「この物件は売れません。」
もし不動産会社からそう言われたとしても、すぐに諦める必要はありません。
私たちは名古屋市を中心に、空き家や相続不動産、訳あり物件の売却相談を数多くお受けしています。
その中には、
・事故物件
・再建築不可物件
・旗竿地
・狭小地
・市街化調整区域
・共有持分
・長年放置された空き家
など、一般的な不動産会社が敬遠しがちな案件も少なくありません。
実際に相談者様からは、
「大手に断られた」
「査定額が安すぎた」
「買取しか提案されなかった」
という声を耳にします。
しかし現場で数多くの訳あり物件を見てきた立場から言えることがあります。
それは、
「売れない不動産」よりも、
「正しく評価されていない不動産」
の方が圧倒的に多いということです。
名古屋市エリアで″売却サポート”に専門特化した
不動産売却のみを取り扱う専門店です。
空き家売却にともなう煩雑なお手続き、
空き家の遺品整理や不要品の買取まで一括してサポートしております。
〒457-0846
愛知県名古屋市南区道徳通2-51 道徳ビル1F
名古屋市エリアで
″売却サポート”に専門特化した
不動産売却のみを取り扱う専門店です。
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空き家の遺品整理や不要品の買取まで
一括してサポートしております。
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愛知県名古屋市南区道徳通2-51 道徳ビル1F
名古屋は訳あり物件相談が多い地域
名古屋市内には、
昭和期に形成された住宅街が数多く存在します。
特に、
- 熱田区
- 南区
- 中川区
- 港区
- 瑞穂区
などでは、
再建築不可物件
旗竿地
狭小地
古い長屋
接道条件に問題のある土地
などが珍しくありません。
また高齢化に伴い、
「相続した実家」
「誰も住まなくなった空き家」
の相談も年々増加しています。
訳あり物件の売却では、
物件そのものよりも、
どう流通させるか
が重要になります。
なぜ訳あり物件は安く査定されるのか
ここは業界の本音です。
訳あり物件は、
調査に時間がかかります。
買主も限定されます。
契約時の説明責任も重くなります。
つまり、
普通の不動産より手間がかかるのです。
そのため、
「売れません」
「価値がありません」
「買取しかありません」
という結論になりやすい。
しかし現実には、
売れないのではなく、
売る相手を間違えているケースが非常に多いのです。
【実例①】名古屋市熱田区｜再建築不可の長屋
ご相談いただいたのは熱田区にある築60年近い長屋でした。
ご両親が亡くなられた後、相続人である兄弟が管理していましたが、誰も住む予定がなく空き家状態になっていました。
既に数社へ相談していましたが、
「再建築不可だから難しい」
「土地として価値が出ない」
「買取しかない」
という説明を受けていました。
査定額は約380万円。
しかし現地確認すると、
- 駅徒歩圏内
- 賃貸需要あり
- リノベーション需要あり
という特徴がありました。
再建築不可という言葉だけで価値を判断するのではなく、
「誰が買うか」
を考えた結果、
投資家市場へ販売。
最終的には約820万円で成約しました。
再建築不可＝価値ゼロではないことを象徴する案件でした。
【実例②】名古屋市南区｜事故物件として敬遠された空き家
ご相談者様は、
「事故物件だから売れないですよね」
と不安そうに来店されました。
室内で孤独死が発生していた住宅でした。
他社査定は約450万円。
しかし現地確認をすると、
- 土地面積は十分
- 接道条件良好
- 投資家需要あり
という状況でした。
事故物件は一般住宅市場では確かに敬遠されます。
しかし市場はそれだけではありません。
投資家や再生事業者は、
事故歴よりも収益性を見るケースがあります。
結果として、
適切な告知を行いながら投資家へ流通。
最終的に860万円で売却となりました。
【実例③】名古屋市中川区｜旗竿地の相続空き家
旗竿地は、
道路に接する部分が細く、
奥に敷地が広がる土地です。
一般住宅購入者からは敬遠されることがあります。
今回の相談物件も、
「旗竿地だから価値が低い」
と言われていました。
他社査定は約650万円。
しかし調査すると、
- 敷地面積が広い
- 駐車計画が可能
- 周辺需要が高い
という特徴がありました。
そこで住宅用地だけではなく、
投資家や事業者も含めた販売戦略を実施。
結果として1,120万円で成約しました。
旗竿地も一律で安くなるわけではありません。
【実例④】名古屋市港区｜市街化調整区域の住宅
市街化調整区域という言葉を聞くだけで、
「売れない土地」
と思われる方がいます。
しかし実際はそう単純ではありません。
ご相談いただいた物件は、
市街化調整区域内にある住宅でした。
他社査定は約300万円。
理由は、
「建替えが難しいから」
でした。
しかし現地調査を行うと、
- 既存宅地要件
- 周辺需要
- 利用継続可能性
が確認できました。
市街化調整区域は、
知識と経験によって査定が大きく変わる典型例です。
結果的に約780万円で成約しました。
相談者様からは、
「半分諦めていました」
と言われたことが印象に残っています。
訳あり物件で絶対にやってはいけないこと
現場でよく見る失敗があります。
一社だけの査定で決める
訳あり物件は会社によって得意不得意が極端に分かれます。
一社だけで判断するのは危険です。
解体を急ぐ
古家付きの方が売りやすいケースもあります。
解体後に後悔する相談も少なくありません。
安い買取をすぐ受ける
買取は選択肢の一つですが、
それしかないわけではありません。
市場流通で価格が大きく変わることもあります。
放置する
これが最も危険です。
