親や親族が亡くなった後、不動産を引き継ぐ方法として「相続」と「遺贈」があります。

どちらも故人の財産を受け取る制度ですが、実は法律上の扱いや手続き、売却する際の注意点には大きな違いがあります。

特に不動産の場合、

「相続した家を売却したい」
「遺言で不動産を譲られたがどうすればいいかわからない」
「利用予定のない実家をどう処分すればいいのか」
「借金がある不動産だった場合どうなるのか」

など、多くのご相談があります。

この記事では、遺贈と相続の違い、手続きの流れ、放棄方法、不動産を受け取った後の売却について詳しく解説します。

遺贈と相続の基本的な違いとは？

人が亡くなった後、その財産を誰が引き継ぐのかという場面で登場する言葉が「遺贈」と「相続」です。

どちらも亡くなった方（被相続人）の財産を受け取る制度ですが、実は財産を受け取る人・手続き・不動産売却時の対応などに大きな違いがあります。

特に不動産の場合、遺贈なのか相続なのかによって、名義変更や売却手続きが変わるため、正しく理解しておくことが重要です。

遺贈とは？

遺贈とは、亡くなった方が遺言によって、自分の財産を特定の人や法人へ譲ることをいいます。

財産を受け取る人を「受遺者」と呼びます。

大きな特徴は、法定相続人ではない人にも財産を渡すことができる点です。

例えば、

・長年お世話になった知人
・内縁関係の配偶者
・孫（法定相続人ではない場合）
・公益法人や団体
・特定の個人

などへ財産を残すことが可能です。

不動産の場合、

「自宅の土地建物をAさんへ遺贈する」

というように、遺言書によって指定された人へ財産を引き継がせることができます。

ただし、遺贈を行うためには、原則として有効な遺言書が必要になります。

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相続とは？

相続とは、亡くなった方の財産や権利義務を、法律で定められた相続人が引き継ぐ制度です。

相続人になる人は民法によって決められており、一般的には、

・配偶者
・子ども
・父母
・兄弟姉妹

などが該当します。

相続は、遺言書が存在しない場合でも発生します。

例えば、父親が亡くなり、配偶者と子どもがいる場合、その配偶者や子どもが法定相続人となり、財産を引き継ぐことになります。

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遺贈と相続の主な違い

項目	遺贈	相続
財産を受け取る人	遺言で指定された人（受遺者）	法律で定められた相続人
遺言書	必要	なくても発生する
対象者	第三者や法人も可能	基本的に親族
財産取得の根拠	遺言者の意思	法律の規定
不動産取得手続き	遺贈による所有権移転登記	相続による所有権移転登記

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不動産では手続きの違いに注意が必要

不動産を取得した場合、最終的には所有権移転登記を行う必要があります。

しかし、相続と遺贈では登記手続きに違いがあります。

相続の場合

相続人が不動産を取得する場合、

• 戸籍などによる相続人の確定
• 遺産分割協議
• 相続登記

という流れになります。

現在は相続登記が義務化されており、相続によって不動産を取得した場合、一定期間内の登記が必要です。

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遺贈の場合

遺贈によって不動産を取得する場合、

• 遺言内容の確認
• 遺言執行者の確認
• 所有権移転登記

などが必要になります。

特に注意したいのは、遺贈の場合、遺言内容によっては相続人や遺言執行者の協力が必要になるケースがあることです。

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不動産売却では「相続」と「遺贈」の違いが重要

相続や遺贈によって取得した不動産を売却する場合、最初に確認すべきことがあります。

それは、

「現在、誰が所有者なのか」

という点です。

例えば、

・亡くなった親名義のままになっている
・相続人が複数いて共有状態になっている
・遺贈されたが登記が完了していない

場合、そのままでは売却手続きを進めることが難しくなります。

特に空き家の場合、時間が経過するほど、

・建物の老朽化
・固定資産税の負担
・管理費用の増加
・近隣への影響

などの問題が発生する可能性があります。

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遺贈には2種類ある｜包括遺贈と特定遺贈の違いをわかりやすく解説

