認知症を患う親の不動産売却は、多くのご家族が直面する非常に難しい問題です。
「名義が親のままで売却できるのか」
「もう判断能力がない場合はどうなるのか」
「家族だけで進めて問題ないのか」
このような不安を抱える方は少なくありません。
結論から言うと、認知症の状態であっても不動産売却は“正しい手続きを踏めば可能”です。
ただし、意思能力の有無によって対応方法が大きく変わります。
本記事では、実務目線で「売却ができないケース」「可能な方法」「事前対策」まで整理して解説します。
名古屋市エリアで″売却サポート”に専門特化した
不動産売却のみを取り扱う専門店です。
空き家売却にともなう煩雑なお手続き、
空き家の遺品整理や不要品の買取まで一括してサポートしております。
〒457-0846
愛知県名古屋市南区道徳通2-51 道徳ビル1F
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1. 認知症の親の不動産売却が難しい理由
認知症の親の不動産売却が難しい最大の理由は、不動産売買契約に「本人の意思能力」が厳格に求められるためです。
不動産取引は高額かつ法的効力の強い契約であるため、売主本人が「内容を理解し、自分の意思で判断できる状態」でなければ成立しません。
■ ① 意思能力がなければ契約が無効になる可能性
認知症が進行し、契約内容の理解や判断ができない状態で売買契約を結んだ場合、その契約は後に無効と判断されるリスクがあります。
つまり、形式的に契約書へ署名・押印があっても、
「判断能力がなかった」とされれば取引そのものが成立しない可能性があります。
これは買主・売主双方にとって大きなリスクとなります。
■ ② 家族であっても勝手に売却はできない
親の不動産であっても、名義が本人である以上、家族が代理権なく売却することはできません。
仮に家族が独断で売却手続きを進めた場合は、
後に「無権代理」として契約トラブルに発展する可能性があります。
そのため、必ず法律上の正規手続き（成年後見制度など）が必要になります。
■ ③ 金融機関・不動産会社も慎重になる
実務上は、以下の理由から取引自体が進みにくくなります。
- 金融機関が融資実行を控える可能性
- 不動産会社が契約リスクを避ける
- 買主側が契約不安を懸念する
結果として、取引そのものが停止または大幅に遅延するケースが多いのが実情です。
■ ④ 相続トラブルにつながりやすい
認知症の親の不動産は、売却の可否やタイミングを巡って家族間の意見が分かれやすくなります。
特に多いのが以下のケースです：
- 売却派と保有派の対立
- 特定の家族による独断行動
- 将来の相続分配をめぐる不公平感
その結果、売却以前に家族間トラブルに発展するリスクがあります。
■ ⑤ 判断能力の証明が難しい
「いつから判断能力が低下していたのか」は明確に線引きできないため、後から医師の診断や状況証拠が問題になることがあります。
これにより、
- 契約の有効性
- 売却時点の判断能力
が争点となるケースもあります。
2. 認知症の進行度別・不動産売却の判断基準（実務目線）
認知症の不動産売却で最も重要なのは、「診断名」ではなく契約時点で意思能力があるかどうかです。
実務では、医師の診断だけで一律に判断されるわけではなく、
「会話の成立」「判断の一貫性」「取引理解の有無」など、複数の要素から総合的に判断されます。
そのため、進行度ごとに“実務上どう扱われるか”を理解することが重要です。
■ 軽度認知症（売却可能なケースが多い）
この段階では、実務上は通常の売却と同様に進められるケースが多いです。
● 現場での判断ポイント
- 売却理由を説明すると理解できる
- 物件や価格について会話が成立する
