全国的に空き家問題が深刻化しています。

親が亡くなった後、実家を相続したものの、

「子どもはすでにマイホームを持っている」
「仕事や生活拠点が離れている」
「実家に戻る予定がない」

このような理由から、親が暮らしていた家が空き家になるケースは珍しくありません。

そして、その空き家の中には、土地と建物の所有者が違う「借地権付き建物」が数多く存在しています。

つまり、

• 建物は自分（親）の所有
• 土地は地主さんから借りている

という不動産です。

一般的な所有権の不動産であれば、土地も建物も自由に売却できます。

しかし借地権の場合は、土地所有者である地主さんとの関係が大きく関わってきます。

ここが、借地権売却の難しさなのです。

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不動産業界で「借地と底地には手を出すな」と言われる理由

不動産業界では昔から、

「借地と底地には手を出すな」

という言葉があります。

これは借地権そのものに価値がないという意味ではありません。

理由は、不動産の問題だけでは解決できない「人間関係」が絡むからです。

借地人からすると、

「長年家賃（土地代）を払ってきた土地だから、自分にも価値があるはず」

という思いがあります。

一方で地主さんからすると、

「土地は自分の所有物であり、簡単に処分されたくない」

という考えがあります。

双方の考え方が違うため、売却や建替え、名義変更などの場面で感情の問題が発生することがあります。

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名古屋市南区・瑞穂区周辺で見られる借地権付き住宅

名古屋市内でも地域によって借地権付き住宅が多く残っているエリアがあります。

特に、

• 古くから住宅地として形成された地域
• 寺院周辺
• 昔から地主さんが土地を所有している地域

などでは、借地権付き建物が現在でも存在しています。

昔は、

「土地を購入するより借りて家を建てる」

という選択肢が一般的にありました。

そのため、昭和時代に建築された住宅が、現在では相続によって次の世代へ引き継がれています。

しかし、相続した子ども世代からすると、

「土地は自分のものではない」
「売却できるのか分からない」
「地主さんに何を相談すればいいのか分からない」

という状態になってしまいます。

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路線価の借地権割合＝実際の売却価格ではない

借地権で最も誤解されやすい部分がここです。

国税庁が公表している路線価には、「借地権割合」というものがあります。

例えば、

借地権割合70％

と表示されている地域があります。

これを見ると、

「土地価格の70％が借地権の価値なのでは？」

と思われる方がいます。

しかし、これは大きな誤解です。

路線価における借地権割合は、相続税や贈与税など税金計算のための基準です。

実際の市場取引価格とは必ずしも一致しません。

例えば名古屋市内でも、

• 商業地域
• 駅近エリア
• 利便性の高い場所

では借地権が高く評価されるケースがあります。

一方で、

• 一般住宅地
• 需要が限られる地域
• 建物が老朽化している場合

では、借地権価格が大きく下がることがあります。

場合によっては、

「借地権の価値は実質ゼロ」

として判断されるケースもあります。

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承諾料・更新料という言葉だけでは判断できない

借地権を調べると、

「譲渡承諾料」
「建替え承諾料」
「更新料」

という言葉が出てきます。

一般的な解説では、

借地権価格の5％～10％程度

と言われることがあります。

しかし、これは都市部の取引事例を基準にした話です。

名古屋市内でも地域によって事情は違います。

さらに地方や昔からの個人間契約では、

• 更新料の取り決めがない
• 承諾料について契約書に記載がない
