空き家を新たな価値へ｜名古屋市の活用事例と失敗しない出口戦略

こんにちは。

趣味は街歩き。名古屋市の街を歩き続けて8年になる、空き家が大好きな宅建士、ふどうさんのMAGOの保木です。

名古屋市の住宅街を歩いていると、時間が止まったような家に出会うことがあります。

少し伸びた庭木。

雨戸が閉じたままの窓。

郵便物が入らなくなったポスト。

しかし、その家は、ある日突然「空き家」になったわけではありません。

親が施設へ入った。

相続人が遠方に住んでいた。

兄弟で話す時間が取れなかった。

思い出の品を捨てられなかった。

「もう少し落ち着いてから考えよう」という小さな先送りが重なり、気づいたときには数年が過ぎていた。空き家の相談では、このような経緯が珍しくありません。

空き家管理は、建物を守るためだけに行うものではありません。

売る、貸す、使う、残す、建て替えるという未来の選択肢を消さないための行動でもあります。

一方で、空き家を何でもカフェや民泊へ変えればよいわけでもありません。改修費、耐震性、接道、用途地域、消防、近隣への影響、そして運営する人がいなければ、再生計画は続きません。

🟨 空き家活用の出発点は「何に使えるか」ではありません。「誰が、何のために、いくらまで負担し、何年間続けるのか」を決めることです。

この記事では、名古屋市の公的データと制度、私が街歩きや相談現場で感じてきたことを分けながら、空き家問題の本質と現実的な活用方法をお話しします。

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名古屋市の空き家は17万3,000戸｜数字の読み方に注意

名古屋市が公表した令和5年住宅・土地統計調査では、市内の空き家は17万3,000戸、空き家率は13.2％でした。

ただし、この17万3,000戸がすべて放置された危険な家という意味ではありません。

住宅・土地統計調査の空き家には、主に次のような住宅が含まれます。

• 賃貸用の空き家
• 売却用の空き家
• 別荘などの二次的住宅
• 賃貸・売却用および二次的住宅を除く空き家

名古屋市では、最後の区分に当たる空き家の割合は住宅総数の3.4％です。

賃貸募集をしている部屋と、相続後に利用目的が決まらず長期間放置された戸建てを、同じ問題として扱うことはできません。

重要なのは総数だけでなく、市場にも管理にもつながっていない空き家が、どこに、どのような状態で存在するかです。

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空き家問題の本質は「建物」ではなく関係性の切断

空き家は、古い建物だから生まれるとは限りません。

新しい住宅でも、住む人がいなくなり、所有者と地域との接点が切れれば空き家になります。

現場で起きているのは、次のような関係の切断です。

• 住む人と家との関係が切れる
• 相続人同士の話し合いが止まる
• 所有者が遠方へ移り、地域との接点が薄れる
• 修理や売却を相談する相手が決まらない
• 次に使う人へ情報が届かない

建物が無人であることよりも、その家について考え、判断し、手を動かす人がいなくなることが問題を深くします。

「決めない」という判断にも費用がかかる

空き家を保留している間にも、固定資産税、火災保険、草木の手入れ、換気、清掃、修繕などの費用と手間は続きます。

時間がたてば、雨漏り、害虫、配管、外壁、庭木、残置物の問題が重なり、活用や売却に必要な費用が増える可能性があります。

相続人が亡くなれば、権利者が増えて意思決定がさらに難しくなることもあります。

🟥 何もしないことは、現状維持ではありません。建物の状態と選択肢が少しずつ変わっていく、一つの選択です。

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放置された空き家で起きる5つの負担

1．建物の劣化

人が住まなくなると、換気、通水、小さな異常の発見が行われにくくなります。雨漏りや漏水は、発見が遅れるほど被害が広がる可能性があります。

2．近隣への影響

庭木の越境、雑草、害虫、外壁材や瓦の落下、不法投棄などは、所有者だけの問題では済まなくなる場合があります。

3．防犯・防災上の不安

窓や扉の破損を放置すると、侵入や火災への不安を周辺住民に与えます。外から家の状態が分かりにくい旗竿地や袋小路では、異常の発見が遅れることも考えられます。

4．売却・活用費用の増加

建物の傷みが進めば、利用できたはずの建物が解体前提になるかもしれません。残置物、境界、相続登記などの未整理事項が重なるほど、買主や借主が判断しにくくなります。

5．行政上・税務上のリスク

2023年施行の改正空家法により、放置すれば特定空家等になるおそれがある住宅も「管理不全空家等」として指導・勧告の対象になりました。

「指定されたら直ちに固定資産税が何倍になる」という説明は正確ではありません。名古屋市の案内では、空家法に基づく勧告を受けた特定空家等または管理不全空家等の敷地は、固定資産税・都市計画税の住宅用地特例から除外されます。