- 日常生活に大きな支障がない
- 本人の意思が一貫している
● 実務対応
- 通常の媒介契約・売買契約が可能
- 本人確認と意思確認を丁寧に行う
- 必要に応じて家族が同席
● 注意点
この段階でも「あとから争われるリスク」はゼロではないため、
説明内容の記録（議事メモ・面談記録）を残すことが重要です。
■ 中度認知症（グレーゾーン・最も注意が必要）
実務上、最もトラブルが起きやすいのがこの段階です。
一見会話は成立していても、契約理解が不十分なケースがあります。
● 現場での判断ポイント
- 会話は成立するが内容に一貫性がない
- 売却の意味を十分理解していない可能性
- 日によって判断が変わる
- 家族の意見に強く影響される
● 実務対応
- 成年後見制度の検討が必要
- 単独契約は避けるべき段階
- 医師の診断書の取得を推奨
- 不動産会社も慎重対応になる
● 実務上の結論
「売れる可能性はあるが、後から無効リスクが高いゾーン」
このため、現場では「止める」または「後見へ誘導」が基本対応になります。
■ 重度認知症（原則売却不可）
この段階では、本人の意思確認は実質的に困難です。
● 現場での判断ポイント
- 会話が成立しない
- 売却の意味を理解できない
- 判断の一貫性がない
- 同意の確認が取れない
● 実務対応
- 成年後見人の選任が必須
- 家庭裁判所の許可が必要（居住用不動産）
- 後見人による売却のみ可能
● 実務上の結論
「通常の売買は不可能。制度対応が前提」
ここを無視して進めると、契約そのものが無効になるリスクが非常に高くなります。
■ 実務で最も重要な判断基準（現場視点）
不動産実務では、次の3点で判断します。
- ① 本人が「売却」を理解しているか
- ② 価格や条件の意味が理解できているか
- ③ 判断が一貫しているか
この3つが揃わない場合は、原則「後見制度領域」と判断します。
3. 成年後見制度を使った不動産売却の実務フロー（家庭裁判所対応版）
認知症の親の不動産を売却する場合、判断能力が低下しているときは成年後見制度の利用が必要になります。
ただし重要なのは「制度を使えば売れる」ではなく、家庭裁判所が認める形で適正に手続きを進めることです。
裁判所は特に「本人の利益保護」と「不動産の必要性・合理性」を厳しく確認します。
■ ① 成年後見開始の申立て（入口で最重要）
まず家庭裁判所に対して、成年後見開始の申立てを行います。
● 必要書類（基本）
- 申立書
- 医師の診断書（判断能力の程度が重要）
- 戸籍謄本・住民票
- 財産資料（不動産登記簿・預金残高など）
- 親族関係図
● 裁判所の主なチェックポイント
- 本当に後見が必要な状態か
- 他の制度（任意後見など）で代替できないか
- 本人の財産状況に不自然な点がないか
ここで重要なのは「必要性の説明」です
単に“高齢・認知症だから”では不十分です。
■ ② 成年後見人の選任（利益相反の確認）
家庭裁判所が後見人を選任します。
● よくある選任パターン
- 親族後見人（子どもなど）
- 専門職後見人（弁護士・司法書士・社会福祉士）
● 実務上の重要ポイント
裁判所は次を重視します：
- 財産管理能力
- 親族間の対立の有無
- 不動産売却の必要性
トラブルが想定される場合は専門職後見人が選ばれやすい
■ ③ 不動産売却の事前整理（ここが審査の核心）
後見人が決まった後でも、自由に売却できるわけではありません。
特に居住用不動産は、家庭裁判所の許可が必要です。
● 裁判所が必ず見るポイント
① 売却の必要性
- 施設入居費用の確保
- 空き家維持の困難性
- 固定資産税・管理負担
「なぜ今売るのか」が明確である必要あり
② 売却の合理性
- 売却以外の方法はないか
