こんにちは。
街歩き空き家マイスターの保木です。

季節は春。

朝晩はまだ寒さを感じる日もありますが、名古屋の街には少しずつ春の彩りが広がっています。

桜の花が咲き、ハクモクレンも満開を迎えました。

上を見上げれば、美しい花々。

しかし、街を歩くとき、私はあえて足元にも目を向けます。

そこには、踊子草やカタバミなど、小さな草花が力強く咲いています。

誰も気付かないような場所でも、季節は確実に変化し、新しい命が芽吹いています。

実は、空き家にも同じような可能性があるのではないでしょうか。

今日は春の陽気を感じながら、名古屋市緑区を街歩きしてきました。

空き家は本当に「負動産」なのか

人口減少や高齢化に伴い、全国的に空き家問題が大きな社会課題となっています。

テレビやインターネットでは、

「危険な空き家」

「放置された家」

「価値のない不動産」

といった、空き家に対するネガティブな情報を目にする機会も増えました。

もちろん、管理されていない空き家が周辺環境へ影響を与えるケースもあります。

しかし、私は数多くの空き家を見てきた中で、ひとつ疑問を感じています。

空き家は、本当に「負動産」なのでしょうか。

長年家族が暮らした場所。

思い出が詰まった場所。

地域の歴史を刻んできた場所。

そこには、まだ活かされていない価値が眠っていることがあります。

空き家は、見方を変えることで新しい可能性を生み出すことができる不動産なのです。

空き家問題は「売る・壊す」だけではありません

空き家について相談を受けると、多くの所有者様が悩まれています。

「どうしたらいいのかわからない」

「売却できる状態なのかわからない」

「相続したけれど、何から手を付ければいいのかわからない」

空き家の問題は、建物だけを見るだけでは解決できません。

実際には、

・相続手続き
・共有名義の問題
・税金の負担
・残置物の整理
・家族間の話し合い
・建物の状態確認

など、さまざまな課題が関係しています。

つまり、空き家売却とは単純に「不動産を売る」という話ではありません。

そこには、家族の歴史や将来への選択が関係しています。

空き家には、それぞれ違う答えがあります

空き家の課題は、一つとして同じものはありません。

駅近の住宅。

郊外の戸建て。

古い建物が残る土地。

相続によって受け継いだ実家。

それぞれに特徴があり、それぞれに適した解決方法があります。

大切なのは、

「空き家だから価値がない」

と最初から決めつけないことです。

その土地の歴史。

地域の特徴。

建物が持つ可能性。

周辺環境。

それらを丁寧に確認することで、新しい価値が見えてくることがあります。

本記事では、空き家を有効活用・売却していくために、最低限知っておきたい基礎知識をお伝えします。

相続、税金、残置物、売却方法など、空き家に関する疑問を整理しながら、

「空き家を見る目が変わる」

そんなきっかけになる記事を目指します。

街を歩き、空き家を見る。

そこから見えてくるのは、問題だけではありません。

未来につながる可能性です。

1. 空き家売却はどこに相談すればいい？いきなり不動産会社へ行く前に、知っておきたい相談先の選び方

空き家を相続した方から、よくいただく質問があります。

「空き家を売却したい場合、まずどこに相談すればいいのでしょうか？」

多くの方は、

「売却するなら不動産会社」

と考えるかもしれません。

確かに、不動産売買の仲介を依頼する場合、不動産会社は重要な役割を担います。

宅地建物取引士による重要事項説明や契約手続きなど、不動産取引には専門的な知識が必要です。

しかし、私は空き家問題に向き合う中で、必ずしも最初から「売却ありき」で相談することが正解だとは考えていません。

なぜなら、空き家には一つとして同じ問題がないからです。

売却するべきなのか。

活用できる可能性があるのか。

修繕した方がよいのか。

解体すべきなのか。

まずは、その家の可能性を知ることが大切です。

不動産会社へ相談する前に知っておきたいこと

空き家の相談をすると、

「リフォームした方が売れます」

「建物を解体して更地にした方がいいです」

「早く売却した方がいいです」

といった提案を受けることがあります。

もちろん、その提案が正しいケースもあります。

しかし、すべての空き家に当てはまるわけではありません。

築年数が古くても、

・立地が良い
・趣のある建物である
・土地として魅力がある
・リノベーション需要がある

など、別の価値が眠っている場合があります。

大切なのは、最初から売却方法を決めることではありません。

「この空き家を活かす方法には何があるのか」

という視点で相談することです。

不動産会社を選ぶ時のポイント

① 売却ありきではなく、可能性を考えてくれる会社を選ぶ

空き家相談で大切なのは、すぐに価格を提示する会社よりも、

