知っておきたい注意点として、不動産売却の流れとかかる期間のことがあります。例えば、不動産会社へ中古住宅の売却依頼をする場合のおおよその流れは以下の通りです。多くのケースの場合、購入の申込が入ってから約4～5週間ほどですが、もちろんこれは物件や状況ごとに異なります。
売却の流れ
かかる費用と税金対策
不動産の売却には諸経費がかかります。売主が最終的に受け取る手取りの金額は、売却金額から諸経費を差し引いた金額になります。
売却金額 ー 諸経費 ＝ 実際の利益
仲介手数料
売却が成立した場合は、不動産会社に対し手数料が発生します。一般に400万円を超える物件では、売却金額の3％＋6万円が仲介手数料となり、これに消費税が別途かかります。売却金額が400万円以下の場合は算定方法が異なりますが、おおむね同様の金額を基本としてよいでしょう。
登記費用
不動産の所有権登記にかかる費用で、司法書士に支払うものです。「表示登記」「所有権保存登記」「所有権移転登記」と下記の項目「抵当権抹消費用」が該当します。
抵当権抹消費用（登録免許税）
土地・建物に抵当権や担保権などが設定されている場合は、司法書士に抹消手続きを依頼することになります。手数料は1件あたり数万～10万円程度です。
印紙税
契約書に貼る収入印紙代金で、金額は契約書に記載された取引額が500万円以上～1,000万円未満なら5,000円分、1,000万円〜3000万円未満なら1万円分の印紙を貼ります。
譲渡取得税
不動産売却で利益が出た場合、売却金額から諸費用を引いた金額に対して税金が課されます。利益とは、購入代金を上回る価格で売却できた場合のことを指し、購入時の代金が不明または利益が小さい場合は譲渡額の5％が課税されます。
証明書発行費用
契約に必要な印鑑証明書や住民票などを管轄自治体に交付してもらう必要があります。負担額は軽微ですので、それほど気にしなくてもよいでしょう。
その他
引越し費用、相続登記費用、登記識別情報（権利証）を紛失した場合の本人確認手続き費用、農地からの転用費用などの諸経費が発生する場合があります。
売却時の特例「3,000万円控除」で賢く節税
ご自宅などを売却した際、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例があります。このほか不動産の所有期間が10年を超えた場合の特例や、買い替え時に繰り延べ・赤字になった場合の損益計算など有益な税金対策があります。
その他、費用がかかるケースもありますので注意が必要です。
残置物・家財道具の処理費用
戸建住宅の場合は15万円から30万円程度が相場です。
測量費用
一般的な戸建住宅で現況測量10万円～20万円、確定測量35万円～50万円程度ですが、土地や隣地の状況、また役所立ち合いなどによって費用が変わる可能性があります。
ホームインスペクション
おおむね5万円～7万円が相場となります。
ハウスクリーニング
一般的な戸建住宅の場合、7万円～15万円が相場となります。
媒介契約について
媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」という3種類があり、売主はどれかを任意で選ぶことができます。3種類の契約の違いは、契約相手である不動産会社の専任性です。
各媒介契約の比較
| 媒介契約のタイプ | 一度に契約可能な 会社数 | 売主が見つけてきた買主と 単独で契約できるか？ | 売主に進捗報告する 義務と頻度 |
|---|---|---|---|
| 専属専任媒介契約 | 1社 | 違約金が発生します | 〇 週に1度以上 |
| 専任媒介契約 | 他社と契約した場合は違約金が発生します | 媒介契約に基づいて所定の費用を支払わなければなりません | △ 2週に1度以上 |
| 一般媒介契約 | 複数社と契約OK（任意） | 契約できます | × 報告義務なし |
同時に何社とも契約ができたり、自分で探した買主と独自に契約できたりする点で「一般媒介契約」が有利に見えますが、不動産会社からすると何社かのうちの1社と捉えるのでサポートが手薄になりがちです。その点「専属専任媒介契約」と「背専任媒介契約」は、1社との契約で売上に直結するので、熱心に取り組んでもらえますし、進捗状況もしっかり報告してもらえます。結論、不動産売却が初めてという方は、専任性の高い「専属専任媒介契約」を選ぶのがベターでしょう。
専任性 ＝ 専属専任媒介契約 ＞ 専任媒介契約 ＞ 一般媒介契約
売却時に必要な書類
不動産の売却に際しては、下記のような書類などを準備する必要があります。
銀行口座書類など
抵当権等抹消書類
住民票
引き渡し時に必要な書類
このほか、書類ではありませんが、お引渡し時に必要です。
家（物件）の鍵
仲介手数料（残金）
査定時にあったほうがいい書類
不動産売買契約書・重要事項説明書
自宅購入時の売買契約書や重要事項説明書には、告知事項などが記されています。告知事項は、自宅を売却する時も確認が必要で、査定価格にも影響します。物件の詳細を把握できる書類のためしっかりと準備しておきましょう。
間取り図
間取り図があれば、売却活動時にレインズに物件情報を掲載するのがスムーズになります。
リフォーム履歴
リフォームをしている場合は、履歴が確認できる書類があるベターです。工事契約書や工事写真などがあれば、リフォーム済み物件としてのアピールにも役立ちます。
残高証明書
住宅ローンが残っている場合、売却金額で住宅ローンの残債を完済するのが一般的。住宅ローンを完済できるかを確認する意味でも残高証明書も用意しましょう。不動産会社の売出価格のアドバイスにも役立ちます。
地積測量図
土地の境界が明確でないのは、隣地所有者とのトラブルの元。地積測量図は買主を安心させる材料としても必要です。地積測量図は査定にプラスになる可能性もあるので、法務局で取得しておきましょう。
