こんにちは。

趣味は街歩き。名古屋市の街を歩き続けて8年になる、空き家が大好きな宅建士、ふどうさんのMAGOの保木です。

相続した実家。

長年誰も住んでいない空き家。

築40年、50年を超えた古い住宅。

このような不動産を所有している方から、よく聞かれる質問があります。

「この家は、壊して土地として売ったほうがよいですか？」

確かに、古い建物が残っている土地を見ると、

「建物がない更地のほうが売りやすいのではないか」

と考える方は多いでしょう。

しかし、名古屋市の空き家売却では、必ずしも、

🟨 「解体すれば高く売れる」とは限りません。

判断を間違えると、数百万円の解体費を先に支払ったうえに、固定資産税等の負担が変わり、本来購入してくれた可能性のある買主まで失うことがあります。

一度壊した建物は、元に戻せません。

中古住宅として売る選択肢も、リノベーションして使いたい人へ売る選択肢も、解体した時点でなくなります。

空き家売却で重要なのは、「古いから壊す」という判断ではありません。

🟩 その不動産を誰が買うのか、解体によって売主様の手取り額が本当に増えるのかを確認することです。

この記事では、名古屋市で古家や相続空き家を売却する方に向けて、古家付き土地、更地売却、解体更地渡しの違いと、解体費を無駄にしない判断基準を実務目線で解説します。

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古家付き土地・更地・解体更地渡しの3つの売却方法

古い家が残っている土地を売る方法は、主に3つあります。

一つ目は、現在の建物を残したまま「古家付き土地」として売る方法です。

二つ目は、売主様が先に建物を解体し、「更地」として売り出す方法です。

三つ目は、古家が残った状態で販売を始め、買主様が決まってから売主様が解体する「解体更地渡し」です。

この3つには、それぞれメリットと注意点があります。

売却方法	主なメリット	主な注意点
古家付き土地	先に解体費を負担せず販売できる	買主から解体費相当の価格調整を求められる場合がある
先に更地化	土地の形状が見やすく、建築計画を立てやすい	売れる前に解体費が必要。税負担が変わる可能性がある
解体更地渡し	買主を確保してから解体できる	工事の遅延や追加費用が引渡しに影響する場合がある

