心部だけではなく、

・南区

・港区

・熱田区

・中川区

・瑞穂区の一部

などでも相続空き家の相談が増えています。

特に昭和40年代〜50年代に建築された戸建住宅では、

「親が亡くなった後、そのまま数年間空き家になっている」

というケースがあります。

しかし、不動産の価値は築年数だけでは決まりません。

例えば、

・駅から近い

・土地形状が良い

・庭や古い建物に魅力がある

・リノベーション需要がある

場合、築年数だけでは判断できない価値があります。

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空き家3000万円控除とは？

まず、空き家3000万円控除について簡単に説明します。

相続によって取得した空き家を売却した場合、一定の条件を満たせば、売却によって発生した利益から最大3,000万円を差し引くことができます。

例えば、

相続した実家を2,000万円で売却。

取得費などを差し引いた結果、1,500万円の利益が出た場合。

通常であれば、この1,500万円に対して譲渡所得税が課税されます。

しかし、空き家3000万円控除が適用できれば、控除額の範囲内となり、譲渡所得税が発生しない可能性があります。

相続人にとって非常に大きなメリットがある制度です。

しかし重要なのは、

「売却すれば自動的に適用されるわけではない」

ということです。

空き家3000万円控除を利用する前に確認すること｜名古屋市昭和区で起きた相続空き家売却の失敗例

空き家を相続した方から、よくいただくご相談があります。

「空き家3000万円控除を使えば、税金がかからず売却できると聞いた」

「せっかくなので控除を利用して売却したい」

相続した空き家を売却する際、この制度は非常に大きなメリットがあります。

しかし、現場で感じるのは、

『3000万円控除が使えると思って売却準備を始めたものの、後から条件を知り、予定していた売却方法を変更せざるを得なくなる』

というケースが少なくないことです。

今回は、名古屋市昭和区で実際にあった事例をもとに、空き家3000万円控除を利用する前に確認しておきたいポイントについて解説します。

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失敗事例｜「空き家のまま売却できる」と思っていた相続空き家

名古屋市昭和区山里町。

駅からも近く、土地としての需要も見込めるエリアでした。

相続されたご実家は築年数が古く、いわゆる旧耐震基準の住宅でした。

所有者様は、

「売却するなら空き家3000万円控除を利用したい」

という希望を持たれていました。

そこで、まず建物を残した状態で売却活動を開始しました。

しかし、売却準備を進める中で問題が発生しました。

それは、

現在の建物状態では、空き家3000万円控除の適用条件を満たすことが難しい可能性がある

ということでした。

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空き家3000万円控除は「売れば必ず使える制度」ではない

