仲介と買取の違い
・「仲介」とは、仲介業者に買主を探してもらうこと
・「買取」とは、買取業者に直接買い取ってもらうこと
売却価格にこだわりたい方は仲介売却がおすすめ
仲介売却の売出し価格は、査定額を参考に売主が決定できます。そのため、希望に合った価格で売却したい方に向いています。ただし仲介売却で大切なことは、「適正な価格」を算出することです。相場とかけ離れてあまりに高すぎる価格では売れ残りのリスクがありますし、売れないからといって価格をさげると買い手からいい印象をもってもらえません。
一方、買取業者に直接買い取ってもらうと、仲介で売却するより「3〜4割」ほど価格は安くなります。リフォームやリノベーション、買取業者が買取後に商品化するコストと利益が差し引かれるからです。人気エリアであるなど相場以上の優位性があれば、少し高く売り出して様子を見ながら調整するなどの戦略も取れるのが仲介売却の魅力です。
【もう一度おさらい】仲介売却とは
仲介売却とは、不動産会社が売主と買主の間に入り、不動産取引を仲介することです。仲介とは、仲介業者に買主を探してもらうことです。仲介を受けた不動産会社は、売主に代わって宣伝や販売活動を行い、購入希望者との交渉や契約書の作成、その他売却に関するさまざまなサポートを行います。仲介売却は付加価値の高い物件の場合は売り込み方次第でより高く売却できる可能性があります。
売主が不動産買取を選択するパターンとは
なるべく早く売りたい・手間を省きたい
仲介業者に依頼すると、多くの手間がかかるため、売却の相談から引き渡しを行うまで一般的に「4ヶ月〜6ヶ月」が一つの目安となります。すぐに現金化したい！など、現金化までのスピードにこだわる場合は、不動産買取が選択肢となります。買取業者が買い手となって直接買い取るため、すぐに売却・現金化が可能です。
住み替えで
まとまった資金が必要
離婚により、
早く持分を解消したい
ローンの返済期限が
間に合わない etc
内覧の対応が不要
仲介売却を行う場合、購入希望者からの内覧を受け入れる必要があります。スケジュールを調査したり、住みながらの場合、室内を綺麗に保つなど手間がかかる面がありますが、買取はその手間を省けるというメリットがあります。
訳ありや再建築不可物件
訳ありや再建築不可物件は仲介売却だと買い手がなかなか見つかりにくいものですし、リスクがあるため積極的に手を出したくないというのが不動産会社の本音です。よって「買取」の一択になってしまうケースが多いです。
売主が「契約不適合責任」を負いたくない
「契約不適合責任」とは、契約内容と異なるものを引き渡した際に、売主が負わなければならない責任のことです。そのため、売主には前もって「告知する」義務がありますが、売主があらかじめ瑕疵の存在を知ってた場合、土地や建物、周辺環境に瑕疵の可能性がある場合、引き渡し後も責任を負うリスクがつきまといます。「買取」であれば手離れがよく、売主は契約不適合責任を負うことなく、心配事から解放されます。
家財道具や残置物の処理が手間
仲介の場合、売主は引き渡し時には家財道具や残置物を基本、処理する義務があります（特約で付け加え可能）。相続などで引き継いだ実家であれば、大切なもの以外は家財品処分業者に引き取って貰う必要があります。残置物撤去費用の相場は「20万円〜40万円」程度です。
測量費用がかかる場合
測量費用とは、所有している土地の面積・境界線・権利関係を明らかにするために測量作業を行う費用です。境界が明確になっていない物件は買い手が付きづらく、仲介の場合、契約前後で売主が測量をして境界を確定を行うかどうかの取り決めを行います。
【測量の相場】現況測量：約10～20万円、確定測量：約40～50万円
役所の立会いが必要な場合：＋10～30万円
しっかりとCHECK
残置物の処理や境界線が曖昧で境界測量を行わなければいけない場合は、その金額が「買取価格」から上乗せされて加味されますので、買取業者から明確に費用を提示してもらいましょう。
不動産売却の豆知識
レインズというシステムをご存知ですか？レインズとは、国土交通省が指定する不動産流通機構が管理・運営している情報ネットワークシステムのことで、会員の不動産会社のみが閲覧できるものです（一般の方でも見ることができる部分も存在します）。また、日常生活で水道、電気が欠かせないように、不動産会社にとって不動産取引を行う上でなくてはならないインフラです。
レインズ登録のメリット