最初から一つに決める必要はありません。

土地、建物、道路、買主層を調べたうえで、最も手取り額を残せる方法を選びます。

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古家付き土地で売却するメリット

解体費を先に用意しなくてもよい

古家付き土地で売却する最大のメリットは、売主様が高額な解体費用を先に負担しなくてもよいことです。

例えば、次のような費用が必要になるケースがあります。

建物解体に200万円、残置物の処分に50万円、測量に50万円かかれば、売却前に合計300万円の資金が必要です。

さらに、庭木、庭石、ブロック塀、物置、井戸、浄化槽、アスベストなどがあれば、追加費用が発生する可能性があります。

相続した空き家の場合、

「本当に売れるか分からない状態で、先に数百万円を支払う」

ことは大きなリスクです。

古家付き土地であれば、こうした費用を支払う前に販売活動を始められます。

リフォーム・リノベーション需要を残せる

古い家だからといって、すべての買主様が解体を希望するわけではありません。

駅へのアクセスがよい、日当たりがよい、間取りが使いやすい、庭がある、定期的に修繕されているといった物件では、建物を直して利用したい方が見つかることがあります。

昔ながらの続き間、広い和室、縁側、庭付きの住宅などは、新築住宅にはない魅力として受け取られることもあります。

🟩 建物の査定価値が低いことと、建物を残して販売する意味がないことは別です。

先に解体すると、建物を活用したい買主様へ販売する可能性を自らなくすことになります。

買主側で解体業者を選べる

建売会社、住宅メーカー、不動産会社など、土地購入に慣れた事業者は、古家が残っていても解体費を事業計画へ組み込んで購入を検討します。

個人の買主様でも、希望する建築会社へ解体と新築を一括で依頼したい方がいます。

この場合、売主様が先に解体するより、買主様側で工事を進めたほうが合理的なことがあります。

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更地で売却するメリット

買主が建築後を想像しやすい

更地の大きなメリットは、土地の形状や大きさが目で見て分かりやすくなることです。

古家が残っていると、買主様は建物の印象に引っ張られます。

「解体にいくらかかるのだろう」

「家財は誰が片付けるのだろう」

「アスベストや地中埋設物は大丈夫だろうか」

こうした不安によって、購入を見送ることがあります。

更地であれば、住宅メーカーや買主様が建物の配置、駐車スペース、庭などを検討しやすくなります。

土地需要の強い地域では販売しやすくなる可能性がある

買主の大半が新築目的で、土地としての需要が強い地域では、更地化によって反響が増えることがあります。

建物が著しく老朽化し、内部へ入ることさえ危険な場合も、更地にしたほうが現地を案内しやすくなります。

ただし、更地にしただけで道路幅、間口、土地形状、高低差、駅からの距離が改善されるわけではありません。

🟥 更地にすれば、土地が抱える弱点までなくなるわけではありません。

土地条件が原因で売りにくい物件は、建物を壊しても買主が限定される可能性があります。

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解体更地渡しという中間の選択肢

「古家付きでは売りにくそうだが、買主が決まる前に解体費を払うのも不安」

このような場合は、解体更地渡しを検討できます。

これは、古家付きの状態で販売し、売買契約が成立してから売主様が建物を解体し、更地にして引き渡す方法です。

売却先を確保してから工事へ進めるため、買主がいない状態で解体費を負担するリスクを抑えられます。

ただし、契約書では、建物本体だけでなく、基礎、塀、樹木、物置、庭石など、どこまで撤去するのかを明確にしなければなりません。

地中埋設物やアスベストが見つかった場合の費用負担、境界標の保全、解体工事が遅れた場合の対応も重要です。

🟨 解体更地渡しでは、「何を撤去するか」「いつまでに完了するか」「追加費用を誰が負担するか」を契約前に整理します。

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解体前に必ず確認したい5つの判断基準

判断基準1｜本当に解体費以上に価格が上がるのか

解体を判断するうえで、最も重要なのは売却価格ではなく手取り額です。

例えば、古家付きなら2,000万円、更地なら2,200万円で売れるとします。

一見すると、更地にしたほうが200万円高く売れます。

しかし、解体と残置物処分に250万円かかるなら、更地にしたことで手取り額は50万円減ります。

比較すべき計算は、次のとおりです。

🟩 更地の想定成約価格－解体関連費用＝更地売却の実質価格

この金額を、古家付きで売った場合の想定成約価格と比較します。

測量費や仲介手数料など、どちらの方法でもかかる費用と、解体した場合だけ発生する費用を分けて考えることも大切です。

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判断基準2｜誰が購入する土地なのか

古家を残すかどうかは、想定する買主によって変わります。

新築注文住宅を建てたい個人なら、更地を好む可能性があります。

建売会社や不動産会社であれば、古家があっても解体費を計算して購入を検討します。

リフォーム希望者であれば、建物が残っていること自体が購入条件になります。

つまり、重要なのは「建物が古いか」ではありません。

🟨 この物件を買うのは、個人、住宅メーカー、建売会社、投資家、リフォーム希望者のうち誰なのかを見極めることです。

買主像を考えずに先に建物を壊すと、販売できる相手を狭める可能性があります。

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判断基準3｜解体後に再建築できるのか

ここは特に重要です。

現在建物が存在しているからといって、解体後も同じように新築できるとは限りません。

古い住宅地では、建築時と現在で道路や建築に関する取扱いが異なっている場合があります。

名古屋市内でも、細い道路、私道、赤道、路地状敷地などが混在する地域があります。

前面道路の種類、道路幅、接道長さ、セットバック、通行・掘削の権利などを確認しなければなりません。

ただし、道路幅が4メートル未満だからといって、必ず再建築不可になるわけではありません。建築基準法上の道路として扱われ、セットバックによって建て替えられる場合もあります。