• 口約束で長年続いている

というケースもあります。

つまり、

「ネットに書いてある一般論」

だけでは判断できません。

借地権は、その土地、その地主さん、その契約内容によって一つ一つ事情が違います。

ここで大切なところは「地域ごとに慣習が違う！」ということを理解しなければいけません。

1.借地権とは「建物付き借地権」である｜土地を所有する権利ではなく、建物と一体となった権利

借地権を理解するうえで、最初に知っていただきたい大切なことがあります。

それは、

借地権とは土地そのものを所有する権利ではない

ということです。

そして、もう一つ重要なのが、

借地権は建物が存在して初めて成立する権利である

ということです。

つまり、一般的に言われる「借地権売買」とは、土地を売買することではありません。

正確には、

借地権付き建物を売買すること

なのです。

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更地にすると借地権が消滅する可能性がある

所有権の土地であれば、建物を解体して更地にしても土地の所有権は残ります。

しかし借地権の場合は考え方が違います。

借地権は、土地の上に建物を所有することを前提とした権利です。

そのため、建物を解体して更地にしてしまうと、借地権を維持できなくなる可能性があります。

空き家になったからといって、

「古い建物だから解体して土地を返そう」

と簡単に判断してしまうと、借地人が持っていた権利そのものを失うことにつながる場合があります。

ここが所有権不動産との大きな違いです。

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借地権は自由に売却できる不動産ではない

所有権の不動産であれば、所有者自身の判断で売却できます。

もちろん買主を探す必要はありますが、基本的には所有者の意思で処分することが可能です。

一方、借地権の場合は違います。

借地権を売却する場合、原則として地主さんとの関係が重要になります。

なぜなら、買主は建物だけを購入するのではなく、

「その土地を今後も借り続ける権利」

を引き継ぐことになるからです。

そのため、

• 借地権の譲渡
• 建物の建替え
• 住宅ローン利用時の担保設定

などの場面では、地主さんの承諾が問題になります。

金融機関によっては、借地権付き建物に融資をする際、地主さんの承諾書を求めるケースもあります。

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なぜ借地権付き建物は売却が難しいのか？

ここが、借地権売却で多くの方が悩む部分です。

例えば購入希望者の立場で考えてみます。

現在の不動産市場では、所有権の土地付き住宅も数多く流通しています。

その中で、

「土地は自分のものにならない」
「毎月地代を支払う必要がある」
「将来的な地主さんとの関係も考えなければならない」

という借地権付き建物を、あえて選択する理由は何でしょうか。

もちろん、

• 駅近の一等地
• 商業利用できる場所
• 所有権では手が届かない好立地

などでは借地権のメリットがあります。

しかし、一般的な住宅地の場合、

「所有権の土地を買えるのに、なぜ借地権を選ぶのか」

という現実的な問題があります。

これが、借地権付き建物の買主探しを難しくする大きな理由です。

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借地権売買とは「権利の譲渡」である

借地権付き建物の売買を理解するには、

「土地を売る」

という考え方を変える必要があります。

売却するものは土地ではありません。

売却するのは、

• 建物
• その建物を所有することで認められている借地権

です。

つまり、

借地権売買とは、土地所有権の売買ではなく、借りる権利の譲渡なのです。

この点を理解しないまま、

「土地の何割くらいの価値があるはず」
「路線価の借地権割合が70％だから高く売れるはず」

