名古屋市の空き家売却で失敗を回避する方法。空き家売却にありがちな査定の失敗例と売却成功の秘訣

不動産業界は
古い慣習と新しいシステム
これらが交錯し分かりづらい

筆者はそう感じています。

良いことばかり並べるばかり・・

不動産業界だけでなく世の中全てそうなのかもしれません。

・筆者が感じていること
・筆者がこの業界に対して気になること
・業界の古い慣習について筆者が知っていること・・・

形式的な記述よりも、記述したいことを描けることができて、自分の感性を信じ、感じるままに記述し読者にお届けできたら最高ですね！

名古屋の街歩きが仕事と趣味の街歩き空き家マイスターの保木です。

空き家は「活用できる空き家」と「そうでない空き家」を峻別する時代になったともいえます。また見栄えが悪く、地域に負のエネルギーを及ぼす空き家は解体を促し、空き家の新たな可能性を模索していきます。

空き家を中古住宅として売却する場合、様々なハードルをこなしていく必要がありますし、

解体をして、更地で売却したほうが資産価値が向上するケースもあります。

この記事では、空き家売却に関する失敗例や注意点、査定のコツ、信頼できる不動産会社の選び方など、失敗例を交えながら空き家売却を導くための具体的な方法を詳しく解説しています。

1. 空き家売却の失敗例から学ぶ！要注意ポイント

空き家を売却する際、実際に多くの所有者が経験する失敗例から学ぶことで、事前にトラブルを回避できる可能性があります。

空き家を売却する概念としてまず以下の3つが大切になってきます。

空き家は更地にして売却するのか、古家付き土地として売却するのか、はたまた中古住宅として販売するのかで、プロセスが大きく異なってきます。

ここでは、特に空き家売却で見落としがちな注意が必要な基本をいくつか紹介します。

所有者や相続登記の確認

相続した空き家を手放すとき、多くの方が見落としがちな点が「相続登記」です。相続登記が完了していない場合、法的に売却手続きが進められません。特に、2024年からは相続登記が義務化され、3年以内に手続きを行わないと罰金が科される可能性もあります。したがって、早めに書類の確認と手続きを済ませることが肝心です。

不適切な解体判断

空き家が古くなっている場合、見栄えが悪いからと言ってすぐに解体！を検討する方も多いでしょう。しかし、自己判断で解体を進めると、予期せぬコストが発生したり、逆に資産価値が下がってしまうことがあります。

例えば、埋設物の問題です。予期せぬ埋設物の発見により、資産価値が下がったり、予期せぬコストが発生するケースです。

売却の仕方によっては瑕疵担保責任を問われない方法で売買契約を交わす方法もあります。

また、解体後、引き渡しが行われず12月31日を跨いでしまうと固定資産税の増にも発展してしまいます。

適切な業者に相談し、適切なアドバイスを受けることが大切です。

契約不適合責任の理解不足

契約不適合責任とは、買主が物件に望んでいる条件と実際の物件が一致しない場合に、売主に対して生じる責任を指します。例えば、売却後に雨漏りやシロアリ被害が発覚した場合、売主が修繕費用を負担することになりかねません。

更地で売り出さす場合であっても地中に浄化槽があった等、特に埋設の領域は掘り起こしてみないと実際わかりません。こうしたトラブルを避けるためにも、物件の状態を明確に把握しておくことが重要です。

税金・諸費用の計算漏れ

意外と見落とされがちなのが、売却にかかる税金や手数料です。売却に伴うコストを事前に把握せずに価格設定を行うと、思わぬ赤字を招くリスクがあります。以下のような費用を事前に確認し、計算に入れておくことが必要です。

• 仲介手数料
• 譲渡所得税
• 登記費用
• 解体費用（必要な場合）
• 確定測量費

不利な情報や近隣トラブルの存在

空き家を売却する際、近隣住民とのトラブルが影響を及ぼすことがあります。たとえば、騒音や敷地をめぐる問題がある場合、買主にそのことを伝える義務があります。最低限の買主ファーストとして、売却する前に、近隣トラブルや買主が不利になるような情報がないかを確認し、必要に応じて解決策を講じておくことが肝要です。

これらの要注意ポイントをしっかり把握し、空き家売却のプロセスを進めることで、失敗を回避し、トラブルが発生する前に、しっかりとした対策を行うことが可能になります。

2. 空き家査定で損をしないための準備と心構え

冒頭、「活用できる空き家」と「そうでない空き家」を峻別する時代になったとお伝えしましたが、

空き家は建物に価値を見出した買主にとって、建物の古さは大きな基準にはなりません。

活かすことができる空き家は、買主にとってDIYの甲斐があり、売主が描くことができかった付加価値をもたらしてくれます。

反対に築年数が古い、買主のニーズに止まらないような空き家は、一般的には解体をして更地渡しにしたほうが、税対策として特例を受けやすいですし、資産価値がアップする可能性もありますので、更地一択になる傾向が特に名古屋では強めです。

