こんにちは。

趣味は街歩き。名古屋市の街を歩き続けて8年になる、空き家が大好きな宅建士、ふどうさんのMAGOの保木です。

マンションの査定相談を受けていると、売主様からよく聞かれることがあります。

「2026年の名古屋市は、まだマンションの売り時ですか」

「築25年を過ぎると、急に売れなくなるのでしょうか」

「同じマンションなのに、なぜ査定額が会社によって違うのですか」

どれも、数字だけでは答えにくい質問です。

名古屋市全体の平均価格が上がっていても、すべてのマンションが同じように値上がりするわけではありません。同じ区、同じ駅、同じ棟でも、階数、向き、眺望、室内状態、管理状況、売却時期によって結果は変わります。

2026年の名古屋市中古マンション市場を一言で表すなら、私は**「売れる物件と、売り方を誤ると長期化する物件の差が見えやすい市場」**だと考えています。

本記事では、公的・業界データで確認できる事実と、私が現場で感じている傾向を分けながら、次の内容を解説します。

• 2026年の名古屋市中古マンション市況
• 「築25年の壁」の本当の意味
• 名古屋市16区で異なる購入者層と売り方
• 築古マンションで価格差が生まれる管理の確認事項
• 査定額ではなく最終手取りを増やす販売戦略
• 売却前のリフォームで失敗しない考え方

🟨 最初に結論をお伝えすると、築25年は価値が突然なくなる期限ではありません。管理、修繕、住宅ローン、室内改修費を買主が具体的に計算し始める節目です。

---

2026年、名古屋市の中古マンションはいくらで売れているのか

中部圏不動産流通機構（中部レインズ）が公表した、2026年6月から8月までの名古屋市の成約データでは、中古マンションの成約は759件、平均成約価格は2,969万円、平均㎡単価は41.50万円、平均専有面積は71.54㎡でした。

指標	2026年6～8月・名古屋市
成約件数	759件
平均成約価格	2,969万円
平均㎡単価	41.50万円/㎡
平均専有面積	71.54㎡

ここで注意していただきたいことがあります。

この2,969万円は「名古屋市の標準的なマンションなら、この金額で売れる」という意味ではありません。ワンルームと4LDK、築浅の都心物件と築40年を超える郊外物件を一緒にした平均です。

2026年1～3月の平均成約価格は3,080万円でした。6～8月は2,969万円です。しかし、この差だけを見て「名古屋市の相場が下落した」と断定することもできません。各期間に成約した物件の築年数、広さ、間取り、地域構成が違うからです。

🟥 平均価格の上げ下げと、あなたの部屋の値上がり・値下がりは同じではありません。査定では、同じマンション、近隣の類似物件、同じ広さ・築年帯の成約事例へ順番に絞り込む必要があります。

2026年のデータから見えること

2026年6～8月の成約を築年帯別に見ると、築15年以内にも、築31年以上にも取引があります。

築年帯	成約件数	平均価格	平均㎡単価
築5年以内	65件	5,462万円	88.07万円
築6～10年	95件	4,508万円	71.92万円
築11～15年	75件	4,546万円	61.56万円
築16～20年	42件	4,299万円	49.59万円
築21～25年	86件	3,377万円	42.67万円
築26～30年	94件	2,727万円	33.16万円
築31年以上	302件	1,330万円	19.51万円

築11～15年の平均価格が築6～10年をわずかに上回っています。これは「築11～15年の方が高く売れる」という法則ではありません。平均専有面積が築6～10年の62.69㎡に対し、築11～15年は73.85㎡と広く、成約した物件の構成が違うためです。

このデータが教えてくれるのは、築年数だけで価格を説明できないこと、そして築31年以上でも302件の成約があるということです。

---

「築25年の壁」は本当にあるのか

不動産広告では「築25年がマンション価格の壁」と表現されることがあります。

確かに直近データでは、築21～25年の平均価格3,377万円に対し、築26～30年は2,727万円です。ただし、これを「築25年を過ぎた瞬間に650万円下がる」と読むことはできません。成約した部屋の場所、広さ、階数、間取りがそろっていないからです。

