名古屋市エリアで″売却サポート”に専門特化した
不動産売却のみを取り扱う専門店です。
空き家売却にともなう煩雑なお手続き、
空き家の遺品整理や不要品の買取まで一括してサポートしております。
〒457-0846
愛知県名古屋市南区道徳通2-51 道徳ビル1F
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はじめに｜土地は道路より2.5m高く、査定額は本来の価値より650万円低かった
「この擁壁は古いので、やり直さないと売れませんよ」
名古屋市守山区翠松園にある相続土地を査定した不動産会社から、売主様が最初に言われた言葉です。
土地は道路より約2.5m高い位置にあり、道路側には築造時期の分からないコンクリート擁壁がありました。
擁壁の一部には補修した跡も見られます。
その不動産会社から提示された査定額は、約500万円でした。
しかし、私たちが土地の状態、周辺の地形、建築需要、想定する購入者を調べ直して販売した結果、最終的には約1,150万円で成約しました。
最初の査定額との差は約650万円です。
販売前に擁壁を全面的に造り直したわけではありません。
土地を平らに造成したわけでもありません。
変わったのは、土地そのものではなく、その土地を評価する視点でした。
※本記事は実際の相談・売却実務をもとに、所有者や物件を特定できないよう、所在地、面積、査定額、成約価格その他の一部を調整して構成しています。
昭和40年代に購入した翠松園の実家を相続
売主様のご両親がこの土地を購入したのは、昭和40年代でした。
土地面積は約75坪。
南向きの高台に建つ一戸建てで、ご家族が長年生活されていました。
建物は築50年以上が経過し、ご両親が亡くなられた後は誰も住まなくなりました。
相続した売主様は、
「古い建物を解体し、更地にすれば売却できるだろう」
と考えていたそうです。
ところが、査定を依頼した不動産会社が問題にしたのは、建物の古さだけではありませんでした。
敷地を支えている擁壁です。
「建て替えのときに、擁壁の更新を求められるかもしれません」
「工事費がいくらになるか分かりません」
「住宅ローンの審査で問題になる可能性があります」
「買主が見つかりにくいため、土地価格から工事費を差し引く必要があります」
こうして示されたのが、約500万円という査定額でした。
「翠松園で本当に500万円なのか」という疑問
売主様は、査定額に納得できませんでした。
翠松園周辺でも土地が売買されていることを知っており、約75坪の土地が500万円という評価に違和感があったからです。
「擁壁が古いことは分かっています。それでも、本当に500万円でしか売れない土地なのでしょうか」
その疑問をきっかけに、私たちへご相談いただきました。
この問いは、擁壁のある土地を売却するときに非常に重要です。
問題がある可能性と、土地の価値がないことは同じではありません。
また、擁壁工事が必要になる可能性と、売主が販売前に必ず全面改修しなければならないことも同じではありません。
まず必要なのは、擁壁の状態と土地の利用可能性を調べることです。
現地で最初に確認したのは擁壁ではなく「道路からの景色」
私は、まず現地へ向かいました。
道路から敷地を見上げると、確かに古いコンクリート擁壁があります。
高さは約2.5m。
新しい擁壁ではなく、外観上確認できる補修跡もありました。
しかし、階段を上がって敷地に立つと、道路から見たときとは違う景色が広がっていました。
- 約75坪のゆとりある敷地
- 南向きの日当たり
- 道路からの視線が届きにくい高さ
- 前面建物による圧迫感の少なさ
- 高台ならではの眺望
- 静かな住宅環境
道路から見ると、擁壁が主役の土地です。
しかし、敷地の上に立つと、日当たりと空の広さが主役になります。
名古屋の街を歩き、不動産を見続けて8年。
高低差のある土地では、道路側から見るだけで査定してはいけないと感じています。
