こんにちは。

趣味は街歩き。名古屋市の街を歩き続けて8年になる、空き家が大好きな宅建士、ふどうさんのMAGOの保木です。

名古屋市の住宅街を歩いていると、何度も足を止めてしまう家があります。

道路に面した部分が狭く、奥へ細長く続く土地。

昼間でも玄関が暗く、窓が閉じたままの北側の家。

道路より低い場所に建ち、外壁の下部に湿気の跡が見える住宅。

袋小路の奥で、庭木だけが大きく育った空き家。

こうした住宅を見続けるうちに、私は一つの疑問を持つようになりました。

「家相や風水で避けられる土地と、将来空き家として残りやすい土地には、重なる部分があるのではないか」

風水では、北向きの玄関を「陽の気が入りにくい」、袋小路を「気が滞る」、狭い間口を「気の入口が細い」と表現することがあります。

一方、不動産実務では、同じ条件を別の言葉で説明します。

採光が弱い。

風が抜けにくい。

車を入れにくい。

建物を配置しにくい。

道路や隣地との関係が複雑。

購入できる人が限られる。

つまり、家相・風水が長年伝えてきた注意点の一部には、現代の住宅性能や土地利用の視点から説明できるものがあります。

ただし、最初に大切なことをお伝えします。

🟥 北向き、狭い間口、三角地、袋小路だから空き家になると証明した公的統計はありません。家相や風水だけで、住宅の安全性、資産価値、将来の空き家化を断定することはできません。

全国の空き家増加には、人口減少、高齢化、相続、所有者の遠隔居住、住宅需要とのミスマッチなど、多くの要因があります。

本記事では、家相・風水を「信じるか、信じないか」で終わらせず、昔から避けられてきた住宅条件を、日照、通風、接道、排水、建築、売却のしやすさという現実的な視点から読み解きます。

これから土地や中古住宅を購入する方はもちろん、相続した実家の将来に不安を感じている方にも、確認していただきたい内容です。

なお、このテーマをさらに掘り下げるため、YouTubeで「スピリチュアル空き家チャンネル」も始めました。街歩きで見つけた住宅と土地を題材に、家相・風水の見方と不動産実務の違いを、現場目線で発信していきます。

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そもそも「空き家になりやすい家相」は存在するのか

2023年の住宅・土地統計調査では、全国の空き家は900万2千戸、空き家率は13.8％となり、いずれも過去最高でした。

しかし、公的な空き家統計には、

• 北向き住宅の空き家率
• 間口が狭い住宅の空き家率
• 三角地や旗竿地の空き家率
• 家相が悪い住宅の空き家率

といった分類はありません。

国土交通省の資料では、高齢化に伴って住宅の相続が増え、遠方に住む相続人が取得した住宅が活用されず、管理不全になる可能性などが指摘されています。

つまり、空き家が生まれる主なきっかけは、人と家との関係が切れることです。

親が施設へ入る。

所有者が亡くなる。

子どもは別の地域に住んでいる。

相続人の間で売るか残すか決まらない。

その結果、誰も住まない時間が始まります。

では、土地の形や方角は無関係なのでしょうか。

私は、そうとも言い切れないと考えています。

相続によって空き家になった後、

買い手が見つかるか。
貸せるか。
建て替えられるか。
家族が再び住みたいと思うか。

という出口の段階で、日照、間口、道路、土地形状などの条件が影響するからです。

🟨 家相や風水が空き家を発生させるのではありません。空き家になった後の「戻りやすさ」「貸しやすさ」「売りやすさ」に、住宅の物理的条件が影響することがあります。

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家相・風水と不動産実務を分けて考える

条件	家相・風水での表現例	不動産実務で確認すること
北向き・北玄関	陰の気が強い、陽が入りにくい	実際の採光、寒さ、結露、断熱性能
狭い間口	気の入口が狭い	駐車、建物配置、接道、工事車両
旗竿地	気が奥まで届きにくい	通路幅、再建築、通行・掘削、搬入
袋小路	気が滞る	車両転回、防災、私道、近隣利用
三角地	気が安定しにくい	デッドスペース、設計、越境、測量
道路より低い土地	気が沈む	雨水、内水氾濫、排水、擁壁、湿気
家の中央の水回り	家の中心が乱れる	換気、漏水、配管、臭気、改修性

