空き家対応

空き家に価値を見いだせる世の中に

空き家に価値を見いだせるのは買主に限らず売主にある理由

例え「その家に住んでいなかったとしても他人が移り住んだとしても生まれ育った家が存在するということはその人の心や生き方にいい影響を及ぼす」いわゆる生まれ育った家はその人にとっては死ぬまで安全地帯なのです。私は家に悪いイメージしかないという人もいるでしょう。すぐにでも更地にしたい空き家もあるでしょう。MAGOは思い入れのある家を、次の人に良い形で引き継いてもらうためにどうしたらいいかを考え、その知恵と工夫の仕方を発信していきます。

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空き家を賢く活かしていくために

国の空き家対策特別措置法の改正に伴い、昨今「空き家」をテーマとしたネガティブキャンペーンが拡散しています。「負の資産！空き家を放置しておくと・・」「空き家はすぐに更地にしたほうが高く売れる・・」果たしてそうでしょうか？空き家そのものに価値がないような情報が流布している現状に疑問を感じずにはいられません。

日本における空き家の増加は、人口減少と家族形態の変化が大きく影響しています。人口が減少することで、住宅需要が下がり、多くの家屋が使用されずに残っています。また、家族形態の変化、特に核家族化や単身世帯の増加も、空き家増加の一因となっています。

空き家を売らない理由

空き家の所有者が不動産を売却しない理由には、感情的なつながり、法律の問題、経済的な問題、社会的な背景が関係しています。

空き家を売らない理由①

●日本特有の感情的価値の問題
多くの空き家の所有者にとって、親の記憶や子ども時代の思い出が強く残る家には感情的な価値があり、売ることに罪悪感を感じる人が多く、これが売却する上での障壁になっています。売却する際には持ち物をすべて処分しますが、同時に自分の気持ちの整理も必要です。古い茶碗なども、ご家族にとっては思い出の品です。また、売りたいと思っていても親戚や親族の目を気にしたり、兄弟姉妹が売却を拒否する場合もあります。家族全員の思い出や価値観が絡むため、感情的な要素が売却を複雑にしているのです。

空き家を売らない理由②

●相続関連のトラブルが発生している場合がある
空き家が相続の対象となると、共有者間の意見の不一致や手続きの煩雑さなど、法律の問題が売却の壁となります。実は相続資産のうち約6割が不動産と言われています。相続において不動産は必ず関わってくる無視できないメジャーなものにも関わらず、不動産の扱いは難しく多くの人がその処理に困ることになります。その理由としては大きく以下の2つになります。

●価値の分かりにくさ
不動産は同じものは一つとして世の中に存在しない特定物なので、交通の利便性や周辺環境などの要素を鑑みつつ、時価を単純に路線価や固定資産評価額で算出するのはどうしても難しいことかと思われます。

●分割のしにくさ
現金資産と違い、分割しにくいというのも大きな特徴です。受け継ぐ人が一人なら問題はありませんが、複数兄弟姉妹で親から不動産を相続すると単純に分けて「共有持ち分」にする場合が多いです。しかし、その「共有名義の不動産」を売却するには名義人全員の合意が必要なのです。一人は売却したいと主張、もう一人はそのまま賃貸にすると主張、もう一人は空き家のまま残したいと主張。こうなると話は平行線です。

●親からの相続を受けて、物件の所有権が未決定になるケース
一般に相続と言えば、物件を巡る争いが想像されますが、実は、老朽化した物件では「相続したくない」という理由での押し付け合いが多く見られます。被相続人の名義のままでは売却はできませんので、新しい所有者で「相続登記」を行う必要がありますが、相続により複数の共有者が発生し、意見が合わない場合、所有権の移転がスムーズに行われにくいことになります。

空き家を売らない理由③

●空き家所有者が「負資産」であるという思い込み
ある調査によると、空き家所有者の約6割が「売却や賃貸」と考えていますが、空き家を放置する理由で一番多かったのが「売却や賃貸の買い手が見つからない」でした。需給悪化に拍車をかけているのは「需給バランスの悪化」です。日本は人口の減少が進んでいますが、それでも新築が建てられ続けています。疑問を持たれたことはありませんか？中古住宅のストックが十分あるのに、過剰に建てられる新築住宅。一方で空き家が増えている、このバランスの悪さが空き家問題に拍車をかけているといっても過言ではありません。新築が建つ一方で人が住まなくなった空き家は取り壊しをするまでなくなりません。都市部と地方の差はありますが、空き家は流通性や市場価値の低い「負動産状態」となり、希望する空き家の活用や処分につながっていないのです。

空き家をそのまま売却するメリット

古家とはそのまま読んでの通り古い家のことで、“古さ”に明確な基準はありません。不動産会社が言う古家は、建物としての使い道がない、建物を維持する手間や費用よりも壊して建て替えたほうが経済的だと思われるもので、「残す価値があまりない」と判断された家です。しかし人によっては、建物が老朽化してても「まだ住める！」と感じる人もいれば「セルフリフォームのしがいがある」と魅力を感じる人もいます。価値を見いだすのはあくまでも、買主です。