築25年という数字に法律上の一律な売却期限があるわけでもありません。

それでも、築25年前後で売却の難しさが表面化しやすいのは事実です。その理由は、建物年齢そのものより、次の4つが重なりやすいからです。

壁1｜大規模修繕の結果と次の工事計画が見えてくる

築25年前後になると、過去の大規模修繕が適切だったか、次の修繕へ向けた資金が十分かを買主が確認しやすくなります。

外壁がきれいでも、長期修繕計画が古いまま、修繕積立金が不足している、一時金徴収の可能性がある、といった事情があれば購入判断へ影響します。

国土交通省の令和5年度マンション総合調査では、長期修繕計画を作成している管理組合は88.4％でした。一方、計画に対して修繕積立金残高が不足しているとの回答は36.6％です。

つまり、計画書が「ある」だけでは足りません。

いつ作られたのか。
直近で見直されたのはいつか。
計画上必要な残高に対し、実際の残高はどうか。
値上げや一時金の予定はないか。

ここまで確認して初めて、買主へ説明できます。

壁2｜室内設備の交換時期が重なりやすい

給湯器、浴室、キッチン、洗面、トイレ、給排水管、建具、床。

築25年前後では、売主様が丁寧に使っていても、買主は購入後の交換費用を考えます。

販売価格3,000万円の部屋と、2,850万円だがリフォームに500万円必要な部屋では、後者の方が買主の総予算を超えることがあります。

重要なのは「室内が古いから安くする」ことではなく、どこが使用可能で、どこに更新の可能性があるかを整理することです。

壁3｜月々の固定費が購入可能額へ響く

管理費、修繕積立金、駐車場代、インターネット利用料などは、住宅ローンとは別に毎月発生します。

物件価格が安くても、月額負担が大きければ、買主が借入額を抑えたり、他物件を選んだりする場合があります。

修繕積立金の値上げは、管理が悪い証拠とは限りません。将来の工事へ備えて計画的に見直している場合もあります。値上げ額だけでなく、理由と計画を伝えることが重要です。

壁4｜売主と買主で「古さ」の見え方が違う

売主様にとっては、20年以上暮らした使い慣れた部屋です。

買主にとっては、購入費、リフォーム費、将来の修繕負担を一度に判断する部屋です。

この視点の差を埋めずに「まだ十分住めます」と説明しても、購入の不安は解消されません。

🟩 築25年の壁を越える方法は、築年数を若く見せることではありません。管理と修繕、室内状態、購入後の負担を、買主が計算できる状態にすることです。

---

私の失敗談｜室内をきれいにすれば売れると思った築25年のマンション

以前、名古屋市内の築25年前後のマンションについて相談を受けたことがあります。

売主様は室内を大切に使っていましたが、壁紙には日焼けがあり、水回りにも年数相応の使用感がありました。

私は当初、見た目を整えれば第一印象がよくなると考えました。

クロスの張り替え。

ハウスクリーニング。

水栓の交換。

売主様へ、部分的な工事を提案しかけました。

しかし、管理関係の資料を確認すると、販売で先に整理すべきことが別にありました。

修繕積立金の改定が検討されていたこと。

機械式駐車場に空きがなかったこと。

次回の大規模修繕について、まだ工事内容と負担が確定していなかったこと。

買主が本当に知りたいのは、新しい壁紙の色より、購入後に毎月いくらかかり、どのような工事が予定されているかでした。

私は売主様へ説明しました。

「内装へお金をかける前に、マンション全体の資料をそろえましょう」

販売では、修繕積立金改定の検討状況、駐車場の空き待ち、総会資料で確認できる範囲を最初から伝えました。室内は大がかりに直さず、清掃と荷物整理を中心にしました。

その後、車を所有せず、自分好みにリノベーションしたい購入希望者が現れました。

この方にとって、駐車場がないことは致命的ではありません。むしろ売主側で中途半端に内装を新しくして価格へ上乗せされるより、現況で購入できることが魅力でした。

🟥 私の失敗は、売れない理由を「室内の古さ」だと早く決めすぎたことです。マンション売却では、専有部分を飾る前に、共用部分と管理の情報を確認しなければなりません。

※相談者様と物件を特定できないよう、複数の実務経験をもとに時期、会話、条件の一部を調整しています。

---

名古屋市16区｜「相場順位」より先に考えたい購入者層と売却の焦点

区ごとの平均価格だけで高い・低いと順位付けするのは危険です。中区のコンパクト住戸と名東区のファミリー住戸では、購入目的も面積も違います。

ここでは、各区で想定しやすい需要と、売却時に確認したいポイントを整理します。すべての町・駅・学区へ一律に当てはまるものではありません。

区	想定しやすい需要・特徴	売却で確認したい点