と考えてしまうと、実際の市場との大きなギャップが生まれます。

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借地権は法律だけでは解決できない不動産

借地権について調べると、

• 借地借家法
• 民法
• 宅地建物取引業法
• 過去の裁判事例

など、さまざまな法律情報が出てきます。

もちろん法律知識は重要です。

しかし、実際の借地権取引の現場では、法律だけでは解決できない問題があります。

それが、

地主さんとの関係性です。

長年にわたり土地を貸してきた地主さん。

その土地で生活をしてきた借地人。

双方には、それぞれの歴史や思いがあります。

そのため借地権取引では、

「法律上どうなのか」

だけではなく、

「地主さんとどのように話し合うか」
「双方が納得できる着地点を作れるか」

が非常に重要になります。

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借地権問題の解決には不動産知識だけでは足りない

借地権は、単純な不動産売買ではありません。

土地の価値、建物の価値、法律、税務、そして人と人との関係。

これらすべてを考えながら進める必要があります。

特に相続した空き家が借地権付きだった場合、

「売れると思っていた」
「解体すればいいと思っていた」
「借地権だから高く売れると思っていた」

という誤解から問題が発生するケースがあります。

借地権付き空き家を所有している場合は、まず現在の契約内容、地主さんとの関係、地域の需要を確認することが大切です。

2. 旧借地法が問題になるケースとは？相続した借地権付き空き家で知っておくべき現実

借地権について調べると、必ずと言っていいほど出てくる言葉があります。

それが、

「旧借地法」

です。

現在では「借地借家法」が一般的な法律として知られていますが、昭和時代から続いている借地契約については、現在でも旧借地法が適用されているケースが数多くあります。

特に、相続した実家が借地権付き建物だった場合、この旧借地法を理解しているかどうかで、その後の売却や地主さんとの話し合いが大きく変わります。

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旧借地法とは何か？

旧借地法とは、現在の借地借家法が施行される前に存在していた借地契約に適用される法律です。

現在の借地借家法は1992年（平成4年）8月1日に施行されました。

それ以前から続いている借地契約については、基本的に旧借地法のルールが適用されます。

では、なぜ旧借地法という制度が存在したのでしょうか。

背景には、時代背景があります。

昭和の時代、住宅を失うことは生活基盤そのものを失うことにつながりました。

特に戦後の混乱期には、家族を支えていた一家の大黒柱を失った家庭なども多く、住む場所を守るという社会的な意味から、借地人を保護する考え方が強くなりました。

その結果、旧借地法では借地人の権利が非常に強く認められる制度となりました。

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旧借地法は借地人に有利、地主さんには厳しい制度だった

旧借地法の大きな特徴は、

一度土地を貸すと、地主さんが簡単に返してもらうことができない

という点です。

地主さんからすると、

「自分の土地なのに自由に使えない」

という状況になることもありました。

借地人からすると、

• 長期間土地を利用できる
• 更新が認められやすい
• 正当事由がなければ地主から返還を求めにくい

など、非常に強い権利が守られていました。

その結果、

「土地を貸すと戻ってこない」

という不安から、土地を貸すことを敬遠する地主さんも増え、土地賃貸借の流動性が低下しました。

こうした背景もあり、現在の借地借家法が制定されることになります。

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旧借地権を支える重要なポイント「建物登記」と「地代支払い」