時間が経つほど建物は傷みます。
選択肢も減ります。
そして売却条件も悪化していきます。
【実例⑤】名古屋市昭和区｜狭小地だから売れないと言われた相続不動産
相談者様はお父様から相続した土地の売却を検討されていました。
土地面積は約20坪。
周辺の住宅地と比較しても小さく、いわゆる「狭小地」と呼ばれる不動産です。
他社査定では、
「建物を建てると窮屈になる」
「買主が限定される」
という理由で低い査定額が提示されていました。
確かに狭小地は一般的なファミリー層から敬遠される傾向があります。
しかし昭和区のように利便性が高く、土地価格が高いエリアでは事情が異なります。
最近では、
- コンパクト住宅
- デザイナーズ住宅
- 投資用住宅
の需要も増えています。
実際に販売活動を行うと、狭小地だからこそ購入を希望する方も現れました。
結果として他社査定を大きく上回る価格で売却。
「狭小地＝価値が低い」
という思い込みがいかに危険かを感じた事例でした。
【実例⑥】名古屋市瑞穂区｜共有持分で揉めていた相続不動産
相続人は4人。
しかし売却に賛成しているのは2人だけでした。
残りの相続人は県外在住。
連絡もまばらな状態でした。
共有持分案件は不動産そのものよりも人間関係が難しいケースが多くあります。
実際、
「売却価格の問題」
ではなく、
「感情の問題」
で止まっていることも少なくありません。
今回もまず行ったのは査定ではありませんでした。
相続関係の整理です。
一人ひとりの意向を確認しながら進めた結果、最終的には全員合意で売却。
現場で感じるのは、
共有持分は売れないのではなく、話し合いが止まっているだけというケースが非常に多いということです。
【実例⑦】名古屋市中村区｜ゴミ屋敷化した空き家
相談者様は長年空き家となっていた実家を相続されていました。
しかし室内には大量の残置物。
家具。
家電。
生活用品。
そして長年放置された荷物。
いわゆるゴミ屋敷状態でした。
多くの方は、
「片付けないと売れない」
と思っています。
しかし必ずしもそうではありません。
実際に現場では、
現況のまま購入する業者や投資家も存在します。
今回も大規模な片付けを行うことなく売却が成立しました。
相続空き家では、
無理にお金をかける前に相談することが重要だと感じた案件でした。
【実例⑧】名古屋市天白区｜10年以上放置された空き家
ご両親が亡くなられてから約10年。
固定資産税だけを払い続けていた空き家でした。
誰も住まない。
しかし誰も売却を言い出さない。
典型的な相続空き家です。
建物の状態は決して良くありませんでした。
庭木は伸び放題。
外壁も劣化。
近隣からの相談も入っていました。
しかし土地需要があるエリアだったため、
建物ではなく土地として評価。
結果として売却が成立しました。
相談者様は、
「もっと早く相談しておけば良かった」
とおっしゃっていました。
これは空き家相談で最も多く聞く言葉かもしれません。
なぜ訳あり物件は買い叩かれるのか
ここからは少し辛口になります。
訳あり物件が安く査定される理由の一つは、
不動産会社にとって手間がかかるからです。
事故物件。
再建築不可。
共有持分。
市街化調整区域。
これらは調査や説明責任が増えます。
つまり一般物件より難しいのです。
すると、
「早く買い取ってもらいましょう」
という提案になりがちです。
もちろん買取そのものが悪いわけではありません。
早期売却というメリットがあります。
しかし、
市場で売れる可能性があるにも関わらず、
最初から買取だけを勧められるケースもあります。
これは知っておくべき業界の現実です。
訳あり物件を買い叩かれないための5つのポイント
① 一社だけの査定で判断しない
訳あり物件ほど査定額の差が大きくなります。
100万円、200万円の差は珍しくありません。
② 「売れない」と言われても鵜呑みにしない
売れないのではなく、
その会社が扱い慣れていないだけの場合があります。
③ 解体を急がない
解体後に後悔するケースもあります。
まずは現状のまま相談することをおすすめします。
④ 訳あり物件の実績を確認する
一般住宅と訳あり物件は全く別物です。
経験値が重要になります。
⑤ 放置しない
時間は味方ではありません。
建物は傷み、
相続人は高齢化し、
選択肢は減っていきます。
空き家マイスターとして伝えたいこと
私はこれまで数多くの空き家や訳あり物件を見てきました。
その中で感じるのは、
「売れない不動産」
よりも、
「正しく評価されていない不動産」
の方が圧倒的に多いということです。
事故物件。
再建築不可物件。
旗竿地。
狭小地。
市街化調整区域。
共有持分。
これらは確かに難しい不動産です。
しかし難しいことと、売れないことは違います。
重要なのは、
その不動産を理解している相手に届けることです。
まとめ｜訳あり物件ほど相談先で結果が変わる
名古屋市内でも、
訳あり物件の相談は年々増えています。
相続した実家。
誰も住まなくなった空き家。
再建築不可物件。
事故物件。
市街化調整区域。
こうした不動産は一般的な物件より売却難易度が高いのは事実です。
しかし、
「売れない」
と
「売り方が分からない」
は全く別の話です。
もし現在、
他社で断られた。
査定額に納得できない。
売却を諦めかけている。
そんな状況であれば、一度立ち止まってみてください。
訳あり物件ほど、誰に相談するかで結果は大きく変わります。
そしてその差は、時に数百万円になることもあるのです。
ふどうさんのMAGOは名古屋市エリアを中心に不動産売却、空き家問題を専門とする不動産会社です。、専門家のアドバイスと革新的なアイディアで、お客様の悩みを解決いたします。まずはお気軽にご相談ください。
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