空き家を古家付きで売却するメリット

古家を解体して更地にした方が買い手の幅は広がりますが、費用をかけても必ず売れるとは限りません。解体費は、一般的な住宅で約150万円と言われています。

建物に価値がない「空き家」を売却する場合、「土地を売る」という前提で契約をしています。民法では、売主には告知義務があり、品質などが契約と違った場合に、売主が買主に対して一定の責任を負うことが定められています。しかし、空き家を古家付き土地として売却する場合、古家は価値がないという前提で契約をしています。契約書に売主の契約不適合責任を免責とすることが書かれているかどうかを必ず確認しておきましょう。
古家付き土地売却は「土地」を売り出しているのであって、建物ではありません。建物に価値があるものとして売る中古住宅とは意味合いが異なります。ここで大切になことは、「建物について一切の責任を負わないもの」とする契約不適合責任免責の条文を明記することです。古家を引き渡す際に押さえておきたいのは、古家であり中古住宅として売っていないことを明確にし、建物の売買契約ではないということを明示しておきます。更に、「売主の契約不適合責任を免責」＋「現況有姿」の特約が重要です。

※知識に精通した不動産会社に依頼をしてください。
※ただし、「更地」にすることを前提としております。

更地になった時点で、固定資産税は約6倍になります。土地が売れるか売れないか分からないのに更地にすると、固定資産税はかかるし解体費も負担することとなります。つまり建物を残すことで固定資産税を抑えることができ、費用の負担を抑えつつ安心して売却活動を続けることができます。

古家付き土地で売却するデメリット

売却するまでに時間がかかる可能性がある。

売却価格が相場よりも低い傾向がある。

旧耐震基準の1981年6月以降に建てられた空き家は、買主の借入ローン審査が通りにくい。

住宅ローン審査では、新耐震基準以上の住宅性能を求められることが多いです。その点、築年数が古く建物部分の資産価値が大幅に下がっている旧耐震の住宅は、担保としての価値も低いので買い主側が住宅ローン審査に落とされやすいというデメリットがあります。

耐震改修工事の費用がかかる。

住宅ローン控除など、買主が税金優遇制度を受けられない。

住宅ローン控除やすまい給付金など「新耐震基準」を審査の条件として設定していることで買主のメリットが減ります。ただし、耐震改修工事を行い新耐震基準並の耐震性能を確保すれば住宅支援制度を受けられる場合があります。

売却を焦っていけない

現金化を急いでいないのであれば、まずは古家付き土地での売却に挑戦してみるのも良いでしょう。

スタート価格を高めに設定する

空き家の売却では多くの場合、値下げ交渉を求められます。こちらは、購入希望者はできるだけ安く買いたいと考えるのが普通だからです。売却に時間をかけられる場合は、最初から少し高い価格でスタートすることで値下げの要望に柔軟に対応できます。一方で、問い合わせが少ない場合は、販売価格を下げる戦略も検討する必要があるでしょう。

長期戦を覚悟して、計画を立てる

長期戦を覚悟して、スケジュールを立てましょう。空き家の数は、年々増加傾向にあるため、築年数や立地によっては買い手が見つかりにくい可能性もあります。そのため、「何としてでも1か月以内に売りたい」などと急いで売却しようとすると、早期に値下げを余儀なくされ、損失が出る可能性もあります。特に地方都市や築年数が古い物件の場合は、売却までに時間がかかることを想定しておく必要があります。また、固定資産税や管理費などの維持費のことも事前に準備しておきましょう。

売れるまで維持・管理が必要

空き家といえども、維持や管理が必要です。お金の面でいえば固定資産税や都市計画税がかかります。手間の面でいえば庭の草刈り、建物のメンテナンスなどです。空き家のまま売却しようとすると売却期間中でもこうした維持管理が必要となります。

3年以内の売却を目指す

長期戦を覚悟しつつ、住まなくなった日から3年以内（または相続から3年以内）の売却を目指しましょう。3年以内に売却すれば空き家特例の条件を満たせます。そして「空き家」売却で一番大切な「そこに価値を見いだせる買い主に受け継いでもらう」ことを考え、次の世代へバトンを渡す意味でも単に売却をするのではなく「理想の買主」を選別するぐらい強気で行いましょう。思い入れのある家を大切に使ってもらいたいと思うことは当然のことです。「更地にしない」「リフォームを行わず残してほしい」などの条項を付け加え、念書といわなくても、買主に強い意思表示をすることが大切です。

ハウスクリーニングは大切

特に空き家の場合は自身で清掃を行うことも可能ですが、清掃が行き届いている印象を与えるにはプロに任せた方が費用対効果を上回る可能性が高いと言えるでしょう。不必要な減額交渉を避けることができ、費用は数万円ですのでハウスクリーニングはお値段以上に価値があるので非常におすすめです。