- 賃貸活用は検討したか
- 長期保有の合理性はないか
③ 売却価格の妥当性
- 複数査定の有無
- 市場価格との整合性
- 不当に安い価格ではないか
■ ④ 不動産会社との媒介契約
裁判所の許可を得る前でも査定・媒介契約の準備は可能ですが、実務では次が重要です。
- 複数社査定（価格妥当性の証明）
- レポートの保管
- 販売活動の透明性
裁判所は「適正価格で売る努力」を重視します。
成年後見制度における不動産売却許可申立て用
売却理由書テンプレート（実務対応版）
※家庭裁判所提出を想定した構成
【表題】
不動産売却の必要性に関する上申書（売却理由書）
【1. 本件不動産の概要】
本件不動産は以下のとおりです。
- 所在地：〇〇県〇〇市〇〇町〇丁目〇番地
- 種類：居宅（または土地・建物）
- 名義人：〇〇（被後見人）
- 現況：空き家（または居住中／施設入所済）
【2. 売却を必要とする経緯】
被後見人〇〇は認知症の進行により判断能力が低下しており、現在は施設入所（または在宅介護）を行っております。
本件不動産については、今後の居住予定がなく、実質的に使用予定のない状態となっております。
また、長期間の空き家状態が続くことで以下の問題が生じております。
- 建物の老朽化進行
- 固定資産税・維持管理費の負担
- 空き家としての防犯・近隣リスク
【3. 売却の必要性】
本件不動産を保有し続けることは、被後見人の財産管理上、合理性を欠く状態となっております。
特に、今後の介護費用および施設利用料の支出を継続的に賄う必要があることから、現金化による資産の流動化が必要不可欠です。
したがって、本件不動産の売却は、被後見人の生活および福祉の維持に直結する合理的な措置であると考えます。
【4. 売却以外の方法の検討】
本件不動産については、以下の代替手段についても検討を行いました。
- 賃貸活用：老朽化および修繕費用の観点から困難
- 親族利用：利用予定者なし
- 空き家保有継続：維持管理負担が過大
以上より、現時点において売却以外の合理的な活用方法は見当たりません。
【5. 売却価格の妥当性】
売却にあたっては、複数の不動産会社による査定を実施し、以下の結果を得ております。
- 査定①：〇〇万円
- 査定②：〇〇万円
- 査定③：〇〇万円
これらの査定結果を踏まえ、想定売却価格は市場相場に照らして妥当な範囲にあると判断しております。
【6. 本人利益への適合性】
本件売却により得られる資金は、被後見人の生活費・介護費用・医療費等に充当される予定です。
これにより、被後見人の安定した生活維持および福祉の確保が可能となります。
したがって、本件売却は被後見人の利益に適うものであると考えます。
【7. 結論】
以上の理由により、本件不動産の売却は被後見人の財産管理および生活維持の観点から必要かつ合理的であるため、売却許可のご判断をお願い申し上げます。
【署名】
令和〇年〇月〇日
成年後見人 〇〇〇〇（氏名）
■ 裁判所に通るポイント（超重要）
このテンプレが通りやすい理由は以下です：
- 「必要性（Why）」が明確
- 「代替手段の検討（他に方法ない）」が入っている
- 「価格の妥当性（複数査定）」がある
- 「本人利益への接続」がある
- 感情ではなく“合理性”で構成されている
■ ⑤ 家庭裁判所への売却許可申立て（最重要）
居住用不動産の場合、最終的に売却許可が必要です。
● 提出資料のポイント
- 売却理由書（最重要）
- 査定書（複数社）
- 売買条件案
- 不動産概要資料
● 許可が下りやすい構成
裁判所が重視するのは次の一貫性です：
- 本人の利益になるか
- 財産が適正に守られているか
- 売却の必要性が合理的か
この3点が揃っていれば許可される可能性が高い
