こんにちは。

趣味は街歩き。名古屋市の街を歩き続けて8年になる、空き家が大好きな宅建士、ふどうさんのMAGOの保木です。

「他社で断られた物件でも、高く買い取ります」

「残置物があっても、そのままで大丈夫です」

「どんな訳あり物件でも現金化できます」

インターネットで空き家や相続不動産について検索すると、このような広告を見かけることがあります。

親から相続した実家。

何年も管理できていない空き家。

再建築が難しい土地。

孤独死などの告知事項がある住宅。

共有者との話し合いが進まない不動産。

所有者様が一人で悩み続けてきた物件ほど、「何でも買います」という言葉は心強く見えます。

実際、一般的な仲介では動かなかった不動産でも、専門的な調査や再生方法を持つ会社が買い取れるケースはあります。

ただし、最初に知っていただきたいことがあります。

🟥 「買取できる」と「広告に表示された高い金額で買い取る」は、同じ意味ではありません。

さらに、広告を見て問い合わせたつもりが、実際には直接買取ではなく仲介の提案だったり、当初の提示額からさまざまな費用を差し引かれたりするケースもあります。

この記事では、訳あり物件が買い取られる仕組み、広告を見るときの注意点、提示価格から契約条件までの確認方法、信頼できる会社の見極め方を、名古屋の現場目線でお話しします。

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結論｜訳あり物件でも買取できる。ただし「何でも高く」は別の話

結論から言えば、訳あり物件でも買取できるケースは数多くあります。

不動産会社が買い取った後に、問題を整理し、修繕や解体、権利調整などを行い、別の利用方法や売却先をつくれる場合があるからです。

しかし、すべての不動産を、売主様が希望する価格で買い取れるわけではありません。

買取会社は、購入後に次のような費用やリスクを負います。

• 建物の修繕・解体費
• 残置物の撤去費
• 測量・境界確認費
• 相続や権利関係を整理する費用
• 税金、登記、維持管理費
• 再販売するまでの資金負担
• 売れなかった場合や想定より安くなるリスク
• 近隣対応や行政調査に必要な時間

そのため、考え方としては次のようになります。

買取価格 ＝ 再生後に見込める価値 － 解決費用 － 保有・再販売リスク － 事業者の利益

これは、買取会社が不当に利益を取っているという意味ではありません。

買主としてリスクを引き受ける以上、一定の利益を見込むことは事業として必要です。

重要なのは、何を、いくら差し引いた結果なのかを売主様へ説明できるかです。

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最初に区別したい「買取」「仲介」「買取保証」

「高価買取」という広告を見たとき、まず確認していただきたいのは、誰が買主になるのかです。

不動産売却には、似ているようで違う仕組みがあります。

売却方法	買主	主な特徴
直接買取	不動産会社	条件がまとまれば、買主探しをせず売却できる
仲介	一般の個人・法人など	不動産会社が買主を探す。成約まで時間がかかる可能性がある
買取保証付き仲介	当初は市場で買主を募集	一定期間売れなければ、決められた条件で不動産会社等が買い取る
買取業者への紹介	紹介先の不動産会社	問い合わせ先とは別会社が買主になる場合がある

広告の金額が「買取価格」とは限らない

例えば、「最大2,000万円で買取」と表示されていても、その金額が相談中の物件へ提示された確定価格とは限りません。

また、問い合わせ後に示された高い金額が、直接買取価格ではなく、仲介で売り出す場合の査定価格ということもあります。

🟨 査定価格、売出価格、買取価格、最終的な手取り額は、それぞれ別の数字です。

会社から金額を提示されたら、次のように確認してください。

「この金額で御社が直接買主になるのですか」

「仲介で売り出す場合の予想価格ではありませんか」

「ここから売主が負担する費用はありますか」

この3つを聞くだけでも、提案の意味がかなり明確になります。

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専門会社が訳あり物件を買い取れる理由

1．問題を調査し、費用へ置き換えられる

一般の買主にとって、不動産の「分からない」は大きな不安です。

再建築できるか分からない。

雨漏りの修理費が分からない。

境界が決まっていない。

相続人との調整方法が分からない。

専門会社は、こうした問題を調査し、必要な費用、時間、手続きへ置き換えて検討します。

問題が消えるから買えるのではありません。

問題を把握し、事業として引き受けられる範囲を判断できるから買えるのです。

2．一般住宅以外の出口を持っている

通常の住宅として売りにくくても、別の使い方が考えられる場合があります。

• 現在の建物を改修して賃貸する
• 古家付き土地として販売する
• 解体して隣地や事業者へ売却する
• 倉庫、事務所、駐車場などとして活用する
• 条件を理解する投資家へ販売する
• 隣地と一体で利用する