遺贈には、大きく分けて**「包括遺贈」と「特定遺贈」**の2種類があります。

どちらも遺言によって財産を譲る制度ですが、財産の指定方法や受け取る側の責任、手続きには大きな違いがあります。

特に不動産の場合、包括遺贈なのか特定遺贈なのかによって、相続手続きや売却時の進め方が変わるため、注意が必要です。

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包括遺贈とは？｜財産の割合を指定して譲る方法

包括遺贈とは、遺産全体に対する一定の割合を指定して財産を譲る方法です。

例えば、遺言書に、

「私の全財産の3分の1をAさんに遺贈する」

と記載されている場合、Aさんは遺産全体の3分の1を取得する権利を持つことになります。

この場合、特定の財産だけではなく、遺産全体が対象となります。

対象となる財産には、

・現金
・預貯金
・不動産
・株式
・その他の財産

などが含まれます。

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包括遺贈の注意点｜借金などの負債も引き継ぐ可能性がある

包括遺贈で特に注意すべき点は、プラスの財産だけではなく、借金などのマイナス財産も引き継ぐ可能性があることです。

例えば、故人に、

・預貯金 2,000万円
・土地建物 3,000万円相当
・住宅ローン残債 1,000万円

があった場合、包括遺贈を受けた人は、財産だけではなく負債についても一定の責任を負う可能性があります。

そのため、包括遺贈を受ける場合は、財産内容を十分に確認することが重要です。

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特定遺贈とは？｜特定の財産を指定して譲る方法

特定遺贈とは、特定の財産を指定して譲る方法です。

例えば、

「名古屋市南区○○町の土地建物をAさんへ遺贈する」

「預貯金1,000万円をBさんへ遺贈する」

というように、対象となる財産を明確に指定します。

不動産の場合、特定遺贈が利用されるケースは多くあります。

例えば、

「長年住んできた自宅を、面倒を見てくれた長女へ残したい」

「所有している土地を特定の人へ引き継ぎたい」

という場合などです。

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特定遺贈のメリット｜受け取る財産が明確

特定遺贈の大きなメリットは、

「何を受け取るのかが明確」

という点です。

包括遺贈のように遺産全体の割合を引き継ぐのではなく、指定された財産のみを取得します。

そのため、

・不要な借金を引き継ぐリスクを抑えられる
・取得する財産が明確になる
・相続人間での話し合いが比較的少なくなる

という特徴があります。

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特定遺贈にも注意点がある

ただし、特定遺贈にも注意点があります。

例えば、遺言書で、

「自宅をAさんへ遺贈する」

と書かれていたとしても、遺言者が生前にその自宅を売却していた場合、その対象財産は存在しません。

この場合、遺贈が実行できなくなる可能性があります。

また、不動産の場合は取得後に、

・所有権移転登記
・固定資産税の負担
・維持管理
・売却する場合の手続き

などを考える必要があります。

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包括遺贈と特定遺贈の違い

項目	包括遺贈	特定遺贈
指定方法	財産全体の割合を指定	特定の財産を指定
例	全財産の2分の1を渡す	自宅土地建物を渡す
対象	遺産全体	指定された財産のみ
借金の扱い	引き継ぐ可能性がある	原則として対象外
不動産との相性	財産全体を承継したい場合	特定の不動産を残したい場合

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不動産では特定遺贈でも事前確認が重要

不動産を遺贈する場合、単純に「この家を渡したい」と遺言を残すだけでは十分ではありません。

事前に、

・土地や建物の所在地を明確にする
・登記内容を確認する
・共有名義になっていないか確認する
・相続人との関係を整理する
・将来的な売却や活用方法を考える

ことが重要です。

特に空き家となる可能性がある不動産の場合、受け取った側が管理に困るケースもあります。

「財産を残すこと」と「残された人が困らないこと」は別の問題です。

相続・遺贈した不動産を売却する前に確認すべきこと｜後悔しないための5つのチェックポイント

相続や遺贈によって取得した不動産。

「使う予定がないから売却したい」
「空き家になって管理が大変」
「固定資産税の負担を減らしたい」

このような理由から、不動産売却を検討する方は増えています。

しかし、相続・遺贈した不動産は、一般的な住宅売却とは異なり、事前に確認すべきポイントが多くあります。

特に、

・名義変更が完了していない
・相続人間で話し合いができていない
・遺言内容に問題がある
・共有名義になっている
・税金や費用を把握していない

といった状態で売却を進めると、途中で手続きが止まったり、思わぬトラブルにつながる可能性があります。

この記事では、相続・遺贈した不動産を売却する前に確認すべき重要なポイントを解説します。

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1. 最初に確認するべきこと｜不動産の名義は誰になっているか

