「この物件は再建築不可なので、正直かなり安くなります。」

再建築不可物件を所有されている方の多くが、一度はこうした説明を受けています。

確かに、再建築不可物件は一般不動産に比べ、売却難易度が高い不動産です。

• 建て替えができない
• 住宅ローンが通りづらい
• 一般ユーザーが敬遠する
• 将来性への不安がある

こうした理由から、通常の土地や戸建てと比較すると、価格が下がりやすいのは事実です。

しかし、ここで重要なのは、

「価格が下がる」と
「安く買い叩かれていい」は、全く別問題だということです。

現場で数多くの再建築不可物件を見ていると、強く感じることがあります。

それは、

「再建築不可だから安い」のではなく、
「扱えない業者が安く査定している」

ケースが非常に多いという現実です。

今回は、名古屋エリアを中心に、再建築不可物件を売却する際の注意点と、“買い叩かれないために知っておくべきこと”について、現場目線で率直にお話します。

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再建築不可物件とは何か？

再建築不可物件とは、現在建物が存在していても、将来的に建て替えができない土地・建物のことを指します。

代表的なのは、

• 接道義務を満たしていない
• 建築基準法上の道路に接していない
• 路地状敷地
• 2m接道不足
• 43条但し書き問題

などです。

特に名古屋市内では、昭和以前から残る古い住宅街や密集地に数多く存在しています。

昔は建築できたものの、現在の建築基準法では再建築が認められない。

これは決して珍しいケースではありません。

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なぜ再建築不可物件は安くなるのか？

再建築不可物件が一般市場で敬遠される理由は明確です。

最大の理由は、「住宅ローン」が絡むからです。

一般のマイホーム購入者は、多くの場合、金融機関融資を利用します。

しかし再建築不可物件は、

• 担保評価が低い
• 将来的価値が読みにくい
• 建て替えリスクがある

ため、金融機関が慎重になります。

結果として、

「現金購入できる人」
「投資家」
「事業者」

など、購入層が限定されるのです。

つまり、通常不動産より市場が狭くなる。

これが価格が下がる大きな理由です。

しかし、ここで勘違いしてはいけません。

市場が狭いことと、価値がゼロであることは全く違います。

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「再建築不可＝売れない」は現場を知らない発想

実際には、再建築不可物件にも需要は存在しています。

例えば、

• 賃貸運用
• リフォーム再生
• 隣地所有者需要
• 投資家購入
• 現況利用

などです。

特に名古屋市内では、立地によっては「建て替えできなくても欲しい」という投資家は少なくありません。

家賃需要が安定しているエリアであれば、古家付きでも十分収益化できるからです。

しかし、経験の浅い不動産会社ほど、

「再建築不可なので価値がありません」
「売れません」
「安くしかなりません」

と、思考停止したような査定を出してしまいます。

なぜか。

理由は単純です。

再建築不可物件を扱った経験が少ないからです。

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不動産会社によって査定額が大きく変わる理由

再建築不可物件ほど、不動産会社によって査定額が大きく変わります。

場合によっては、数百万円以上差が出ることも珍しくありません。

その理由は、

「どの市場を見るか」

が会社によって全く違うからです。

例えば、

一般仲介しか知らない会社

• エンドユーザーしか想定しない
• 住宅ローン利用者前提
• 通常市場しか見ていない

結果、

「売れない」
「安くしかならない」

という結論になりやすい。

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投資家市場を理解している会社

• 利回り計算
• リフォーム再生
• 賃貸需要
• 事業者需要

まで考慮します。

つまり、“出口戦略”が違うのです。

ここが、査定額差の正体です。

再建築不可物件は、「物件の問題」より「扱う側の経験値」が価格を左右する世界なのです。

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買い叩かれやすい再建築不可物件の特徴

再建築不可物件は、所有者側が不安を抱えているケースが多いため、安値誘導されやすい傾向があります。

特に注意したいのは、以下のようなケースです。

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① 相続後すぐ売却しようとしている

相続直後は、

• 固定資産税
• 空き家管理
• 遺品整理
• 近隣問題

など、不安が重なります。

その心理状態につけ込み、

「早く処分した方がいいですよ」

と急がせる業者も存在します。

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② 遠方在住で管理できない

空き家管理負担が大きい場合、冷静な価格判断ができなくなりやすい。

結果として、極端に安い価格でも契約してしまうケースがあります。

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③ 他社で断られている

「どこに相談しても難しいと言われた」

この状態は非常に危険です。

売主側が、

「もう安くても仕方ない」

と思い込んでしまうからです。

しかし実際には、“その会社が扱えないだけ”というケースも少なくありません。

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危険な業者の特徴

再建築不可物件では、業者選びが極めて重要です。

以下のような会社には注意が必要です。

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とにかく不安を煽る

「これは危険です」
「価値ありません」
「今すぐ売らないと」

必要以上に恐怖を与える会社は要注意です。

不安を煽ることで、安値契約へ誘導しているケースがあります。

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即決を迫る

「今日決めてください」
「今月だけです」

不動産売却で即決を迫る会社は危険です。

本当に適正価格なら、比較検討されて困る理由はありません。

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査定根拠が曖昧

「この辺の相場です」
「経験上こんな感じです」

再建築不可物件ほど、査定根拠説明が重要です。

そこを曖昧にする会社は信用できません。

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買取しか提案しない

もちろん買取自体は悪ではありません。

しかし、

• 仲介
• 投資家流通
• 隣地交渉
• 再生提案

など、複数選択肢があるはずです。

最初から「安い買取しか無理」と決めつける会社には注意が必要です。

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再建築不可物件で重要なのは「出口戦略」

再建築不可物件は、通常不動産以上に“出口戦略”が重要です。

例えば、

• 収益化可能か
• 賃貸需要があるか
• 隣地売却可能性
• リフォーム価値
• エリア需要

これらによって価格は大きく変わります。

つまり、“ただ査定するだけ”では駄目なのです。

現場経験がある会社ほど、

「誰に売るか」

まで考えています。

ここが、一般仲介会社との大きな差になります。

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アースリアリティ株式会社の考え方

私たちは、再建築不可物件を「価値のない不動産」とは考えていません。

もちろん、通常不動産と比較すれば制限があります。

しかし重要なのは、

• どう流通させるか
• どの市場へ届けるか
• どんな出口を組むか

です。

実際、一般仲介では難しいと言われた再建築不可物件でも、

• 投資家市場
• 再生市場
• 地域需要
• 隣地交渉

などを踏まえ、売却できるケースは数多くあります。

私たちは、「再建築不可だから安い」という一律査定ではなく、その不動産の可能性を現場目線で見ています。

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まとめ｜「売れない」のではなく、「扱える会社が少ない」

再建築不可物件には、確かに難しさがあります。

しかし本当に問題なのは、

「物件」ではなく、
「扱う側の経験不足」

であるケースが非常に多いのです。

再建築不可物件は、不動産会社によって査定額も売却戦略も大きく変わります。

もし現在、

• 安すぎる査定に不安がある
• 売れないと言われた
• 買取を急かされている
• 本当に適正価格なのか分からない

そんな状況であれば、一社だけで判断しないことをおすすめします。

再建築不可物件ほど、“誰に相談するか”で結果は大きく変わります。

ふどうさんのMAGOは名古屋市エリアを中心に不動産売却、空き家問題を専門とする不動産会社です。、専門家のアドバイスと革新的なアイディアで、お客様の悩みを解決いたします。まずはお気軽にご相談ください。

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