風水の表現を科学的事実として扱うことはできません。

しかし、その言葉をきっかけに現地の光、風、水、動線を確認するのであれば、土地選びの補助線として利用できます。

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空き家化した後に流通が止まりやすい7つの住宅条件

1．北側接道・北向き住宅｜方角ではなく「光の入り方」を見る

「北向き住宅は空き家になりやすい」と一律に言うことはできません。

そもそも、北側道路の土地でも、南側に庭や空地を設ければ、リビングへ十分な光を取り込める場合があります。

反対に、南道路でも道路側へ駐車場と玄関を配置し、隣地建物が近ければ、室内が期待ほど明るくないことがあります。

確認したいのは、方位の名前ではありません。

• 冬至に近い時期でも主要居室へ光が入るか
• 南側隣地の建物との距離と高さ
• 午前・正午・夕方で明るさがどう変わるか
• 吹抜け、天窓、高窓で補えるか
• 断熱、気密、窓性能が十分か
• 結露、カビ、床下の湿気がないか

北側の窓は、直射日光が入りにくい一方、安定した柔らかな光を得やすい場合があります。仕事部屋、アトリエ、書斎などでは、その光を好む方もいます。

また北側道路は、道路側に玄関・水回り・駐車場を置き、南側を居住空間や庭として確保できる設計も可能です。

🟩 北向きだから避けるのではなく、主要居室に必要な光が入り、湿気と寒さを建物性能で管理できるかを確認します。

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2．間口が狭い土地｜問題は見た目より使える幅

間口が狭い土地では、建物の幅、駐車、玄関、階段、配管などが競合します。

例えば車1台分の幅が取れても、ドアを開けられない。

自転車を通すと、人が歩きにくい。

給湯器や雨どいが出ると、有効幅がさらに狭くなる。

こうした小さな不便が毎日の生活へ積み重なります。

売却時には、購入希望者が建築プランを入れた段階で、想像より狭いと分かり、検討をやめることがあります。

購入前に確認すること

• 道路に接する法的な長さ
• 境界標と現況の塀の位置
• セットバックの有無
• 駐車する車の幅とドアの開閉
• 自転車、ベビーカー、ゴミ出しの動線
• 建物を建てた後に残る側方空間
• 解体・建築時の車両進入

名古屋市の案内でも、建築物の敷地は原則として建築基準法上の道路へ2メートル以上接する必要があります。

さらに名古屋市では、路地状部分の長さに応じて、2メートルを超える通路幅を求められる場合があります。

🟥 塀と塀の間を自分で測り、「2メートルあるから建て替えられる」と判断してはいけません。道路種別、境界、路地状部分の長さまで確認が必要です。

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3．旗竿地｜静けさが魅力にも弱点にもなる

旗竿地は、道路に接する細長い通路部分と、その奥のまとまった敷地からなる土地です。

風水では、気が奥まで届きにくい土地と表現されることがあります。

実務では、次の点が評価を左右します。

• 通路の幅と長さ
• 車の進入と駐車
• 建築基準法上の接道
• 私道持分、通行、掘削の権利
• 上下水道やガス配管
• 重機、資材、解体材の搬入
• 周囲の建物による日照・通風

