守山区・千種区・昭和区・天白区

は、高低差や擁壁、法面（のりめん）を抱えた土地が比較的多いエリアです。

その中でも守山区は、

「高級住宅地の崖地」ではなく、

「造成費が問題になる崖地」

が多いのが特徴です。

～「この土地は売れません」と言われた相続不動産の逆転劇～

売主様がよく言われる言葉があります。

「造成費がかかるから売れません」

「擁壁をやり直したら赤字です」

「この土地は業者しか買いません」

「解体しても価値がありません」

しかし現場では、

実際に売れている崖地も少なくありません。

つまり、

「崖地＝売れない」

ではなく、

「崖地の売り方を知らない」

ケースが多いのです。

---

はじめに

「造成費だけで700万円以上かかりますね。」

最初の不動産会社からそう言われた時、

売主様は売却を諦めかけていました。

場所は名古屋市守山区桔梗平。

小高い丘の上にある住宅地です。

ご両親が昭和50年代に購入した土地で、

長年家族が暮らしてきました。

しかし相続後は空き家となり、

数年間誰も住まない状態が続いていました。

---

相続した実家は「崖の上」

現地を初めて見た人は驚きます。

道路から見上げるような位置に建物があります。

高低差は約3メートル。

前面には古いコンクリート擁壁。

一部には石積みも残っています。

---

売主様はこう言われたそうです。

---

「建替えの時に擁壁をやり直す可能性があります」

「造成費が700万円以上かかるかもしれません」

「買う人はいないと思います」

---

その結果、

査定額は450万円。

---

本当に450万円なのか？

私は現地を確認して最初に違和感を覚えました。

確かに高低差はあります。

しかし、

周辺環境が非常に良かったのです。

---

桔梗平の特徴

• 閑静な住宅街
• 緑が多い
• 交通量が少ない
• 日当たりが良い

---

また、

近隣には同じような高低差のある住宅も少なくありません。

つまり、

この土地だけが特殊なわけではありませんでした。

---

守山区の崖地は珍しくない

守山区は名古屋市中心部とは地形が異なります。

特に

• 桔梗平
• 翠松園
• 吉根
• 上志段味
• 中志段味

などでは、

丘陵地を造成した住宅地が多く存在します。

そのため、

高低差や擁壁がある土地も珍しくありません。

---

ところが査定では、

「崖地」というだけで大幅減額されることがあります。

---

査定額450万円の内訳

当初査定を分析すると、

ほぼ減点方式でした。

---

崖地

↓

減額

---

擁壁あり

↓

減額

---

築古空き家

↓

減額

---

解体費

↓

減額

---

結果

450万円

---

つまり、

土地の魅力ではなく、

リスクだけを積み上げた査定だったのです。

---

業界の本音

実は崖地案件は、

多くの不動産会社が苦手です。

理由は単純です。

---

説明が難しい

---

調査に時間がかかる

---

買主への説明責任が増える

---

つまり、

手間がかかるのです。

---

そのため、

最初から査定を低くするケースもあります。

---

私たちが確認したポイント

私たちはまず、

「本当に700万円必要なのか」

を調査しました。

---

行政資料確認

擁壁状況確認

道路との高低差確認

周辺取引事例確認

---

すると、

必ずしも売却前に大規模造成が必要な状況ではありませんでした。

---

見えてきた本当の価値

現地には大きな魅力がありました。

---

南向き

日当たり抜群

---

眺望

守山区らしい開放感

---

静かな住環境

交通量が少ない

---

土地面積

約70坪超

---

平坦地にはない魅力を持っていたのです。

---

買主は一般住宅購入者ではなかった

問い合わせが増えたのは、

意外にも注文住宅層でした。

---

「この高低差を活かした家を建てたい」

---

「スキップフロア住宅ができそう」

---

「眺望が良い」

---

つまり、

崖地を欠点ではなく、

個性として評価していたのです。

---

守山区ならではの需要

守山区では、

平坦地だけが人気とは限りません。

特に

• 吉根エリア
• 上志段味エリア
• 桔梗平エリア

では、

高低差を活かした住宅も多く建築されています。

そのため、

設計次第で価値を見出す買主も存在します。

---

なぜ980万円で売れたのか

答えは単純です。

---

「崖地」として売らなかったからです。

---

私たちは、

• 土地面積
• 日当たり
• 眺望
• 閑静な環境
• 建築可能性

を丁寧に伝えました。

---

すると、

購入希望者の見方が変わりました。

---

査定会社

崖地

↓

450万円

---

市場

住環境良好

↓

980万円

---

この差が生まれたのです。

---

まとめ

今回の守山区桔梗平の事例でお伝えしたいことがあります。

それは、

「崖地＝価値がない」ではない

ということです。

確かに高低差はあります。

擁壁もあります。

しかし、

それだけで価値を判断することはできません。

---

守山区には、

桔梗平、翠松園、吉根、上志段味など、

高低差を含めて街並みが形成されている住宅地が数多くあります。

そのため、

平坦地の評価基準だけでは本当の価値は見えてきません。

---

名古屋市守山区で崖地・高低差土地・相続空き家をお持ちの方へ

「造成費がかかる」

「擁壁がある」

「売れないと思う」

そう言われた土地でも、

実際には買主が見つかるケースがあります。

大切なのは、

問題点だけを見るのではなく、

その土地の価値を理解してくれる買主へ届けることです。

そして、その価値を正しく伝えることができるかどうかで、査定額も売却結果も大きく変わるのです。

ふどうさんのMAGOは名古屋市エリアを中心に不動産売却、空き家問題を専門とする不動産会社です。、専門家のアドバイスと革新的なアイディアで、お客様の悩みを解決いたします。まずはお気軽にご相談ください。

（対応エリア）
名古屋市南区、名古屋市港区、名古屋市緑区、名古屋市千種区、名古屋市熱田区、名古屋市名東区、名古屋市 昭和区、名古屋市 瑞穂区、名古屋市中村区、名古屋市中川区、名古屋市 守山区、名古屋市中区、名古屋市 天白区、刈谷市、岡崎市、一宮市、豊田市、半田市、あま市、豊川市、津島市、碧南市、豊橋市、瀬戸市、安城市、岩倉市、犬山市、知立市、江南市、小牧市、稲沢市、春日井市、大府市、知多市、常滑市、尾張旭市、高浜市、新城市、西尾市、岩倉市、豊明市、長久手市、蒲郡市、愛西市、清須市、北名古屋市、弥富市、みよし市、東海市、日進市、愛知県全域