🟥 再建築できるか不明な状態で解体すると、「現在の建物を利用する」という最後の選択肢まで失う可能性があります。

旗竿地、狭い間口、私道に接する土地、道路に接していないように見える土地は、解体業者へ依頼する前に建築上の調査が必要です。

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判断基準4｜境界や越境を確認できているか

解体工事では、重機やトラックが敷地内へ入ります。

その際、境界標を動かしたり、誤って撤去したりする可能性があります。

また、古い住宅では、塀、屋根、軒、雨どい、配管、庭木などが隣地へ越境している場合があります。

隣地の建物と外壁が接続している、共有の塀がある、隣地の配管が敷地内を通っているといった物件では、工事前の協議が欠かせません。

解体後に「ここまで自分の土地だと思っていた」という問題が起きないよう、必要に応じて土地家屋調査士へ相談します。

🟥 境界標を残すのか、一時的に撤去して復元するのかも、解体前に業者と確認しておきましょう。

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判断基準5｜解体費以外の追加費用を把握しているか

解体工事は、建物本体を壊す費用だけでは終わらないことがあります。

現場では、残置物、庭木、庭石、ブロック塀、物置、井戸、浄化槽、地中埋設物などによって費用が変わります。

建物を解体し、基礎を撤去した後に、古いコンクリートガラや他人の配管が見つかることもあります。

また、古い建物では、アスベストを含む建材が使われている可能性があります。

現在、建築物の解体・改修工事を行う元請業者などには、石綿含有建材の使用の有無について事前調査が求められています。一定規模以上の工事では、調査結果の行政への報告も必要です。

見積書にアスベストの「調査費」が含まれていても、発見後の「除去費」まで含まれているとは限りません。

🟨 解体見積りでは、調査費と除去費、地中埋設物が見つかった場合の追加単価を分けて確認します。

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解体費用はなぜ業者によって大きく違うのか

同じ建物でも、解体業者によって見積額に100万円以上の差が出ることがあります。

それは、解体費が「坪数×単価」だけで決まらないからです。

道路が広く重機と大型トラックが入れる現場と、狭い路地の奥にあり、手作業で廃材を運び出す現場では、必要な人員と工期が異なります。

隣家との距離が近ければ、養生や騒音・振動対策にも手間がかかります。

さらに、自社で施工する会社と、受注後に下請業者へ依頼する会社では、価格構造が異なることがあります。

ただし、安ければ自社施工、高ければ中間費用が多いと単純に判断することはできません。

重要なのは、見積条件をそろえることです。

安い見積りほど内容を確認する

150万円と250万円の見積りがあった場合、150万円の会社が必ず安いとは限りません。

安い見積りには、残置物、ブロック塀、樹木、基礎、アスベスト、滅失登記などが含まれていない可能性があります。

工事後に追加請求が発生すれば、最終金額が逆転することもあります。

🟥 解体見積りは「総額」ではなく、「何を壊し、何を残し、何が追加費用になるか」を比較してください。

また、廃材が法令に従って適正に分別・運搬・処分されるかも重要です。

極端に安い見積りの場合は、廃棄物処理の方法やマニフェストの取扱いも確認しましょう。

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建物を解体すると固定資産税はどうなる？

住宅が建っている土地には、住宅用地に対する課税標準の特例があります。

名古屋市では、住宅1戸につき200平方メートルまでの小規模住宅用地について、固定資産税の課税標準は価格の6分の1、都市計画税は3分の1を基準として計算されます。200平方メートルを超える一定部分には別の特例率があります。

建物を解体して住宅用地に該当しなくなると、この特例が適用されなくなる可能性があります。

ただし、「解体すると固定資産税が必ず6倍になる」という説明は正確ではありません。

実際の税額には土地の評価や負担調整措置などが関係するため、現在の税額を単純に6倍すればよいわけではありません。

固定資産税・都市計画税は、原則として毎年1月1日の状況を基準に課税されます。

🟥 年内に解体し、翌年1月1日時点で住宅が存在しない場合は、翌年度から土地の税負担が変わる可能性があります。

更地にした後、長期間売れない場合は、増えた税負担や除草などの管理費も売主様が負担します。

解体時期と売却時期は、必ず一緒に考えましょう。

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名古屋市の解体補助金も契約前に確認する

名古屋市には、一定の要件を満たす住宅や危険な空き家について、除却費の一部を補助する制度があります。

主な木造住宅密集地域では、一定の老朽木造住宅を対象とした除却助成があります。

対象地域外でも、昭和56年5月31日以前に着工した一定の戸建木造住宅で、耐震診断により倒壊の危険性があると判断されたものなどは、別の除却助成を利用できる可能性があります。

