空き家相続で失敗しないための税金知識
名古屋市エリアで″売却サポート”に専門特化した
不動産売却のみを取り扱う専門店です。
空き家売却にともなう煩雑なお手続き、
空き家の遺品整理や不要品の買取まで一括してサポートしております。
〒457-0846
愛知県名古屋市南区道徳通2-51 道徳ビル1F
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名古屋市の空き家対策と「活かす」という選択肢の現実
こんにちは。
名古屋市南区の不動産売却・空き家問題を専門に扱う「ふどうさんのMAGO」です。
春の訪れを感じる季節となりました。
名古屋市内を歩いていると、つい先日まで咲いていた蝋梅や梅の花が終わり、街路樹や庭先の木々から新しい芽が出始めています。
街は少しずつ変化しています。
しかし、その一方で名古屋市内でも静かに増え続けている問題があります。
それが「空き家問題」です。
今回のテーマは、
「空き家相続で失敗しないための税金知識」
そして、
「相続した家をどう活かすのか」
についてです。
近年、全国的に空き家の増加が社会問題となっています。
総務省の「令和5年住宅・土地統計調査」によると、2023年10月1日時点で全国の空き家数は約900万戸となり、住宅総数に占める割合は13.8％に達しました。
空き家問題というと、
「古くなった家」
「管理されていない住宅」
「解体すべき建物」
というネガティブな印象で語られることが多くあります。
しかし、不動産の現場にいると、私は少し違った見方をしています。
空き家は本当に「負の資産」なのでしょうか。
築年数が古くても、立地や建物の個性、地域との関係性によって、新しい価値を生み出す可能性を秘めています。
実際に、古い住宅をリノベーションして住み継ぐ人や、店舗・コミュニティ施設として活用する事例も増えています。
問題は、
「空き家だから価値がない」
のではなく、
「その価値を見つける仕組みが十分に整っているか」
ではないでしょうか。
空き家相続で最初に知っておきたいこと
親が住んでいた実家を相続する。
それは、多くの人にとって人生で何度も経験することではありません。
相続という言葉から、多くの方は現金や預貯金などの財産をイメージします。
しかし、実際の相続現場では、不動産、特に「誰も住まなくなった実家」が大きな課題になるケースが増えています。
なぜなら、空き家は所有した瞬間から「資産」であると同時に、「管理すべき責任」も発生するからです。
空き家は所有しているだけでも費用が発生する
空き家になった実家は、誰も住んでいなくても維持費がかかります。
代表的なものとして、
・固定資産税
・都市計画税
・火災保険料
・電気、水道の基本料金
・庭木や雑草の管理費
・建物修繕費
などがあります。
「住んでいないから、お金はかからない」
と思われている方も多いですが、実際には所有しているだけで毎年負担が発生します。
さらに、管理されていない空き家は、雨漏りや害虫被害、庭木の越境などによって、時間が経過するほど維持費が増加する傾向があります。
一番最初に確認すべきことは「家族間の意思確認」
空き家相続で問題になるのは、税金だけではありません。
実際の相談現場では、
「兄弟で意見がまとまらない」
というケースが非常に多くあります。
例えば、
長男：
「思い出があるから残したい」
次男：
「管理できないから売却したい」
長女：
「費用負担はしたくない」
このように、相続人それぞれで考え方が違うことがあります。
実家には家族の思い出があります。
しかし、不動産は感情だけでは維持できません。
固定資産税、修繕費、管理責任など現実的な問題も考えながら、家族で方向性を決めることが重要です。
相続したら最初に確認する3つのポイント
空き家を相続した場合、まず確認していただきたいことがあります。
① 誰の名義になっているのか
相続した不動産は、所有者を明確にする必要があります。
令和6年4月から相続登記が義務化され、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請をする必要があります。
名義変更を後回しにすると、将来的に相続人が増え、売却や活用が難しくなる可能性があります。
② 建物の状態を確認する
築年数だけで「価値がない」と判断することは危険です。
築40年、50年経過した住宅でも、
・駅から近い
・土地形状が良い
・庭や建物に魅力がある
・リノベーション向きである
などの場合、新しい価値が生まれることがあります。
反対に、見た目では問題がなくても、
・雨漏り
・基礎部分の劣化
・シロアリ被害
・耐震性の問題
などが隠れているケースもあります。
まずは専門家による現状確認が重要です。
③ 税金や特例制度を確認する
