はじめに｜その買取価格は「不動産の価値」ではない

「空き家を早く処分したい」

「家財が残っているので、そのまま買い取ってほしい」

「売却後に責任を追及されたくない」

名古屋市で空き家や相続不動産の相談を受けていると、このような声をよく耳にします。

そこで選ばれやすいのが、不動産会社による直接買取です。

買取には、現金化が早い、内覧対応が少ない、残置物や老朽化した建物を現況のまま引き渡せる場合があるなど、明確なメリットがあります。

しかし、最初に知っておきたいことがあります。

買取価格は、その不動産の市場価値そのものではありません。

買取業者は、購入した不動産を再販売したり、建物を解体して土地として売却したり、リフォーム後に販売したりする事業者です。

買取価格を決める際には、将来の販売価格から次の費用やリスクを差し引きます。

• リフォーム・解体・造成費
• 残置物処分費
• 測量・境界確定費
• 登記・取得に関する費用
• 不動産取得税や保有中の固定資産税
• 金融機関からの借入費用
• 販売経費
• 売れ残るリスク
• 事業者の利益

つまり、買取価格とは、

市場価格から、買取業者が負担する費用・リスク・利益を差し引いた事業価格

です。

これは買取業者が悪いという話ではありません。

買取という仕組みが、そもそも「早さや手間の削減と引き換えに、価格の一部を事業者へ渡す方法」だということです。

問題は、その仕組みを理解しないまま、提示された買取価格を「この空き家の価値はこれしかない」と思い込んでしまうことにあります。

---

不動産買取を1,000円の商品で考えてみる

分かりやすく、将来1,000円で売れる可能性がある商品を考えてみます。

その商品を再販売するために、次の費用が必要だとします。

• 修理費：100円
• 販売費：50円
• 保有中の費用：50円
• 売れ残りに備える金額：100円
• 事業者の利益：200円

この場合、事業者が提示できる買取価格は500円です。

売主から見れば、

「1,000円の価値があるのに、500円で買われた」

と感じるかもしれません。

一方、買取業者から見れば、1,000円で売れる保証がない状態で費用とリスクを負担しています。

ここで大切なのは、どちらが正しいかを争うことではありません。

売主が確認すべきなのは、

自分は500円で今すぐ手放す必要があるのか

という点です。

時間をかけて700円や800円で売る選択肢があるのか。

修理をせず、600円で購入する別の買主はいないのか。

隣地所有者やリノベーション事業者なら、異なる価値を見いださないか。

この比較をしないまま買取を選ぶと、利便性に対して必要以上に高い代金を支払うことがあります。

---

なぜ空き家所有者は買取を即決してしまうのか

所有者が買取を選ぶ理由は、価格だけではありません。

現場では、人間の心理が大きく影響しています。

1．長期間の悩みを終わらせたい

相続、家財整理、固定資産税、草刈り、近隣対応。

空き家所有者は、売却相談をする前から何年も悩んでいることがあります。

そのような状態で、

「そのままで買い取ります」

「今月中に現金化できます」

と言われると、価格よりも「この問題から解放されること」を優先しやすくなります。

これは判断力がないからではありません。

空き家問題によって蓄積した心理的負担が、それほど大きいということです。

2．大手企業へ売れば安心だと感じる

代々受け継いだ不動産を知らない個人へ売るより、知名度のある会社へ売った方が安心だと感じる方もいます。

「大手へ任せたのだから、自分は責任ある選択をした」

という納得感も生まれます。

しかし、会社の規模と買取価格の高さは別の問題です。

資金力、契約の安全性、担当者の説明力、提示価格は、それぞれ分けて確認する必要があります。

3．査定をたくさん取ったことで達成感が生まれる

複数社へ査定を依頼すると、

「十分に比較した」

「これだけ調べたのだから間違いない」

という達成感が生まれます。

しかし、すべてが買取査定であれば、買取業者同士を比較しただけです。

本来は、次の売却方法も含めて比較する必要があります。

• 一般の買主へ仲介で売却する
• 古家付き土地として売却する
• 売主負担で解体して更地渡しする
• 買主負担で解体する条件で売却する
• 残置物付きの現況で売却する
• 不動産会社へ直接売却する
• 隣地所有者へ売却する
• 投資家やリノベーション事業者へ売却する