相続・遺贈不動産の売却で最も重要なのが、

「現在、不動産の所有者名義が誰になっているか」

という点です。

不動産は、所有者として登記されている人でなければ、原則として売却手続きを進めることができません。

例えば、

親が亡くなった
↓
子が実家を売却したい

という場合でも、登記名義が亡くなった親のままであれば、そのまま売却することはできません。

まず、

相続登記（所有権移転登記）

を行う必要があります。

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2024年から相続登記が義務化

以前は相続登記をしなくても罰則はありませんでした。

しかし、2024年4月から相続登記が義務化され、

・相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内

に登記申請を行うことが原則必要になりました。

相続登記を放置すると、

・相続人が増えて話し合いが難しくなる
・売却時に必要な書類が増える
・相続人の協力を得にくくなる

など、将来的な売却の障害になる可能性があります。

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2. 相続人全員の意思確認ができているか

相続不動産の場合、売却前に確認すべき重要なポイントが、

相続人全員の合意があるか

です。

例えば、兄弟3人で相続した実家の場合。

長男は売却したい

次男は思い出があるから残したい

長女は判断を保留している

という状態では、簡単に売却することはできません。

不動産売却には、所有者全員の意思確認が必要になります。

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よくある相続トラブル

相続不動産では、以下のような問題が発生することがあります。

① 相続人の一人と連絡が取れない

転居して住所が分からない、長年交流がないなどの場合です。

② 相続人同士で意見がまとまらない

「売却したい人」と「残したい人」が対立するケースがあります。

③ 遺産分割協議が終わっていない

誰が不動産を取得するのか決まっていない状態です。

このような場合、売却前に相続関係の整理が必要になります。

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3. 遺贈の場合は遺言内容を確認する

遺贈によって取得した不動産の場合、相続とは異なる確認が必要です。

重要なのは、

遺言書の内容がどのようになっているか

です。

確認するポイントは、

・公正証書遺言なのか
・自筆証書遺言なのか
・遺言執行者が指定されているか
・誰にどの財産を渡す内容なのか

です。

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遺言執行者がいる場合

遺言執行者が指定されている場合、不動産の名義変更などを進めやすくなります。

一方で、遺言執行者がいない場合、

・相続人との協力
・必要書類の収集
・登記手続き

が必要になるケースがあります。

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4. 共有名義になっていないか確認する

相続・遺贈不動産で非常に多い問題が、

共有名義

です。

例えば、

土地建物を兄弟3人で3分の1ずつ取得した

という場合。

一人だけの判断で売却することはできません。

売却には共有者全員の同意が必要です。

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共有不動産の問題点

共有状態の不動産は、

・売却まで時間がかかる
・価格交渉が難しい
・相続が発生するとさらに複雑になる

という問題があります。

特に空き家の場合、所有者が増えるほど管理責任の所在が曖昧になりやすくなります。

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5. 不動産の状態を正しく把握する

相続した不動産は、所有者が長期間住んでいないケースも多くあります。

売却前には、

・建物の老朽化
・雨漏り
・シロアリ被害
・残置物
・境界問題
・越境物

などを確認する必要があります。

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古い家だから価値がないとは限らない

築年数が古い住宅でも、

・土地として需要がある
・リフォーム利用が可能
・立地条件が良い
・買取需要がある

など、不動産ごとに価値判断は異なります。

反対に、見た目は良くても、

・再建築不可
・接道条件の問題
・境界未確定

などにより売却が難しいケースもあります。

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6. 税金や費用を確認する

相続・遺贈不動産を売却する場合、税金についても確認が必要です。

主な費用として、

・仲介手数料
・登記費用
・測量費
・解体費
・譲渡所得税

などがあります。

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相続空き家の場合は特例が利用できる可能性もある

一定の条件を満たす場合、

「被相続人の居住用財産（空き家）の譲渡所得の特別控除」

が利用できる可能性があります。

ただし、

・建築時期
・相続開始時の状況
・売却期限
・耐震基準

など条件があります。

売却前に確認することが重要です。

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7. 売却方法を間違えない

相続・遺贈不動産の場合、売却方法の選択も重要です。

仲介売却

市場で購入希望者を探す方法です。

メリット

・市場価格に近い売却を目指せる
・条件によって高値売却の可能性がある

デメリット

・時間がかかる場合がある

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不動産買取

不動産会社が直接購入する方法です。

メリット

・早期売却が可能
・相続人間の調整がしやすい
・古家や訳あり物件にも対応しやすい

デメリット

・仲介より価格が低くなる場合がある

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まとめ｜相続・遺贈不動産は「売る前の確認」が成功を左右する

相続・遺贈した不動産は、一般的な住宅売却とは異なり、法律関係や権利関係の確認が重要になります。

売却前には、

✓ 名義変更が完了しているか
✓ 相続人全員の意思確認ができているか
✓ 遺言内容に問題がないか
✓ 共有状態になっていないか
✓ 建物・土地の状態を把握しているか
✓ 税金や費用を確認しているか

を確認することが大切です。

特に相続不動産や遺贈不動産は、「普通の査定」だけでは判断できないケースがあります。

ふどうさんのMAGOでは、名古屋市を中心に、相続不動産・遺贈不動産・空き家・訳あり物件の売却相談を承っています。

「相続した実家をどうすればいいかわからない」
「遺贈で取得した不動産を売却したい」
「相続人との調整が難しい」

という段階からでも、現状確認や売却方法のご相談が可能です。

不動産は、売却を急ぐ前に「権利関係を整理すること」が、後悔しない売却への第一歩になります。

ふどうさんのMAGOは名古屋市エリアを中心に不動産売却、空き家問題を専門とする不動産会社です。、専門家のアドバイスと革新的なアイディアで、お客様の悩みを解決いたします。まずはお気軽にご相談ください。

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