こんにちは。
趣味は街歩き。名古屋市の街を歩き続けて8年になる、空き家が大好きな宅建士、ふどうさんのMAGOの保木です。
「親から実家を相続したけれど、何から始めればよいかわからない」
「遠方に住んでいるため、空き家の管理ができない」
「売るべきか、残すべきか、家族の意見がまとまらない」
空き家について相談を受けていると、このような悩みを抱えた方に出会います。
空き家問題というと、古い建物や雑草、倒壊の危険性などに目が向きがちです。しかし、実際の問題は建物だけではありません。
相続人同士の意見、所有者の高齢化、固定資産税や修繕費、家財整理、近隣への配慮、そして実家を手放すことへの迷い。いくつもの事情が重なり、所有者様が動けなくなっているケースが多いのです。
🟨 空き家問題の難しさは、相談先がないことではありません。相談内容ごとに窓口が分かれており、所有者自身が問題を整理しなければならないことです。
この記事では、名古屋市の行政窓口、空き家バンク、空き家管理サービスが果たす役割と限界を整理し、問題解決のために本当に必要な相談先について考えます。
名古屋市エリアで″売却サポート”に専門特化した
不動産売却のみを取り扱う専門店です。
空き家売却にともなう煩雑なお手続き、
空き家の遺品整理や不要品の買取まで一括してサポートしております。
〒457-0846
愛知県名古屋市南区道徳通2-51 道徳ビル1F
名古屋市エリアで
″売却サポート”に専門特化した
不動産売却のみを取り扱う専門店です。
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空き家の遺品整理や不要品の買取まで
一括してサポートしております。
〒457-0846
愛知県名古屋市南区道徳通2-51 道徳ビル1F
名古屋市の空き家は約17万3,000戸
令和5年住宅・土地統計調査によると、名古屋市の空き家は約17万3,000戸、空き家率は13.2％です。
ただし、この数字には賃貸用や売却用の住宅なども含まれます。約17万3,000戸のすべてが、管理されず放置された戸建て住宅という意味ではありません。
それでも、不動産売却の現場では、相続をきっかけに実家が空き家となり、活用方法を決められないまま時間が経過している事例が見られます。
名古屋市は人口規模の大きな都市ですが、空き家問題と無縁ではありません。
都市部では土地需要がある一方で、狭い道路、再建築の条件、私道、境界、越境、共有名義など、住宅密集地ならではの問題があります。
建物が残っているにもかかわらず、権利関係や活用方法を整理できず、市場へ戻せない空き家が生まれているのです。
なぜ空き家所有者は動けなくなるのか
空き家所有者の多くは、家を放置したいと思っているわけではありません。
「いつか片付けなければ」
「兄弟と相談しなければ」
「売るかどうかだけでも決めなければ」
そう考えながら、何年も経過してしまうことがあります。
実家には、親が大切にしていた家具や仏壇、写真、家族の思い出が残っています。数字だけで簡単に売却を決められないのは、決して不自然なことではありません。
一方で、時間が経過すれば、建物の劣化や庭木の越境、害虫・害獣、近隣からの相談など、新しい問題が発生します。相続人が亡くなれば、権利関係がさらに複雑になる可能性もあります。
🟥 「まだ売ると決めていないから相談できない」と考える必要はありません。売却を決める前だからこそ、残す・貸す・活用する・売る・解体するという選択肢を比較できます。
古い家でも売却・活用できる可能性がある
「築50年だから価値はない」
「古いので解体するしかない」
そう思われている所有者様も少なくありません。
しかし、不動産の価値は築年数だけでは決まりません。
土地の大きさや形、道路との接し方、駅からの距離、周辺需要、建物の管理状態などを総合的に確認する必要があります。
築年数が経過していても、立地や建物状態によっては、中古住宅やリノベーション向け物件として検討されることがあります。建物を利用できない場合でも、古家付き土地として売却できるかもしれません。
反対に、比較的新しい建物でも、接道や境界、権利関係に問題があれば、売却に時間を要することがあります。
🟩 空き家の価値を判断するには、「建物が古いか」だけでなく、「誰が、どのように利用できる不動産なのか」を調べることが大切です。
名古屋市の行政相談は何をしてくれるのか
名古屋市は、空き家問題に対応するため、不動産、登記、法律、税金、測量、管理などに関係する専門家団体と協定を結び、相談窓口を案内しています。