査定会社の数より、比較した「出口の種類」の方が重要です。

4．売却後の責任が怖い

空き家には、雨漏り、シロアリ、給排水管、地中埋設物、境界、越境など、所有者自身も把握していない問題がある場合があります。

そこで、

「仲介で売ると、後から責任を問われるかもしれない」

「買取なら一切責任を負わなくてよい」

という説明が強く響きます。

ただし、買取を選べば当然に契約不適合責任がすべてなくなるわけではありません。

責任の範囲は売買契約の内容によって決まり、売主が知りながら告げなかった事実については、免責特約があっても責任を免れない場合があります。また、当事者の属性や契約内容によって、特約が無効になる場合もあります。

「免責だから安心」という言葉だけでなく、何が免責され、何が対象外なのかを契約書で確認する必要があります。

5．売れないと言われて選択肢を失う

「この状態では一般の人には売れません」

「再建築不可なので、買えるのは当社だけです」

「今日決めなければ、この価格では買えません」

このような言葉を受けると、所有者は選択肢が一つしかないように感じます。

消費者庁も、住宅の売却について、内容を十分に理解しないまま契約せず、すぐに決めず周囲へ相談するよう注意を呼びかけています。自宅を安価で売却する契約を強引に勧められた事例も紹介されています。

---

「囲い込み」と「情報の遮断」に注意する

不動産業界でいう囲い込みには複数の意味があります。

一般には、媒介を受けた不動産会社が他社からの購入申込みを意図的に受け付けず、自社だけで売主・買主双方の仲介を成立させようとする行為を指します。

買取相談の場面では、それとは別に、

• 他社へ相談させない
• 比較する時間を与えない
• 自社以外では売れないと説明する
• 買取と仲介の両方を比較させない
• 見積書や査定根拠を渡さない

といった「情報の遮断」に注意が必要です。

買取業者が他社との価格競争を望まないのは、事業者として不自然なことではありません。

だからこそ、比較の機会は売主自身が確保しなければなりません。

次のような言葉を受けた場合は、その場で契約せず、一度持ち帰ってください。

• 今日だけの価格です
• 他社では絶対に買えません
• 査定を増やすと話が壊れます
• 家族へ相談する必要はありません
• 契約書は一般的なものなので確認不要です
• 売却後の責任は完全にゼロです
• 先に鍵や権利証を預けてください

問題は、買取を勧められることではありません。

比較する自由と考える時間を奪われることです。

---

買取業者に相談が集まりやすい「難しい空き家」

一般の住宅購入者が検討しにくい不動産では、専門買取業者が有力な選択肢になることがあります。

例えば、次のような不動産です。

• 再建築不可物件
• 接道条件に問題がある土地
• 長屋・連棟式建物
• 共有持分
• 底地・借地権
• 境界や越境に問題がある土地
• 第三者が占有している建物
• 心理的瑕疵のある物件
• 大量の残置物がある空き家
• 著しく老朽化した建物
• 違反建築の可能性がある建物
• 相続人が多数いる不動産
• 所有者の一部が行方不明・認知症である不動産

ただし、問題の種類によっては、買取以前に法的手続きが必要です。

遺産分割前の不動産は、原則として相続人による共有状態になります。不動産全体の処分については相続人間の合意が必要となるため、「遺産分割が終わっていなくても業者が自由に買い取れる」ということではありません。法務省も、共有状態の財産は管理や処分を相続人同士で決める必要があり、時間の経過で権利関係が複雑になると案内しています。

自己の共有持分だけを売却できる場合はありますが、共有者との関係や将来の紛争リスクを伴います。

認知症、行方不明者、相続未登記、係争中の不動産などは、不動産会社だけで解決できるとは限りません。

司法書士、弁護士、土地家屋調査士、税理士などとの連携が必要です。

---

おさらい｜仲介と買取の違い

比較項目	仲介売却	不動産会社の直接買取
買主	一般個人・法人・投資家など	不動産会社
価格	市場価格を目指しやすい	買取業者の費用・利益等が差し引かれる
売却期間	買主が見つかるまで必要	比較的短期間で進めやすい
内覧	複数回行われる可能性	少ない傾向
広告	原則として必要	一般公開しない場合が多い
残置物	撤去を求められる場合がある	現況対応できる場合がある
修繕・解体	条件により売主負担	業者側で行う場合がある
契約不適合責任	契約内容による	免責・限定を交渉できる場合がある
向いている人	時間をかけても価格を重視したい	早さ・確実性・手間削減を重視したい