家族信託 vs 成年後見制度の実務比較
― 不動産売却ではどちらが“通りやすい”のか
不動産売却の現場では、「家族信託」と「成年後見制度」のどちらを使うべきかで迷うケースが非常に多くあります。
結論から言うと、
“元気なうちの設計なら家族信託が圧倒的にスムーズ”
“すでに認知症が進行している場合は成年後見一択”
というのが実務の現実です。
① 制度の前提の違い（ここが本質）
■ 家族信託
- 本人が「元気なうち」に契約する制度
- 財産管理・売却権限を家族に移す
- 契約自由度が高い
ポイント：予防型の制度
■ 成年後見制度
- 判断能力が低下した後に使う制度
- 家庭裁判所が管理する
- 売却には許可が必要
ポイント：保護型の制度
② 不動産売却の“通りやすさ”比較（実務目線）
■ 家族信託（売却：非常にスムーズ）
● 実務上の特徴
- 信託契約により受託者が売却可能
- 家庭裁判所の許可不要
- 売却スピードが速い
● 現場評価
最もストレスなく売却できる仕組み
● ただし注意点
- 契約時点で判断能力が必要
- 信託設計ミスがあると売却不可になる
- 金融機関の理解が必要
■ 成年後見制度（売却：制約が多い）
● 実務上の特徴
- 家庭裁判所の許可が必要（居住用不動産）
- 売却理由の説明が必須
- 相場価格の証明が必要
● 現場評価
「通るが時間がかかる制度」
● 制約ポイント
- 自由な価格設定ができない
- 売却理由が弱いと不許可
- 手続きが長期化（数ヶ月〜）
③ 実務比較まとめ（重要）
| 項目 | 家族信託 | 成年後見 |
|---|---|---|
| 売却スピード | ◎ 早い | △ 遅い |
| 手続きの自由度 | ◎ 高い | △ 制限あり |
| 裁判所の関与 | なし | あり |
| 柔軟な価格設定 | 可能 | 制約あり |
| 事前準備の必要性 | 必須（元気なうち） | 不要 |
| トラブル回避力 | 高い | 中 |
④ 「どっちが通りやすいか」の結論
■ ケース①：すでに認知症が進行
成年後見制度しか選択肢なし
理由：
- 契約能力がないため信託が組めない
- 法的に後見制度で保護する必要がある
■ ケース②：まだ判断能力あり
家族信託の方が圧倒的に通りやすい（実務上）
理由：
- 売却自由度が高い
- 裁判所手続き不要
- 将来の詰まりがない
⑤ 不動産実務での本音
現場ではこう判断されます：
■ 家族信託
「設計さえ正しければ最強」
■ 成年後見
「安全だが動きが遅い制度」
⑥ 一番重要なポイント
どちらが良いかではなく、
「認知症になる前に動いたかどうかで勝負が決まる」
これが不動産実務の現実です。
不動産会社が家族信託案件を取りこぼす理由
家族信託による不動産売却は、近年増加している一方で、不動産会社がうまく対応できずに「案件化できない」「途中で失注する」ケースが多く見られます。
その理由はスキル不足というよりも、通常の仲介スキームと構造が根本的に違うことにあります。
① 「名義の誤認」で最初から止まる
家族信託では、不動産の名義が「受託者」に移るのではなく、
“信託登記された財産”として管理される
という特殊な状態になります。
■ 現場で起きるミス
- 名義＝所有者と誤解する
- 登記簿の見方が通常と違う
- 「売主は誰か」で社内混乱
■ 結果
媒介契約の段階で止まる or 司法書士案件に丸投げ
② 売却権限の確認ができずフリーズする
家族信託では重要なのは「名義」ではなく
信託契約書に“売却権限があるかどうか”
です。
■ よくある現場トラブル
- 契約書を読んでも理解できない
- どこまで売却できるか不明
- 金融機関との調整が読めない
■ 結果
「念のため様子見」で案件が止まる
