こんにちは。
趣味は街歩き。名古屋市の街を歩き続けて8年になる、空き家が大好きな宅建士、ふどうさんのMAGOの保木です。
今回のテーマは、名古屋市南区の空き家です。
空き家について相談を受けていると、所有者様から次のような言葉をよく聞きます。
「古い家だから価値はないと思う」
「解体費用を考えると、売っても赤字になるのではないか」
「再建築できないと言われたので、もう処分できない」
空き家は、所有しているだけで固定資産税や管理費用がかかります。そのため、最近では「不動産」ではなく「負動産」と表現されることもあります。
しかし、私はすべての空き家が負動産だとは考えていません。
正確には、空き家は放置され、建物や権利関係について誰も判断できない状態になることで、次第に負動産へ近づいていきます。
反対に、建物の状態、道路、境界、名義、利用方法を一つずつ整理すれば、古い空き家にも売却や活用の可能性が残されています。
この記事では、名古屋市南区を歩き続けてきた宅建士の視点から、空き家が放置される理由、南区で見かける現実、売却前に調べたいこと、名古屋市で利用できる補助金制度について解説します。
名古屋市エリアで″売却サポート”に専門特化した
不動産売却のみを取り扱う専門店です。
空き家売却にともなう煩雑なお手続き、
空き家の遺品整理や不要品の買取まで一括してサポートしております。
〒457-0846
愛知県名古屋市南区道徳通2-51 道徳ビル1F
名古屋市エリアで
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名古屋市の空き家は約17万3,000戸
令和5年住宅・土地統計調査によると、名古屋市の空き家は約17万3,000戸、空き家率は13.2％です。
平成30年と比較すると、空き家は約1万6,100戸増加しています。ただし、この数字には賃貸用・売却用の住宅なども含まれるため、すべてが放置された戸建て住宅というわけではありません。
空き家の数字を見るときは、「空き家率」だけで判断しないことが大切です。
市場に出ている賃貸住宅と、相続後に何年も管理されていない戸建てでは、問題の性質がまったく異なるからです。
不動産売却の現場で特に問題になりやすいのは、所有者が亡くなった後も名義変更や家財整理が進まず、売却にも活用にも動けない空き家です。
実家が空き家になる本当の理由
実家が空き家になる理由は、建物が古いからだけではありません。
実際に所有者様と話していると、その背景には「手放すことへのためらい」があります。
- 親が大切にしていた家具を捨てられない
- 仏壇やアルバムが残っている
- 兄弟姉妹の意見がまとまらない
- 売却すると帰る場所がなくなる気がする
- いつか子どもが使うかもしれない
- 何から始めればよいのかわからない
「物置として使っている」という言葉の奥に、「まだ実家との別れを決められない」という気持ちが隠れていることもあります。
実家は、単なる土地と建物ではありません。
親との思い出があり、自分が育った時間があり、家族にとっての心の拠り所でもあります。合理的に考えれば売却したほうがよい状況でも、気持ちが追いつかないことは珍しくありません。
だからこそ、空き家問題を解決するには、所有者様へ売却や解体を急がせるだけでは不十分です。
まずは家族の気持ちと、現実的な選択肢を分けて整理する必要があります。
名古屋市南区を8年歩いて感じる「空き家の偏り」
私は仕事と趣味を兼ねて、名古屋市内を歩きながら建物や道路、街の変化を見ています。
南区を歩いていると、同じ区内でも空き家の見え方が大きく異なることに気づきます。
駅や商業施設に近く、住宅の建て替えが進んでいる地域では、長期間放置された空き家はそれほど目立ちません。
一方、古い木造住宅が多く、道路や敷地条件が複雑な地域では、短い範囲に複数の空き家が集まっていることがあります。
これは統計調査ではなく、あくまで8年間歩いてきた中での現場感覚です。
ただし、空き家が局所的に集まりやすいことには、次のような事情が関係していると考えられます。
- 高齢化が同時期に進んでいる
- 相続後に利用する人がいない
- 敷地や道路が狭い
- 私道の権利関係が複雑
- 境界が確定していない
- 建物解体後の活用方法が見つからない
- 不動産会社へ相談しても難しいと言われた
つまり、「人気がない地域だから空き家になる」と単純に決めつけることはできません。
空き家の背景には、人の事情だけでなく、その土地が抱える道路、境界、権利関係などの問題があります。
管理状態が街の印象を変える
街歩きをしていると、同じ空き家でも、きちんと管理されている家と放置された家では印象がまったく異なります。
定期的に草木が手入れされ、郵便物が回収され、建物の外観が保たれている空き家は、周囲の街並みに自然になじんでいます。
古い建物であっても、丁寧に使われてきたことが伝わる家には、不思議と目が留まります。