ただし、旗竿地には、道路から離れて静か、人目が届きにくくプライバシーを確保しやすい、取得価格を抑えられる場合がある、という魅力もあります。

土地の形を整形地のように見せるのではなく、この特徴を求める買主へ、法的条件と生活条件を正確に伝えることが重要です。

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4．袋小路｜「気の滞り」より道路の使われ方を見る

袋小路は、道路や通路が途中で行き止まりになっている場所です。

通り抜ける車が少なく、子どもの飛び出しや交通騒音を心配する家庭にとっては、魅力になる場合があります。

一方で、

• 車が転回できない
• 私道上の駐車や私物がある
• 道路補修の負担が不明
• 消防・救急・引越し車両が入りにくい
• 近隣関係の影響を受けやすい

といった問題があると、買主が慎重になります。

現地は昼間だけでなく、平日の朝、夕方、雨の日にも確認したいところです。

図面上は十分な幅があっても、実際には常時駐車車両があり、転回できない場合があるからです。

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5．三角地・台形地｜面積ではなく有効宅地を見る

三角地や台形地は、家相では安定しにくい形とされることがあります。

不動産実務で問題になるのは、登記面積のうち、実際に建物、駐車場、庭として使える部分がどれだけあるかです。

角の鋭い部分へ建物を配置できない。

斜線状の境界により家具配置が難しい。

駐車場を取ると建物が小さくなる。

隣地との間に管理しにくい細い空間が残る。

ただし、変形部分を庭、収納、テラス、採光空間として生かせる設計もあります。

土地を見ただけで判断せず、購入前に建築士や建築会社へ希望する建物プランを入れてもらうことが大切です。

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6．道路より低い土地｜風水より先に水の流れを確認する

道路より低い土地は、風水では気が沈む場所と表現されることがあります。

実務上は、雨水や排水の確認が重要です。

• 道路から敷地へ雨水が流れ込まないか
• 側溝や排水設備が機能しているか
• 床下や擁壁付近に湿気がないか
• 内水氾濫、洪水、高潮の想定区域か
• 擁壁、盛土、切土の状態
• 過去に浸水した記録がないか