空き家を売却する場合、知らないと大きな差が出る制度があります。
代表的なものが、
「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の3,000万円特別控除」
です。
条件を満たせば、売却益から最大3,000万円を控除できる可能性があります。
ただし、
・建築時期
・被相続人の居住状況
・売却期限
・建物の取り扱い
など条件があります。
「売却すると決めてから調べる」のではなく、相続直後から確認しておくことが大切です。
空き家問題で一番避けたいことは「何もしないこと」
空き家を相続した方から、
「とりあえず、そのままにしています」
という言葉をよく聞きます。
しかし、空き家問題で最もリスクが高いのは、放置することです。
時間が経過すると、
・建物の価値低下
・修繕費の増加
・相続人間の意見対立
・近隣トラブル
・売却タイミングの喪失
につながる可能性があります。
もちろん、すぐに売却する必要はありません。
大切なのは、
「残すのか」
「売るのか」
「活用するのか」
方向性を早めに考えることです。
実家には数字では測れない価値がある
不動産会社として空き家相談を受けていると感じることがあります。
実家とは単なる建物ではありません。
そこには、
家族の記憶、
過ごした時間、
地域とのつながりがあります。
だからこそ、空き家問題は単純に「古い家をどう処分するか」という話ではありません。
その家が持つ価値を見つけ、次の人へつなぐこと。
または、役割を終えた家を適切に整理すること。
所有者ごとに最適な答えは違います。
空き家相続で最初に必要なのは、税金の知識だけではなく、
「その家をこれからどうしたいのかを考えること」
なのです。
空き家を相続したら最初に知っておきたいこと｜税金・管理費・売却判断を間違えないために
親が大切に暮らしてきた実家。
相続によって突然、自分が所有者になるケースは年々増えています。
しかし、空き家を相続した後、多くの方が最初に直面する問題があります。
それは、
「この家をどうすればいいのか分からない」
という現実です。
思い出が詰まった実家だから簡単には手放せない。
しかし、誰も住む予定がない。
管理する時間もない。
固定資産税だけは毎年発生する。
このような状況で悩まれている相続人の方は、名古屋市でも非常に増えています。
空き家問題というと、「建物の老朽化」や「地域の問題」として語られることが多いですが、実際の現場では、その入口の多くが相続問題なのです。
この記事では、空き家を相続した際に最初に知っておきたい税金や費用、そして所有者が後悔しないための判断ポイントについて解説します。
空き家を相続すると、どんな税金がかかるのか？
空き家を相続した場合、主に以下のような税金や費用が関係します。
① 相続税
相続した財産の総額が基礎控除額を超える場合、相続税が発生します。
基礎控除額は、
3,000万円＋600万円×法定相続人の人数
で計算されます。
例えば、法定相続人が2人の場合、
3,000万円＋600万円×2人＝4,200万円
までが基礎控除となります。
ただし、不動産の評価方法は市場価格とは異なるため、実際の判断には専門的な確認が必要です。
② 相続登記にかかる登録免許税
空き家を相続した場合、所有者名義を変更する「相続登記」が必要になります。
この際に登録免許税が発生し、相続による所有権移転登記では、固定資産評価額に対して税率0.4％がかかります。
以前は相続登記をしないまま放置されるケースもありましたが、現在は相続登記が義務化されています。
「名義変更を後回しにしていた」
という状態は、将来的な売却や相続手続きを複雑にする原因になります。
空き家を所有しているだけでも費用は発生する
相続税を支払ったら終わりではありません。
空き家は所有している限り維持費が発生します。
代表的なものが、
・固定資産税
・都市計画税
・火災保険料
・草木の管理費
・修繕費
・庭木剪定費
・水道や電気の維持費
です。
特に名古屋市内では、住宅地の中に管理されていない空き家が存在すると、近隣から相談を受けるケースもあります。
空き家は「使っていないから費用がかからない」ものではありません。
所有しているだけで、少しずつ負担が積み重なっていきます。
空き家を相続したら考えるべき4つの選択肢
空き家を相続した後の選択肢は、大きく分けると以下になります。
① 売却する
最も多い選択肢が売却です。
売却することで、
・固定資産税の負担から解放される
・管理の手間がなくなる
・相続人間で現金分割しやすい
というメリットがあります。
ただし、ここで重要なのは、
「古い家＝価値がない」
とは限らないということです。
築年数だけを見ると土地価格で判断されることが多い空き家ですが、購入者によっては、