不動産に関する相談は宅地建物取引業の団体、相続登記は司法書士会、境界は土地家屋調査士会、法律問題は弁護士会、税金は税理士会というように、相談内容に応じた窓口が用意されています。
令和8年度には、法律・税金・不動産など、異なる分野の専門家へ相談できる空き家総合相談会も案内されています。
行政の情報や相談窓口は、問題解決の重要な入口です。制度の確認、相談分野の案内、管理不全となった空き家への対応など、行政だからこそ果たせる役割があります。
ただし、行政窓口が個々の不動産について販売価格を決めたり、買主を探したり、相続人間の意見調整を最後まで代行したりするわけではありません。
行政サービスの「限界」とは、制度が役に立たないという意味ではありません。
🟨 行政は問題解決の入口を案内する場所であり、個別の不動産について出口まで実行する役割とは異なる、ということです。
専門家が多いほど、所有者が迷うこともある
相続登記なら司法書士、境界なら土地家屋調査士、税金なら税理士という役割分担は明確です。
しかし、相談者が最初から自分の問題を正確に判断できるとは限りません。
「親名義のままになっている」
「兄弟の一人と連絡が取れない」
「前面道路が私道らしい」
「隣地との境界がわからない」
「建物を壊すべきか判断できない」
このような問題が同時に存在する場合、誰へ最初に相談すべきか迷ってしまいます。
各専門家は、それぞれの分野について重要な役割を担います。ただし、専門家へ相談する前に、空き家全体の問題を整理し、必要な相談先と進める順番を決める作業が必要です。
相談者が求めているのは、単なる専門家の連絡先ではなく、「まず何から始めればよいのか」を一緒に整理してくれる人ではないでしょうか。
名古屋市空き家バンクの役割と限界
空き家バンクは、売却や賃貸を希望する所有者の物件情報を掲載し、利用希望者との接点をつくる制度です。
一般の不動産広告とは異なる経路で物件を知ってもらえるため、地域に残る住宅を次の利用者へつなぐ選択肢の一つになります。
名古屋市空き家バンクは、公益社団法人愛知県宅地建物取引業協会が運営しています。名古屋市は交渉や契約には関与しないことが、公式ページにも明記されています。
つまり、空き家バンクへ登録しただけで、売却や賃貸が自動的に成立するわけではありません。
物件価格が市場と合っているか、再建築できるか、家財をどうするか、境界に問題がないかなど、取引を進めるための条件整理は別に必要です。
🟨 空き家バンクは「買い手や借り手と出会うための窓口」です。空き家が抱える相続・建物・境界・価格の問題を、登録だけで解消する制度ではありません。
条件が整った物件では有効な販売経路になり得ますが、登録前に不動産の状態と売却条件を確認しておくことが重要です。
空き家管理サービスは「時間をつくる」ための選択肢
遠方に住んでいる方や高齢の所有者様にとって、空き家管理サービスは心強い存在です。
名古屋市では、公益社団法人名古屋市シルバー人材センターと連携した空き家管理サポートが案内されています。建物の外観や敷地内の状況を目視で確認し、写真を添えて所有者へ報告するサービスなどが行われています。
定期的な見回りや敷地確認は、異変の早期発見や近隣トラブルの予防に役立ちます。
ただし、管理サービスは、相続人を確定したり、売却価格を判断したり、今後の活用方法を決めたりするものではありません。
🟥 空き家管理は、劣化や問題の拡大を防ぎながら「考える時間」を確保する手段です。空き家の出口そのものを決めるサービスではありません。
当面は管理を続ける場合でも、「いつまで管理するのか」「何をきっかけに方針を見直すのか」を家族で決めておくと、問題の長期化を防ぎやすくなります。
行政・空き家バンク・管理サービスの違い
それぞれの制度には、得意な役割があります。
| 相談先・サービス | 主な役割 | 別途検討が必要なこと |
|---|---|---|
| 行政・専門家相談窓口 | 制度案内、相談分野の整理、専門家窓口の案内 | 個別の販売活動、継続的な実務進行 |
| 空き家バンク | 物件情報の掲載、利用希望者との接点づくり | 価格設定、条件整理、交渉・契約 |
| 空き家管理サービス | 見回り、現況確認、管理負担の軽減 | 相続整理、売却・活用方針の決定 |
| 不動産会社 | 査定、需要調査、売却・活用方法の提案 | 登記・税務・法律問題は各専門家との連携 |
| 司法書士・税理士等 | 登記、税務、法律など各分野の専門対応 | 不動産全体の販売戦略や管理の実行 |
一つの窓口だけですべてを解決しようとするのではなく、空き家の状況に応じて役割を組み合わせることが現実的です。