中区	都心居住、共働き、単身、投資需要	駅距離、管理費、眺望、賃貸比率、再開発との距離
東区	都心利便性と住環境を求める層	泉・高岳・白壁など町単位の差、駐車場、ブランド性
千種区	東山線沿線、教育・住環境重視のファミリー	最寄駅、学区、坂、眺望、管理状況
昭和区	八事・御器所周辺など教育環境重視層	駅と学区、坂道、広さ、築古物件の管理
瑞穂区	落ち着いた住環境を求めるファミリー	駅距離、学区、駐車場、住戸面積
名東区	広さと生活環境を求めるファミリー	東山線アクセス、バス便、駐車場、室内改修費
天白区	実需ファミリー、価格と広さのバランス重視	駅・坂・車利用、駐車場、管理費との総額
中村区	名駅アクセス重視の単身・共働き・投資層	名駅からの実距離、騒音、住戸面積、周辺計画
西区	都心近接とファミリー需要の両方	地下鉄・名鉄アクセス、庄内川周辺など立地差
北区	価格と都心アクセスのバランスを求める層	駅距離、バス便、駐車場、周辺供給との比較
熱田区	金山・神宮前など交通利便性重視層	路線、再開発、騒音、管理状態
中川区	広さ、価格、車利用を重視するファミリー	駅距離、駐車場、ハザード情報、競合戸建て
港区	価格と生活圏を重視する地縁層・ファミリー	浸水想定、駅・商業施設、駐車場、管理状況
南区	地縁、鉄道アクセス、価格重視層	JR・名鉄・地下鉄との距離、工業地域との関係
守山区	広さと車利用を重視するファミリー	鉄道・バス、駐車場、坂、戸建てとの価格比較
緑区	子育て世帯、広さと新しい生活圏を求める層	地下鉄・JR・名鉄アクセス、駐車場、築浅競合

都心部は「高い」だけでは売れない

中区、東区、中村区の都心・都心近接エリアでは、駅近や再開発が注目されます。一方、投資用住戸、コンパクト住戸、ファミリー住戸が同じエリアで競合します。

高層階だから高い、駅徒歩5分だからすぐ売れる、とも限りません。管理費が高い、眺望を遮る建築計画がある、賃貸住戸が多いなど、マンション固有の条件が評価を分けます。

東部住宅地は「学区名」だけに頼らない

千種区、昭和区、瑞穂区、名東区、天白区では、教育環境や住環境を重視する需要があります。

しかし買主が見るのは学区名だけではありません。

朝の駅までの道。

坂の勾配。

買い物動線。

駐車場の使いやすさ。

管理費を含めた毎月の負担。

実際の暮らしが想像できる情報が必要です。

郊外・港湾部は「安くする」前に購入理由を探す

港区、中川区、南区、守山区、緑区などを、ひとまとめに低価格エリアと表現するのは適切ではありません。駅前、再開発地、商業施設周辺、地縁需要が強い場所など、区内差があります。

都心物件と同じ見せ方をするのではなく、駐車場、広さ、買い物、職場への移動、戸建てとの総額比較など、その地域で買う理由を具体化します。

🟨 16区の相場表は入口にすぎません。最終的な査定では、区から駅、町、マンション、階・向き・室内へと比較範囲を狭めます。

---

築25年以上でも評価されやすいマンションの共通点

1．長期修繕計画と資金状況を説明できる

買主は「古いこと」だけを怖がっているのではありません。

いつ、何を修繕したのか。

次に何を予定しているのか。

そのためのお金がどの程度あるのか。

これが分からないことを不安に感じます。

2．管理組合の意思決定が機能している

総会が開かれている、議事録が残っている、滞納や修繕課題が把握されている。問題が一つもないことより、問題を話し合い、対応できる管理組合であることが重要です。

3．駅距離以外の生活価値がある

平坦な道、買い物のしやすさ、病院、公園、駐車場、静けさ、眺望、日照。駅から遠くても、特定の買主にとって価値のある条件があります。

4．買主がリフォーム後を想像できる

古い室内を無理に新築風へ見せる必要はありません。柱・梁の位置、配管制約、床材の規約、エアコン設置条件などを確認し、できることとできないことを伝えます。

5．売主が不利な情報も早く開示する

修繕積立金の値上げ予定、漏水履歴、駐車場の空き、ペット規約、周辺工事などは、契約直前に出すほど不信感につながります。

🟩 高く売るとは、欠点を隠すことではありません。買主が不確実性として大きく値引きする前に、事実と対応方法を示すことです。

---

売却前に集めたい管理資料12項目

1. 管理規約・使用細則
2. 直近の総会議事録
3. 長期修繕計画
4. 大規模修繕の実施履歴
5. 修繕積立金の残高と予定積立額
6. 管理費・修繕積立金の改定予定
7. 借入金・一時金徴収の有無
8. 管理費等の滞納状況
9. 駐車場・駐輪場の空きと承継可否
10. ペット、民泊、リフォームの規約
11. 耐震診断・改修に関する資料
12. 漏水、事故、保険対応など住戸に関する履歴