「仲介が正解」「買取が損」と一律にはいえません。

売主によって優先順位が違うからです。

---

「買取価格は市場価格の6～7割」は絶対ではない

インターネットでは、

「不動産の買取価格は市場価格の6～7割」

という説明をよく見かけます。

しかし、これは法律や公的基準で決められた割合ではありません。

実際の価格差は、次の条件によって変わります。

• 物件の立地と需要
• 再販売のしやすさ
• 建物の状態
• 解体・造成費
• 境界確定の必要性
• 販売に必要な期間
• 事業者が得意とする物件種別
• 買取業者間の競争
• 売主が希望する引渡し条件
• 契約不適合責任の分担

名古屋市内でも、すぐに再販売できる住宅と、接道・擁壁・共有・占有問題がある住宅では、買取価格の算定方法が大きく異なります。

したがって「市場価格の何割か」だけで判断するのではなく、仲介で想定される成約価格と、そこから必要経費を引いた金額を比較する必要があります。

---

空き家価格を「1,000万円～7,000万円」とは括れない

名古屋市の空き家価格は、区名や築年数だけでは判断できません。

同じ区内でも、

• 駅からの距離
• 土地面積
• 用途地域
• 接道方向と道路幅員
• 建ぺい率・容積率
• 土地の形状
• 高低差・擁壁
• 再建築の可否
• ハザード情報
• 建物の利用可能性

によって価格は大きく異なります。

「一般的な空き家は○万円から○万円」

という広すぎる価格帯は、売主の判断材料としてほとんど機能しません。

確認すべきなのは、近隣の似た条件の成約事例です。

売出価格ではなく、実際に取引された価格を基準にし、対象物件との差を調整します。

---

売主が中心軸になる「5つの判断メソッド」

空き家処分で主導権を失わないためには、業者を中心に売却を考えてはいけません。

中心に置くべきなのは、売主の目的です。

第1軸｜目的を決める

最初に、何を優先するのか順位を付けます。

• できるだけ高く売りたい
• 3か月以内に売りたい
• 周囲に知られず売りたい
• 家財を残したまま売りたい
• 売却後の責任を限定したい
• 兄弟姉妹間の問題を早く終わらせたい

すべてを同時に最大化することは難しいため、優先順位を決めます。

第2軸｜不動産の問題を分解する

「訳あり物件」という一言でまとめてはいけません。

• 道路の問題
• 境界の問題
• 建物の問題
• 相続の問題
• 共有の問題
• 占有の問題
• 家財の問題
• 心理的瑕疵の問題

問題を分ければ、解決に必要な費用と専門家が見えてきます。

問題の中には、費用をかけず資料確認だけで不安を解消できるものもあります。

第3軸｜3つの出口を同条件で比較する

最低でも次の3案を比較します。

A案｜現況のまま仲介で売る

家財や古家を残した状態で、一般の買主、投資家、事業者を探します。

B案｜条件を整えて仲介で売る

測量、残置物撤去、必要な補修などを行い、市場で売却します。

C案｜不動産会社へ直接売る

スピードと確実性を優先して買取を利用します。

重要なのは、A・B・Cすべてを同じ会社だけに判断させないことです。

買取を行う会社が「買取が最善」と説明しても、それだけでは中立的な比較にならない場合があります。

第4軸｜売却価格ではなく最終手取り額を計算する

比較式は次のとおりです。

最終手取り額＝売却代金－売却経費－税金－売れるまでの保有費

売却経費には、状況に応じて次の費用を含めます。

• 仲介手数料
• 測量費
• 解体費
• 家財処分費
• 補修費
• 登記費用
• 境界・越境解消費
• 引越費用

仲介手数料には法令上の上限があり、媒介契約時に上限の範囲内で合意しておくことが重要です。

例えば、次のように比較します。

売却方法	売却価格	売却経費等	最終手取り額	期間
現況仲介	1,400万円	100万円	1,300万円	6か月
更地仲介	1,650万円	300万円	1,350万円	8か月
直接買取	1,150万円	30万円	1,120万円	1か月

