「家が高く売れて安心しました。」
売却が終わった売主様はそう思われます。
しかし本当に安心できるのは、引渡しが終わった時ではありません。
実は中古住宅の売却では、引渡し後に思わぬトラブルが発生することがあります。
そして場合によっては、
「修理費を負担してください」
「損害賠償を請求します」
と言われるケースもあります。
実際に不動産業界では、
売却後に数十万円から100万円以上の費用負担が発生する事例も珍しくありません。
今回は中古住宅売却において売主様が知っておくべき「契約不適合責任」と、売主を守る契約書の重要性について解説します。
名古屋市エリアで″売却サポート”に専門特化した
不動産売却のみを取り扱う専門店です。
空き家売却にともなう煩雑なお手続き、
空き家の遺品整理や不要品の買取まで一括してサポートしております。
〒457-0846
愛知県名古屋市南区道徳通2-51 道徳ビル1F
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契約不適合責任とは何か
以前は「瑕疵担保責任」と呼ばれていました。
現在は民法改正により「契約不適合責任」という名称になっています。
簡単に言うと、
売買契約の内容と異なる状態が見つかった場合、買主が売主に対して責任を追及できる制度です。
例えば、
・雨漏り
・シロアリ被害
・給排水管の故障
・建物の傾き
・越境問題
などです。
売主が知らなかった場合でも、契約内容によっては責任を負う可能性があります。
売却後に起こる現実
相続した実家を売却したA様。
築45年の木造住宅でした。
売却後3か月。
買主から連絡が入りました。
「床下でシロアリ被害が見つかりました。」
修繕見積りは約120万円。
A様は驚きました。
当然です。
A様自身はその家に住んでいません。
親から相続した家だったため、シロアリ被害など全く知りませんでした。
しかし契約内容によっては責任を負う可能性があったのです。
相続空き家は特に危険
相続不動産には大きな特徴があります。
売主自身が建物を把握していないことです。
親が住んでいた家。
長期間空き家だった家。
施設入所後に誰も住んでいない家。
こうした物件では、
・雨漏り
・シロアリ
・配管劣化
・設備故障
などを売主自身が把握できていないケースが多くあります。
つまり、
「知らなかった」
が最も起こりやすいのです。
100万円高く売れても意味がない
売主様の中には、
「少しでも高く売りたい」
と考える方が多くいらっしゃいます。
もちろん大切なことです。
しかし本当に考えるべきなのは、
売却価格だけではありません。
例えば、
査定額が100万円高かった。
しかし売却後に100万円の修繕請求が来た。
これでは意味がありません。
むしろ精神的な負担まで発生します。
売主を守るのは契約書
現場で感じることがあります。
不動産売却では、
査定書より契約書が重要な場面がある。
ということです。
契約書は単なる手続き書類ではありません。
売主と買主の権利と義務を定める重要な書類です。
ここを軽視すると、引渡し後に大きな問題へ発展する可能性があります。
契約不適合責任免責とは
相続空き家や築古住宅では、
契約不適合責任を免責とする契約が行われることがあります。
これは、
引渡し後に不具合が発見された場合でも、原則として売主が責任を負わないという特約です。
ただし重要なのは、
売主が一方的に決められるものではないということです。
買主の理解と承諾が必要になります。
なぜ買主は受け入れるのか
理由は単純です。
買主も中古住宅であることを理解しているからです。
築40年。
築50年。
相続空き家。
こうした物件は新築ではありません。
一定のリスクがあることを理解した上で購入するケースも少なくありません。
そのため価格や条件とのバランスの中で合意が形成されるのです。
告知が最も重要
契約不適合責任免責があっても、
知っていた不具合を隠すことはできません。
例えば、
・雨漏りを知っていた
・シロアリ被害を知っていた
・境界トラブルを知っていた
にもかかわらず説明しなかった場合は問題になります。
だからこそ重要なのは、
知っていることを全て伝えることです。
本当に差が出るのは特約条項
現場では同じ物件でも契約書の内容が大きく異なります。
テンプレート契約書だけで進める会社もあります。
一方で、
物件ごとの事情に合わせて特約を細かく作り込む会社もあります。
相続不動産。
空き家。
再建築不可。
旗竿地。
長屋。
こうした物件ほど契約書の内容が重要になります。
愛知県・名古屋市の事例8選
契約書が売主を守った実例｜契約不適合責任で後悔しないために
不動産売却で注目されるのは査定額や売却価格です。
しかし実際の現場では、
「いくらで売れたか」
よりも、
「売却後にトラブルにならなかったか」
の方が重要な場合があります。