物件情報の正確な提供

上物に市場価値があり、中古住宅として売り出すのであれば、査定においては、物件の状況を正確に伝えることが非常に大切です。特に、長期間放置された空き家では、屋根や外壁に損傷があるケースが多いため、事前に情報を整理しておくことが必要です。以下の情報を準備し、正確に伝えることを心がけましょう。

• 建物の築年数
• 過去に行った修理やリフォームの履歴
• 現在の状態（特に目立つ問題点や不具合）

これらの情報を適切に提供することで、査定額がより正確に算出され、隠れた欠陥が後々のトラブルに繋がるリスクを軽減できます。

事前の清掃・整頓

査定時には、物件がきれいに整頓された状態であることがプラスに働きます。特に空き家の場合、少しの埃や汚れが評価を下げる要因となるため、以下の点に注意して整備をすることが重要です。

• 不要なものを取り除き、広々とした印象を持たせる。
• キッチンやバスルームといった主要な設備を徹底的に清掃する。
• 軽微な修繕（ドアの取っ手や水栓金具の修理など）を行う。

これらの手間をかけることで、査定の際に良い印象を与え、後の内覧にも良い影響を及ぼすでしょう。

複数の査定依頼をする

空き家の売却時には、必ず複数の不動産会社に査定を依頼することが重要です。なぜなら、各社で得意とする分野や査定基準が異なるため、提示される査定額にも幅が出るからです。最低でも3社に査定を依頼し、次のポイントを比較検討しましょう。

• 各社が提示する査定額
• 提示された査定額の根拠
• 担当者の対応やアドバイスの質

このプロセスを通じて、物件の客観的な評価を得ることができ、安心して売却活動を進めることが可能になります。

名義確認と必要書類の準備

空き家が相続物件である場合、故人名義のままのことが多いです。売却時に名義変更をする手続きは煩雑になるため、事前に確認しておくことが重要です。また、以下の書類をあらかじめ準備しておくことで、手続きがスムーズに進行します。

• 登記事項証明書
• 間取り図
• 権利証や契約書類

これらの書類が揃っていることで、査定から売却までの流れがより円滑に進むことでしょう。

リフォームや改修を避ける

査定のためにリフォームを行うことが直接的に査定額の向上に繋がるとは限りません。一部の購入希望者は「自分のライフスタイルに合わせた改装を予定している」こともあるため、現状のままで査定を受けるのが最も効果的です。無駄なコストを避けつつ、適正な査定を受ける賢い選択をしましょう。

これらの準備をすることで、空き家査定での損失を最小限に抑え、効果的に売却活動を進められるようになります。正確な情報としっかりとした準備が、成功への第一歩となるのです。

解体して更地で売り出す場合

は固定資産税を考慮し、買主との売買契約では引き渡しまでに更地渡しの条文にすれば、仮に12月31日までに売買成立しなかった場合に税負担を回避できます。

3. 信頼できる不動産会社の選び方と見極めポイント

空き家を売却する際、成功の鍵を握るのは信頼性の高い不動産会社の選定です。以下に、空き家売却において失敗を回避するための選び方と判断基準を詳しく解説します。

重要な要素

1. 実績の確認 – 不動産会社の過去の実績や顧客レビューをしっかりと確認することで、その会社の専門性や地域の市場動向を知ることができます。特に空き家の売却に関して豊富な経験を持つ業者を選ぶことが、成功への近道です。
2. 地域への詳しさ – 売却を予定している地域に精通した不動産会社を選択することが極めて重要です。その地域の不動産市場に関する深い知識を持つ企業は、的確な査定を行い、質の高いアドバイスを提供してくれるでしょう。
3. 査定方法と根拠の明確さ – 複数の不動産会社から査定を受けた際は、各社が提示する査定額の根拠について具体的に尋ねることが重要です。しっかりした理由があると、提案された価格に対する信頼が高まり、売却に対する不安感が軽減します。

一括査定サイトの活用の落とし穴

一括査定サイトを活用すれば、複数の不動産会社から一度に査定依頼を行うことが可能です。この方法は、時間を効率的に使いつつ、相場感をしっかり把握できるため非常におすすめです。