個別の税額や行政対応は、物件の状態と手続きによって異なります。

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空き家を価値へ変える7つの方法

活用方法に絶対的な正解はありません。建物の状態、立地、所有者の資金、使う人、出口まで含めて選びます。

1．住宅として貸す

一般賃貸、定期借家、戸建て賃貸などとして再利用する方法です。

駅、学校、職場への利便性だけでなく、駐車場、間取り、断熱、設備、家賃相場、修繕費を確認します。「家賃が入る」だけでなく、空室、原状回復、管理委託、固定資産税を差し引いた収支で判断する必要があります。

2．売却し、次の所有者へ活用を託す

所有者自身が改修せず、古家付きで一般の買主、投資家、建築会社、隣地所有者などへ売る方法です。

売却は活用の失敗ではありません。資金や運営者がいないとき、使える人へ早く引き継ぐことも重要な空き家対策です。

3．店舗・事務所・アトリエへ転用する

小さな店舗、事務所、工房、教室など、住宅以外の需要を検討します。

ただし、用途地域、建築基準法上の用途変更、消防設備、保健所の許可、駐車・駐輪、騒音、ごみ、営業時間を確認する必要があります。住宅として使えたから店舗にも使える、とは限りません。

4．地域交流や福祉の場にする

子どもの居場所、高齢者の交流、地域活動、学習支援などに活用できる場合があります。

名古屋市には、空き家を地域活性化につながる用途へ改修する場合、一定の条件のもとで工事費の一部を助成する「空き家活用支援事業費補助金」があります。上限は100万円ですが、対象用途や工事、事前相談などの要件があり、すべての住宅改修に使える制度ではありません。

5．二拠点居住・親族利用・短期利用にする

毎日住まなくても、親族の滞在、仕事場、介護時の拠点など、所有者の生活に合う使い方があります。

利用頻度が低い場合でも、定期的な通水・換気・点検を行う管理体制が必要です。

6．宿泊用途を検討する

民泊や簡易宿所は、立地によっては選択肢になります。

しかし、旅館業法または住宅宿泊事業法だけでなく、用途地域、建築、消防、管理規約、近隣対応、清掃や鍵の受け渡しを含む運営体制の確認が欠かせません。観光客が来そうという理由だけで改修を始めるのは危険です。

7．解体して土地を生かす

建物の安全性や修繕費を考え、駐車場、庭、隣地との一体利用、新築用地として土地へ戻す方法です。

ただし、接道や再建築の可否を確認せず解体すると、既存建物を利用する選択肢を失う場合があります。補助制度や税務も含め、解体前の確認が重要です。

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私の失敗｜「古民家カフェにできます」が計画を止めた

ここで、複数の相談経験をもとに再構成した失敗談をご紹介します。

名古屋市内に、相続後しばらく使われていない木造住宅がありました。

古い建具。

小さな庭。

道路から少し奥まった静かな場所。

私は現地を見て、魅力を感じました。

「改修して、小さなカフェや地域の交流拠点にできるかもしれません」

所有者様も、親の家が残ることを喜ばれました。

しかし、具体的に調べると、次々に問題が出てきました。

• 飲食店に必要な厨房・給排水工事
• 耐震性と雨漏りの補修
• 消防・避難経路の確認
• 来客用駐車場と自転車置場
• 近隣への音や営業時間の配慮
• 改修後に運営する人と資金