また、老朽化などによって著しい保安上の危険がある空き家は、名古屋市老朽危険空家等除却費補助金の対象になる可能性があります。ただし、古い空き家すべてが対象になる制度ではありません。

補助制度は、交付決定前に工事契約や着工をすると利用できなくなる場合があります。

🟥 補助金を利用したい場合は、解体業者との契約・着工前に名古屋市の担当窓口へ確認してください。

補助金が使えることと、解体したほうが高く売れることは別問題です。

補助を受けても、解体による価格上昇額より自己負担額のほうが大きければ、売主様の手取りは減ります。

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名古屋市では区名より「物件単位」の判断が必要

名古屋市内でも、空き家の売却条件は場所によって大きく異なります。

駅に近い土地、生活利便性が高い土地、住宅需要の強い地域では、古家付きでも買主が見つかる可能性があります。

一方、建物の危険性が高く、新築目的の買主が中心となる地域では、更地化によって購入のハードルを下げられることがあります。

ただし、

「中区だから古家付きで売れる」

「郊外だから解体したほうがよい」

と、区名だけで判断することはできません。

同じ町内でも、道路幅、間口、土地形状、駅までの距離、日当たり、高低差、周辺の新築価格によって需要は変わります。

私が街歩きで確認するのも、単なる住所や駅距離だけではありません。

車が入りやすいか。

朝夕の交通量はどうか。

隣家との距離はどれくらいか。

建売住宅が売れている地域なのか。

リフォームされた中古住宅が流通しているのか。

こうした現地の情報を重ねることで、その物件を買う人の姿が見えてきます。

🟩 名古屋市の空き家売却は、「どの区にあるか」だけでなく、「その土地に誰が、何のためにお金を払うか」で判断します。

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古家を残したほうがよい可能性があるケース

建物の状態が比較的良く、リフォームによる再利用が考えられる場合は、先に解体しないほうがよい可能性があります。

土地需要が強い地域も、買主側が解体費を計算して購入するため、必ずしも売主様が更地にする必要はありません。

再建築できるか確認できていない土地、私道や接道に問題がある土地は、特に慎重な判断が必要です。

旗竿地や狭小間口の土地も、解体によって土地形状が変わるわけではありません。

また、売主様が解体費をすぐに用意できない場合は、古家付きで販売するか、買主が決まってから解体する方法を検討できます。

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先に解体したほうがよい可能性があるケース

建物の倒壊、外壁落下、屋根材の飛散など、近隣へ危険を及ぼす可能性が高い場合は、安全を優先する必要があります。

土地としての需要が強く、想定される買主のほとんどが新築目的である場合も、更地化が有効になることがあります。

建物が敷地全体を覆い、土地の高低差、境界、形状がほとんど確認できない場合は、更地にすることで検討しやすくなる可能性があります。

ただし、いずれの場合も、再建築、境界、解体費、売却価格を確認してから判断します。

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解体費を無駄にしない実務上の順番

空き家売却では、次の順番で進めることが大切です。

最初に、登記名義と相続関係を確認します。

次に、道路種別、接道長さ、再建築の可否、境界、越境を調べます。

そのうえで、建物が利用できる状態かを確認し、古家付きと更地の両方で査定します。

解体する可能性がある場合は、工事範囲をそろえて複数社から見積りを取り、アスベストや地中埋設物などの追加条件を確認します。

最後に、固定資産税、補助金、販売期間を含め、売却後の手取り額を比較します。

🟩 調査→査定→見積り→手取り比較→解体判断。この順番が、数百万円の失敗を防ぐ基本です。

解体業者へ依頼するのは、売却の出口を確認した後でも遅くありません。

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ふどうさんのMAGOが考える解体判断

不動産売却において、解体は目的ではありません。

目的は、その不動産に合った買主を見つけ、売主様が納得できる条件で売却することです。

そのため、弊社では「古い家だから解体しましょう」と、築年数だけで判断しません。

現地を歩き、道路、間口、周辺環境、建物の状態を確認します。

周辺の成約事例や販売事例を調査し、一般の住宅購入者、建売会社、投資家、リフォーム希望者など、誰が買う可能性があるのかを考えます。