一方、管理されていない空き家では、次のような変化が少しずつ現れます。
- 雑草や樹木が隣地や道路へ越境する
- 郵便物やチラシがたまる
- 雨戸や窓ガラスが壊れる
- 屋根や外壁が劣化する
- 動物や害虫が入り込む
- 不法投棄や侵入の不安が生じる
空き家は、ある日突然、危険な建物になるわけではありません。
小さな管理不足が積み重なり、「誰も見ていない家」という印象が外部へ伝わることで、問題が大きくなっていきます。
空き家はなぜ連鎖するのか
私が「空き家は連鎖する」と感じるのは、一軒の空き家が直接、別の家を空き家にするという意味ではありません。
管理されていない建物が増えると、街の景観や安心感が低下します。
その結果、周辺で住み替えを考える人が増えたり、新しく住みたいと考える人が減ったりする可能性があります。さらに、建物の老朽化が進むことで、売却や再利用に必要な費用も増えていきます。
こうして、
「管理されない空き家が増える」
「地域の印象が低下する」
「住宅が流通しにくくなる」
「さらに空き家が長期化する」
という循環が起こります。
空き家問題は、一軒の建物だけを見ていては解決できません。
周辺道路、隣地、地域の需要、これから住む人の目線まで考える必要があります。
空き家を「負動産」にしないための5つの確認
空き家を相続したとき、いきなりリフォームや解体を決める必要はありません。
実務上は、まず次の5項目を確認します。
1．所有者と登記名義
最初に確認するのは、現在の登記名義です。
親や祖父母の名義が残っている場合や、相続人が複数いる場合は、一人の判断だけで売却できないことがあります。
遺産分割協議が終わっているか、相続登記ができる状態かを確認します。
2．接道状況と再建築の可否
空き家の価値を大きく左右するのが、道路の問題です。
原則として、建物の敷地は建築基準法上の道路へ一定以上接している必要があります。
ただし、前面道路の幅が4メートル未満だからといって、必ず再建築不可になるわけではありません。建築基準法上の道路に該当し、必要な後退を行うことで建て替えられる場合もあります。
また、私道や赤道に接している土地も、それだけで再建築不可と断定することはできません。
道路の種別、接道長さ、通行・掘削の権利などを個別に調べる必要があります。
3．境界と越境
古い住宅地では、境界標が見つからないことがあります。
塀、軒、雨どい、配管、樹木などが隣地へ越境している場合もあります。
境界や越境が整理されていないと、買主が住宅ローンを利用しにくくなったり、売買契約後のトラブルにつながったりすることがあります。
4．建物と残置物の状態
雨漏り、傾き、シロアリ、設備故障、残置物の量などを確認します。
古い建物だからといって、先にすべて直す必要はありません。
買主が解体を予定しているなら、リフォーム費用が無駄になる可能性があります。反対に、そのまま利用できる建物を急いで解体すると、空き家として売る選択肢を失うこともあります。
5．売却・賃貸・活用・解体の比較
空き家の出口は、売却だけではありません。
- 中古住宅として売却する
- 古家付き土地として売却する
- 不動産会社による買取を検討する
- 修繕して賃貸する
- 地域活動の場所として活用する
- 建物を解体して土地として売却する
- 当面保有し、管理を委託する
重要なのは、先に工事をすることではなく、それぞれの費用と手取り額を比較してから方針を決めることです。
名古屋市で使える空き家関連の補助金制度
名古屋市には、空き家の活用や老朽木造住宅などの除却を支援する制度があります。
ただし、すべての空き家が対象になるわけではありません。
建物の用途、築年数、耐震性、所在地、活用目的などによって条件が異なります。
名古屋市空き家活用支援事業費補助金
この制度は、一般住宅として自分が住むためのリフォームを幅広く補助するものではありません。
空き家を交流施設、体験学習施設、文化施設、防災用倉庫など、地域活性化につながる用途で利用する場合に、改修費用の一部を補助する制度です。
一定の耐震性・安全性を確保し、改修後10年以上継続して活用することなどが求められます。
対象となる改修工事費の3分の2、上限100万円で、先着順かつ予算に達した時点で受付終了となります。
「空き家をリフォームすれば誰でも100万円を受け取れる制度」ではない点に注意が必要です。
老朽木造住宅除却助成
名古屋市の「主な木造住宅密集地域」では、一定の条件を満たす老朽木造住宅について、解体費用の一部が助成されます。
主な対象条件は、昭和56年5月31日以前に着工された木造住宅で、耐震診断などにより倒壊の危険性があると判断されたことなどです。
助成額は、次のうち低い金額の3分の1で、上限は40万円です。
- 対象住宅の除却費用
- 延床面積に1平方メートル当たり9,600円を乗じた額