不動産の売却では、ご近所トラブルや離婚、ローンの返済等、売却していることを他人に知られたくないケースがあります。広告やチラシ等での販売活動は、売りに出されていることが近所にも知れ渡ってしまいます。情報を公開したくない場合は不動産会社にレインズ登録をお願いし、ネット広告やチラシを行わないで欲しい希望を伝えてください。
登録後に限りますが、レインズは情報がリアルタイムで共有されており、物件情報は全国の不動産仲介会社へ公開されます。このため、広告媒体や仲介会社へ売却を依頼するより情報発信力が強く、物件の早期売却の可能性が高まります。
囲い込みとは、売却の仲介を依頼された物件を意図して他社に共有せず自社だけで買う人を見つける手法です。なぜそのようなことをするのかというと、売却も購入も、売主、買主からも仲介手数料が入る「両手取引」にしたいからです。よくあるのが「レインズに登録はするけど商談中」というパターンです。売り物件の登録をして、その情報を見た他の不動産会社が「この物件紹介させてください」と言ってきた場合に「商談中で紹介できません」と断るわけです。
「商談中」のほかにも「売主事情で売止め」「残置物の撤去待ちの状態」という風に登録はするものの建物図面の登録はしないというケースもありますし、間取りを掲載していない場合もあります。いずれもレインズに物件情報を登録しても詳しい状況がわかりませんので、売主の成約機会を妨げることになります。
売主が最低チェックすること
売却を依頼した物件の登録状況は、「登録証明書」を発行してもらい、そこに記載されているIDとパスワードで確認しましょう。3つのステータス管理機能があり、売主は「公開中」「書面による申込みあり」「売主都合で一時停止中」という状態を確認できます。
公開中：買付業者への案内を受けられる状態
書面による購入申込あり：買付業者から書面による購入申込を受けている状態
売主都合で一時紹介停止中：売却依頼主の事情により一時的に物件を紹介できない状態
国土交通省が新たに2025年1月から不動産業者の「囲い込み」を処分の対象にしたとしても、すぐに囲い込みがなくなることはないでしょう。これはモラルの問題のため根深いのが現状です。「この売主はよく知っている」と不動産会社に思わせることで囲い込みを未然に防ぐ可能性が高まります。
仲介と買取の違い
・「仲介」とは、
仲介業者に買主を探してもらうこと
・「買取」とは、
買取業者に直接買い取ってもらうこと
売却価格にこだわりたい方は
仲介売却がおすすめ
仲介売却の売出し価格は、査定額を参考に売主が決定できます。そのため、希望に合った価格で売却したい方に向いています。ただし仲介売却で大切なことは、「適正な価格」を算出することです。相場とかけ離れてあまりに高すぎる価格では売れ残りのリスクがありますし、売れないからといって価格をさげると買い手からいい印象をもってもらえません。
一方、買取業者に直接買い取ってもらうと、仲介で売却するより「3〜4割」ほど価格は安くなります。リフォームやリノベーション、買取業者が買取後に商品化するコストと利益が差し引かれるからです。人気エリアであるなど相場以上の優位性があれば、少し高く売り出して様子を見ながら調整するなどの戦略も取れるのが仲介売却の魅力です。
【もう一度おさらい】仲介売却とは
仲介売却とは、不動産会社が売主と買主の間に入り、不動産取引を仲介することです。仲介とは、仲介業者に買主を探してもらうことです。仲介を受けた不動産会社は、売主に代わって宣伝や販売活動を行い、購入希望者との交渉や契約書の作成、その他売却に関するさまざまなサポートを行います。仲介売却は付加価値の高い物件の場合は売り込み方次第でより高く売却できる可能性があります。
売主が不動産買取を選択する
パターンとは
なるべく早く売りたい・手間を省きたい
仲介業者に依頼すると、多くの手間がかかるため、売却の相談から引き渡しを行うまで一般的に「4ヶ月〜6ヶ月」が一つの目安となります。すぐに現金化したい！など、現金化までのスピードにこだわる場合は、不動産買取が選択肢となります。買取業者が買い手となって直接買い取るため、すぐに売却・現金化が可能です。
住み替えでまとまった資金が必要
離婚により、早く持分を解消したい
ローンの返済期限が間に合わない etc
内覧の対応が不要
仲介売却を行う場合、購入希望者からの内覧を受け入れる必要があります。スケジュールを調査したり、住みながらの場合、室内を綺麗に保つなど手間がかかる面がありますが、買取はその手間を省けるというメリットがあります。
訳ありや再建築不可物件