特に相続空き家や築古住宅では、売主自身も把握していない不具合が存在することがあります。
今回は愛知県・名古屋市で実際によくあるケースをもとに、契約書が売主を守った事例をご紹介します。
事例① 名古屋市瑞穂区｜引渡し後に発覚した雨漏り
築48年の木造住宅。
相続後、空き家になっていた実家を売却しました。
売主は10年以上住んでおらず、雨漏りの有無は不明。
引渡し後に買主が天井裏の雨染みを発見しました。
しかし契約書には契約不適合責任免責条項が明記されており、売主への請求はありませんでした。
もし免責がなければ数十万円規模の負担になっていた可能性があります。
事例② 名古屋市天白区｜床下のシロアリ被害
築40年超の戸建て。
購入後のリフォーム工事中にシロアリ被害が発見されました。
売主は相続人で居住歴がありません。
契約書に「売主は建物状況を十分把握していないことを買主は了承する」との特約を記載。
大きなトラブルに発展せず解決しました。
事例③ 名古屋市守山区｜給排水管の老朽化
引渡し後に排水管の漏水が発覚。
修理費は約80万円。
買主から相談がありましたが、築年数や現況引渡しの条件が契約書に明確に記載されていたため、売主負担にはなりませんでした。
事例④ 愛知県春日井市｜越境していた庭木
隣地から、
「枝が越境している」
との指摘がありました。
売主は以前から認識していたため、事前に重要事項として告知。
契約書にも記載しました。
結果として引渡し後のクレームは発生しませんでした。
事例⑤ 名古屋市昭和区｜空き家期間7年の実家
長期間空き家になっていた戸建て。
売主は県外在住でした。
買主へ、
「設備については動作保証をしない」
という特約を設定。
引渡し後に給湯器故障が発覚しましたが、契約内容によりトラブルにはなりませんでした。
事例⑥ 名古屋市緑区｜相続人8人の空き家売却
相続人が8人いたため、契約内容の共有が重要でした。
契約書を詳細に説明し、契約不適合責任免責について全員が理解した上で売却。
引渡し後も問い合わせはなく、スムーズに完了しました。
事例⑦ 愛知県一宮市｜再建築不可住宅
築古の再建築不可物件。
買主は投資目的でした。
建物状態や法的制限を詳細に説明し、現況有姿で契約。
後日のトラブルを防ぐことができました。
事例⑧ 名古屋市西区｜旗竿地の古家付き土地
築50年以上の建物が残る旗竿地。
売主は解体を検討していましたが、そのまま売却。
契約書に建物の不具合に関する免責事項を明記しました。
結果として買主も納得の上で契約し、引渡し後の問題は発生しませんでした。
共通していたこと
8つの事例には共通点があります。
それは、
「契約書が売主を守った」
ということです。
決して不具合を隠したわけではありません。
むしろ逆です。
知っていることは全て説明する。
分からないことも正直に伝える。
その上で契約内容を整理する。
これが重要でした。
査定額より契約書
不動産会社選びでは査定額ばかり注目されがちです。
しかし、
・どんな契約書を作るのか
・どんな特約を提案するのか
・引渡し後のリスクをどう考えるのか
ここに大きな差があります。
相続空き家や築古住宅ほど、その差は顕著になります。
売主ファーストの発想
不動産売却では、
「高く売ること」
が重視されがちです。
しかし本当に大切なのは、
「安全に売ること」
ではないでしょうか。
売却後も安心して生活できること。
将来のトラブルを防ぐこと。
それが売主様にとっての本当の成功だと思います。
空き家マイスターが感じること
私は名古屋市・愛知県で相続空き家や訳あり物件の相談を受けています。
その中で感じるのは、
売主様が最も知らないリスクが契約不適合責任であるということです。
査定額の話は聞く。
販売戦略の話も聞く。
しかし契約書の話はほとんど聞かない。
それが現実です。
だからこそ私は思います。
売却価格だけで不動産会社を選ぶ時代ではありません。
売主を守る契約書を作れる会社かどうか。
そこまで見てほしいのです。
まとめ
中古住宅の売却では、
引渡し後のトラブルが発生する可能性があります。
特に相続空き家や築古住宅は注意が必要です。
だからこそ、
・正確な告知
・適切な特約
・契約不適合責任の検討
・作り込まれた契約書
が重要になります。
100万円高く売ることよりも、
100万円請求されないことの方が大切な場合もあります。
売却価格だけでなく、契約書の中身にも目を向けること。
それが中古住宅売却で後悔しないための第一歩なのです。
ふどうさんのMAGOは名古屋市エリアを中心に不動産売却、空き家問題を専門とする不動産会社です。、専門家のアドバイスと革新的なアイディアで、お客様の悩みを解決いたします。まずはお気軽にご相談ください。
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