南区全域が対象になるわけではなく、「主な木造住宅密集地域」に該当するかどうかを確認する必要があります。
対象地域外でも、一定の要件を満たす戸建木造住宅については、別の除却助成を利用できる可能性があります。こちらは上限20万円など、条件と助成額が異なります。
ブロック塀等の撤去費助成
道路に面した高さ1メートル以上のブロック塀などを撤去する場合、費用の一部が助成される制度もあります。
主な木造住宅密集地域では、対象撤去費用の4分の3または撤去延長1メートル当たり9,000円のうち低い額で、上限は15万円です。
それ以外の地域では、撤去費用の2分の1、1メートル当たり6,000円、上限10万円という別の基準が適用されます。
補助金は「工事を決めてから調べる」では遅い
補助制度を利用するうえで、最も注意したいのが申請の順番です。
多くの制度では、交付決定を受ける前に工事契約や着工をすると、補助対象外になります。
実務上は、次の順番で進めます。
- 対象地域と建物の条件を確認する
- 名古屋市の担当窓口へ事前相談する
- 見積書や必要資料を準備する
- 交付申請を行う
- 交付決定通知を受ける
- 工事を契約・着工する
- 工事完了後に報告する
- 補助金の確定・請求を行う
「補助金があると聞いたので先に解体した」という進め方は避けなければなりません。
また、補助制度は年度、予算、対象区域などが変更される可能性があります。工事会社と契約する前に、必ず名古屋市の担当窓口へ最新情報を確認してください。
補助金があるから解体する、は正しい判断なのか
解体費用の補助が受けられるとしても、それだけを理由に建物を壊すことはおすすめできません。
建物を解体すると、次のような変化が生じます。
- 古家として利用・再生する選択肢がなくなる
- 解体後の土地管理が必要になる
- 土地の固定資産税等が変わる可能性がある
- 地中埋設物や隣地との越境が判明することがある
- 再建築が難しい土地では、かえって売却しにくくなる場合がある
特に再建築できるかどうかが不明な土地では、解体前の調査が重要です。
補助金は、所有者の判断を助ける制度です。しかし、空き家の最適な出口を決めてくれる制度ではありません。
まず売却価格、解体費用、測量費用、残置物撤去費用、税負担を比較し、その後で補助制度を組み込むのが実務的な順番です。
空き家は「負動産」ではなく、判断を待っている不動産
空き家には、建物の価値だけでは測れない可能性があります。
古い住宅でも、立地や管理状態がよければ、中古住宅や店舗、事務所として再生できる場合があります。
建物を利用できなくても、隣地所有者との土地調整や、土地としての売却ができるかもしれません。
旗竿地、再建築不可の可能性がある土地、私道に接する土地、境界や越境に問題がある土地でも、調査と条件整理によって出口が見つかることがあります。
私が街歩きを続けて感じるのは、空き家そのものが街を暗くするのではないということです。
誰も状態を把握せず、誰も次の使い方を考えないまま時間だけが経過することが、空き家と街の可能性を失わせていきます。
空き家を守ることは、必ずしも所有し続けることではありません。
売却する。
活用する。
貸す。
解体する。
次の世代へ引き継ぐ。
これらを比較し、選択できる状態にしておくことが大切です。
名古屋市南区で空き家を相続・所有している方へ
ふどうさんのMAGOは、名古屋市南区を拠点に、空き家や相続不動産の売却をお手伝いしています。
一般的な住宅だけでなく、次のような不動産についても、現地と資料を確認しながら売却方法を検討します。
- 旗竿地
- 再建築不可の可能性がある物件
- 私道や赤道に接する土地
- 境界が不明な土地
- 越境がある不動産
- 権利関係が複雑な相続不動産
- 心理的瑕疵のある物件
- 長期間放置された空き家
「売るかどうか、まだ決めていない」
「解体してから売るべきかわからない」
「補助金の対象になる可能性を知りたい」
「他社から売却は難しいと言われた」
このような段階でも構いません。
机上の査定価格だけではなく、道路、周辺環境、建物の状態、地域の需要を現地で確認し、その空き家にどのような出口があるのかを一緒に整理します。
空き家は、放置すれば負担が増えていきます。
しかし、早い段階で現状を把握すれば、まだ選択肢を残せる可能性があります。
名古屋市南区の空き家、相続不動産、売却が難しい土地でお悩みの方は、ふどうさんのMAGOへお気軽にご相談ください。
対応エリア
名古屋市南区・港区・緑区・瑞穂区・熱田区・昭和区・天白区・中川区・中村区・中区・千種区・名東区・守山区をはじめ、名古屋市全域および愛知県内に対応しています。
※本記事の補助制度に関する内容は、令和8年9月時点で確認できる名古屋市の公表情報をもとにしています。対象条件、募集期間、予算および補助額は変更される場合があります。工事の契約・着工前に、必ず名古屋市の担当窓口へ最新情報をご確認ください。