※上記は比較方法を示す仮定例です。

最も高く売れる方法と、最も手元に残る方法は同じとは限りません。

また、120万円の差と引き換えに5か月の時間や手間を削減できるなら、買取を選ぶ合理性もあります。

第5軸｜決断する期限を売主が決める

売却を急ぐ必要がないのに、

「今日決めればこの価格」

という相手側の期限で決断してはいけません。

売主自身が、

• 1週間で査定を集める
• 2週間で売却方法を比較する
• 仲介で3か月販売する
• 反響がなければ価格や買取を再検討する

という判断期限を設定します。

相手の締切ではなく、自分の工程表で動くことが「中心軸になる」ということです。

---

空き家売却で相見積もりを機能させる方法

複数社へ査定を依頼するだけでは、十分ではありません。

各社へ同じ条件を伝えます。

• 現況のまま引き渡す
• 残置物の処分を含める
• 契約不適合責任の範囲
• 測量を誰が負担するか
• 解体を誰が行うか
• 引渡し希望日
• 境界・越境への対応
• 手付金の金額
• 契約解除条件

さらに、買取価格について次の点を確認します。

• 査定価格か、社内決裁済みの購入価格か
• 価格から追加控除される費用はないか
• 契約後に減額される条件
• 契約不適合責任の範囲
• 残置物の所有権と処分責任
• 境界非明示で引き渡せるか
• 売主側の測量・解体義務はないか
• 決済までの期間
• 手付解除・違約解除の条件

比較するのは、査定書の一番大きな数字ではありません。

契約条件まで含めた確定価格です。

---

「問題を直してから売る」が有利とは限らない

難しい不動産ほど、売主は何かを改善してから売ろうと考えます。

• 家財を全部処分する
• 建物を解体する
• 雨漏りを修繕する
• 擁壁を造り直す
• 測量を行う
• 入居者や占有者と交渉する

しかし、先に費用をかけることが最善とは限りません。

買主が自分で解体した方が安い場合もあります。

リノベーション事業者なら、古い建物を利用する可能性もあります。

隣地所有者なら、一般市場とは異なる価値を感じるかもしれません。

再建築不可、長屋、擁壁、共有持分などは、問題を動かすことで権利関係や売却条件が悪化する場合もあります。

まず現況を見てもらい、

「そのまま売る場合」

「問題を整理して売る場合」

の手取り額を比較してから着手します。

---

古い空き家は「更地渡し一択」なのか

築40年、50年を超えた空き家でも、更地渡しが唯一の正解とは限りません。

更地渡しが有効なケースはあります。

• 土地需要が強い
• 建物の再利用が難しい
• 解体後も問題なく再建築できる
• 解体費を価格へ反映しやすい
• 買主層が新築希望者に集中している

一方、古家付きのまま売った方がよい場合もあります。

• リフォーム利用の可能性がある
• 再建築の可否を確認できていない
• 長屋で単独解体が難しい
• 解体工事が隣家や擁壁へ影響する
• 残存建物が収益を生む可能性がある
• 買主が自分の計画で解体したい
• 解体費を売却価格で回収できない

築年数だけで判断せず、誰が買うのかを先に考える必要があります。

---

売れ残った空き家に買取事業者が現れる理由

仲介で長期間売れない物件には、買取再販事業者や分譲住宅事業者から購入提案が入ることがあります。

これは「狙われている」というより、価格と事業採算が合う水準まで下がったためです。

事業者は継続的に市場を確認しています。

• 新着物件
• 値下げされた物件
• 長期間掲載されている物件
• 相続・空き家案件
• 古家付き土地
• 土地を分割できる物件

販売期間が長くなると、購入者から、

「何か問題があるのではないか」

「さらに値下げされるのではないか」

と思われることがあります。

だからこそ、最初の売出価格が重要です。

高すぎる価格で市場へ出し、反響がないまま何度も値下げするより、根拠のある価格と販売期限を決めて売り出す方が、結果的に売主利益を守れる場合があります。

---

買取業者を選ぶ10項目

特定の会社名や広告上の評判だけで判断せず、次の項目を確認してください。

• 宅地建物取引業の免許を確認できる
• 会社所在地と代表者が明確
• 買取価格の根拠を説明できる
• 査定書を文書で交付する
• 追加減額の条件が明記されている
• 契約を急がせない
• 仲介との違いを説明できる
• 契約不適合責任を具体的に説明する
• 売主側の費用負担が明確
• 契約書を事前に確認する時間がある