すべてを売主様だけで集められない場合もあります。管理会社や管理組合へ確認する項目を整理し、販売開始前に取得できるものと、調査中のものを分けます。

---

高値売却につなげる「3つの価格」と販売管理

査定書の数字を一つだけ見て売出価格を決めると、途中で判断できなくなります。

私は、少なくとも次の3つを分けて考えることをおすすめします。

価格	意味
売出価格	市場へ最初に提示する価格
目標成約価格	競合と成約事例から現実的に目指す価格
売却下限	手取り、残債、期限から決める最低条件

販売開始から14日

広告閲覧数、保存数、問い合わせ数、他社からの紹介状況を確認します。反響がなければ、すぐ値下げするのではなく、写真、タイトル、間取り表示、管理情報の不足を点検します。

30日

閲覧は多いのに内覧がない場合、価格か情報の出し方に問題がある可能性があります。

内覧はあるのに申込みがない場合は、室内の見せ方、臭い、明るさ、競合との総額差、管理資料の説明を見直します。

60～90日

同じ方法を続けるのではなく、競合の成約・値下げ・販売終了を確認し、価格、対象となる買主、広告、引渡条件を再設計します。

🟥 「3か月売れなかったので100万円下げましょう」だけでは販売戦略とは言えません。どの段階で買主が止まっているかを確認してから、次の一手を決めます。

---

売却前リフォームは必要か

答えは、物件と買主層によって異なります。

効果が期待できること

• 荷物を減らし、部屋の広さを見せる
• 水回りと窓を清掃する
• 臭いの原因を除く
• 切れた照明を交換する
• 明らかな小修繕を行う
• 暗い部屋でも自然な明るさで撮影する

慎重に判断したいこと

• 売主の好みで全面リフォームする
• 費用をそのまま売価へ上乗せできると考える
• 管理規約を確認せず床や設備を変更する
• 問題のある設備を表面だけきれいに見せる

リフォーム費用500万円をかけても、成約価格が500万円上がる保証はありません。リノベーション前提の買主には、工事済みであることが逆に選択肢を狭める場合もあります。

---

査定額ではなく「最終手取り」で比べる

売主様の利益は、売却価格だけでは決まりません。

最終手取り見込み ＝ 売却価格 － 仲介手数料 － 登記等の費用 － 住宅ローン残債 － 引越し・処分・工事費 － 税金等

税額は取得費、所有期間、居住状況、特例の適用可否によって変わります。査定段階では、税理士等への確認が必要な項目を分けておきます。

高い査定を出した会社が、最も高い手取りを実現する会社とは限りません。

査定時には、次のことを聞いてください。

「この価格の根拠となる成約事例は何ですか」

「現在売出中の物件ではなく、実際に売れた事例と比べていますか」

「この価格で販売した場合、誰を買主として想定しますか」

「反響が弱い場合、値下げ以外に何を変えますか」

---

名古屋市のマンション売却で避けたい8つの失敗

1．名古屋市平均を自分のマンション価格だと思う

平均は市場の入口です。同じ棟と周辺類似物件まで絞り込みます。

2．高い査定額だけで会社を選ぶ

媒介契約を得るための期待価格なのか、成約可能性のある価格なのかを確認します。

3．築25年だから慌てて安くする

先に修繕、管理、室内、競合を調べます。

4．管理資料を契約直前まで出さない

買主、仲介会社、金融機関の確認が遅れ、契約直前の辞退につながる場合があります。

5．売る前に全面リフォームする

費用回収と買主需要を検証せず工事をすると、手取りが減る可能性があります。

6．売出中価格だけを相場だと思う

売主の希望価格と、実際の成約価格は違います。

7．区名だけで売り方を決める

駅、町、学区、道路、棟、住戸まで分解します。

8．反響報告を「問い合わせゼロ」の一言で終わらせる

閲覧、保存、他社紹介、内覧後の感想まで確認します。

---

よくある質問

築25年を過ぎる前に売った方がよいですか

築25年だけを理由に急ぐ必要はありません。ただし、大規模修繕、積立金改定、設備更新、住み替え期限が重なる場合は、早めに査定と資料確認を始める意味があります。

築30年以上でも住宅ローンを使う買主へ売れますか

可能性はあります。ただし、金融機関の審査は建物の築年数だけでなく、担保評価、耐震性、管理状態、借入期間、買主の属性などにより異なります。「築30年だからローン不可」と一律には断定できません。