土地の上に立ち、そこに建つ家のリビングや窓から何が見えるのかを想像して、初めて分かる価値があるからです。
守山区翠松園は「平らであること」だけを評価する街ではない
翠松園一丁目から三丁目にかけて実際に歩くと、坂道や高低差のある宅地を見かけます。
道路より高い敷地。
雛壇状に並ぶ住宅。
擁壁で支えられた宅地。
道路が緩やかに曲がる場所。
一つ角を曲がるだけで、道路の勾配や眺望が変わります。
このような地域で、平坦地だけを標準として査定すると、高低差はすべて減点項目になります。
しかし、翠松園にある土地の価値を読み解くには、
「高低差があるか」
だけではなく、
「その高低差が住環境と建築計画にどのような影響を与えるか」
を考えなければなりません。
南向きの雛壇地であれば、日当たりや眺望が評価されることがあります。
一方、道路より大きく低い土地や、車の出入りが難しい土地では、造成・排水・駐車場工事が大きな負担になる可能性があります。
高低差は、単独では価格を決めません。
向き、道路、擁壁、排水、建築計画と組み合わさって、初めてプラスにもマイナスにもなります。
翠松園の土地は「坪単価×面積」だけでは査定できない
土地査定では、周辺の成約事例から坪単価を求め、面積を掛けて価格を算出する方法があります。
平坦で形状の似た土地が多い地域では、有効な方法です。
しかし、翠松園のように高低差や土地形状が一件ごとに異なる地域では、坪単価だけで正確な価値を判断できません。
同じ75坪でも、次の条件によって価格が変わります。
- 道路より高いか低いか
- 高低差が何mあるか
- 擁壁の構造と状態
- 接道方向
- 道路幅員
- 間口と奥行き
- 敷地の形状
- 駐車場を設けられるか
- 日当たりと眺望
- 建物を配置できる有効面積
- 切土・盛土の必要性
- 雨水の排水経路
翠松園では、地図上で近い土地でも、道路を一本曲がるだけで条件が変わることがあります。
机上査定で周辺事例だけを比較するより、現地を歩き、道路から敷地、敷地から周辺を確認することが重要な地域です。
古い擁壁だから危険とは限らない
擁壁が古いことは、重要な調査事項です。
ただし、
「古い擁壁だから危険」
「補修跡があるから全面改修が必要」
と外観だけで断定することはできません。
擁壁を確認するときは、次のような事項を調べます。
- 擁壁の高さと長さ
- 擁壁の構造
- 築造時期
- 許可・検査資料の有無
- ひび割れ
- 傾き
- はらみ出し
- 沈下
- 補修跡
- 水抜き穴の有無
- 雨水・地下水の排水状況
- 擁壁上部の建物との距離
- 隣地擁壁との関係
- 道路境界・土地境界との位置関係
目視調査は、異常の兆候を把握するために必要です。
しかし、外から見ただけで構造的な安全性を保証することはできません。
必要に応じて、行政資料を確認し、建築士、構造設計者、造成業者などの専門家へ相談します。
「既存擁壁を使えるか」と「新築できるか」は建築計画によって変わる
擁壁のある土地では、
「この擁壁を残したまま建て替えられますか」
という質問をよく受けます。
しかし、建物の計画が決まっていない段階で、単純に「使える」「使えない」と答えることはできません。
判断には、次の条件が関係します。
- 建物を擁壁からどの程度離すか
- 建物の構造と重量
- 基礎の位置と深さ
- 擁壁に新たな荷重が加わるか
- 駐車場をどこに設けるか
- 擁壁を部分的に撤去するか
- 深基礎など別の工法を採用するか
- 盛土や切土を行うか
- 行政上の許可が必要か
同じ土地でも、平屋を建てる場合と、重量のある建物を擁壁近くへ配置する場合では、検討内容が異なります。
そのため、売主が買主の建築計画を知らないまま、多額の費用をかけて擁壁を造り直すことが、必ずしも合理的とは限りません。
現在、名古屋市全域は盛土規制法の規制区域
名古屋市では、令和7年5月19日から、市内全域が宅地造成及び特定盛土等規制法に基づく「宅地造成等工事規制区域」に指定されています。