知っておきたい注意点として、不動産売却の流れとかかる期間のことがあります。例えば、不動産会社へ中古住宅の売却依頼をする場合のおおよその流れは以下の通りです。多くのケースの場合、購入の申込が入ってから約4～5週間ほどですが、もちろんこれは物件や状況ごとに異なります。
売却の流れ
かかる費用と税金対策
不動産の売却には諸経費がかかります。売主が最終的に受け取る手取りの金額は、売却金額から諸経費を差し引いた金額になります。
売却金額 ー 諸経費 ＝ 実際の利益
仲介手数料
売却が成立した場合は、不動産会社に対し手数料が発生します。一般に400万円を超える物件では、売却金額の3％＋6万円が仲介手数料となり、これに消費税が別途かかります。売却金額が400万円以下の場合は算定方法が異なりますが、おおむね同様の金額を基本としてよいでしょう。
登記費用
不動産の所有権登記にかかる費用で、司法書士に支払うものです。「表示登記」「所有権保存登記」「所有権移転登記」と下記の項目「抵当権抹消費用」が該当します。
抵当権抹消費用（登録免許税）
土地・建物に抵当権や担保権などが設定されている場合は、司法書士に抹消手続きを依頼することになります。手数料は1件あたり数万～10万円程度です。
印紙税
契約書に貼る収入印紙代金で、金額は契約書に記載された取引額が500万円以上～1,000万円未満なら5,000円分、1,000万円〜3000万円未満なら1万円分の印紙を貼ります。
譲渡取得税
不動産売却で利益が出た場合、売却金額から諸費用を引いた金額に対して税金が課されます。利益とは、購入代金を上回る価格で売却できた場合のことを指し、購入時の代金が不明または利益が小さい場合は譲渡額の5％が課税されます。
証明書発行費用
契約に必要な印鑑証明書や住民票などを管轄自治体に交付してもらう必要があります。負担額は軽微ですので、それほど気にしなくてもよいでしょう。
その他
引越し費用、相続登記費用、登記識別情報（権利証）を紛失した場合の本人確認手続き費用、農地からの転用費用などの諸経費が発生する場合があります。
売却時の特例
「3,000万円控除」で賢く節税
ご自宅などを売却した際、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例があります。このほか不動産の所有期間が10年を超えた場合の特例や、買い替え時に繰り延べ・赤字になった場合の損益計算など有益な税金対策があります。
その他、費用がかかるケースも
ありますので注意が必要です。
残置物・家財道具の処理費用
戸建住宅の場合は15万円から30万円程度が相場です。
測量費用
一般的な戸建住宅で現況測量10万円～20万円、確定測量35万円～50万円程度ですが、土地や隣地の状況、また役所立ち合いなどによって費用が変わる可能性があります。
ホームインスペクション
おおむね5万円～7万円が相場となります。
ハウスクリーニング
一般的な戸建住宅の場合、7万円～15万円が相場となります。
媒介契約について
媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」という3種類があり、売主はどれかを任意で選ぶことができます。3種類の契約の違いは、契約相手である不動産会社の専任性です。
各媒介契約の比較
| 媒介契約の タイプ | 一度に契約可能な 会社数 | 売主が見つけてきた買主と単独で契約できるか？ | 売主に進捗報告する 義務と頻度 |
|---|---|---|---|
| 専属専任媒介契約 | 1社 | 違約金が発生します | 〇 週に1度以上 |
| 専任媒介契約 | 他社と契約した場合は違約金が発生します | 媒介契約に基づいて所定の費用を支払わなければなりません | △ 2週に1度以上 |
| 一般媒介契約 | 複数社と契約OK（任意） | 契約できます | × 報告義務なし |
同時に何社とも契約ができたり、自分で探した買主と独自に契約できたりする点で「一般媒介契約」が有利に見えますが、不動産会社からすると何社かのうちの1社と捉えるのでサポートが手薄になりがちです。その点「専属専任媒介契約」と「背専任媒介契約」は、1社との契約で売上に直結するので、熱心に取り組んでもらえますし、進捗状況もしっかり報告してもらえます。結論、不動産売却が初めてという方は、専任性の高い「専属専任媒介契約」を選ぶのがベターでしょう。
専任性の高い順は
専属専任媒介契約 ＞ 専任媒介契約
専任媒介契約 ＞ 一般媒介契約
売却時に必要な書類
不動産の売却に際しては、下記のような書類などを準備する必要があります。
銀行口座書類など
抵当権等抹消書類
住民票
引き渡し時に必要な書類
このほか、書類ではありませんが、お引渡し時に必要です。
家（物件）の鍵
仲介手数料（残金）
査定時にあったほうがいい書類
不動産売買契約書・重要事項説明書
自宅購入時の売買契約書や重要事項説明書には、告知事項などが記されています。告知事項は、自宅を売却する時も確認が必要で、査定価格にも影響します。物件の詳細を把握できる書類のためしっかりと準備しておきましょう。
間取り図
間取り図があれば、売却活動時にレインズに物件情報を掲載するのがスムーズになります。
リフォーム履歴
リフォームをしている場合は、履歴が確認できる書類があるベターです。工事契約書や工事写真などがあれば、リフォーム済み物件としてのアピールにも役立ちます。
残高証明書
住宅ローンが残っている場合、売却金額で住宅ローンの残債を完済するのが一般的。住宅ローンを完済できるかを確認する意味でも残高証明書も用意しましょう。不動産会社の売出価格のアドバイスにも役立ちます。
地積測量図
土地の境界が明確でないのは、隣地所有者とのトラブルの元。地積測量図は買主を安心させる材料としても必要です。地積測量図は査定にプラスになる可能性もあるので、法務局で取得しておきましょう。