共有名義の不動産を売却した後、「確定申告は誰がするのか分からない」「兄弟全員が申告する必要があるのか」「売却代金を分けただけなのに税金がかかるのか」といった相談は少なくありません。
特に相続によって取得した実家や、兄弟で共有している不動産では、単独名義の売却とは異なる注意点があります。
共有名義の場合、不動産全体を売却したとしても、税務上はそれぞれの共有持分に応じて譲渡所得を計算し、各共有者が個別に確定申告を行う必要があります。
また、共有不動産は売却前の意思統一だけでなく、売却後の税金処理についても共有者間で認識の違いが生じやすく、後々のトラブルにつながるケースがあります。
本記事では、共有名義不動産を売却した場合の確定申告について、必要となるケース、譲渡所得の計算方法、必要書類、利用できる特例、注意すべきポイントまで、実務経験をもとに分かりやすく解説します。
1. 共有名義不動産の売却と確定申告の基本
相続した実家や親から引き継いだ不動産が、兄弟姉妹など複数人の共有名義になっているケースは少なくありません。
「共有名義の家を売却した場合、確定申告は誰がするのか」
「売却代金を分けるだけなら申告は不要なのか」
「共有者全員が同じ手続きをする必要があるのか」
このような疑問を持たれる方は多くいらっしゃいます。
共有名義の不動産売却は、単独所有の不動産売却とは異なり、所有者それぞれが自分の持分に応じて税務上の手続きを行う必要があります。
特に相続によって取得した共有不動産では、売却前の話し合いだけでなく、売却後の確定申告についても共有者間で認識を合わせておくことが重要です。
名古屋市エリアで″売却サポート”に専門特化した
不動産売却のみを取り扱う専門店です。
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〒457-0846
愛知県名古屋市南区道徳通2-51 道徳ビル1F
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共有名義とは？
共有名義とは、一つの不動産を複数人が所有している状態をいいます。
例えば、父親が亡くなり、実家を兄・妹の2人が相続した場合、それぞれが2分の1ずつ所有するケースがあります。
この場合、不動産全体を売却するためには、原則として共有者全員の同意が必要になります。
また、売却後に発生する税金についても、不動産全体ではなく、それぞれの持分割合に応じて計算します。
共有名義不動産を売却したら確定申告は必要なのか？
結論からいうと、売却によって利益（譲渡所得）が発生した場合、共有者それぞれが確定申告を行う必要があります。
譲渡所得とは、簡単にいうと不動産を売却した利益のことです。
計算方法は以下になります。
譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費＋譲渡費用）－特別控除
共有名義の場合、この計算を所有者全員でまとめて行うのではなく、それぞれの持分割合に応じて計算します。
例えば、兄と妹が2分の1ずつ所有している不動産を売却した場合、売却による利益も原則として2分の1ずつ分けて申告します。
利益が出なければ確定申告は不要？
売却価格が購入時の価格や売却にかかった費用を下回り、譲渡所得が発生しない場合、原則として確定申告の義務はありません。
ただし、譲渡損失を利用した特例や損益通算を利用する場合には、利益が出ていなくても確定申告が必要になるケースがあります。
「赤字だから申告不要」と自己判断せず、自分が利用できる制度がないか確認することが大切です。
共有者それぞれが行う確定申告の流れ
① 譲渡所得を計算する
まず、不動産売却による利益を計算します。
共有名義の場合は、売却価格や取得費、譲渡費用を持分割合に応じて按分します。
② 必要書類を準備する
主な必要書類は以下になります。
・売買契約書の写し
・購入時の売買契約書
・取得費が分かる資料
・仲介手数料など譲渡費用の領収書
・登記事項証明書
・確定申告書
・譲渡所得の内訳書
特に相続不動産の場合、購入時の資料が見つからないケースも多く、取得費が不明になると税金計算に大きく影響する可能性があります。
③ 各共有者が自身で申告する
共有名義の場合、代表者一人が全員分を申告するものではありません。
原則として、共有者それぞれが自分の持分に応じた確定申告を行います。
共有名義ならではの注意点
① 3,000万円特別控除は共有者ごとに判断される
居住用財産を売却した場合に利用できる3,000万円特別控除は、共有者全員が自動的に適用されるものではありません。
それぞれの居住状況など条件を確認する必要があります。
② 売却前の話し合いが重要
共有不動産で最も多い問題は、税金ではなく「売却について共有者の意見がまとまらないこと」です。
「売却したい人」
「思い出があり手放したくない人」
「価格に納得できない人」
それぞれの考え方が違うため、売却前に十分な話し合いを行うことが重要です。