「この家をどう活かせるか」

を一緒に考えてくれる担当者かどうかです。

例えば、

・売却
・買取
・賃貸活用
・リフォーム
・解体
・土地活用

など、複数の選択肢を説明できる会社であることが重要です。

所有者にとって最善の選択肢を一緒に探してくれるか。

そこが大きな判断基準になります。

② 空き家・築古住宅の経験があるか確認する

不動産会社には、それぞれ得意分野があります。

マンション売買が得意な会社。

新築住宅販売が得意な会社。

投資物件に強い会社。

そして、空き家や相続不動産に強い会社。

すべての不動産会社が、築年数の経過した住宅や複雑な権利関係に対応できるわけではありません。

特に空き家の場合、

・相続人が複数いる
・残置物が残っている
・建物の状態が悪い
・境界問題がある
・近隣との調整が必要

など、一般的な売却とは違う経験が求められます。

不動産会社へ相談するメリット

もちろん、不動産会社へ相談するメリットも多くあります。

① 売却までの道筋を具体化できる

「管理が大変なので早く手放したい」

「固定資産税の負担を減らしたい」

という場合、不動産会社へ相談することで、

・売却可能性
・市場価格
・必要な準備
・売却期間

など、具体的な方向性が見えてきます。

② 所有者では気付かない価値を発見できる

所有者様は、

「古い家だから価値がない」

と思っていても、不動産の専門家から見ると違う評価になる場合があります。

土地の立地。

周辺環境。

建物の特徴。

地域需要。

所有者自身では気付かなかった魅力が見つかることもあります。

自治体への相談も有効な選択肢

空き家については、多くの自治体が相談窓口を設けています。

自治体によって内容は異なりますが、

・空き家対策制度
・管理に関する相談
・解体補助制度
・地域活用に関する情報

などを提供している場合があります。

私は、空き家を所有した場合、一度は自治体の情報を確認することも大切だと考えています。

ただし、自治体への相談だけで売却方法が決まるわけではありません。

自治体の役割は、不動産売却の専門家というより、

「地域全体の空き家問題を把握し、制度や情報を提供する場所」

です。

自治体へ相談する本当の意味

自治体へ相談する最大のメリットは、答えをもらうことだけではありません。

空き家について調べ始めることで、所有者自身の意識が変わります。

「何となく放置していた空き家」

から、

「自分が向き合うべき大切な資産」

へと見方が変わります。

情報を集めることで、判断する余裕が生まれます。

そして、その余裕こそが、その後の不動産会社との相談や交渉に大きく役立ちます。

空き家問題は、最初の相談先より「相談相手」が重要

空き家売却で大切なのは、

どこへ相談するか。

だけではありません。

誰に相談するか。

そして、その人が空き家の可能性を見ようとしているか。

そこが重要です。

空き家は、単なる古い建物ではありません。

そこには家族の歴史があり、地域とのつながりがあり、まだ活かせる可能性があります。

売却を急ぐ前に、まず情報を集める。

そして、その価値を一緒に考えてくれる専門家を探す。

それが、後悔しない空き家売却への第一歩になります。

2. 空き家を売却する3つの方法 中古住宅・古家付き土地・更地売却、それぞれのメリットと注意点

空き家を売却すると決めた場合、すぐに「解体する」「そのまま売る」と判断するのはおすすめできません。

なぜなら、空き家の状態や地域の需要によって、最適な売却方法は変わるからです。

同じ築40年の住宅でも、

・建物を活かした方が価値が出る家
・土地として売却した方が良い家
・解体した方が購入者を見つけやすい家

があります。

大切なのは、「古いから壊す」ではなく、その空き家が持つ可能性を見極めることです。

空き家売却には、大きく分けて3つの方法があります。

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① 中古住宅として売却する

空き家を建物付きの中古住宅として売却する方法です。

最も費用負担が少なく、建物の価値も含めて売却できる可能性があります。

特に、

・築年数は古いが状態が良い
・立地条件が良い
・リフォームやリノベーション需要がある
・古民家や趣のある住宅である

場合には、中古住宅としての販売が向いているケースがあります。

近年では、築年数だけで住宅を判断せず、自分好みにリノベーションすることを前提に購入する方も増えています。

売主様から見ると「古い家」でも、買主様から見ると、

「自分だけの住まいを作れる素材」

として価値を感じてもらえる場合があります。

ただし、建物の状態によっては修繕費用が必要になるため、市場ニーズを踏まえた判断が重要です。

