「擁壁をやり直さないと売れない」と言われた土地が高値成約した理由」
名古屋市エリアで″売却サポート”に専門特化した
不動産売却のみを取り扱う専門店です。
空き家売却にともなう煩雑なお手続き、
空き家の遺品整理や不要品の買取まで一括してサポートしております。
〒457-0846
愛知県名古屋市南区道徳通2-51 道徳ビル1F
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～査定額500万円。『擁壁工事が必要です』と言われた相続土地の真実～
はじめに
「この擁壁、やり直さないと売れませんよ。」
相続した土地の査定を依頼した売主様は、最初に相談した不動産会社からそう言われたそうです。
場所は名古屋市守山区翠松園。
守山区の中でも高低差のある住宅地として知られるエリアです。
ご両親が昭和40年代に購入した土地。
建物は築50年以上。
数年前から空き家となり、相続後は誰も住んでいませんでした。
売主様は当初、
「解体して売ればいい」
と考えていました。
しかし現実はそう簡単ではありませんでした。
問題視されたのは擁壁だった
土地は道路より約2.5メートル高い位置にありました。
前面には古いコンクリート擁壁。
一部には補修跡もあります。
査定担当者は現地を見るなり、
「擁壁が古いですね」
「建替え時に問題になる可能性があります」
「買主が住宅ローンを利用できないかもしれません」
と説明しました。
そして提示された査定額は約500万円。
売主様の疑問
売主様は納得できませんでした。
なぜなら周辺では土地取引もあり、
もっと高い価格で売買されていることを知っていたからです。
「翠松園なのに本当にそんな価格なんですか？」
その疑問から弊社へご相談いただきました。
現地を見て感じた違和感
私はまず現地を確認しました。
確かに擁壁はあります。
決して新しいものではありません。
しかし、
現場で感じたのは別のことでした。
土地が広い
約75坪
日当たりが良い
南向き
眺望がある
前面建物の圧迫感が少ない
周辺環境が静か
住宅地として魅力がある
つまり、
擁壁以外の評価ポイントが非常に高かったのです。
守山区翠松園という地域性と形状
ここで重要なのが地域特性です。
翠松園は平坦地ばかりの住宅地ではありません。
丘陵地を造成して形成された街並みのため、
高低差がある宅地も珍しくありません。
実際に周辺を歩くと、
- 擁壁付き宅地
- 雛壇状の住宅
- 高低差のある敷地
が数多く見られます。
つまり、
この土地だけが特別ではないのです。
守山区翠松園という街の特徴｜地形・街並み・不動産売却でのポイント
守山区翠松園（すいしょうえん）は、守山区の中でも一般的な住宅地とは少し性格の異なるエリア。街を歩くと、「なぜこの道路は曲がっているのか」「なぜ敷地の形がさまざまなのか」と感じる方も多いでしょう。
これは、翠松園の街が持つ地形や開発の歴史が大きく関係しています。
丘陵地を生かした街づくり
翠松園は、守山区東部の丘陵地に広がる住宅地です。
平坦な区画整理地とは異なり、自然の地形を比較的生かして宅地造成が行われたため、
- 緩やかな坂道が多い
- 高低差のある敷地が多い
- 擁壁のある住宅が点在する
- 道路が碁盤目状ではない
といった特徴があります。
街を歩いていると、一つ道路を曲がるだけで眺望や標高が変わる場所も少なくありません。
敷地形状が一つひとつ違う
翠松園の特徴としては、整形地だけでなく、
- 旗竿地
- 不整形地
- 奥行きの深い土地
- 三角形に近い土地
なども比較的多く見られます。
これは、自然地形に合わせて造成されたことや、長年の土地分筆の積み重ねによるものです。
そのため、同じ面積でも査定価格が大きく異なるケースがあります。
高低差はマイナスとは限らない
一般的には、高低差がある土地は敬遠されがちです。
しかし翠松園では、一概にそうとは言えません。
例えば、
- 南向きのひな壇造成地
- 見晴らしが良い高台
- 日当たりや風通しに優れた立地
などは、住環境を重視する買主から評価されることもあります。
一方で、
- 擁壁の補修が必要
- 駐車場の造成費用がかかる
- 建て替え時に追加工事が必要
といったケースでは、買主が工事費を見込んで価格交渉を行うこともあります。
つまり、高低差そのものではなく、「その高低差がどのような影響を与えるのか」を見極めることが重要です。
査定は「坪単価」だけでは判断できない
翠松園では、近隣の坪単価だけを当てはめても適正価格は見えてきません。
例えば、
- 擁壁の状態
- 接道条件
- 高低差
- 駐車スペースの有無
- 建物の配置
- 将来的な建築のしやすさ
などを総合的に判断する必要があります。
そのため、机上査定だけでは見落としてしまうポイントが多く、現地調査の重要性が特に高いエリアです。
経験則では読み切れない。高低差と土地の個性が価格を左右する街