共有名義不動産の売却は、単なる不動産取引ではなく、家族間の調整や税務手続きまで含めた総合的な対応が必要になります。
正しい知識を持ち、必要に応じて不動産会社や税理士など専門家へ相談することで、トラブルを防ぎながら安心して売却を進めることができます。
2. 共有名義で確定申告が必要になるケースと申告期限
共有名義の不動産を売却した場合、単独名義の不動産売却とは異なり、共有者それぞれが自身の持分に応じて譲渡所得を計算し、必要に応じて確定申告を行う必要があります。
「代表者である兄だけが申告すればいいのでは？」と思われる方もいますが、共有名義の場合、売却によって利益を得たのは共有者全員であり、それぞれが税務上の手続きを行うことが基本となります。
確定申告が必要となる主なケース
① 不動産売却によって譲渡所得が発生した場合
不動産売却による利益（譲渡所得）が発生した場合、原則として確定申告が必要です。
譲渡所得は、以下の計算式で求めます。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
共有名義の場合は、算出された譲渡所得を共有持分割合に応じて各共有者へ按分し、それぞれが申告します。
例えば、兄50％・妹50％の共有不動産を売却した場合、譲渡所得も原則として2分の1ずつ計算します。
② 特例制度を利用する場合
利益が発生していない場合でも、税制上の特例を利用する場合には確定申告が必要です。
代表的なものとして、
- 居住用財産の3,000万円特別控除
- 相続した空き家に関する特例
- 所有期間による軽減税率の特例
などがあります。
特に相続した実家の場合、条件を満たせば「空き家特例」が利用できる可能性がありますが、共有者ごとに要件確認や申告手続きが必要になります。
確定申告の提出期限
不動産を売却した年の翌年、
2月16日から3月15日まで
が確定申告期間となります。
例えば、2026年中に不動産を売却した場合は、2027年の2月16日から3月15日までに申告を行う必要があります。
期限を過ぎると、状況によっては無申告加算税や延滞税が発生する可能性がありますので、早めの準備が大切です。
共有名義ならではの注意点
共有不動産では、税金の問題だけではなく、共有者間の認識の違いがトラブルにつながるケースがあります。
例えば、
- 売却価格について意見が合わない
- 売却後の分配方法でもめる
- 一部の共有者が確定申告を行わない
- 必要書類の準備に協力してもらえない
といった問題です。
不動産売却は「売買契約が終われば完了」ではありません。
共有名義の場合は、売却後の確定申告まで含めて、共有者全員が同じ認識を持つことが重要です。
特に相続によって取得した実家や空き家の場合、売却前から共有者間で税金や手続きについて確認しておくことで、後々のトラブルを防ぐことにつながります。
3. 共有名義不動産の確定申告に必要な書類と準備のポイント
共有名義の不動産を売却した場合、確定申告では単独名義の売却とは異なり、共有者それぞれが自身の持分に応じて申告を行う必要があります。
そのため、「代表者がまとめて申告すればよい」と考えてしまうと、後々手続きの漏れや共有者間のトラブルにつながる可能性があります。
売却が決まった段階から必要書類を整理し、共有者間で情報を共有しておくことが大切です。
確定申告で必要となる主な書類
① 確定申告書
不動産売却による譲渡所得を申告するために必要な書類です。
共有名義の場合は、各共有者がそれぞれの持分に応じた内容で作成します。
現在は、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を利用して、インターネット上で作成することも可能です。
② 譲渡所得の内訳書
不動産売却における利益（譲渡所得）を計算するための重要な書類です。
以下のような内容を記載します。
- 売却した不動産の所在地
- 売却価格
- 購入時の取得費
- 売却時にかかった費用
- 適用する特別控除
共有名義の場合は、各共有者ごとに持分割合を反映して作成する必要があります。
③ 売却時の書類
売却価格や売却にかかった費用を証明するため、以下の書類を準備します。
- 不動産売買契約書のコピー
- 売買代金の領収書
- 仲介手数料の領収書
- 測量費、解体費など譲渡費用に該当する領収書
これらの費用は譲渡所得の計算上、控除できる可能性があります。
④ 購入時の書類（取得費を証明する資料）
不動産を購入した時の資料も非常に重要です。
例えば、
- 購入時の売買契約書
- 建築請負契約書
- 購入時の仲介手数料領収書
- 増改築費用の資料
などです。
特に注意したいのが、購入時の資料が残っていないケースです。
取得費が確認できない場合、原則として売却価格の5％を概算取得費として計算することになります。
例えば4,000万円で売却した場合、
4,000万円×5％＝200万円
しか取得費として認められない可能性があります。