・古民家としての魅力
・庭の価値
・立地
・リノベーション素材としての可能性
を評価する場合があります。
不動産の価値を決めるのは、売主ではなく市場です。
② 賃貸として活用する
立地条件や建物状態によっては、賃貸活用という方法もあります。
ただし、
「空いているから貸せばいい」
という単純なものではありません。
修繕費用、管理、入居者対応なども必要になります。
収益物件として成立するか、事前に判断することが重要です。
③ 自分で住む
思い出のある実家だからこそ、
「自分が住み継ぐ」
という選択肢もあります。
しかし、築年数が古い住宅の場合、
・耐震性能
・断熱性能
・水回り設備
・大規模修繕
などを確認する必要があります。
④ 相続放棄
相続放棄という方法もあります。
ただし注意点があります。
相続放棄は空き家だけを放棄する制度ではありません。
預貯金など他の財産も含めて相続を放棄することになります。
また、期限は原則として相続開始を知った日から3か月以内です。
慎重な判断が必要です。
空き家売却で知っておきたい「3,000万円特別控除」
相続した実家を売却する場合、一定条件を満たすことで、
譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度
があります。
これは「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」と呼ばれる制度です。
ただし、誰でも利用できるわけではありません。
主な条件として、
・相続開始直前まで被相続人が居住していた住宅であること
・一定の築年要件を満たすこと
・期限内に売却すること
・その他一定条件を満たすこと
などがあります。
この制度を知らずに売却時期を逃してしまう方もいます。
空き家相続では、
「いつ売るか」
という判断も非常に重要なのです。
空き家相続で一番大切なのは税金より「早めの判断」
空き家相談の現場で感じることがあります。
それは、
「もっと早く相談していれば選択肢が多かった」
というケースが非常に多いことです。
数年間放置すると、
・建物劣化
・庭木の繁茂
・害虫や害獣問題
・近隣との関係悪化
・相続人間の意見対立
など、問題が増えてしまいます。
空き家は時間が経過するほど価値判断が難しくなります。
名古屋市の空き家活用支援制度
名古屋市では、空き家を地域活性化につなげるための支援制度があります。
例えば、
「名古屋市空き家活用支援事業費補助金」
では、地域活性化を目的として、
・交流施設
・文化施設
・体験学習施設
・創作活動施設
・防災用倉庫
などへ活用する場合、改修費用の一部が補助対象となります。補助額は改修工事費の3分の2、上限100万円です。
ただし、ここで現場とのギャップがあります。
多くの所有者が望んでいるのは、
「自分の実家を少し直して貸したい」
「若い世代に住んでもらいたい」
「地域の住宅として残したい」
という活用です。
しかし、補助制度には用途や条件があります。
つまり、
制度がないのではなく、
所有者が本当に望む活用方法と制度設計に違いがある
というのが現場で感じる正直な部分です。
空き家を残すか、壊すか
これは非常に難しい判断です。
特に昭和56年以前の旧耐震住宅では、
・耐震改修費用
・リフォーム費用
・住宅ローン利用の問題
などがあります。
一方で、壊してしまえば二度と戻すことはできません。
思い出の詰まった家を残す価値。
土地として売却する合理性。
どちらが正解というものではありません。
重要なのは、
「税金だけ」
「解体費だけ」
で判断しないことです。
空き家問題の本当の解決策は「壊すこと」だけではない
現在、空き家問題では、
「危険な空き家をなくす」
という視点が強くなっています。
もちろん安全対策は重要です。
しかし、本来の空き家対策とは、
使える家を次の世代につなげること
ではないでしょうか。
空き家は負債ではありません。
場所、建物、思い出、人とのつながり。
そこに新しい価値を見つけることで、地域資産に変わる可能性があります。
まとめ｜空き家相続で一番大切なのは早めの判断
空き家を相続した時、一番避けたいことは「何もしないこと」です。
時間が経過するほど、
・建物は劣化する
・相続人は増える
・費用負担は続く
からです。
売却するのか。
活用するのか。
残すのか。
正解は一つではありません。
大切なのは、その家の価値を正しく判断できる専門家に相談することです。
ふどうさんのMAGOでは、名古屋市南区を中心に、
・相続不動産
・空き家売却
・築古住宅
・訳あり物件
・再建築不可物件
など、一般的な査定では判断が難しい不動産のご相談を承っております。
空き家は「困った不動産」ではなく、
まだ活かせる可能性を秘めた資産かもしれません。