そのため、一定規模以上の盛土・切土、崖を生じさせる工事、土石の堆積などを行う場合、許可が必要になることがあります。
擁壁を更新する場合も、工事内容によって行政との協議や許可が必要になる可能性があります。
土地を購入して建て替える場合は、
「擁壁があるから売れない」
と判断する前に、
「どのような建築・造成計画なら実現できるのか」
を行政や建築の専門家へ確認することが重要です。
大規模盛土造成地マップの正しい見方
守山区の土地を調査するときは、名古屋市が公表している大規模盛土造成地マップも確認します。
ただし、このマップの区域に含まれているからといって、直ちに危険な土地であることを意味するものではありません。
名古屋市も、大規模盛土造成地マップについて、造成地のおおむねの位置と規模を示すものであり、危険度を表したものではないと説明しています。
したがって、
「マップに入っているから危険」
「マップの外だから安全」
と判断するものではありません。
旧地形、造成履歴、地盤、排水、擁壁の状態などを確認するための一つの資料として利用します。
査定額500万円はどのように計算されたのか
最初の査定内容を整理すると、問題点を順番に差し引く「減点方式」になっていました。
古い擁壁
↓
将来の工事費を減額
高低差のある土地
↓
造成費を減額
築50年以上の空き家
↓
解体費を減額
買主が限定される可能性
↓
販売リスクを減額
その結果、査定額は約500万円。
もちろん、擁壁工事、造成工事、建物解体には費用がかかります。
しかし、工事内容も決まっていない段階で、考え得る費用をすべて最大限に差し引けば、査定額は大きく下がります。
土地の価値を評価したというより、
「分からない費用を先に全部引いた価格」
になっていたのです。
不動産会社が擁壁付き土地を低く査定しやすい理由
擁壁のある土地は、不動産会社にとって簡単な案件ではありません。
通常の土地査定に加えて、次の確認が必要になるからです。
- 擁壁の構造・状態
- 過去の造成資料
- 行政上の許可・検査記録
- 道路との高低差
- 排水経路
- 建築計画への影響
- 盛土規制法
- ハザード情報
- 解体・造成時の工事方法
- 建築会社の見解
調査項目が増えれば、買主へ説明する事項も増えます。
住宅ローンを利用する買主の場合、金融機関や保証会社から追加資料を求められる可能性もあります。
そこで、
「擁壁があるため難しい土地」
として早めに評価を下げる会社もあります。
しかし、調査に手間がかかることと、土地の市場価値が低いことは別の問題です。
私たちが調査した5つのポイント
1．行政資料と法令制限
用途地域、建ぺい率、容積率、高度地区、風致地区等の指定、盛土規制法、過去の造成関係資料などを確認しました。
2．道路と敷地の関係
道路幅員、接道長さ、道路との高低差、階段や車庫の位置などを確認しました。
3．擁壁の現況
高さ、延長、外観上のひび割れ、傾き、はらみ出し、補修跡、水抜き穴、排水状況などを確認しました。
4．建築の可能性
既存擁壁を残す場合、擁壁から建物を離す場合、造成計画を変更する場合など、複数の方向から建築上の課題を整理しました。
5．翠松園で土地を探す購入者
一般的な建売住宅用地だけでなく、注文住宅を検討する人、高台の眺望や日当たりを評価する人、設計者と土地を探している人などを想定しました。
調査の目的は、
「擁壁に問題がない」と断定することではありません。
分かっていること、分からないこと、建築計画によって判断が変わることを整理し、買主が検討できる状態にすることです。
土地の欠点を消すのではなく、三次元で見せる
平坦な土地は、面積、間口、奥行きという二次元の情報で比較しやすい不動産です。
一方、高低差のある土地は、高さを含む三次元の不動産です。
広告に土地面積と価格だけを掲載しても、価値が伝わりません。
そこで、今回の販売では次の点が分かるようにしました。
- 道路から敷地までの高低差
- 敷地上からの眺望
- 南側の日当たり
- 周辺住宅との高さの関係
- 擁壁のおおまかな位置