何より大きかったのは、誰が事業を続けるのか決まっていなかったことです。

建物の雰囲気から用途を先に決め、需要と運営者の確認を後回しにしていました。

見積額は当初の想定を超え、計画はいったん止まりました。

私は「せっかく残せる家だから」という思いを優先しすぎていたのです。

見方を変えると、別の使い手が見えた

そこで、カフェに限定することをやめました。

必要な工事が比較的少ない用途、周辺の需要、売却した場合の条件、古家を残したい買主の可能性を並べ直しました。

すると、派手な集客施設ではなく、予約制の小さな仕事場兼事務所として検討したい人が現れました。

毎日多くの来客を集める必要がない。

静かな立地が欠点ではなくなる。

既存の部屋を生かし、大規模な厨房工事も不要になる。

最初に考えた活用方法とは違いましたが、建物の特徴と使う人の条件が合いました。

🟥 空き家再生で最も危険なのは、魅力的な完成イメージを先につくり、使う人と収支を後から当てはめることです。

🟩 建物に用途を押しつけるのではなく、使う人の困りごとと建物の特徴が重なる場所を探すと、現実的な価値が見えてきます。

※個人および物件を特定できないよう、複数の相談経験をもとに所在地、用途、会話、経緯などを調整して構成しています。

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成功する空き家活用に共通する5つの条件

1．使う人が先に見えている

「誰かが使うだろう」ではなく、想定する利用者、利用頻度、支払える家賃や費用が具体的です。

2．地域の需要に合っている

住宅需要、来客動線、駐車、周辺住民、競合施設などを確認し、その場所で続けられる用途を選びます。

3．改修範囲を欲張らない

安全性や法令上必要な工事を優先し、使える部分を残します。見た目を新しくするだけの過剰投資は回収できないことがあります。

4．運営する人と管理責任が明確

清掃、修繕、予約、家賃回収、近隣対応を誰が担うか決めます。開業することより、続ける仕組みが重要です。

5．やめるときの出口がある

利用が続かなかった場合に、住宅へ戻せるのか、売却できるのか、追加工事が必要かを事前に考えます。

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「活用・賃貸・売却・解体・管理継続」を同じ表で比べる

空き家の方針を決めるときは、活用案だけを比べてはいけません。売却や解体、一定期間の管理継続も含めて比較します。

選択肢	主な収入・効果	主な費用・リスク	向いている可能性がある状況
住宅賃貸	継続的な家賃、建物の利用継続	改修、空室、管理、原状回復	賃貸需要と修繕余地がある
店舗・事業利用	家賃・事業収入、地域への効果	用途変更、消防、設備、運営	利用者と事業計画が具体的
地域活動	交流、防犯、地域価値	継続資金、人材、管理責任	運営団体と地域の合意がある
古家付き売却	早期の資金化、管理終了	価格調整、契約条件の整理	所有者が運営・投資しにくい
解体・土地売却	土地用途が分かりやすい	解体費、税務、再建築リスク	建物利用が難しく土地需要がある
管理して保留	将来の選択肢を維持	管理費、税金、劣化	方針決定の期限と管理者が明確

利益は売上ではなく、最終手取りと継続負担で考える

賃貸や事業活用の収支では、改修費だけでなく、設計、申請、保険、税金、管理、空室、修繕、借入金利まで見ます。

売却では、価格だけでなく、残置物、測量、解体、仲介手数料、契約上の責任、売却までの保有費を比べます。

🟨 最も夢のある案が、最も価値を残す案とは限りません。所有者が無理なく実行でき、次の使い手へつながる案が、その空き家にとっての最適解です。

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空き家活用を始める前の12項目

1. 所有者と相続登記は整理されているか
2. 共有者全員の意向を確認できているか
3. 接道・再建築・用途地域を確認したか
4. 境界、越境、私道、配管の権利は明確か
5. 雨漏り、傾き、腐朽、シロアリの状態はどうか
6. 耐震性と必要な補強を確認したか
7. 用途変更や建築手続きが必要か
8. 消防、保健所、営業許可の確認が必要か
9. 駐車・駐輪、騒音、ごみ、近隣対応は可能か
10. 初期費用と毎年の維持費を試算したか
11. 実際に使い、運営する人が決まっているか
12. うまくいかなかった場合の売却・転用・撤退方法があるか

不動産会社だけで判断できない項目もあります。建築士、施工会社、土地家屋調査士、司法書士、税理士、行政など、質問に合った専門家へ確認することが大切です。

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名古屋市で利用できる相談・支援

名古屋市「住まいの窓口」

住まい・空き家利活用に関する制度や相談窓口の案内、専門家による特別相談の予約受付などを行っています。

名古屋市空き家活用支援事業費補助金

地域の活性化を図る用途に空き家を活用する場合、改修工事費の一部について最大100万円の助成を受けられる可能性があります。対象用途、工事、期間などに条件があり、事前相談が必要です。