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② 古家付き土地として売却する

築年数が経過し、建物自体に大きな価値が見込めない場合は、「古家付き土地」として売却する方法があります。

一般的な木造住宅では明確な基準はありませんが、築35年以上になると、多くの場合は建物価値ではなく土地価値を中心に取引されるケースが増えます。

中古住宅として売却する場合は、

「土地＋建物」

として評価します。

一方、古家付き土地の場合は、

「土地価格を中心に、建物は現況のまま残っている」

という考え方になります。

古家付き土地売却のメリット

契約不適合責任を免責できる可能性がある

築年数が古い空き家では、

・雨漏り
・シロアリ被害
・配管の劣化
・設備不良

など、所有者でも把握できない不具合が存在することがあります。

売却後に不具合が発覚した場合、契約内容によっては売主様が責任を負う可能性があります。

これが「契約不適合責任」です。

築古住宅の場合、買主様も建物の経年劣化を理解した上で購入することが多いため、売買契約時に契約不適合責任を免責とする特約を設定するケースがあります。

ただし、必ず免責できるわけではなく、買主様との合意や契約内容の確認が必要です。

古家付き土地は「壊す前提」だけではありません

古家付き土地として販売することで、

・リノベーションしたい人
・DIYを楽しみたい人
・古い建物の雰囲気を残したい人

へ届けることができます。

売主様には価値が見えなかった建物でも、購入者によって新しい価値が発見されることがあります。

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③ 解体して更地として売却する

建物の老朽化が進み、そのままでは購入検討者が現れにくい場合、建物を解体して更地として売却する方法があります。

更地にすることで、

・新築住宅を建てたい購入者に検討されやすい
・土地の形状や状態を確認しやすい
・建築計画を立てやすい

というメリットがあります。

しかし、注意すべき点もあります。

解体費用が発生する

建物解体には費用が必要です。

特に、

・1960年代～1970年代頃の建物
・古い木造住宅
・増改築を繰り返した住宅

では、アスベストが使用されている可能性があります。

アスベストが含まれる場合、通常より慎重な処理が必要となり、解体費用が高額になる場合があります。

解体前には、必ず見積もり内容を確認することが重要です。

更地にすると固定資産税に注意

住宅が建っている土地には「住宅用地特例」が適用され、固定資産税が軽減されています。

しかし、建物を解体すると、この軽減措置が外れる可能性があります。

例えば、小規模住宅用地（住宅1戸につき200㎡まで）では、固定資産税の課税標準が大きく変わる場合があります。

そのため、

「解体すれば必ず高く売れる」

とは限りません。

売却期間中の税負担まで考えて判断する必要があります。

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解体前に確認したい土地の問題

更地にすることで、土地の状態を確認しやすくなるメリットもあります。

例えば、

・地中埋設物
・古い浄化槽
・コンクリートガラ
・土壌の問題

など、土地購入時のリスクを把握しやすくなります。

ただし、解体には費用と時間が必要です。

「解体してから売却」

「建物付きで売却」

どちらが良いかは、土地の特徴や市場によって変わります。

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空き家売却で大切なのは「最初の判断」

空き家売却では、

「古いから解体」

「誰も住まないから売却」

と急いで決める必要はありません。

重要なのは、

・建物に価値が残っているか
・地域にどんな需要があるか
・購入者は何を求めているか
・売却後のリスクは何か

を総合的に判断することです。

空き家は一つとして同じものはありません。

中古住宅として活かせる家。

古家付き土地として可能性を残す家。

更地にすることで価値が高まる土地。

その家に合った売却方法を選ぶことが、後悔しない空き家売却への第一歩です。

3. 空き家を売却する上で必要な不動産の知識

境界線を明確にしておく

築年数が古い建物の土地や、先祖代々相続されてきた土地の場合、境界が確定されておらず、土地の面積が不明確な場合があります。

不動産売却では、売主は境界線を明確にしておく「境界明示義務」というものがあります。
境界明示義務とは購入後に買主と隣地の所有者とでトラブルになるのを避けるためのものです。境界線があいまいな土地をそのまま売却してしまうと、越境物の問題や予期せぬマイナス要素が発生し契約不適合責任に発展する可能性があり境界を確定することは大切な要素となります。