名古屋市は、洪水、内水氾濫、高潮、地震、津波、ため池などのハザードマップを公開しています。

ただし、ハザードマップで色が付いていないから絶対に安全とも、色が付いているから住めないとも言えません。

想定される浸水深、避難経路、建物の床高、保険、設備配置などを確認し、リスクへ備えられるかを考えます。

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7．周囲に管理不全の空き家がある土地

隣や向かいに空き家があるだけで、その土地が悪いとは限りません。

しかし、庭木が越境している、外壁や屋根が傷んでいる、害虫・害獣、不法投棄、防犯上の不安がある場合は、生活環境と将来の売却へ影響する可能性があります。

街歩きでは、一軒の空き家だけでなく、その周辺を見ます。

売地が増えていないか。

新しい住宅へ建て替わっているか。

長期間閉まった店舗がないか。

通学路や買い物環境は維持されているか。

空き家があることより、次の利用へ動いている地域かどうかが重要です。

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間取りにもある「住み続けにくさ」のサイン

暗い部屋が多い

窓があっても隣家が近い、深い庇がある、部屋が建物中央にある場合、昼間でも照明が必要になることがあります。

方角だけでなく、窓の前に何があるかを確認します。

風の入口と出口がない

大きな窓が一つあるだけでは、風が抜けないことがあります。対角方向の開口、階段、吹抜け、換気設備を確認します。

水回りが家の中央に集中している

家相では避けられることの多い配置です。

実務上は、窓がなく湿気や臭気がこもりやすい、漏水時の発見が遅れる、配管更新が難しいといった問題がないかを見ます。

機械換気、点検口、配管経路が適切であれば、中央配置だけで欠陥とは言えません。

廊下が長く、段差が多い

若いときには気にならなくても、高齢になると生活負担になる場合があります。

相続した子ども世代が「自分たちは住めない」と判断する理由になることもあります。

家族構成の変化に対応できない

壁を動かせない、個室が細かく分かれすぎている、1階に寝室を作れない住宅は、子育てや高齢化による変化へ対応しにくい場合があります。

🟨 空き家を防ぐ間取りとは、今だけ快適な間取りではありません。10年後、20年後の家族構成や身体状況にも対応できる間取りです。

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私の失敗談｜南向きという言葉を信じすぎた土地

以前、名古屋市内で住宅用地を確認したときのことです。

資料には大きく、

「南向き・日当たり良好」

と書かれていました。

南側は道路で、確かに方位だけを見れば魅力的です。

私は最初、北側道路の土地より説明しやすいと考えました。

しかし、冬の午後に改めて現地へ行くと、印象が違いました。

道路の反対側に建つ住宅と高い擁壁の影が、敷地の奥まで伸びていました。

さらに、間口に対して奥行きが長く、駐車場を2台分取ると、リビングを配置できる範囲が限られました。

「南向き」という一つの言葉だけで、日照と建物計画を分かったつもりになっていたのです。

反対に、近くにあった北側道路の土地は、南側隣地との間が広く、庭を取ればリビングへ光を入れやすい形でした。

この二つを見比べて、改めて感じました。

良い方角の土地を探すことと、明るい家を建てられる土地を探すことは同じではない。

🟥 私の失敗は、現地の太陽を見る前に、販売資料の「南向き」という言葉で土地を評価しかけたことでした。

※個人および物件を特定できないよう、複数の現地確認経験をもとに、場所、時期、状況の一部を調整しています。

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空き家になりにくい土地を選ぶ12のチェックポイント

1．異なる時間帯に現地を見る

午前、正午、夕方で、光、交通量、騒音、近隣の使われ方は変わります。

2．冬の日照を想像する

夏は太陽高度が高いため、冬より明るく見えます。南側の建物の高さと距離を確認します。

3．前面道路の法的な種類を確認する

見た目が道路でも、建築基準法上の道路とは限りません。

4．接道長さと路地状部分を確認する

間口を目測せず、境界と道路種別を踏まえて確認します。

5．希望する車で出入りする

道路の反対側、電柱、塀、曲がり角も見ます。

6．建物プランを入れる

土地面積だけでなく、駐車場、庭、室外機、給湯器、ゴミ置場まで配置します。

7．水の流れを見る

道路勾配、側溝、敷地の高さ、雨水桝、擁壁、水抜き穴を確認します。

8．ハザードマップを確認する

洪水、内水、高潮、津波、液状化、地震など、地域に応じた災害リスクを確認します。

9．古地図・航空写真・土地履歴を見る

過去が田畑、池、河川、工場などであったかを調べます。ただし、過去の利用だけで現在の地盤や土壌を断定せず、必要に応じて専門調査を行います。

10．周辺の空き家と建て替え状況を見る

空き家の数だけでなく、管理状態と新しい利用が生まれているかを見ます。

11．10年後の暮らしを想像する

階段、買い物、病院、公共交通、庭管理が将来も負担にならないか考えます。

12．将来の買主を想像する

自分が気に入るかだけでなく、次に誰が買い、どのように使えるかを考えます。

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家相・風水で気になる土地を買ってもよいのか

家相や風水を大切にすること自体は、悪いことではありません。

住む人が納得し、安心して暮らせることも住宅選びの大切な要素です。

しかし、風水上よいとされる方角でも、

接道条件を満たしていない。

浸水リスクを確認していない。

擁壁が傷んでいる。

建築費が予算を超える。

という状態なら、現実的な問題が残ります。

反対に、北向きや変形地でも、設計、断熱、採光、換気、排水が適切で、価格とのバランスがよければ、快適に暮らせる場合があります。

私は、次の順番で考えることをおすすめします。

1. 法律上、安全上の問題を確認する
2. 光、風、水、動線を現地で確認する
3. 建築・改修費を把握する
4. 将来の売却・賃貸需要を考える
5. 最後に、家相・風水を含む自分と家族の納得感を確認する

🟩 風水は土地選びの答えではなく、見落としていた住環境へ目を向けるための質問として使うと、現実的な判断につながります。

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すでに北向き・狭い間口の家を所有している方へ

この記事を読み、

「自分の家は北向きだから価値がないのでは」

「間口が狭いので売れないのでは」

と不安になる必要はありません。

条件を変えられなくても、伝え方と使い方を変えられる場合があります。

北向き住宅

• 南側居室の採光を確認する
• 高窓、吹抜け、照明、内装色を工夫する
• 断熱・結露対策の履歴を伝える
• 夏の涼しさや安定した光も説明する

狭い間口・旗竿地

• 接道、境界、通路幅を明確にする
• 車両進入を写真や動画で示す
• 建築・解体会社の現地確認を受ける
• 静けさやプライバシーを求める層へ届ける

変形地

• 有効宅地と建物プランを示す
• デッドスペースの活用例を見せる
• 隣地との一体利用可能性を検討する

「欠点を長所と言い換える」だけでは不十分です。

買主が不安に感じる事実を先に調べ、その条件が問題にならない相手へ届けることが重要です。

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よくある質問

北向き住宅は本当に空き家になりやすいですか

北向き住宅だけを対象に、空き家になりやすさを証明した公的統計は確認できません。実際には、主要居室への採光、断熱、湿気、周辺建物、価格、交通利便性などを総合的に判断します。