相続した実家などでは購入時資料が見つからないケースも多いため、早めの確認が重要です。
⑤ 登記事項証明書（登記簿謄本）
売却した不動産の所有者や持分割合を確認するための資料です。
共有名義の場合、
- 誰が何分の何を所有しているのか
- 相続による名義変更が完了しているか
などを確認するためにも重要になります。
⑥ 本人確認書類
申告者本人の確認資料として、
- マイナンバーカード
- 運転免許証などの本人確認書類
を準備します。
⑦ 特例を利用する場合の追加書類
税金負担を軽減できる特例を利用する場合、追加資料が必要になります。
代表的なものとして、
- 居住用財産の3,000万円特別控除
- 相続空き家の3,000万円特別控除
- 所有期間による軽減税率
などがあります。
特例は条件が細かいため、「使えると思っていたが対象外だった」というケースもあります。
共有名義ならではの準備ポイント
① 共有者全員で情報共有する
共有不動産では、売却後の手続きも共有者ごとに発生します。
そのため、
- 売却金額
- 仲介手数料などの費用
- 持分割合
- 必要書類
について、事前に共有しておくことが重要です。
② 書類は売却時から保管する
確定申告は売却から数か月後に行うため、「契約時は必要ないと思って捨ててしまった」というケースがあります。
売却に関する書類は、決済完了後も大切に保管しましょう。
③ 不明点は早めに専門家へ相談する
共有名義、不動産相続、空き家売却の場合は、一般的な不動産売却より確認事項が増えます。
特に、
- 取得費が分からない
- 相続人が複数いる
- 空き家特例を利用したい
- 共有者との連絡が難しい
といった場合は、税理士や専門家へ早めに相談することで、申告ミスを防ぐことができます。
共有名義不動産の確定申告は、単に税金を計算するだけではありません。
売却前から書類を整理し、共有者全員が同じ情報を共有しておくことが、スムーズな売却と申告につながります。
4. 譲渡所得の計算方法と共有者ごとの按分方法
共有名義の不動産を売却した場合、単独所有の不動産売却とは異なり、売却によって発生した利益（譲渡所得）を共有者それぞれの持分割合に応じて計算する必要があります。
「売却代金を分ければ終わり」と考えてしまいがちですが、税金の計算も共有者ごとに行う必要があります。
ここでは、共有名義不動産を売却した場合の譲渡所得の計算方法と、共有者間での按分方法について解説します。
譲渡所得の基本的な計算方法
不動産売却による譲渡所得は、以下の計算式で求めます。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
それぞれの項目について確認していきます。
売却価格
実際に不動産を売却した金額です。
例えば、
- 売却価格：4,000万円
であれば、この金額が計算の基準になります。
取得費
取得費とは、その不動産を購入した時にかかった費用です。
主なものとして、
- 土地・建物の購入代金
- 購入時の仲介手数料
- 登記費用
- 建築費用
などが含まれます。
ただし、相続した実家などでは購入時の資料が残っていないケースも少なくありません。
取得費が証明できない場合は、原則として売却価格の5％を概算取得費として計算します。
例えば、
売却価格4,000万円の場合
4,000万円×5％＝200万円
となり、取得費として認められる金額が大幅に少なくなる可能性があります。
譲渡費用
売却するために直接かかった費用です。
代表的なものとして、
- 不動産会社へ支払う仲介手数料
- 測量費
- 解体費用
- 売買契約書の印紙代
などがあります。
これらは譲渡所得を計算する際に差し引くことができます。
共有者ごとの按分方法
譲渡所得が計算できたら、共有者それぞれの持分割合に応じて計算します。
例えば、
- 売却による譲渡所得：2,400万円
- 共有者3名
- 持分割合：それぞれ3分の1
の場合、
2,400万円×1/3＝800万円
となり、各共有者の譲渡所得は800万円として申告します。
持分割合が異なる場合の計算例
共有者によって持分割合が違う場合は、以下のように計算します。
譲渡所得：2,400万円の場合
| 共有者 | 持分割合 | 譲渡所得 |
|---|---|---|
| Aさん | 1/2 | 1,200万円 |
| Bさん | 1/4 | 600万円 |
| Cさん | 1/4 | 600万円 |
このように、所有割合に応じて税務上の負担も分かれます。
特別控除も共有者ごとに確認が必要
共有名義の場合、特別控除についても注意が必要です。
例えば、居住用財産の3,000万円特別控除は、条件を満たせば共有者それぞれが適用できる可能性があります。
ただし、
- 実際に居住していたか
- 空き家特例の条件を満たしているか
- 相続発生時期や建築時期
など、共有者ごとに確認が必要な場合があります。
「共有名義だから自動的に全員が利用できる」というわけではありません。