旧借地権では、借地人の権利を守るために重要な要素があります。

それが、

• 建物の登記があること
• 地代を継続して支払っていること

です。

特に建物登記は重要です。

借地人がその土地を利用する権利を第三者に対抗するためにも、建物登記は大きな意味を持ちます。

ただし、具体的な権利関係は契約内容や個別事情によって異なるため、登記や契約書の確認が必要になります。

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なぜ現在でも旧借地権が多く残っているのか？

旧借地権は、現在の借地借家法へ自動的に切り替わるわけではありません。

旧借地権から現在の借地借家法の契約へ変更するには、地主さんと借地人双方の合意が必要になります。

しかし、借地人側から見ると、

旧借地法の方が権利保護が強い

というメリットがあります。

そのため、わざわざ現在の借地借家法へ変更する必要性を感じないケースも多く、現在でも昭和時代から続く旧借地権が数多く残っています。

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旧借地権で一番問題になるのは「売却」の場面

旧借地権で大きな問題が発生しやすいのが、

借地権付き建物を売却するとき

です。

借地人は、

「建物を売ればいいだけ」

と考えるかもしれません。

しかし、実際には購入者が新しい借地人になるため、地主さんとの関係が発生します。

そのため、借地権譲渡について地主さんの承諾が必要になるケースがあります。

また、その際には、

• 譲渡承諾料
• 名義変更料
• 条件変更に伴う費用

などが発生する場合があります。

一般的には借地権価格の一定割合と言われることもありますが、これは地域、契約内容、地主さんとの関係によって大きく異なります。

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承諾を曖昧にした売却は後々トラブルになる

借地権売却で最も避けたいことは、

「地主さんとの話し合いを十分にしないまま売却を進めること」

です。

例えば、

売却後に新しい借地人が、

「建替えをしたい」
「住宅ローンを利用したい」
「契約内容を変更したい」

と思った場合、地主さんとの間で新たな問題が発生することがあります。

売却時点では問題がなかったとしても、将来的に新しい借地人と地主さんの関係が悪化するケースもあります。

そのため、借地権売却では単に買主を見つけるだけではなく、

• 地主さんへの説明
• 譲渡条件の確認
• 承諾内容の明確化

が非常に重要になります。

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旧借地権は「法律」だけでは判断できない

旧借地権は、法律上は借地人を強く守る制度です。

しかし、実際の売却現場では法律だけで全てが決まるわけではありません。

長年土地を貸してきた地主さん。

その土地で生活してきた借地人。

そこには何十年にもわたる歴史があります。

だからこそ借地権問題では、

法律上の権利を理解すること
+
地主さんとの円満な話し合いを進めること

この両方が必要になります。

相続した借地権付き空き家の場合、まず確認すべきなのは「売れるかどうか」ではなく、

「どのような契約なのか」
「旧借地法なのか」
「地主さんとの関係はどうなのか」

を整理することです。

３. 借地権付き空き家を相続したら最初に確認すべき5つのこと｜売却前に知らないと後悔するポイント

親から実家を相続した。

しかし、登記簿を確認すると、

「土地は親の名義ではない」
「地主さんから借りている土地だった」

というケースがあります。

いわゆる、

借地権付き建物

です。

所有権の不動産であれば、土地と建物を一緒に売却することができます。

しかし借地権の場合は、土地を所有しているわけではありません。

相続した建物をどうするのか。

売却できるのか。

解体した方がいいのか。

判断を間違えると、せっかく持っている権利を失ってしまう可能性もあります。

借地権付き空き家を相続した場合、まず確認すべき重要なポイントは以下の5つです。

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① 借地契約書を確認する｜まず「どのような約束で土地を借りているのか」を知る

最初に確認すべきものは、

土地賃貸借契約書

です。

借地権問題では、この契約内容が非常に重要になります。

確認すべき項目は、

• 契約期間
• 契約更新の条件
• 地代
• 更新料の有無
• 譲渡に関する取り決め
• 建替えに関する条件
• 禁止事項

などです。

しかし、相続案件では、

「契約書が見つからない」

というケースも珍しくありません。

昭和時代から続く借地では、

• 口約束
• 古い覚書
• 地代の領収書だけ

で長年続いている場合もあります。

契約書がないから借地権が存在しない、ということではありません。

ただし、契約内容が不明確な状態で売却や建替えを進めることは非常に危険です。

まずは現在の権利関係を整理することが重要です。

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② 地代の支払い状況を確認する｜借地権を維持するための基本