本当に必要なのは「空き家コンシェルジュ」という役割
私が空き家相談の現場で必要だと感じているのが、空き家全体の問題を整理し、解決までの順番を一緒に考える存在です。
私は、その役割を**「空き家コンシェルジュ」**と表現しています。
これは法令で定められた資格名ではありません。
所有者様の話を聞き、家族の意向、登記名義、建物、道路、境界、維持費、市場価値を確認したうえで、必要に応じて司法書士、税理士、土地家屋調査士、弁護士、解体業者などへつなぐ調整役を意味します。
空き家コンシェルジュに求められるのは、「すぐに売りましょう」と結論を急ぐことではありません。
まず確認すべきなのは、その家を家族が今後使う可能性があるのか、年間の維持費はいくらか、建物を活用できるのか、売却した場合にどの程度の手取りが見込めるのかという現実です。
そのうえで、残す、管理する、貸す、活用する、売る、解体するという選択肢を比較します。
🟩 本当に必要な相談先とは、何でも一人で処理する人ではなく、問題全体を整理し、適切な専門家と連携しながら出口まで伴走できる人です。
最初の相談で整理したい5つのこと
空き家について相談するときは、売却するかどうかを決めておく必要はありません。
最初の段階では、次の5点を整理できれば十分です。
- 現在の所有者と相続人は誰か
- 家族に住む予定や残したい意向があるか
- 建物、道路、境界に問題がないか
- 固定資産税や管理費が年間いくらかかっているか
- 売却・賃貸・活用・解体を比較すると、どの方法が現実的か
すべての資料が揃っていなくても構いません。
固定資産税の納税通知書、登記関係書類、建築時の図面など、手元にある資料から確認を始めることができます。
名古屋市南区を歩いて感じる空き家の可能性
私は8年間、仕事と趣味を兼ねて名古屋市内を歩き、建物や道路、街の変化を見てきました。
南区の笠寺、本星崎、鳴尾町周辺にも、築年数が経過した住宅や、細い道路に面した土地があります。
これは統計的な分析ではなく、あくまで街を歩く中で感じている現場感覚ですが、同じ地域の空き家でも、状態や可能性は一軒ごとに大きく異なります。
古い家だから価値がないとは限りません。
建物を改修して住める家、古家付き土地として売却できる家、隣地と調整することで活用しやすくなる土地もあります。
一方で、道路や境界、相続関係を整理しなければ市場へ出しにくい不動産もあります。
空き家は、そのままで地域資源になるわけではありません。
所有者の意思と不動産の条件を整理し、次の利用者へつなぐことで、初めて新しい価値が生まれます。
空き家の未来を変えるのは「早い段階での現状把握」
空き家問題は、売るか残すかの二択ではありません。
行政へ相談する。
空き家バンクへ登録する。
管理サービスを利用する。
賃貸や地域活用を検討する。
古家付きで売却する。
建物を解体して土地として売却する。
さまざまな選択肢があります。
しかし、どの方法が適しているかは、家族の事情と不動産の状態によって異なります。
大切なのは、問題が大きくなってから相談することではありません。
🟨 売却を決断する前に現状を調べ、選べる状態をつくることが、空き家問題を解決する最初の一歩です。
名古屋市で空き家を相続・所有している方へ
ふどうさんのMAGOは、名古屋市南区を拠点に、空き家や相続不動産の売却・活用に関するご相談を承っています。
一般的な住宅だけでなく、再建築が難しい可能性のある物件、旗竿地、私道に接する土地、境界や越境に問題がある不動産、共有名義や相続関係が複雑な物件についても、現地と資料を確認しながら解決方法を検討します。
「まだ売却するか決めていない」
「行政と不動産会社のどちらへ相談すべきかわからない」
「管理を続けるべきか、処分すべきか判断できない」
「他社から売却は難しいと言われた」
このような段階でも構いません。
机上の査定価格だけで判断せず、建物、道路、境界、権利関係、地域需要、家族の希望を整理し、その空き家にどのような出口があるのかを一緒に考えます。
空き家を抱え込まず、まずは現状を知るところから始めてみませんか。
対応エリア
名古屋市南区・港区・緑区・瑞穂区・熱田区・昭和区・天白区・中川区・中村区・中区・千種区・名東区・守山区をはじめ、名古屋市全域および愛知県内に対応しています。
※本記事は令和8年9月時点で確認できる名古屋市の公表情報をもとに作成しています。相談窓口、空き家バンク、管理サービスなどの内容は変更される場合があります。利用前に各実施団体へ最新情報をご確認ください。