空き家を売却する際の税金と手数料

空家を売却する際には、税金や手数料などの支払いが必要になります。

税金（譲渡所得税、登録免許税、印紙税）

空家の売却に関する主な税金は、譲渡所得税、登録免許税、印紙税です。

譲渡所得税

空家の売却により利益が出た場合には、そちらの利益に対して課税されます。また、平成25年から平成49年までは、各年分の所得税額の2.1％が復興特別所得税として課税されますので、確定申告を行う際には所得税と併せて申告・納付する必要があります。

課税対象額は、以下の通りに計算されます。

短期譲渡所得 = 課税短期譲渡所得金額 × 税率39％（所得税30％、住民税9％）
長期譲渡所得 = 課税長期譲渡所得金額 × 20％（所得税30％、住民税5％）

短期譲渡所得とは、所有期間が5年以下の不動産を譲渡した場合の所得を指していて、長期譲渡所得とは、所有期間が5年を超える不動産を譲渡した場合の所得を指します。

登録免許税

登録免許税とは、不動産の所有権が移転する際に発生する税金です。空家を相続した後に所有権移転登記の手続きをして売却が可能となります。相続登記の税金は、次の計算式で算出されます。

登録免許税= 固定資産税評価額 × 0.4％

印紙税

印紙税は、不動産売買契約書などに貼付する印紙税です。契約書の売買価格によって必要な印紙税の額が異なりますので、取引に適した額の印紙税を用意する必要があります。なお、減税措置の適用期限は、平成36年3月31日までとなっておりますので、ご注意ください。

仲介手数料

不動産取引では、不動産会社に仲介手数料が発生します。これは不動産会社が取引の仲介を行うサービスに対する手数料で、一般的には売主と買主の両者が負担します。手数料の簡単な計算方法は、物件価格に3％を掛けて、さらに6万円を加える方法です。例えば、物件価格が1,000万円の場合、計算方法は以下の様になります。

手数料＝1,000万円×3％＋6万円＝36万円

したがって、こちらの取引では、不動産会社は36万円（税別）の手数料を受け取ることになります。

空き家の売却にかかる税金を抑えるコツ

空き家の売却時にかかる税金と費用を減らす方法をまとめました。

特別控除・特例を活用する

相続した空き家を売却して、利益が出た場合、譲渡所得税を支払う必要があります。しかし、空き家を相続する際、以下の特例や制度を活用することで、税負担を軽減できる可能性があります。

空き家特例
売却時は譲渡所得3000万円特別控除を活用する

相続した空き家を売却する際に適用できる「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」は、空き家を相続した場合の負担を軽減する非常に有益な特例です。この特例では、譲渡所得（売却益）から最大3,000万円を控除でき、売却後の税負担を大幅に軽減できます。適用条件を満たせば多くのケースでメリットがあります。ただし、適用を受けるためには一定の条件が必要になりますので、事前に条件を満たすか確認しておきましょう。

適用を受けるための主な条件は次のとおりです。

相続開始時に被相続人がその住宅に居住しており、他の用途に使用されていないことが求められます。また、相続開始直前に、被相続人以外の同居人がいた場合は、適用を受けることができません。さらに、区分所有の不動産は適用外のため注意が必要です。

旧耐震基準で建てられた建物に適用されます。昭和56年6月1日以降に建築された建物の場合は、新耐震基準適合の建物に該当しますので適用外となります。

期限内に売却手続きを完了する必要があります。具体的には、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが条件とされています。

この特例では、新耐震基準に満たしている建物のみを対象としているため、適用を受けるためには耐震性を確認する必要があります。また新耐震基準をクリアしていない場合は、耐震補強しなければなりません。適用を受けるための具体的な手続きや必要書類については、国税庁のホームページを確認すると良いでしょう。

参照国税庁：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm
参照名古屋市：名古屋市老朽危険空家等除却費補助金（暮らしの情報）

更地にして売却する場合の注意点

●信頼できる解体会社を見つける必要がある。
●解体工事の見積もりを取る際には、母屋だけでなく、庭木や庭石、ブロック塀などの外構も見積もりに含まれているかを確認しましょう。見落としがちなのは、使わなくなって地中に埋まっている浄化槽や、図面に表れない大きな基礎杭などです。アスベストが使われている場合は、その除去費用も別途必要になります。後から思わぬ出費をしないためにも、見積もりはしっかりと確認しましょう。
●建物を取り壊した後に、1月1日をまたいでしまうと、固定資産税や都市計画税の住宅用地特例が適用されなくなってしまうので、ご注意ください。

求められる「空き家相談所」の存在

多くの方が「空き家に関してはどこに相談したら良いのだろう」「そもそも何から相談すれば良いのか分からない」といったお悩みを抱えています。空き家の適切な管理は、所有者はもちろんその地域にとって重要なことです。第一に、適切な管理は空き家問題が生む悪影響を防ぐために欠かせません。環境に悪影響を与える空き家や管理状態の悪い空き家は劣化しやすく、早期に更地にすることが望ましいですし、現金化したい場合は買取ってもらったり更地にして売却した方が手続きはスムーズでしょう。