まずは「境界標」の有無を確認することです。境界標がなければ、土地の境界確定の測量が必要です。 測量は、土地家屋調査士に依頼することになりますが、相続した土地の場合、相続税や譲渡所得税に影響があるため、あらかじめ仕業と連携することも必要です。

売買契約の時に、「売主の責任と負担において引渡し期日までに行う」との取り決めをすることが多いようですが、不動産会社に依頼しておけばやってくれるだろうと考えは危険です。売買契約書には境界が確定しなかった場合や、引渡し期日に間に合わな方場合の取り決めを記載しておく必要があります。

再建築可能かどうか確認しておく

名古屋市でも木造密集地域や狭隘路エリアには再建築不可エリアがたくさんあります。再建築不可エリアには空き家が密集しています。なぜなら、再建築（建て替え）ができず買い手がつかないからです。再建築不可となる理由はいろいろありますが、その中で一般的なのは、交通上、安全上、防火の観点から建築基準法の最低限の基準を満たしていない場合です。特に、建築基準法第43条の「接道義務」というものがあります。家の前の道路が4m以上あり、尚且つ家の間口がその道路に2m以上接していなければなりません。再建築不可物件であることを知らずに更地にしてしまうと、売却が困難になってくるのであらかじめ、リサーチしておくことが必要でしょう。

ゴミを処分する

なんとなく空き家のままにしている理由の一つにゴミや残置物の問題があります。空き家を売却する場合、不動産売却においては引き渡し前までに売主は家には何もない状態で引き渡さなければなりません。（空き家買取は例外）

空き家を片付ける方法は２つあります。まず自分で処分をする場合 自力で片づけるよりも親族や友人に協力してもらいましょう。メリットとしては、費用が抑えられる点です。自分で処分する場合は 自治体のゴミ回収・粗大ゴミ回収を利用する 。ネットオークションを利用する 。 リサイクルショップに持ち込む。

処分が思うように進まないことには、故人の思い入れのものを捨てることに躊躇するという理由がります。他人にとってはただの茶碗でも本人にとってみれば家族との思い出が詰まった品。それを整理するということはとても大きな決断が必要になるのです。「気持ちの整理がつくまでそのままにしておきたい」「生まれ育った家だから、そのままにしておきたい」と思うことは人間の衝動として当たり前のことだと感じます。

空き家を売却する前に相続や税金の問題がクリアになっているかどうか。

空き家を売却するためにもっとも解決しなければならない問題に相続があげられます。相続問題の解決には、労力と費用、そして時間がかかります。そして、相続は人間の感情が伴うものですので、親族間の予期せぬトラブルに発展するケースが多大にあります。不動産の相続の問題点には「分割のしにくさ」、「評価の難しさ」にありますのでより慎重な対応が求められます。そのためにもあらかじめ相続に関する正しい知識を持ち、備えることが重要です。また、既に相続問題が発生してしまっている場合、その問題を整理して、どのような問題があって、誰に何をどのように相談すれば良いかをリサーチして把握していることが非常に重要になってきます。

相続登記「不動産の名義人変更」

相続不動産がある場合には、不動産の名義を被相続人から相続人に変更しなければ不動産売却はできません。この名義を変更する手続きのことを「相続登記」といいます。

遺産分割協議

相続人が複数人いる場合は相続登記を行う前提として、遺言書がない限り遺産分割協議書を作成しなければいけません。これはその土地の所有者を誰が引き継ぐか、いわば契約書！「土地建物は誰のものか」をハッキリさせる必要があります。名義を被相続人から相続人の誰にするか決めなけらばいけません。相続人をお母さんだけにする場合や兄姉弟妹の共有のものにすることも可能です。

単純に名義をお母さんだけにする場合は素人でも作成することが可能です。しかし、記載に不備があると「不動産の名義人変更」手続を行う際に支障を及ぼすことがあります。また、兄弟姉妹の共有持ち分にする場合や家族感で意見が異り話し合いが必要だと想定される場合は不測のトラブルを回避するために弁護士や司法書士に依頼することをおすすめします。