「全国対応」「買取実績多数」「訳あり専門」といった広告表現だけでは、今回の物件に適した会社か判断できません。

一般的な空き家、再建築不可、共有持分、底地、長屋では、必要な経験が異なります。

対象物件と近い取扱事例を確認することが大切です。

---

作り込まれた売買契約書が必要な理由

訳あり不動産の売却では、契約書の条文数を増やせば安全になるわけではありません。

重要なのは、物件固有の問題と、売主・買主の役割を具体的に記載することです。

例えば、次の事項です。

• 現況有姿で引き渡す範囲
• 残置物の所有権放棄と処分
• 境界の明示・非明示
• 越境物への対応
• 私道の通行・掘削
• 建物の雨漏り・シロアリ
• 地中埋設物
• 再建築の可否
• 未登記建物
• 測量・解体の負担
• 契約不適合責任の期間と範囲
• 解除条件
• 引渡し前後の事故負担

一般的なひな形を使う場合でも、物件固有のリスクに合わせた特約が必要です。

ただし、何でも「売主免責」と書けば有効になるわけではありません。

売主が把握している事実を正確に告知し、買主が理解した内容を契約書、重要事項説明書、物件状況報告書などで整合させることが重要です。

---

空き家売却で準備したい書類

最初からすべて揃っていなくても相談はできます。

手元にある範囲で、次の資料を確認します。

• 登記済権利証または登記識別情報
• 本人確認書類
• 固定資産税納税通知書
• 固定資産評価証明書
• 登記事項証明書
• 公図
• 地積測量図
• 境界確認書
• 建築確認済証・検査済証
• 建物図面
• 購入時の売買契約書
• リフォーム・修繕履歴
• 賃貸借契約書
• 私道や越境に関する覚書
• 遺言書・遺産分割協議書
• 相続関係を確認できる戸籍等

建築確認済証や測量図が見つからないからといって、直ちに売却できなくなるわけではありません。

ただし、資料の有無によって調査方法や買主への説明が変わります。

なお、相続によって不動産を取得した場合の相続登記は、2024年4月1日から義務化されています。売却する場合には、原則として被相続人名義のままではなく、相続登記を行う必要があります。

---

まとめ｜買取を選ぶ前に「自分の中心軸」をつくる

空き家買取は、決して悪い売却方法ではありません。

• 早く現金化したい
• 家財を残したまま売りたい
• 内覧対応を減らしたい
• 周囲に知られず売却したい
• 複雑な不動産を整理したい
• 契約上の責任範囲を限定したい

このような売主には、合理的な選択肢です。

しかし、

「面倒だから」

「売れないと言われたから」

「大手だから安心だと思ったから」

という理由だけで即決すると、本来得られたはずの利益を失う可能性があります。

売主が中心軸になるために必要なのは、次の5つです。

1. 売却の目的と優先順位を決める
2. 不動産が抱える問題を分解する
3. 仲介・条件整備後の売却・直接買取を比較する
4. 売却価格ではなく最終手取り額を計算する
5. 業者の期限ではなく自分の期限で判断する

買取業者へ売ることが問題なのではありません。

比較せず、理解せず、選択肢がないと思い込んで売ることが問題なのです。

空き家の売却価格は、業者から与えられる答えではありません。

売主自身が目的を定め、必要な情報を集め、複数の出口を比較した先に見えてくるものです。

---

名古屋市で空き家の仲介・買取を比較したい方へ

ふどうさんのMAGOでは、名古屋市を中心に、相続空き家、残置物のある住宅、再建築不可物件、長屋、旗竿地、共有持分、底地などの売却相談を承っています。

「買取価格が適正か確認したい」

「仲介で売れる可能性も知りたい」

「解体してから売るべきか迷っている」

「残置物を処分せず売却したい」

「売却後の責任が心配」

このようなお悩みに対して、仲介、現況売却、買取など複数の出口を比較し、売却価格だけでなく最終的な手取り額から検討します。

買取を勧めることから始めるのではなく、その空き家に本当に買取が適しているのかを確認することから始めます。

売却方法を決めてしまう前の段階でも、お気軽にご相談ください。

※本記事は一般的な情報を提供するものです。売却方法、契約不適合責任、共有持分、相続、税務上の取扱いは、契約内容や個別事情によって異なります。実際の契約では、宅地建物取引士、弁護士、司法書士、税理士等へご確認ください。