次に確認するべきなのが、

地代の支払い状況

です。

借地権は、地主さんへ土地使用料として地代を支払うことで成立しています。

確認するポイントは、

• 毎月いくら支払っているのか
• 滞納はないか
• 誰が支払っていたのか
• 近年、地代変更があったか

です。

特に相続後によくある問題が、

「親が払っていた地代を、子どもが把握していなかった」

というケースです。

空き家になった後も地代は発生します。

建物を使用していなくても、借地契約が継続している限り、基本的には土地利用料の支払いが必要になります。

「誰も住んでいないから払わなくてもいい」

という考えは危険です。

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③ 地主さんを確認する｜借地権問題の中心は人間関係

借地権で最も重要な存在は、

地主さん

です。

登記上の土地所有者を確認することはもちろんですが、実際には地主さんとの関係性が非常に重要になります。

確認したいことは、

• 現在の地主さんは誰なのか
• 代替わりしているのか
• 連絡が取れる状態なのか
• 売却について相談できる関係なのか

という点です。

特に昭和から続く借地では、

昔の地主さんから子どもへ相続されているケースもあります。

借地人側も親から相続。

地主側も相続。

つまり、双方の世代交代が起きています。

昔は良好だった関係でも、世代が変わることで考え方が変わることもあります。

借地権は法律だけではなく、人と人との信頼関係によって成り立っている部分が大きい不動産なのです。

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④ 建物登記を確認する｜借地権を守る重要なポイント

借地権では、

建物の登記

が非常に重要です。

なぜなら借地権は、

土地の上に建物を所有すること

を前提とした権利だからです。

確認する内容は、

• 建物の名義人は誰か
• 相続登記されているか
• 表題登記・保存登記があるか
• 古い増築部分などに問題がないか

です。

例えば、

親名義のまま建物登記が残っている。

相続人が複数いる。

誰が借地権を承継したのか整理されていない。

このような状態では、売却時に手続きが複雑になる可能性があります。

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⑤ 売却可能性を確認する｜借地権は「価値」より「買主がいるか」が重要

最後に確認するべきなのが、

本当に売却できるのか

という点です。

ここで注意したいのは、

借地権には必ず市場価値がある

とは限らないということです。

国税庁の路線価には借地権割合があります。

しかし、実際の不動産市場では、

• 地域性
• 建物状態
• 地代
• 契約内容
• 地主さんの対応
• 買主需要

によって価格は大きく変わります。

例えば、

駅近商業地域の借地権

であれば、事業用地として価値を評価される場合があります。

一方で、

一般住宅地の古家付き借地権

の場合、

「購入後も地代が必要」
「土地所有権が取得できない」
「住宅ローンが組みにくい場合がある」

などの理由から、買主探しが難しくなることがあります。

つまり借地権売却では、

「いくらで売れるか」

より先に、

「買いたい人がいる不動産なのか」

を確認することが重要です。

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借地権付き空き家は、いきなり解体してはいけない

相続した空き家を見ると、

「古いから壊して更地にしよう」

と考える方もいます。

しかし借地権の場合、更地にすることは慎重な判断が必要です。

建物を解体することで、借地権そのものに影響する可能性があります。

所有権の土地と同じ感覚で判断すると、大切な権利を失うことにつながる場合があります。

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まとめ｜借地権付き空き家は「不動産」ではなく「権利関係」を整理することから始まる