居住中でも売却できますか

可能です。生活感を完全に消す必要はありませんが、収納量が分かる程度に整理し、内覧日時、貴重品、写真掲載範囲を事前に決めます。

空室にしてから売る方が高く売れますか

空室は内覧調整と室内確認がしやすい一方、住宅ローンと新居費用の二重負担、空室期間の管理費等が発生します。価格だけでなく手取りと期限で比較します。

一般媒介と専任媒介はどちらがよいですか

どちらにも長所と注意点があります。契約形式だけでなく、広告範囲、他社紹介への姿勢、販売報告、担当者の調査力を確認してください。

2026年は売り時ですか

名古屋市では中古マンションの取引が続いていますが、すべての物件に共通する売り時はありません。住み替え期限、残債、修繕予定、競合在庫、買主需要を合わせて判断します。

---

まとめ｜築年数を売るのではなく、買主が判断できる情報を売る

2026年6～8月、名古屋市では759件の中古マンション成約が確認されています。築31年以上も302件あり、古いから取引されないわけではありません。

一方、築年数が進むほど平均価格と平均㎡単価は低くなる傾向があります。

そこで重要になるのが、築年数以外の価値です。

駅や生活環境。

階数、向き、眺望。

管理組合の運営。

長期修繕計画と積立状況。

室内の使い方と改修可能性。

購入後の毎月負担。

そして、その価値を必要とする買主へ届く販売方法です。

🟥 築25年を過ぎたことだけで、売主様自身が価値を下げてはいけません。

🟩 しかし、立地がよい、管理がよいという抽象的な言葉だけで、高値を期待させてもいけません。

必要なのは、成約データを確認し、マンション固有の資料を集め、価格・時間・費用・責任を比較することです。

不動産会社の仕事は、高い査定書を置いていくことではありません。

なぜその価格なのか。

誰が買うのか。

何が不安材料なのか。

どこを整えれば選ばれやすくなるのか。

売れなかったとき、次に何を変えるのか。

それを売主様が判断できる言葉にすることだと、私は考えています。

---

名古屋市で中古マンションの売却を検討している方へ

ふどうさんのMAGOは、名古屋市南区を拠点に、名古屋市内の中古マンション、相続不動産、空き家などの売却をお手伝いしています。

次のような段階でも構いません。

• 築25年を過ぎ、今売るべきか迷っている
• 査定額が会社によって大きく違う
• 管理費・修繕積立金の値上げが売却へ影響するか知りたい
• 売却前にリフォームするべきか判断できない
• 相続したマンションに家財が残っている
• 他社で売却中だが、値下げ以外の提案がない
• 住宅ローン残債を含めた手取りを確認したい

名古屋市平均だけで価格を決めず、周辺成約、同一マンションの履歴、競合物件、管理状況、室内状態を確認します。

そのうえで、売出価格、目標成約価格、売却下限、想定期間を分け、売主様が納得できる販売計画を考えます。

対応エリア

名古屋市南区・港区・緑区・瑞穂区・熱田区・昭和区・天白区・中川区・中村区・中区・西区・北区・千種区・東区・名東区・守山区をはじめ、名古屋市全域および愛知県内に対応しています。

※本記事の市場データは、公益社団法人中部圏不動産流通機構が2026年9月10日に公表した、2026年6～8月の名古屋市成約データを中心に参照しています。平均値は、立地、築年数、間取り、面積等が異なる成約物件を集計したものであり、個別物件の査定価格を示すものではありません。

※修繕積立金・長期修繕計画に関する全国的な管理実態は、国土交通省「令和5年度マンション総合調査」等を参照しています。

※税金、住宅ローン、耐震性、管理・修繕の評価は個別事情で異なります。必要に応じて税理士、金融機関、建築士、マンション管理士等へご確認ください。

※本文の失敗事例は、相談者様および物件を特定できないよう、複数の実務経験をもとに時期、会話、条件の一部を調整しています。