空き家3000万円控除は、相続した空き家を売却する際に大きなメリットがある制度です。

しかし、誰でも利用できるわけではありません。

例えば、

・相続開始から一定期間内の売却であること

・被相続人が居住していた住宅であること

・建築時期などの条件

・売却方法

・耐震基準への対応

など、複数の条件があります。

特に古い戸建住宅の場合、

「建物付きで売るのか」

「解体して土地として売るのか」

によって事前準備が大きく変わります。

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後から知った「解体」という選択肢

今回のケースでは、所有者様は当初、

「思い出のある家だから、できれば建物を残したい」

というお気持ちでした。

しかし、控除制度を最大限活用するためには、解体を含めた売却方法を検討する必要がありました。

結果として、

・建物を残して売却する場合の条件確認

・解体費用

・土地として売却した場合の価格

・税制メリット

これらを比較しながら、最終的な判断をすることになりました。

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空き家売却で一番避けたい失敗

空き家売却で一番避けたいのは、

「売却してから制度が使えないことに気付く」

ことです。

3000万円控除を期待していたにもかかわらず、

「条件を満たしていなかった」

となれば、売主様にとって大きな負担になります。

だからこそ、売却前に確認すべきことがあります。

空き家3000万円控除を利用する前に確認すること

相続空き家を売却する前には、最低限以下を確認することが大切です。

① 控除対象になる住宅なのか

② 建物を残すべきか解体すべきか

③ 売却価格はいくらになる可能性があるのか

④ 税理士・不動産会社へ早めに相談する

特に重要なのは、

税金だけを見て判断しないこと

です。

3000万円控除を使うことだけを目的にすると、本来持っている空き家の価値を失ってしまう可能性があります。

空き家問題は「壊す」だけでは解決しない｜名古屋市で増える相続空き家と残す価値

近年、全国的に空き家問題が大きく取り上げられるようになりました。

テレビやインターネットでは、

「危険な空き家」
「老朽化した住宅」
「管理されない空き家」

という言葉を目にする機会が増えています。

確かに、倒壊の危険がある住宅や、周囲へ悪影響を及ぼす空き家については、適切な対応が必要です。

しかし、不動産売却や空き家相談の現場に携わっていると、私は一つの疑問を感じることがあります。

それは、

「空き家＝壊すべきもの」になっていないでしょうか。

ということです。

空き家には、単なる古い建物ではなく、これまで家族が暮らしてきた歴史や、次の世代へ引き継げる価値が残っている場合があります。

空き家問題を本当に解決するためには、

「壊す」

という選択肢だけではなく、

「活かす」
「引き継ぐ」
「価値を見つける」

という考え方も必要だと感じています。

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空き家が増える本当の理由

空き家が発生する最大の原因の一つは「相続」です。

親が亡くなり実家を相続したものの、

・自分は別の場所に住んでいる

・兄弟全員が利用しない

・荷物の整理が進まない

・売却する決断ができない

こうした理由から、そのまま時間だけが過ぎてしまうケースがあります。

特に名古屋市でも、昭和40年代から50年代に建築された住宅地では、相続をきっかけに空き家になる住宅が増えています。

しかし、ここで重要なのは、

「古い住宅だから価値がない」

とは限らないということです。

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古い家には新築にはない価値がある

現在の住宅市場では、新築住宅だけではなく中古住宅への関心も高まっています。

理由はさまざまです。

例えば、

・立地の良さ

・広い敷地

・昔ながらの間取り

・庭や植栽

・地域とのつながり

などです。

新築住宅では手に入らない魅力を持つ中古住宅も少なくありません。

以前、名古屋市瑞穂区で、敷地内にある樹齢80年以上の桜の木を気に入られ、古家付き住宅を購入されたケースがありました。

売主様にとっては、

「古くなった家」

だったものが、

購入者様にとっては、

「この場所で暮らしたい理由」

になったのです。

不動産の価値は、築年数だけで決まるものではありません。

誰が、どのような視点で見るかによって変わることがあります。

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なぜ行政の空き家対策は「解体」に向かいやすいのか

行政が空き家対策で解体を推奨する理由もあります。

それは、

・倒壊リスクの解消

・景観悪化の防止

・防犯対策

・近隣トラブル防止

という明確なメリットがあるからです。

特に管理されていない危険な空き家については、解体は有効な対策です。

しかし一方で、

まだ利用できる住宅まで一律に「壊す」という方向へ進むことには課題があります。

なぜなら、

住宅を一度壊してしまえば、元に戻すことはできないからです。

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空き家活用には大きな壁がある

では、なぜ空き家活用が進まないのでしょうか。

理由はいくつもあります。

改修費用の問題

古い住宅の場合、

・屋根修繕

・水回り交換

・耐震補強

・断熱改修

など、多額の費用が必要になることがあります。

フルリフォームでは1000万円を超えるケースも珍しくありません。

住宅ローンの問題

旧耐震住宅の場合、購入者側の住宅ローン審査や住宅ローン控除の問題があり、購入希望者が限られる場合があります。

所有者の心理的問題

実家には思い出があります。

「売りたいけれど親の家を壊す決断ができない」

「誰かに大切に使ってほしい」

そう考える所有者様も多くいらっしゃいます。

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これから必要なのは「空き家を見る目」

これからの空き家対策で重要なのは、

「古いから壊す」

ではなく、

「この家にはどんな可能性があるのか」

を見ることではないでしょうか。

例えば、

・住宅として再利用する

・リノベーションする

・賃貸住宅として活用する

・地域交流施設として利用する

・新しい住み手へ引き継ぐ

など、選択肢は一つではありません。

空き家は問題である一方、

地域に残された資産でもあります。

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名古屋市の空き家問題で必要なのは「解決方法の選択肢」

空き家問題を本当に解決するには、

解体する人

売却する人

活用する人

それぞれに合った選択肢を用意することが必要です。

すべての空き家を残すべきという話ではありません。

しかし、

「空き家だから壊す」

という一択では、大切な住宅資産を失う可能性があります。

不動産には、一つひとつ違った歴史があります。

その土地、その家、その地域に合った方法を考えることこそ、本当の空き家対策ではないでしょうか。

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まとめ｜空き家は「負動産」ではなく「未来につなげる資産」になる可能性がある

空き家問題は、単純に建物を壊せば解決する問題ではありません。

大切なのは、

その家がまだ活かせるのか。

誰かに必要とされる可能性があるのか。

地域にどんな価値を生み出せるのか。

を考えることです。

名古屋市南区を中心に空き家相談を受けていると、所有者様が気付いていない価値が残っている住宅に出会うことがあります。

ふどうさんのMAGOでは、

相続空き家
古家付き住宅
訳あり物件
再建築不可物件
権利関係が複雑な不動産

など、一般的な査定では判断が難しい不動産についても、一つひとつ状況を確認しながら解決方法をご提案しています。

空き家は、ただ壊す対象ではありません。

次の誰かの暮らしにつながる可能性を秘めた、大切な地域資産なのです。

ふどうさんのMAGOは名古屋市エリアを中心に不動産売却、空き家問題を専門とする不動産会社です。、専門家のアドバイスと革新的なアイディアで、お客様の悩みを解決いたします。まずはお気軽にご相談ください。

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