借地権付き空き家を相続した場合、最初に確認すべきことは、

1. 借地契約書の内容
2. 地代の支払い状況
3. 地主さんとの関係
4. 建物登記の状態
5. 売却できる可能性

この5つです。

借地権は、所有権不動産のように単純に売却できるものではありません。

土地を所有している地主さん。

建物を所有している借地人。

そして、これから購入する新しい借地人。

三者の関係を整理しながら進める必要があります。

相続した借地権付き空き家で大切なのは、

「早く処分すること」

ではなく、

「現在どのような権利を持っているのかを正しく理解すること」

です。

借地権は難しい不動産ですが、正しく整理すれば、売却・活用・地主さんとの交渉など、将来の選択肢を増やすことができます。

4. 名古屋で感じた借地権付き空き家のリアルな現実｜机上の計算では分からない売却の難しさ

借地権についてインターネットで調べると、

「借地権には財産価値があります」
「路線価の○割が借地権評価です」
「地主さんの承諾を得れば売却できます」

という情報が多く出てきます。

もちろん、これらの情報は間違いではありません。

しかし、実際に名古屋で借地権付き空き家の相談を受ける現場では、数字や法律だけでは判断できない現実があります。

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「借地権だから価値があるはず」という思い込み

相続で借地権付き建物を引き継いだ方から、よく聞く言葉があります。

「土地の評価を見ると、借地権割合が60％になっています」
「この土地なら、それなりの価格で売れるのではないですか？」

というご相談です。

しかし、ここで注意しなければならないのは、

税務上の評価と、実際に買主が支払う価格は別物

ということです。

国税庁の路線価にある借地権割合は、相続税や贈与税など税金計算のための基準です。

不動産市場では、

「その借地権を購入したい人がいるか」

が価格を決めます。

名古屋市内でも、

• 駅に近い
• 商業利用できる
• 土地需要が高い

ような地域では借地権が評価されることがあります。

一方で、一般住宅地では、

「土地を所有できない住宅にお金を払うメリットはあるのか」

という買主側の判断になります。

ここに、所有権不動産との大きな差があります。

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名古屋でも地域によって借地権への考え方は大きく違う

名古屋市内でも、借地権の扱いは地域によって大きく変わります。

例えば、昔から住宅地として形成された地域や、寺院周辺などでは、昭和時代から続く借地が残っているケースがあります。

そこでは、

「親の代から土地を借りている」
「地主さんとは昔から付き合いがある」
「契約書よりも人間関係で続いてきた」

という借地も存在します。

これは決して珍しいことではありません。

長い年月の中で築かれた信頼関係によって成り立っている借地も多くあります。

しかし、相続によって世代が変わると状況が変化します。

借地人側も、

親から子へ。

地主側も、

先代地主から相続人へ。

双方が代替わりすることで、今まで問題にならなかったことが表面化することがあります。

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一番難しいのは「法律」よりも「人の感情」

借地権の相談を受ける中で感じることがあります。

それは、

借地権問題は、不動産問題であると同時に、人間関係の問題でもある

ということです。

借地人からすると、

「何十年も地代を払ってきた」
「親の代から住んできた」
「自分にも土地への思いがある」

という気持ちがあります。

一方で地主さんには、

「大切な土地を貸してきた」
「将来どうなるのか不安」
「知らない人に土地を使われることへの抵抗」

があります。

どちらが正しい、間違っているという話ではありません。

双方に、それぞれの立場と歴史があります。

だからこそ、借地権売却では法律論だけで進めることは難しいのです。

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名古屋の現場で多い「売りたいけれど売れない」借地権付き空き家

実際の相談では、

「親が亡くなったので売却したい」

というケースがあります。

しかし、調査を進めると、

• 建物は築50年以上
• 空き家期間が長い
• 地代は払い続けている
• 契約内容が不明確
• 買主が住宅ローンを利用できない可能性がある

という状況もあります。

所有権の古家であれば、

土地を購入したい人がいる

という出口があります。

しかし借地権の場合、

購入者は建物を買うだけではなく、

「今後、地主さんと土地賃貸借関係を続ける」

必要があります。

ここが大きなハードルになります。

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借地権付き空き家で一番避けたいこと

現場で感じる一番の問題は、

「価値があると思い込み、時間だけが過ぎてしまうこと」

です。

空き家は時間が経過するほど、

• 建物の老朽化
• 管理費用
• 固定資産税
• 地代負担
• 近隣への影響

など、問題が増えていきます。

さらに借地権の場合、建物が傷むことで買主候補がさらに減少する可能性があります。

大切なのは、

「高く売れるか」

だけではなく、

「今ある権利をどう活かすか」

を早めに考えることです。

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まとめ｜借地権は数字ではなく、現場を見ることが重要

名古屋で借地権付き空き家の相談に向き合って感じることは、

借地権は単純な不動産価格だけでは判断できない

ということです。

路線価の借地権割合。

法律上の権利。

過去の判例。

これらはもちろん重要です。

しかし最後に大きく影響するのは、

• その地域で需要があるのか
• 建物の状態はどうなのか
• 地主さんとの関係はどうなのか
• 買主が安心して引き継げる条件を作れるのか

という現実的な部分です。

借地権付き空き家を相続した場合、最初に必要なのは「売れる・売れない」の判断ではありません。

まずは、

その借地権がどのような背景で存在しているのかを知ること。

そこから、売却なのか、活用なのか、地主さんとの相談なのか、次の選択肢が見えてきます。

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