4. 名古屋市緑区在住 Aさんの空き家売却体験

60年間家族を見守った実家を手放すまでの葛藤

空き家の売却相談では、単純に「不要になった家を売る」という話だけではありません。

そこには、家族の思い出や、長年暮らした場所への愛着があります。

今回ご紹介するのは、名古屋市緑区にお住まいのAさんの空き家売却体験です。

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弟の突然の死。そして残された実家

Aさんの弟さんが亡くなったのは、2020年3月のことでした。

路上で倒れ、そのまま意識が戻ることなく、入院先の病院で亡くなられました。

弟さんは独身で、妻子はいませんでした。

ご両親もすでに他界されていたため、相続人となったのはAさんと68歳のお姉様のお二人でした。

葬儀を終えたあと、二人が向き合わなければならなかった問題。

それが、弟さんが一人で暮らしていた「実家」のことでした。

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その家は、ただの不動産ではなかった

弟さんが暮らしていたのは、名古屋市緑区の一戸建て。

約50坪の土地に建つ、築約60年の住宅でした。

現在の不動産市場だけを見ると、築60年という建物は評価が難しい場合があります。

しかし、Aさんにとって、この家は単なる建物ではありませんでした。

「両親がこの場所に家を建て、ここで僕たち兄弟姉妹が生まれ育った場所です。

姉と僕が家を出たあと、両親と弟の3人がここで暮らしました。

両親が亡くなったあとも、弟が一人で守ってくれていた家でした」

その言葉からも、この家が家族にとってどれほど大切な存在だったのかが伝わります。

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売却を決断した理由は「次の世代への責任」

Aさんとお姉様は、話し合いの末、実家を売却する決断をしました。

その大きな理由の一つは、

「自分たちの子どもに、将来この問題を残したくない」

という思いでした。

空き家を所有し続けることは、固定資産税だけではありません。

・建物の老朽化
・庭の管理
・近隣への配慮
・防犯面の不安

さまざまな負担が発生します。

Aさんはこう話します。

「空き家のまま放置すれば、建物は傷んでいく。周りの景観にも影響が出る。

何より管理することが大変でした。

家を売ることが一番良い選択だと考えました」

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最初に相談した相手は不動産会社ではなかった

Aさんが最初に相談したのは、不動産会社ではありませんでした。

弟さんがお世話になっていた地元の信用金庫でした。

信用金庫の担当者は、相続や不動産について知識があり、遺産分割についても第三者の立場からサポートしました。

当初は、

「姉との共有名義にする」

という選択肢も検討しました。

しかし、将来的な管理や売却の可能性を考え、最終的にはAさん一人の名義に変更した上で売却することになりました。

Aさんは振り返ります。

「第三者が間に入ってくれて本当に良かったと思います。

もし姉と僕だけで話していたら、感情的になってしまったかもしれません」

相続では、家族だからこそ話しにくい問題があります。

第三者が入ることで、冷静に未来を考えることができます。

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築60年の実家は「古家付き土地」として売却

相続登記が完了したあと、実家の売却活動が始まりました。

建物は築60年。

そのため、建物価値ではなく土地を中心に評価する「古家付き土地」として販売することになりました。

売却活動では、

「古いから価値がない」

ではなく、

「土地としてどんな可能性があるのか」

という視点で判断することが重要になります。

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一番大変だったのは家財整理と庭の管理

売却が決まったあと、Aさんを待っていたのは家の片付けでした。

長年暮らした家には、たくさんの生活用品や思い出の品が残されています。

家財道具の整理。

遺品の仕分け。

庭の草刈り。

引き渡しまでの期間、Aさんは何度も実家へ通いました。

そして迎えた引き渡しの日。

親が苦労して建て、弟さんが守ってきた家を手放す瞬間でした。

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「手放した後悔」ではなく「未来への決断」

Aさんは、売却した日のことをこう振り返ります。

「両親が苦労して手に入れた家なので、売ってしまうことへの罪悪感はありました。

できれば簡単には手放したくなかったです」

しかし同時に、

「これからの人生や、子どもたちのことを考えると、この決断で良かったと思います」

とも話されました。

空き家売却とは、単に不動産を処分することではありません。

家族の歴史に一区切りをつけ、新しい未来へ進むための選択でもあります。

大切なのは、思い出を否定することではありません。

その家が歩んできた時間を大切にしながら、これから先どう活かしていくかを考えることです。

空き家問題の本質は、「古い家をどう処分するか」ではなく、

「その家に関わる人たちが、これから安心して暮らしていくためにはどうするか」

なのかもしれません。

ふどうさんのMAGOは名古屋市エリアを中心に不動産売却、空き家問題を専門とする不動産会社です。、専門家のアドバイスと革新的なアイディアで、お客様の悩みを解決いたします。まずはお気軽にご相談ください。旗竿地、再建築不可、訳あり、心理的瑕疵物件、権利が複雑で難しい物件　まずはお気軽にご相談ください。

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