「擁壁があるから難しいと言われた土地の真実」
名古屋市エリアで″売却サポート”に専門特化した
不動産売却のみを取り扱う専門店です。
空き家売却にともなう煩雑なお手続き、
空き家の遺品整理や不要品の買取まで一括してサポートしております。
〒457-0846
愛知県名古屋市南区道徳通2-51 道徳ビル1F
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～不動産会社3社が消極的だった土地に買主が見つかった理由～
はじめに
「正直、この土地は少し難しいと思います。」
相続した土地の売却相談で、
売主様は複数の不動産会社から同じような説明を受けていました。
場所は名古屋市緑区神の倉。
地下鉄桜通線徳重駅周辺の発展とともに人気が高まった住宅地です。
周辺には整然とした住宅街が広がり、
子育て世代からも人気があります。
しかし、
今回の土地には一つ特徴がありました。
道路より約2.5メートル高い位置にある宅地。
そして古い擁壁。
査定担当者の多くは、
その高低差を見るなり、
「造成費がかかるかもしれません」
「買主が限られると思います」
「少し時間がかかるかもしれません」
と説明したそうです。
相続したのは両親の住んでいた家
売主様は市外在住。
ご両親が亡くなった後、
実家を相続しました。
建物は築45年以上。
空き家になって数年が経過。
草木も伸び始めていました。
固定資産税だけが毎年発生します。
管理のために通うことも負担になっていました。
「そろそろ売却しよう」
そう考えたのは自然な流れでした。
最初の査定で言われたこと
最初の不動産会社は、
土地を見るなり高低差を指摘しました。
「擁壁がありますね」
「造成費が必要になる可能性があります」
「買主はその費用を考慮します」
確かに間違いではありません。
しかし、
売主様は疑問を感じていました。
なぜなら、
周辺にも同じような高低差のある住宅がたくさんあったからです。
神の倉という地域の特徴
実は神の倉周辺は、
丘陵地を造成してできた住宅地です。
神の倉
藤塚
黒沢台
桃山
兵庫
この周辺では、
高低差のある宅地は決して珍しくありません。
道路との高低差。
雛壇状の区画。
擁壁付き宅地。
こうした街並みが地域の特徴になっています。
つまり、
高低差があること自体は、
この地域では特別な欠点ではないのです。
私たちが違和感を覚えた理由
現地を確認した際、
私たちは別の部分に注目しました。
南向き。
日当たり良好。
前面に建物が迫っていない。
眺望も良い。
周辺環境も静か。
つまり、
高低差によるデメリットだけではなく、
メリットも存在していたのです。
不動産業界の本音
高低差土地は調査に時間がかかります。
擁壁確認。
行政調査。
建築制限確認。
造成履歴確認。
そのため、
担当者によっては、
リスクを大きめに見積もることがあります。
結果として、
「難しい土地」
という印象だけが残ることも少なくありません。
しかし、
本当に難しい土地なのか。
それとも、
単に説明が難しい土地なのか。
この違いは非常に大きいのです。
買主が見ていたポイント
販売活動を始めると、
意外な反応がありました。
「日当たりが良いですね」
「道路から室内が見えにくい」
「開放感があります」
「注文住宅向きですね」
つまり、
購入希望者は擁壁だけを見ていたわけではありません。
土地全体の魅力を評価していたのです。
【名古屋市緑区神の倉の高低差土地売却事例】「擁壁があるから難しいと言われた土地の真実」
私たちが最初に確認したこと
売主様から相談を受けた後、
私たちが最初に行ったのは、
査定額を考えることではありませんでした。
まず確認したのは、
「本当に擁壁が問題なのか」
ということです。
高低差がある土地の場合、
不動産会社によって説明が大きく変わります。
「造成費が必要です」
「擁壁をやり直すかもしれません」
「買主が限定されます」
確かに間違いではありません。
しかし、
実際に調査もせずに判断されているケースも少なくないのです。
擁壁の現地調査
現地を確認すると、
道路と宅地の高低差は約2.5メートル。
コンクリート擁壁が設置されていました。
私たちは、
擁壁の傾き
ひび割れ
排水状況
周辺地盤
近隣宅地との関係
などを確認しました。
結果として、
経年劣化はあるものの、
直ちに危険性が高い状態ではありませんでした。
神の倉では珍しくない風景
実は神の倉周辺では、
こうした高低差のある土地は珍しくありません。
神の倉
藤塚
黒沢台
桃山
兵庫
これらの地域は、
丘陵地を開発した住宅街です。
そのため、
道路より高い宅地もあれば、
逆に低い宅地もあります。
擁壁付きの住宅も数多く存在します。
つまり、
この土地だけが特殊なわけではありませんでした。
買主が不安に感じたポイント
販売活動を進める中で、
購入検討者から同じ質問を受けました。
「将来擁壁工事は必要ですか？」
「建替えできますか？」
「地震は大丈夫ですか？」
当然の疑問です。
しかし、
逆に言えば、
不安はその程度だったのです。
誰一人として、
「土地が気に入らない」
とは言いませんでした。
実は評価されていた部分
現地案内をしていると、
むしろ高評価だったのは別の部分でした。
南向き。
日当たり。
開放感。
眺望。
プライバシー性。
道路から室内が見えにくいこと。
特に注文住宅を考える方からは、
「この高低差を活かした家ができそう」
という声もありました。
業界の本音
高低差土地は、
査定担当者の経験によって評価が大きく変わります。
経験が少ない担当者
↓
リスクを見る
経験が多い担当者
↓
特徴を見る
もちろんリスク確認は重要です。
しかし、
リスクだけで価格を決めてしまうと、
市場の評価とズレることがあります。
成約につながった理由
今回、
購入されたのは40代のご夫婦でした。
徳重周辺で土地を探していましたが、
なかなか希望条件に合う土地が見つからなかったそうです。
その中で、
この土地の
広さ
日当たり
静かな住環境
を高く評価されました。
そして、
擁壁についても正直に説明しました。
良い部分だけではありません。
将来的な注意点も説明しました。
その結果、
買主様は納得して購入を決断されました。
売主様が驚いたこと
契約後、
売主様がこう話されました。
「擁壁のせいで売れないと思っていました」
「でも買主さんは全然違うところを見ていたんですね」
これは非常に印象的な言葉でした。
売主様は、
欠点ばかり気にしていました。
しかし買主様は、
土地全体の魅力を見ていたのです。
「難しい土地」と「売れない土地」は違う
今回の事例で改めて感じたことがあります。
難しい土地
≠
売れない土地
なのです。
確かに高低差はあります。
擁壁もあります。
しかし、
それだけで価値がなくなるわけではありません。
むしろ、
神の倉という住宅地では、
高低差によって得られるメリットもあります。
まとめ
今回の神の倉の事例でお伝えしたいことがあります。
「擁壁があるから売れない」
「高低差があるから価値がない」
そう決めつけるのは早いということです。
本当に重要なのは、
その土地がどのような状態なのか。
どのような需要があるのか。
どのような買主が求めているのか。
を正しく把握することです。
相続した実家。
親が残した土地。
管理が負担になった空き家。
もし不動産会社から
「難しいですね」
と言われたとしても、
その言葉だけで諦める必要はありません。
難しい土地かもしれません。
しかし、
それは売れない土地とは限らないのです。
実際に今回の神の倉の土地も、
擁壁があったから売れなかったのではありません。
正しく評価されるまでに時間がかかっただけだったのです。