共有名義不動産で注意したいポイント
共有名義の不動産売却では、売却価格だけではなく、
- 誰がどの割合で所有しているのか
- 取得費はいくらになるのか
- 特例が利用できるのか
- 必要書類を誰が準備するのか
を事前に整理しておくことが重要です。
特に相続によって取得した実家の場合、兄弟姉妹で共有しているケースも多く、売却後の確定申告で初めて問題に気付くこともあります。
共有名義不動産は、売却手続きだけでなく、税務手続きまで含めて共有者全員が同じ認識を持つことが、トラブル防止につながります。
5. 確定申告書の具体的な書き方と提出方法｜共有名義不動産の場合の注意点
共有名義の不動産を売却した場合、確定申告は共有者全員がそれぞれ行う必要があります。
例えば、兄が2分の1、弟が2分の1の持分を所有している不動産を売却した場合、売却金額や譲渡所得を2人で分けて計算し、それぞれが自分の持分に応じた内容で申告します。
「代表者1人がまとめて申告すればよい」と考えてしまう方もいますが、共有名義不動産の場合は注意が必要です。
確定申告書の主な記入項目
確定申告書には、以下の情報を正確に記載します。
① 申告者情報
- 氏名
- 住所
- 生年月日
- マイナンバー
- 連絡先
共有者ごとに、それぞれ本人名義で申告書を作成します。
② 譲渡所得に関する情報
不動産売却による所得は「譲渡所得」として申告します。
基本的な計算式は以下になります。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
共有名義の場合は、算出した譲渡所得を持分割合に応じて按分します。
例：
- 売却価格：3,000万円
- 共有持分：夫1/2、妻1/2
の場合、
夫：1,500万円分
妻：1,500万円分
を基準として、それぞれ計算します。
③ 税金の計算欄
譲渡所得に対する所得税・住民税を計算します。
所有期間によって税率が異なります。
- 短期譲渡所得（所有期間5年以下）
- 長期譲渡所得（所有期間5年超）
で税率が変わるため、売却前に所有期間を確認しておくことが重要です。
譲渡所得の内訳書の書き方
不動産売却では、確定申告書だけではなく「譲渡所得の内訳書」の提出が必要になります。
主な記載項目は以下です。
① 売却した不動産の情報
- 所在地
- 土地・建物の種類
- 面積
- 利用状況
② 売却内容
- 売買契約日
- 引渡日
- 売却価格
- 買主情報
③ 取得費
購入時の売買契約書や領収書などをもとに記載します。
なお、購入時の資料が見つからない場合、取得費を売却価格の5％として計算する「概算取得費」が適用される場合があります。
相続した実家などでは、購入時資料が残っていないケースも多いため、注意が必要です。
④ 譲渡費用
売却するために直接かかった費用を記載します。
代表例：
- 仲介手数料
- 印紙代
- 測量費
- 解体費用（条件を満たす場合）
などがあります。
確定申告書の提出方法
作成した申告書は、以下の方法で提出できます。
① e-Taxによる電子申告
インターネットを利用して提出する方法です。
メリット：
- 自宅から申告できる
- 24時間提出可能
- 計算ミスを減らせる
近年では利用者が増えています。
② 税務署へ郵送
必要書類をまとめ、管轄税務署へ郵送します。
郵送の場合は、期限内の消印が重要になります。
③ 税務署窓口へ持参
直接提出する方法です。
不明点を確認できるメリットがありますが、確定申告期間中は混雑する可能性があります。
提出時に注意すべきポイント
共有名義不動産の場合、特に以下の点に注意してください。
共有者ごとに申告が必要
同じ不動産を売却していても、共有者ごとに税務上の扱いは異なります。
それぞれが、
- 持分割合
- 取得費
- 譲渡費用
- 適用できる控除
を確認して申告する必要があります。
書類不足に注意
特に相続不動産では、
- 昔の売買契約書がない
- 建築当時の資料がない
- 共有者間で資料管理者が違う
という問題がよくあります。
売却が決まった段階から、必要資料を整理しておくことが大切です。
まとめ｜共有名義不動産売却後の確定申告は早めの準備が重要
共有名義の不動産を売却した場合、確定申告は共有者それぞれが行う必要があります。
特に相続による共有不動産では、持分計算や取得費の確認、特例適用の判断など、通常の売却よりも複雑になるケースがあります。
売却後に慌てないためにも、契約時点から必要書類を整理し、必要に応じて税理士や専門家へ相談することが安心につながります。
ふどうさんのMAGOは名古屋市エリアを中心に不動産売却、空き家問題を専門とする不動産会社です。専門家のアドバイスと革新的なアイディアで、お客様の悩みを解決いたします。旗竿地、再建築不可、訳あり、心理的瑕疵物件、権利が複雑で難しい物件 まずはお気軽にご相談ください。
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