③ 金融機関対応で詰まる
家族信託は銀行・信金との相性が悪い場合があります。
■ よくある問題
- ローン残債の扱いが不明確
- 信託口口座の理解不足
- 決済フローが通常と違う
■ 結果
決済直前でストップ（最も多い失注パターン）
④ 司法書士任せにして主導権を失う
家族信託案件はほぼ必ず司法書士が関与します。
しかしここで問題が起きます。
■ 不動産会社側の動き
- 「専門外なので司法書士に任せる」
- スキーム理解が浅いまま進行
■ 結果
重要判断がすべて外部依存になり、営業機会が消える
⑤ 「普通の売買」と同じ進行で考えてしまう
最大の取りこぼし理由がこれです。
家族信託は通常売買と違い：
- 意思能力チェックではなく契約構造
- 成年後見のような裁判所手続きもない
- しかし権限確認は複雑
■ 現場の誤解
「普通の売買と同じで進められるでしょ？」
■ 実際
「設計理解なしでは絶対に進まない案件」
⑥ そもそも“信託スキームを理解していない”
これは根本原因です。
■ 理解不足の例
- 受託者＝所有者と誤認
- 委託者死亡後の扱いを理解していない
- 信託終了条件を知らない
■ 結果
案件自体を「難しい案件」として敬遠
⑦ 売却スピードを重視しすぎる
家族信託案件は「設計理解」に時間がかかります。
しかし現場はこうなりがちです：
- 早く売りたい
- すぐ査定・即売却思考
- 調整フェーズを嫌う
■ まとめ（本質）
不動産会社が家族信託案件を取りこぼす理由は1つです。
“売買ではなく「制度設計案件」として見ていないこと”
■ 実務的な結論
家族信託はこういう案件です：
- 売買営業ではなく設計理解が必要
- 司法書士連携が前提
- スキーム理解で受注率が変わる
■ 一言でいうと
「仲介力ではなく制度理解力が問われる案件」
まとめ
- 家族信託＝スムーズ・自由度高い（ただし事前準備必須）
- 成年後見＝確実だが制約と時間がかかる
- 売却の“通りやすさ”は圧倒的に家族信託（事前設計時）
4. 認知症発症前にやるべき3つの対策
実務的にはここが最も重要です。
■ ① 家族信託（最も実務的）
認知症対策として近年増えている方法です。
- 親が元気なうちに契約
- 子どもに管理・売却権限を付与
- 認知症後も売却可能
👉 不動産実務では最も柔軟性が高い方法
■ ② 任意後見契約
将来の後見人を事前に指定する方法。
ただし発動は家庭裁判所の監督下。
■ ③ 生前整理（早期売却）
- 空き家リスク回避
- 相続トラブル防止
- 現金化による介護資金確保
まとめ
認知症の親の不動産売却は、
- 意思能力の有無で対応が変わる
- 成年後見制度が中心になる
- 発症前の準備が最も重要
という特徴があります。
特に重要なのは、
“認知症になってからでは選択肢が減る”という点です。
早期の準備が、家族の負担とトラブルを大きく減らします。
ふどうさんのMAGOは名古屋市エリアを中心に不動産売却、空き家問題を専門とする不動産会社です。、専門家のアドバイスと革新的なアイディアで、お客様の悩みを解決いたします。まずはお気軽にご相談ください。
（対応エリア）
名古屋市南区、名古屋市港区、名古屋市緑区、名古屋市千種区、名古屋市熱田区、名古屋市名東区、名古屋市 昭和区、名古屋市 瑞穂区、名古屋市中村区、名古屋市中川区、名古屋市 守山区、名古屋市中区、名古屋市 天白区、刈谷市、岡崎市、一宮市、豊田市、半田市、あま市、豊川市、津島市、碧南市、豊橋市、瀬戸市、安城市、岩倉市、犬山市、知立市、江南市、小牧市、稲沢市、春日井市、大府市、知多市、常滑市、尾張旭市、高浜市、新城市、西尾市、岩倉市、豊明市、長久手市、蒲郡市、愛西市、清須市、北名古屋市、弥富市、みよし市、東海市、日進市、愛知県全域