専門家団体の相談窓口・空き家総合相談会

法律、登記、税務、不動産、建築など、問題が複数分野にまたがる場合に利用できます。

老朽危険空家等の除却支援

危険性が高い住宅の除却について補助対象になる場合があります。対象となる状態や手続きは市へ確認してください。

制度は年度、予算、受付状況により変わることがあります。工事契約や着工の前に、必ず最新の要件を確認してください。

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よくある質問

空き家はリフォームすれば必ず貸せますか？

必ず貸せるわけではありません。家賃需要、立地、駐車場、間取り、修繕費を確認し、投資回収期間を試算する必要があります。工事前に賃貸査定と改修見積りを比べることが重要です。

古い家でも店舗やカフェにできますか？

可能な場合はありますが、用途地域、建築、消防、保健所、耐震、接道、近隣環境などの確認が必要です。先に工事をせず、営業内容を具体化して行政や専門家へ相談してください。

名古屋市には空き家バンクがありますか？

「空き家バンク」という名称だけで制度を探すより、名古屋市の「住まいの窓口」で、物件と目的に合う利活用相談や支援制度を確認するのが確実です。一般市場での売却・賃貸は不動産会社にも相談できます。

特定空家等に指定されると、すぐ固定資産税が上がりますか？

指定だけで一律に即時増税される、という説明は正確ではありません。空家法に基づく勧告を受けた特定空家等・管理不全空家等の敷地は、住宅用地特例の対象から除外されます。個別の状況は名古屋市と税務担当へ確認してください。

活用と売却のどちらがよいですか？

改修費、予想収入、管理負担、所有者の資金と時間、売却時の手取りを比較して決めます。活用を続ける人がいない場合、早めの売却が建物と地域にとってよい選択になることもあります。

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まとめ｜空き家は「終わった建物」ではなく、役割が未決定の建物

空き家問題は、建物が古いことだけで生まれるのではありません。

人と家との関係が切れ、相続や管理の判断が止まり、次の使い手へ情報が届かなくなることで深刻になります。

だから解決も、建物を直すことだけでは足りません。

所有と権利を整理する。

建物の状態を調べる。

地域の需要を確かめる。

使う人と運営者を見つける。

活用、賃貸、売却、解体、管理継続を同じ条件で比べる。

そして、期限を決めて行動する。

🟥 空き家を放置すれば、時間とともに選択肢が減る可能性があります。

🟩 しかし、問題を分けて調べ、建物を必要とする人へ届ければ、住宅、仕事場、地域の居場所、あるいは次の住まいのための土地として、新しい役割を持てる場合があります。

空き家は、街から切り離された負担ではありません。

まだ次の役割が決まっていない、街の一部です。

不動産会社の仕事は、すべての空き家へ派手な再生案を描くことではないと私は考えます。

その家に残る価値を調べる。

実行できない計画は正直に止める。

誰なら使えるかを考える。

費用、時間、責任、最終手取りを並べ、所有者様が選べる状態をつくる。

その積み重ねが、空き家を負担から次の価値へつなぐ、現実的な一歩になります。

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名古屋市で空き家の活用・売却に迷っている方へ

ふどうさんのMAGOは、名古屋市南区を拠点に、空き家、相続不動産、再建築が難しい土地、旗竿地、私道・境界に問題がある不動産などの相談をお受けしています。

次のような段階でも構いません。

• 親が施設へ入り、実家をどうするか決めていない
• 相続人同士で活用か売却か意見が分かれている
• リフォームして貸す場合の収支が分からない
• 店舗や地域活動に使えるか確認したい
• 補助金を使えると思っているが、条件が分からない
• 建物を残すか解体するか迷っている
• 数年間空き家で、残置物や劣化が心配
• 他社から買取しかないと言われ、別の出口も比べたい

最初から「活用すべき」「売るべき」と決めるのではなく、現地、権利関係、法令、建物状態、地域需要、改修費、運営者を整理します。

そのうえで、住宅賃貸、事業利用、古家付き売却、買取、解体、管理継続などを比較し、所有者様に合う出口を一緒に考えます。

空き家が傷み、選択肢が少なくなる前に、まずは現在地を確認してみませんか。

対応エリア

名古屋市南区・港区・緑区・瑞穂区・熱田区・昭和区・天白区・中川区・中村区・中区・千種区・名東区・守山区をはじめ、名古屋市全域および愛知県内に対応しています。

※本記事は令和8年9月時点の公表情報と実務経験をもとに作成しています。補助制度、税制、用途変更、許認可等の要件は、年度、物件、利用方法により異なります。具体的な計画は名古屋市および各分野の専門家へご確認ください。

※本文の失敗事例は、相談者様および物件を特定できないよう、複数の相談経験をもとに所在地、用途、会話、経緯などの一部を調整しています。