しかし、業者は競合他社との選別に打ち勝ちたい、はたまた契約を結びたいために、あえて高い査定額を提示する傾向にあります。

注意しなければいけないのは、査定額というのは不動産会社が買取りしてくれる金額ではなく、査定価格とは、不動産会社が仲介して「この不動産ならおそらくこの価格で売却できるだろう」という不動産会社が予測した売却価格に過ぎません。

売主の不動産の知識が少ない場合、不動産のプロがつけた査定価格だから高ければ高いほど良いと考えて、一括査定サイトで送られてきた査定結果から、もっとも高い査定価格を出した会社を選びがちです。

結果的に市場相場よりも高い売出し価格の設定により、機会損失が発生したり、値引きや売れ残りにつながります。

査定で大切なことは　「適正な査定額」を設定することです。

新着物件としてネットに掲載されているところから見られますし、値下げを何かネガティブな理由があったと勘違いされる可能性もあります。

途中で値下げをするよりは、適正価格で売り出したほうが早く高く売れる可能性は高いです。

担当者との相性

• 不動産会社の担当者の対応には個人差があるため、実際に面談したり電話でのコミュニケーションを通じても、信頼できる担当者を見つけることはとても難しいことです。自分との相性を見極められるかどうかは　空き家売却を進めるうえで大きな鍵になります。

透明性と信頼性

• 企業の運営体制や資格、免許について確認することも大切なポイントです。透明性のある信頼できる運営を行っている会社を選択することで、売却に対する不安感を大幅に軽減できます。

信頼性の高い不動産会社を選ぶためには、情報収集を怠らず、世間の常識や他人の評価よりも自分の感覚にも頼ることが大切です。特に空き家のような特殊な物件を売却する際には、経験豊かな感性豊かな人物が不可欠なケースもあります。

4. 空き家の価値を最大限に引き出す査定のコツ

上物付きの中古住宅として売り出すのであれば、いくつかの重要なポイントを押さえる必要があります。ここでは、査定額を引き上げるための具体的な手段や注意すべき点を紹介します。

物件の整備と清掃

査定に向けて、物件をしっかり整備することは不可欠です。以下のステップを踏んで、物件の魅力を引き立てましょう。

• 徹底した清掃: 屋内外をすみずみまで掃除し、不要な家具や物品を撤去することで、広々とした印象を与え、査定に好影響を与えます。特にエントランスや外観の清掃は非常に重要です。
• 小さな修繕の実施: 壊れたドアノブや水道の水漏れの修理など、少しの投資で大きな効果が得られる小規模な修繕を行うことは、査定額を向上させるための賢い選択です。見栄えが良くなることで、評価が上がるでしょう。

不動産会社の選定

信頼できる不動産会社を見つけることも、査定の結果に大きな影響を及ぼします。以下のポイントを参考にして適切な業者を選びましょう。

• 口コミや実績の確認: 他の顧客やレビューを確認し、実績のある業者を選びましょう。また、過去に空き家を売却した人の経験談を聞くことも非常に役立ちます。
• 複数の査定依頼をする: 違う業者に査定を依頼することで、相場を知り、最適な価格を見つけやすくなります。3社から5社の査定を受けることをお勧めします。

詳細な情報提供

査定を依頼する際には、物件に関する詳細な情報を提供することが重要です。注意すべきポイントを以下に挙げます。

• 修繕歴や改装歴の開示: 過去のリフォームや修繕状況を正確に伝えることで、不動産会社が物件の正しい評価を行いやすくなります。
• 周辺環境や利便性の情報提供: 近隣の施設や交通の便、学校など、査定にプラスの影響を与える情報を整理しておくことが望ましいです。

訪問査定の準備

物件の訪問査定前に、査定者に良い印象を与えることが重要です。以下のポイントを心掛けて査定に臨みましょう。

• 物件の清掃と整頓: 訪問前にできる限りの掃除を行い、明るく開放的な印象を与えましょう。
• 必要な書類や情報の整理: 契約や書類に関連する資料を整理し、査定者が情報を迅速に得られるようにしておくことで、信頼度が向上します。

空き家の査定を成功させ、その価値を引き出すためには、これらの準備や配慮が欠かせません。信頼できる業者とのコミュニケーションを大切にし、物件の魅力をしっかりと伝えることで、より高い査定額の実現が可能になります。

5. 売却前に確認！税金と諸費用の正しい知識

空き家を売却する際、税金や諸費用についての正確な知識が欠かせません。これらの費用を事前に理解しておくことで、予期せぬ出費を未然に防ぎ、スムーズな売却プロセスを実現することが可能です。