- 現況建物の配置
- 駐車場を計画する場合の検討点
- 建築・造成前に確認すべき事項
擁壁を写真から隠したわけではありません。
むしろ、擁壁と高低差を正面から示したうえで、その高さによって得られる日当たりやプライバシーも伝えました。
「擁壁あり」から「南向き高台」へ広告の視点を変えた
最初の査定では、この土地は次のように見られていました。
古い擁壁がある
↓
工事費がかかる
↓
売りにくい土地
私たちは、事実を隠さず、表現の順番を変えました。
- 守山区翠松園の住宅地
- 約75坪
- 南向きの高台
- 日当たり良好
- 眺望あり
- 道路から室内が見えにくい
- 建築条件なし
- 既存擁壁・高低差について要調査
すると、問い合わせの内容も変わりました。
「擁壁は大丈夫ですか」
という質問だけではなく、
「敷地からどのような景色が見えますか」
「建物を擁壁から離して配置できますか」
「設計士と一緒に現地を見てもよいですか」
「高低差を生かした家を計画できますか」
という前向きな相談が増えました。
本当の購入者は「平坦地を探す人」ではなかった
すべての購入希望者が、高低差のある土地を好むわけではありません。
駐車のしやすさや段差の少ない生活を重視する人にとっては、平坦地の方が適しています。
今回の土地を評価したのは、別の価値を求める人でした。
- 注文住宅を検討している人
- 建築士と家づくりを進めている人
- 日当たりや眺望を優先する人
- 道路からの視線を避けたい人
- 高低差を設計に取り込みたい人
- 約75坪の広さを必要とする人
つまり、土地を変えるのではなく、土地に合う購入者を探したのです。
購入希望者が評価した高低差のメリット
現地を見た購入希望者からは、次のような声がありました。
「道路を歩く人から、家の中が見えにくそうですね」
「敷地に上がると、思ったより空が広いですね」
「南側の日当たりを生かした設計ができそうです」
「擁壁の工事費も含めて、建築会社と検討したいです」
一般的な査定では、高低差は造成費や擁壁リスクとして扱われます。
しかし、購入希望者の中には、その高さをプライバシー、眺望、日当たりという価値へ変換して考える人もいます。
高低差は、それ自体が価値なのではありません。
その高低差によって何が得られるかが、土地の価値になります。
査定500万円から約1,150万円で成約
最初の査定額は約500万円。
最終的な成約価格は約1,150万円でした。
差額は約650万円です。
土地面積は変わっていません。
擁壁も、販売前に全面更新したわけではありません。
高値成約につながった主な理由は、次の4点です。
1．翠松園の地域特性を前提に査定した
高低差のある宅地が見られる地域であることを踏まえ、平坦地だけを基準にしませんでした。
2．擁壁だけで土地全体の価値を決めなかった
約75坪、南向き、日当たり、眺望、住環境などを総合的に評価しました。
3．購入者を変えた
一般的な建売用地を探す人だけでなく、注文住宅や設計の自由度を重視する人へ情報を届けました。
4．不明点と魅力の両方を伝えた
擁壁の状態や建築上の確認事項を説明するとともに、高台としての特徴も具体的に伝えました。
擁壁付き土地を売る前にやってはいけないこと
調査前に擁壁を全面改修する
買主の建築計画によって、必要な擁壁の位置、構造、範囲が変わる可能性があります。売主が先に工事をしても、その費用を売却価格へ全額反映できるとは限りません。
古家をすぐに解体する
建物が残っていることで、敷地の高さ、建物配置、眺望、生活動線をイメージしやすい場合があります。
解体によって擁壁へ影響を与える可能性や、固定資産税の住宅用地特例も確認する必要があります。
一社の査定で価値を決める
擁壁付き土地の査定は、不動産会社の調査経験、建築知識、想定する買主によって差が生じます。
査定額だけでなく、工事費の根拠、調査内容、販売先を確認してください。
擁壁の状態を隠して販売する
擁壁のひび割れ、傾き、補修履歴、行政資料など、把握している内容は買主へ説明する必要があります。