そのうえで、

古家付きで売った場合。

買主が決まってから解体した場合。

先に更地にした場合。

それぞれの売却価格と費用を比較します。

🟨 解体して高く売ることより、解体費を含めた最終的な手取り額を守ることが重要です。

解体しないことが売主様に有利であれば、その選択肢を提案します。

反対に、解体によって買主が増え、費用以上に売却条件が改善すると判断できれば、工事範囲や時期を整理したうえで更地化を提案します。

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よくある質問

築50年以上の家でも壊さずに売れますか？

売却できる可能性はあります。

建物の状態、立地、道路、土地需要によって、中古住宅、リフォーム物件、古家付き土地として販売できます。

築年数だけで解体を決めず、現地調査と査定を受けることが大切です。

家財が大量に残っていても売却できますか？

家財が残った状態でも査定や販売は可能です。

売主様が撤去する方法、売買契約後に撤去する方法、残置物を含めて不動産会社へ売却する方法などがあります。

先に処分業者へ依頼せず、売却条件と処分費を比較しましょう。

古家付きで売ると、解体費分を値引きされますか？

買主様が解体を予定している場合は、解体費を考慮した価格交渉が行われることがあります。

ただし、売主様が実際に解体する場合にも費用は必要です。

値引き額と解体総額を比較し、どちらが手取りを残せるかで判断します。

解体更地渡しなら安全ですか？

買主が決まってから解体できるメリットがありますが、追加費用や工期遅延のリスクは残ります。

解体範囲、地中埋設物、アスベスト、境界標、引渡し期限を売買契約書で明確にする必要があります。

一番安い解体業者へ依頼してもよいですか？

金額だけでは判断できません。

見積りに含まれる工事範囲、廃棄物処分、追加費用、保険、近隣対応などを比較してください。

極端に安い場合は、何が含まれていないかを確認することが重要です。

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まとめ｜古家は「壊してから売る」のではなく「調べてから決める」

名古屋市で空き家を売却するとき、古家を解体して更地にすることで売りやすくなる物件はあります。

しかし、すべての空き家に当てはまるわけではありません。

古家を残すことで、解体費を先に負担せず、リフォーム希望者を含む複数の買主へ提案できることがあります。

買主が決まってから解体する、解体更地渡しという方法もあります。

一方、危険な建物や新築需要が中心となる土地では、先行解体が有効な場合があります。

重要なのは、解体すること自体ではありません。

再建築できるのか。

どのような買主が想定されるのか。

解体によって成約価格はいくら上がるのか。

アスベストや地中埋設物を含め、総額はいくらかかるのか。

最終的な手取り額はいくら残るのか。

この順番で考えることです。

🟨 空き家売却の正解は「古家を壊すこと」ではありません。その物件に合った出口を、壊す前に見つけることです。

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名古屋市で古家・空き家の売却をお考えの方へ

ふどうさんのMAGOは、名古屋市南区を拠点に、古家、空き家、相続不動産、売却が難しい土地のご相談を承っています。

「古家を解体してから売るべきか」

「家財を処分しないと査定できないのか」

「再建築できる土地か分からない」

「解体費をかけても回収できるのか」

「他社から更地にしなければ売れないと言われた」

このような段階でも構いません。

机上の査定価格だけで判断せず、道路、接道、間口、境界、越境、土地形状、建物状態、周辺需要を現地で確認します。

古家付き売却、解体更地渡し、先行解体を比較し、解体費や税負担を差し引いた手取り額を踏まえて売却方法をご提案します。

旗竿地、狭小間口、私道に接する土地、再建築不可の可能性がある物件、境界が不明な土地、権利関係が複雑な相続不動産についてもご相談ください。

解体業者へ依頼する前の相談が、売主様の選択肢と手取り額を守ることにつながります。

対応エリア

名古屋市南区・港区・緑区・瑞穂区・熱田区・昭和区・天白区・中川区・中村区・中区・千種区・名東区・守山区をはじめ、名古屋市全域および愛知県内に対応しています。

※本記事は一般的な情報を提供するものです。再建築の可否や建築条件は名古屋市、建築士等へ、境界は土地家屋調査士へ、登記は司法書士へ、税金は税務署または税理士へご確認ください。補助制度の条件、受付期間、予算、補助額は変更される場合があります。解体工事の契約・着工前に、必ず名古屋市の担当窓口へ最新情報をご確認ください。