名古屋市エリアで″売却サポート”に専門特化した
不動産売却のみを取り扱う専門店です。
空き家売却にともなう煩雑なお手続き、
空き家の遺品整理や不要品の買取まで一括してサポートしております。
〒457-0846
愛知県名古屋市南区道徳通2-51 道徳ビル1F
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はじめに
「またダメでした。」
電話口で売主様は力なくそう言いました。
これで3人目です。
3人の購入希望者が現れ、
3人とも契約直前で購入を断念していました。
場所は名古屋市名東区西山台。
地下鉄東山線星ヶ丘駅からほど近い住宅地です。
昭和40年代に造成された閑静な住宅街。
土地面積は約70坪。
築50年以上の木造住宅が建っていました。
一見すると、
どこにでもある相続した実家です。
しかし、
この土地にはある問題がありました。
大谷石擁壁です。
父が残した実家
売主様は50代の男性。
数年前に父親を亡くし、
実家を相続しました。
母親も施設へ入居。
誰も住む予定はありません。
固定資産税だけが毎年発生します。
庭木は伸び、
建物も老朽化していきます。
「そろそろ売ろう」
そう考えたのは自然な流れでした。
最初の買主
最初に現れたのは、
30代のご夫婦でした。
星ヶ丘エリアで土地を探していたそうです。
立地も気に入り、
購入申込書も提出。
売主様も安心しました。
ところが数日後、
連絡が入ります。
「今回は見送ります」
理由を聞くと、
建築会社から擁壁について説明を受けたとのことでした。
大谷石擁壁とは何か
若い世代にはあまり馴染みがありません。
しかし昭和30年代から50年代にかけて、
名古屋市内でも多く使われた擁壁です。
加工しやすい。
見た目が良い。
施工しやすい。
当時は人気の建材でした。
しかし年月が経つと、
風化や劣化が発生します。
そのため、
建築会社によって評価が分かれるのです。
2人目の買主
半年後。
再び購入希望者が現れました。
今度は建築条件なし。
資金計画も問題なし。
売主様は期待しました。
ところが、
また契約直前でストップします。
今度は金融機関でした。
「融資審査に時間がかかる」
「追加資料が必要」
擁壁に関する確認が必要になったのです。
結果として、
買主は別物件へ流れてしまいました。
売主様が諦め始めた頃
相談を受けた時、
売主様はこう言いました。
「もう解体して駐車場にしようかと思っています」
「やっぱり擁壁があると売れないんでしょうか」
しかし私は現地を見て、
別の印象を持ちました。
本当に問題は擁壁なのか
土地は南向き。
日当たり良好。
周辺は閑静。
星ヶ丘・西山本通エリアも近い。
学区を希望する方も多い。
立地そのものは魅力的でした。
問題は、
擁壁の存在ではなく、
擁壁について誰も正しく説明できていないことでした。
業界の本音
実は、
大谷石擁壁という言葉が出た瞬間、
敬遠する不動産会社もあります。
理由は簡単です。
調査が面倒。
説明が難しい。
建築会社によって判断が違う。
責任問題を避けたい。
つまり、
「売れない土地」
ではなく、
「扱いにくい土地」
なのです。
3人目の買主
そして3人目。
今度こそ決まると思われました。
ところが、
またしても契約直前でキャンセル。
理由は意外でした。
買主の両親です。
「擁壁がある土地は危ない」
昔のイメージだけで反対されたのです。
売主様は完全に心が折れかけていました。
「もう無理ですよね」
そう言われた時、
私たちは改めて調査をやり直すことにしました。
私たちは「売れない理由」ではなく「本当の理由」を調べた
3人連続で契約直前に話が流れた土地。
売主様も、
「やっぱり大谷石擁壁があるから無理なんでしょうか」
と半ば諦めかけていました。
しかし私たちは少し違う視点で考えました。
本当に問題は大谷石擁壁なのか。
それとも、
誰も正しく説明できていないだけなのか。
まずはそこから調査を始めました。
現地調査で見えてきたこと
現地へ行き、
擁壁の状態を確認しました。
大谷石の風化状況
擁壁の傾き
ひび割れ
排水状況
高低差
周辺宅地との関係
一つずつ確認していきます。