北玄関は風水上よくないのでしょうか

そのように考える流派はありますが、科学的な住宅性能とは別の話です。実務では玄関の明るさ、結露、換気、動線、防犯性を確認します。

間口は何メートルあれば安全ですか

絶対的な理想値はありません。建築基準法上の接道、自治体の条例、路地状部分の長さ、希望する建物や車によって必要条件が変わります。名古屋市では、路地状敷地について長さに応じた幅員条件があるため、個別確認が必要です。

南向きなら資産価値は落ちにくいですか

南向きは評価されやすい要素の一つですが、それだけで資産価値は決まりません。駅距離、道路、土地形状、建物性能、災害リスク、周辺需要などが影響します。

三角地や旗竿地は避けるべきですか

希望する建物や生活に合わない場合は避けるべきですが、一律に価値がない土地ではありません。取得価格、静けさ、プライバシー、設計可能性を含めて比較します。

家相が悪い家は売れませんか

家相を重視する買主もいますが、重視しない買主もいます。法的条件、建物状態、生活利便性を整理し、その物件を評価する買主へ届けることが重要です。

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まとめ｜「運の悪い家」ではなく、確認されていない家を減らす

北向き。

狭い間口。

旗竿地。

袋小路。

三角地。

道路より低い土地。

家相や風水では、注意すべき土地として語られることがあります。

しかし、その形や方角だけで、人の運命や将来の空き家化を決めることはできません。

現実に確認できるのは、

光が入るか。

風が抜けるか。

水が流れるか。

車と人が安全に出入りできるか。

建て替えや修繕ができるか。

次に住みたいと思う人がいるか。

ということです。

全国の空き家問題の背景には、相続、高齢化、遠隔居住、管理負担などがあります。

そこへ、売りにくい、貸しにくい、建て替えにくいという物件条件が重なると、判断が先送りされることがあります。

🟥 家相が悪いから空き家になるのではありません。問題を調べず、「どうせ価値がない」と誰も次の使い方を考えなくなることが、本当の危険です。

🟩 風水の言葉を、光・風・水・道・人の流れを確認するきっかけに変えれば、後悔しない土地選びと空き家の再生につなげられます。

私はこれからも名古屋市の街を歩き、家が空き家になる前の小さな兆候と、もう一度人が住みたくなる可能性の両方を見つけていきたいと思います。

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名古屋市・愛知県で空き家や変形地の売却に悩んでいる方へ

ふどうさんのMAGOは、名古屋市南区を拠点に、相続空き家、旗竿地、袋小路、狭小地、再建築が難しい土地、擁壁や高低差のある土地などの売却をお手伝いしています。

次のような段階でも構いません。

• 北向きだから売れないと言われた
• 間口が狭く、建て替えできるか分からない
• 旗竿地や三角地の査定額が会社によって違う
• 道路より低く、浸水や排水が心配
• 家相を理由に購入希望者から断られた
• 相続した実家を残すか売るか迷っている
• 解体してから売るべきか判断できない
• 他社から値下げ以外の提案を受けていない

方角や土地形状だけで価格を決めるのではなく、現地で光、風、水、道路、境界、建物状態、周辺利用を確認します。

そのうえで、現況売却、古家付き土地、リフォーム、解体、買取、隣地提案などを比較し、誰にとって価値のある不動産なのかを考えます。

対応エリア

名古屋市南区・港区・緑区・千種区・熱田区・名東区・昭和区・瑞穂区・中村区・中川区・守山区・中区・天白区・東区・西区・北区をはじめ、名古屋市全域および愛知県内に対応しています。

※家相・風水は、伝統的・文化的な考え方であり、住宅の安全性、健康への影響、資産価値、空き家化との因果関係が科学的に証明されたものではありません。

※接道、再建築の可否、路地状敷地の規制、建築可能な用途・規模は、道路種別、敷地形状、建築計画、地域の条例等によって異なります。不動産会社の目視だけで断定せず、名古屋市、建築士、土地家屋調査士等へご確認ください。

※ハザードマップは想定に基づく資料であり、災害の発生や被害を保証・否定するものではありません。土地購入時は現地状況、過去の被害、避難方法、保険等も併せて確認してください。

※本文の事例や街歩きの描写は、個人や物件を特定できないよう、複数の現地確認経験をもとに場所、時期、状況の一部を調整しています。