売却時にかかる主な税金

1. 譲渡所得税
   不動産の売却によって得られる利益には、譲渡所得税が課せられます。この税金は、譲渡所得から各種経費を差し引いた後の金額に基づいて計算されるため、必要経費を正確に把握し、適切に申告することが不可欠です。
2. 固定資産税
   空き家を売却する場合、これまで支払っていた固定資産税が残ります。また、売却時のタイミングによっては、年内に支払うべき固定資産税が日割り計算されることもあるため、予算に含めておく必要があります。
3. 登録免許税
   名義変更や登記処理の際には、登録免許税が発生します。特に相続で取得した空き家の場合、登記が遅れると予期しない負担が税金に加わる可能性があるため、事前に確認することが重要です。

諸費用についての注意点

• 不動産仲介手数料
  不動産業者に依頼した際に発生する仲介手数料は、一般的に売却価格の約3%が通常ですので、予算にしっかり組み入れておくことが大切です。
• 修繕費用
  内覧時の印象を良くするために、必要な修繕はあらかじめ行っておきましょう。空き家は劣化しやすいため、小さな修理でも大きな費用がかかることがあることを留意しておく必要があります。
• 清掃・整備費用
  空き家の清掃や庭の整備にも費用がかかりますので、訪問査定の前にはある程度の整備を実施することをおすすめします。清掃によって物件の魅力を引き出し、良好な結果につながりやすくなります。

予測と計画の立て方

空き家を売却する際には、これらの税金や諸費用を事前に把握しておくことが重要です。ただし、専門的な知識が求められることもあるため、不動産会社に相談し、自身の売却価格に見合った諸費用を計算してもらえば、全体の予算を明確にすることができるでしょう。また、相続している場合には、税務署や専門家に相談して正確な情報を得ることも欠かせません。

これらの知識を基に空き家を売却することで、思わぬ出費に悩まされるリスクを減らすことができます。自分の資産を守るためにも、税金や諸費用についての理解を深めることが非常に重要です。

まとめ

空き家の売却は、単に「売りたい」と考えるだけでは不十分です。失敗事例から学び、物件の状態を正確に把握し、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。

そして、税金や諸費用についての知識を事前に得ておくことで、思わぬ出費を避けながら、スムーズな売却を実現できるでしょう。これらの準備を怠らず、空き家の価値を最大限に引き出すことが、成功への鍵となります。

空き家に価値を見出すことができる不動産エージェントとの出会いも重要な要素になるでしょう。

空き家売却を成功させるには、常識の範囲に捉われず、時には自分の感性に頼ることと、綿密なリサーチが欠かせません。

よくある質問

空き家の売却で注意すべきポイントは何ですか?

相続登記の確認、不適切な解体判断、契約不適合責任の理解不足、税金・諸費用の計算漏れ、近隣トラブルの存在など、空き家売却の際には様々な要注意ポイントがあります。これらを事前に把握し、適切に対策を講じることが重要です。

空き家の査定を最大限に有利にするためには何をすべきですか?

物件の正確な情報提供、事前の清掃・整頓、複数の査定依頼、必要書類の準備などが重要です。これらの準備を行うことで、査定額の最大化や円滑な売却が期待できます。また、リフォームや改修は必ずしも有効ではないことにも注意が必要です。

信頼できる不動産会社の選び方は?

不動産会社の実績や地域への詳しさ、査定方法と根拠の明確さ、担当者との相性、提案内容の比較、透明性と信頼性などを確認することが重要です。一括査定サイトの活用はあくまでも相場観を養うため。

空き家売却時にかかる税金や諸費用にはどのようなものがありますか?

譲渡所得税、固定資産税、登録免許税などの税金や、不動産仲介手数料、修繕費用、清掃・整備費用などの諸費用が発生します。これらを事前に把握し、適切に予算に組み入れることが重要です。

ふどうさんのMAGOは名古屋市南区の不動産売却、空き家問題を専門とする不動産会社です。

（対応エリア）
名古屋市南区、名古屋市港区、名古屋市緑区、名古屋市千種区、名古屋市熱田区、名古屋市名東区、名古屋市 昭和区、名古屋市 瑞穂区、名古屋市中村区、名古屋市中川区、名古屋市 守山区、名古屋市中区、名古屋市 天白区、刈谷市、岡崎市、一宮市、豊田市、半田市、あま市、豊川市、津島市、碧南市、豊橋市、瀬戸市、安城市、岩倉市、犬山市、知立市、江南市、小牧市、稲沢市、春日井市、大府市、知多市、常滑市、尾張旭市、高浜市、新城市、西尾市、岩倉市、豊明市、長久手市、蒲郡市、愛西市、清須市、北名古屋市、弥富市、みよし市、東海市、日進市、愛知県全域