確かに築年数相応の経年変化はありました。
しかし、
すぐに危険という状態ではありません。
大きな崩落もない。
大きな孕み出しもない。
近隣にも同様の擁壁が多数存在する。
つまり、
「危険だから売れない」
ではなく、
「説明が難しいから敬遠されていた」
という側面が強かったのです。
名東区西山台という地域
西山台周辺は、
昭和40年代から50年代に造成された住宅地です。
星ヶ丘エリアに近く、
住環境も良好です。
一方で、
当時の造成方法がそのまま残っている宅地も少なくありません。
実際に歩いてみると、
大谷石擁壁
石積み擁壁
高低差のある宅地
が現在でも数多く存在しています。
つまり、
この土地だけが特殊だったわけではありません。
なぜ3組とも契約しなかったのか
改めて整理すると、
3組とも理由が異なります。
1組目
建築会社が慎重な見解
↓
不安になる
↓
購入中止
2組目
金融機関の確認に時間がかかる
↓
別物件へ流れる
3組目
親族が反対
↓
契約断念
共通していたのは、
「危険だからやめた」
ではなく、
「よく分からないからやめた」
だったのです。
不動産業界でよく起こること
実は、
訳あり物件と言われる不動産の多くは、
問題そのものより、
説明不足で売れなくなっています。
再建築不可
連棟住宅
共有持分
市街化調整区域
擁壁土地
これらは全て同じです。
正しく理解している人が少ない。
その結果、
不安だけが先行するのです。
4人目の買主
販売開始から約1年。
4組目の購入希望者が現れました。
40代のご夫婦でした。
名東区で注文住宅用地を探していたそうです。
私たちは、
過去3組がキャンセルしたことも含め、
全て正直に説明しました。
擁壁の状況。
調査内容。
建築会社の見解。
周辺宅地の状況。
将来的な注意点。
包み隠さずお伝えしました。
すると、
買主様はこう言いました。
「逆に安心しました」
「隠される方が不安です」
「ここまで調べてあれば判断できます」
この言葉が印象的でした。
契約当日
売主様は契約当日まで不安だったそうです。
3回も直前で話が流れている。
また何か起こるのではないか。
そう思っていたそうです。
しかし今回は違いました。
無事に契約締結。
決済も完了。
引渡しも終了。
売主様は最後にこう話されました。
「父も安心していると思います」
「ようやく次の方へ引き継げました」
売却できた本当の理由
今回の土地は、
擁壁を新しくしたわけではありません。
造成工事をしたわけでもありません。
土地が変わったわけでもありません。
変わったのは、
情報です。
正しい調査。
正しい説明。
正しい買主選定。
これが結果を変えました。
業界の本音
正直な話をすると、
大谷石擁壁がある土地は、
多くの不動産会社が苦手です。
説明に時間がかかる。
建築会社との調整も必要。
金融機関確認も必要。
そのため、
最初から
「難しいですね」
と言われることもあります。
しかし、
難しいことと、
売れないことは全く違います。
まとめ
今回の名東区西山台の事例でお伝えしたいことがあります。
「大谷石擁壁があるから売れない」
そう決めつけるのは早いということです。
本当に重要なのは、
その擁壁がどのような状態なのか。
どのような建築計画が可能なのか。
どのようなリスクがあるのか。
そして、
それを誰が説明するのかです。
3組の買主が契約直前で離れました。
しかし、
4組目の買主は購入を決断しました。
土地の価値が変わったからではありません。
正しく理解してもらえたからです。
相続した実家。
親が残した土地。
長年家族を支えてきた不動産。
もし「売れない」と言われたとしても、
その言葉を鵜呑みにする必要はありません。
売れない土地なのか。
まだ理解されていない土地なのか。
その違いが、
不動産売却の結果を大きく左右することがあるのです。
ふどうさんのMAGOは名古屋市エリアを中心に不動産売却、空き家問題を専門とする不動産会社です。、専門家のアドバイスと革新的なアイディアで、お客様の悩みを解決いたします。まずはお気軽にご相談ください。
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