「駅から近いほど高く売れる」「整形地のほうが評価される」「坂道のある住宅地は人気が落ちる」といった経験則が語られることがあります。
もちろん、それらは一つの目安にはなります。
しかし、街歩きを続けてきた私が現場で感じるのは、経験則だけでは説明できない土地が確実に増えているということです。
例えば、高低差がある土地。
一般的にはマイナス要因と考えられがちですが、南向きのひな壇造成地で眺望や日当たりに優れた土地は、高い評価を受けることがあります。
一方で、平坦な土地でも、接道条件や建築条件、周辺環境によっては思ったほど価格が伸びないケースもあります。
つまり、高低差そのものが価格を決めるのではなく、その土地が持つ「個性」が価値を左右しているのです。
私は街歩き空き家マイスターとして数多くの住宅地を歩いてきましたが、同じ面積、同じ築年数でも、道路との高低差や街並み、土地の成り立ちによって査定額が数百万円変わる場面を何度も見てきました。
だからこそ、このエリアは「過去の経験則」だけでは判断できません。
机上の相場だけではなく、街の歴史や地形、土地の個性まで読み解いて初めて、その不動産が持つ本当の価値が見えてくるのです。
査定額500万円になった理由
査定内容を確認すると、
典型的な減点方式でした。
古い擁壁
↓
減額
高低差あり
↓
減額
空き家
↓
減額
解体費必要
↓
減額
結果
500万円
土地の価値を評価するというより、
リスクを積み上げた査定になっていました。
業界の本音
擁壁案件は不動産会社にとって扱いやすい物件ではありません。
なぜなら、
説明が難しい
建築会社への確認が必要
買主への説明責任が増える
行政調査も必要
だからです。
結果として、
最初から低めの査定になることがあります。
しかし、
「手間がかかる物件」と
「価値がない物件」は違います。
私たちが調査したこと
まず行ったのは、
擁壁の存在を理由に価格を下げることではありません。
行政資料の確認
道路状況の確認
高低差の確認
周辺建築事例の確認
建築士との意見交換
その結果、
擁壁が存在することと、
売却できないことは全く別問題だと判断しました。
本当の買主は誰だったのか
問い合わせを分析すると、
一般住宅購入者だけではありませんでした。
注文住宅希望者
建築士と家づくりを進める層
高低差を活かした住宅を希望する層
が多く反応しました。
彼らは、
擁壁をマイナス要因だけで見ていませんでした。
「眺望」を評価する人たち
実際の購入希望者からは、
こんな声もありました。
「景色が良いですね」
「道路から家の中が見えにくい」
「高低差を利用した設計ができそう」
つまり、
平坦地にはない魅力を評価していたのです。
売却戦略を変えた
私たちは広告の見せ方も変えました。
擁壁あり
↓
売りにくい土地
ではなく、
高台立地
眺望良好
日当たり良好
閑静な住宅街
として訴求しました。
すると問い合わせ内容も変わりました。
「どんな家が建てられますか？」
「建築条件はありますか？」
という前向きな相談が増えたのです。
最終的な成約価格
当初査定
500万円
成約価格
約1,150万円
実に2倍以上の価格差です。
土地は変わっていません。
擁壁も変わっていません。
変わったのは、
その土地を見る視点です。
なぜ高値成約できたのか
理由は大きく4つです。
① 地域特性を理解した
翠松園では高低差が珍しくない。
② 擁壁だけで評価しなかった
土地全体の価値を見た。
③ 想定買主を変えた
注文住宅層へアプローチした。
④ 正しい情報を伝えた
不安だけでなく魅力も説明した。
まとめ
今回の守山区翠松園の事例でお伝えしたいことがあります。
それは、
「擁壁がある＝売れない」ではない
ということです。
確かに擁壁は確認すべきポイントです。
しかし、
それだけで土地の価値が決まるわけではありません。
特に守山区の翠松園や吉根、桔梗平、志段味エリアでは、
高低差や擁壁を含めて街並みが形成されています。
だからこそ、
平坦地の基準だけで査定すると、
本来の価値を見落としてしまうことがあります。
名古屋市守山区で擁壁土地・高低差土地・相続空き家をお持ちの方へ
「擁壁をやり直さないと売れない」
「造成費がかかるから価値がない」
そう言われたとしても、
それが市場の評価とは限りません。
不動産の価値は欠点だけで決まるものではありません。
その土地を必要としている人に正しく情報を届けることで、
結果は大きく変わることがあります。
そして、その違いが数百万円単位の査定差につながることも、決して珍しくないのです。
ふどうさんのMAGOは名古屋市エリアを中心に不動産売却、空き家問題を専門とする不動産会社です。、専門家のアドバイスと革新的なアイディアで、お客様の悩みを解決いたします。まずはお気軽にご相談ください。旗竿地、再建築不可、訳あり、心理的瑕疵物件、権利が複雑で難しい物件 まずはお気軽にご相談ください。
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