訳ありや再建築不可物件は仲介売却だと買い手がなかなか見つかりにくいものですし、リスクがあるため積極的に手を出したくないというのが不動産会社の本音です。よって「買取」の一択になってしまうケースが多いです。
売主が「契約不適合責任」を
負いたくない
「契約不適合責任」とは、契約内容と異なるものを引き渡した際に、売主が負わなければならない責任のことです。そのため、売主には前もって「告知する」義務がありますが、売主があらかじめ瑕疵の存在を知ってた場合、土地や建物、周辺環境に瑕疵の可能性がある場合、引き渡し後も責任を負うリスクがつきまといます。「買取」であれば手離れがよく、売主は契約不適合責任を負うことなく、心配事から解放されます。
家財道具や残置物の処理が手間
仲介の場合、売主は引き渡し時には家財道具や残置物を基本、処理する義務があります（特約で付け加え可能）。相続などで引き継いだ実家であれば、大切なもの以外は家財品処分業者に引き取って貰う必要があります。残置物撤去費用の相場は「20万円〜40万円」程度です。
測量費用がかかる場合
測量費用とは、所有している土地の面積・境界線・権利関係を明らかにするために測量作業を行う費用です。境界が明確になっていない物件は買い手が付きづらく、仲介の場合、契約前後で売主が測量をして境界を確定を行うかどうかの取り決めを行います。
【測量の相場】
現況測量：約10～20万円、
確定測量：約40～50万円
役所の立会いが必要な場合：＋10～30万円
しっかりとCHECK
残置物の処理や境界線が曖昧で境界測量を行わなければいけない場合は、その金額が「買取価格」から上乗せされて加味されますので、買取業者から明確に費用を提示してもらいましょう。
不動産売却の豆知識
レインズというシステムをご存知ですか？レインズとは、国土交通省が指定する不動産流通機構が管理・運営している情報ネットワークシステムのことで、会員の不動産会社のみが閲覧できるものです（一般の方でも見ることができる部分も存在します）。また、日常生活で水道、電気が欠かせないように、不動産会社にとって不動産取引を行う上でなくてはならないインフラです。
レインズ登録のメリット
不動産の売却では、ご近所トラブルや離婚、ローンの返済等、売却していることを他人に知られたくないケースがあります。広告やチラシ等での販売活動は、売りに出されていることが近所にも知れ渡ってしまいます。情報を公開したくない場合は不動産会社にレインズ登録をお願いし、ネット広告やチラシを行わないで欲しい希望を伝えてください。
登録後に限りますが、レインズは情報がリアルタイムで共有されており、物件情報は全国の不動産仲介会社へ公開されます。このため、広告媒体や仲介会社へ売却を依頼するより情報発信力が強く、物件の早期売却の可能性が高まります。
囲い込みとは、売却の仲介を依頼された物件を意図して他社に共有せず自社だけで買う人を見つける手法です。なぜそのようなことをするのかというと、売却も購入も、売主、買主からも仲介手数料が入る「両手取引」にしたいからです。よくあるのが「レインズに登録はするけど商談中」というパターンです。売り物件の登録をして、その情報を見た他の不動産会社が「この物件紹介させてください」と言ってきた場合に「商談中で紹介できません」と断るわけです。
「商談中」のほかにも「売主事情で売止め」「残置物の撤去待ちの状態」という風に登録はするものの建物図面の登録はしないというケースもありますし、間取りを掲載していない場合もあります。いずれもレインズに物件情報を登録しても詳しい状況がわかりませんので、売主の成約機会を妨げることになります。
売主が最低チェックすること
売却を依頼した物件の登録状況は、「登録証明書」を発行してもらい、そこに記載されているIDとパスワードで確認しましょう。3つのステータス管理機能があり、売主は「公開中」「書面による申込みあり」「売主都合で一時停止中」という状態を確認できます。
公開中：買付業者への案内を受けられる状態
書面による購入申込あり：買付業者から書面による購入申込を受けている状態
売主都合で一時紹介停止中：売却依頼主の事情により一時的に物件を紹介できない状態
国土交通省が新たに2025年1月から不動産業者の「囲い込み」を処分の対象にしたとしても、すぐに囲い込みがなくなることはないでしょう。これはモラルの問題のため根深いのが現状です。「この売主はよく知っている」と不動産会社に思わせることで囲い込みを未然に防ぐ可能性が高まります。