高く売るために必要なのは、問題を隠すことではなく、問題を理解して購入できる人へ正確に伝えることです。
擁壁付き土地の売却前チェックリスト
守山区翠松園で擁壁のある土地を売却するときは、次の事項を確認します。
- 擁壁は誰の所有物か
- 土地境界の内側にあるか
- 擁壁の高さ・長さ・構造
- 築造時期
- 許可・検査資料の有無
- ひび割れ・傾き・はらみ出し
- 補修履歴
- 水抜き穴と排水状況
- 擁壁上部の建物との距離
- 道路幅員と接道長さ
- 駐車場を設けられるか
- 盛土規制法上の手続き
- 風致地区等の指定
- 大規模盛土造成地マップ
- 土砂災害関係区域
- 建物解体が擁壁へ与える影響
- 買主の建築計画
- 工事費を売主・買主のどちらが負担するか
擁壁の安全性や建築の可否については、不動産会社だけで最終判断できません。
必要に応じて、名古屋市、建築士、構造設計者、造成業者、土地家屋調査士などへ確認します。
名古屋街歩き8年で感じる翠松園の土地の個性
名古屋の住宅地を歩き続けて8年。
翠松園を歩くと、土地は面積だけでできているのではないと感じます。
坂を上がる前には見えなかった景色が、角を曲がると急に開ける。
道路の南側と北側で、日当たりが変わる。
同じ75坪でも、道路との高さによって建物の見え方が変わる。
平坦地の査定では、土地を上から見ます。
高低差のある土地では、横からも見なければなりません。
道路から見る。
敷地の上から見る。
隣地からの高さを考える。
将来建つ建物の窓から何が見えるかを想像する。
翠松園のような地域では、この立体的な見方が査定価格を左右します。
高低差を欠点として消すのではなく、その土地の個性として読み解く。
そこに、机上査定では見えない価値があります。
まとめ｜擁壁は「価値を消すもの」ではなく「詳しく調べるもの」
今回の事例でお伝えしたいのは、
「擁壁があるから売れない」
「擁壁をすべてやり直さなければ売却できない」
とは一律に判断できないということです。
もちろん、擁壁に重大な変形や構造上の問題があれば、補修や更新が必要になることがあります。
建築計画によって、多額の造成費が必要になる場合もあります。
しかし、擁壁があるという理由だけで、土地の立地、広さ、日当たり、眺望、地域需要まで失われるわけではありません。
重要なのは、
- 擁壁の現況
- 行政資料
- 道路と高低差
- 排水状況
- 建築計画
- 翠松園の地域特性
- 土地を評価する購入者
を総合的に確認することです。
擁壁は、土地の価値を自動的に消すものではありません。
その土地を正しく評価するために、詳しく調べるべき項目です。
名古屋市守山区で擁壁土地・高低差のある土地を売却したい方へ
「擁壁をやり直さないと売れない」
「造成費がかかるので価値がない」
「古い空き家を解体してからでなければ売れない」
「住宅ローンが使えないかもしれない」
このように言われた場合でも、その査定額が市場の答えとは限りません。
ふどうさんのMAGOでは、名古屋市守山区をはじめ、翠松園、吉根、桔梗平、志段味周辺の擁壁付き土地、高低差のある土地、相続空き家などの売却相談を承っています。
そのほか、旗竿地、再建築不可物件、共有不動産、市街化調整区域、心理的瑕疵のある物件など、調査や販売方法に工夫が必要な不動産もご相談ください。
問題点だけを数えて査定するのではなく、現地を歩き、土地の成り立ち、周辺環境、建築需要まで確認し、その土地を必要とする購入者を検討します。
まずは、
「擁壁があるから売れない」
と決める前に、
「この高さによって、どのような価値が生まれているのか」
を調べることから始めてみてください。
※本記事は一般的な不動産情報および当社の実務経験をもとに構成しています。擁壁の安全性、建築の可否、必要となる工事、査定価格および成約価格は、物件ごとに異なります。実際の売却・建築・造成にあたっては、行政および建築士、構造設計者、造成業者等へ個別にご確認ください。