同じ不動産でも、想定する買主と利用方法が変われば評価も変わります。

3．現況のまま引き受けられる場合がある

買取では、売主様が先に残置物を撤去したり、解体や修繕を行ったりせず、現況のまま相談できることがあります。

ただし、「そのままでよい」費用が消えるわけではありません。

多くの場合、買取会社が購入後に負担する費用として、価格へ反映されています。

🟩 売主様が先に100万円を払う代わりに、買取価格から100万円相当が考慮されるのであれば、どちらが有利かは資金、時間、責任を含めて比較する必要があります。

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買取を検討できる主な訳あり物件

長期間放置された空き家

庭木が伸び、家財が残り、雨漏りや設備故障がある空き家でも、土地や立地、建物の利用可能性によっては買取を検討できます。

一方、解体費や残置物処分費、接道条件によっては価格が低くなることもあります。

再建築不可・接道に問題がある物件

建て替えが難しくても、現在の建物を利用できる可能性や、隣地との一体利用、投資用としての需要があれば、取引できる場合があります。

ただし、「今、家が建っているから再建築できる」とは限りません。道路種別、接道長、通路の権利、行政上の取り扱いを確認する必要があります。

共有持分や相続問題を抱えた不動産

共有持分だけを買い取る会社もありますが、共有不動産全体を売る場合より評価が低くなるのが一般的です。

また、相続登記が未了の場合や相続人間で意見が分かれている場合は、売却以前に司法書士や弁護士等への相談が必要になることがあります。

不動産会社ができる調整と、法律専門職でなければ対応できない業務は分けて考える必要があります。

孤独死・自殺などの告知事項がある物件

事実関係、発生時期、場所、利用状況などを整理し、必要な告知を行ったうえで取引できる場合があります。

事故物件だから無価値になるわけではありませんが、一般的な住宅より買主層が限られ、特殊清掃や改修費が必要になることがあります。

未登記建物・増築未登記がある物件

現況と登記が一致していない場合でも、状況を確認し、表示登記や解体、契約条件の整理などによって進められるケースがあります。

ただし、未登記であることを隠したまま売却するのではなく、買主、金融機関、土地家屋調査士などと手続きの順番を確認することが重要です。

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「高価買取」「何でもOK」の広告に隠れやすい7つの落とし穴

落とし穴1｜高い数字が「確定買取価格」ではない

広告や電話で示された金額が、現地調査前の概算だったり、仲介査定だったりする場合があります。

最初に高い数字で問い合わせを集め、現地確認後に減額する会社も考えられます。

もちろん、現地で雨漏り、傾き、越境、残置物などが見つかり、合理的な理由で金額が変わることはあります。

問題は、最初から確認できたはずの事項を理由に、契約直前で大幅な減額を求めることです。

落とし穴2｜直接買取のつもりが、実際は仲介だった

「買取相談」として問い合わせても、媒介契約を勧められることがあります。

仲介自体が悪いわけではありません。時間をかけて市場へ出した方が、高く売れる可能性もあります。

しかし、すぐに会社が買うと思っていたのに、実際には買主探しが始まるのであれば、説明と認識が一致していません。

次の点を書面で確認します。

• 売買契約書の買主は誰か
• 媒介契約を結ぶのか
• 仲介手数料が発生するのか
• 決済日は確定できるのか
• 買取保証なら、期限と保証価格はいくらか

落とし穴3｜提示価格から多額の費用が差し引かれる

「1,000万円で買います」と言われても、最終的に売主様が受け取る金額が1,000万円とは限りません。

確認したい費用には、次のものがあります。

• 測量費
• 解体費
• 残置物処分費
• 登記費用
• 相続手続費用
• 越境や配管の是正費
• 仲介手数料
• 契約書で定める精算金

費用負担そのものが問題なのではありません。

広告や最初の説明では含まれているように見えた費用が、後から売主負担になることが問題です。

落とし穴4｜契約後の再査定・減額条件が広すぎる

売買契約を結んだ後に、買主側の調査結果を理由として自由に価格を下げられるような条項がないか確認します。

調査を契約後に行う必要がある場合でも、少なくとも次の点を決めておくことが重要です。

• 何を調査するのか
• いつまでに調査するのか
• どのような事実が見つかった場合に再協議するのか
• 合意できない場合に契約をどう扱うのか
• 手付金や違約金をどう扱うのか

「買主が不適当と判断した場合」など、判断基準が広すぎる文言は慎重に確認してください。

落とし穴5｜即決を求められる

「今日署名すれば、この価格です」

「他社へ相談すると、この話はなくなります」

「今すぐ売らないと行政処分になります」

このように、考える時間を与えず契約を求められた場合は注意が必要です。

不動産は金額が大きく、契約後に簡単に元へ戻せるとは限りません。

少なくとも、売買価格、手取り額、引渡条件、契約解除、違約金、責任範囲を確認してから判断します。

落とし穴6｜「訳ありだから価値ゼロ」と思わせる

売主様の不安を強め、低い価格を受け入れさせる説明にも注意が必要です。

再建築不可、事故物件、共有持分、老朽化などは価格へ影響します。

しかし、その問題だけで不動産全体の価値が直ちにゼロになるわけではありません。

土地の立地、現在の利用価値、賃貸需要、隣地需要、権利改善の可能性など、別の評価軸も確認する必要があります。

落とし穴7｜売主に不利な責任が残ったままになっている

「現況買取」と聞くと、売主様は何の責任も負わないと思われることがあります。

しかし、実際の責任範囲は売買契約書で決まります。

契約不適合責任、残置物、境界明示、測量、越境、地中埋設物、引渡しまでの管理などについて、誰が何を負担するのか確認が必要です。

🟥 広告に「現況のまま」と書かれていても、契約書に同じ条件が反映されているとは限りません。最後に効力を持つ契約内容を確認してください。

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現場で起こり得る失敗｜1,200万円の広告を見て相談した相続空き家

ここで、複数の相談内容をもとに再構成した事例をご紹介します。

売主様は、名古屋市内に築50年を超える実家を相続しました。

室内には家財が残り、雨漏りの跡もあります。相続登記は終わっていましたが、境界標の一部が見つからず、建物には登記と一致しない増築部分がありました。

売主様は、インターネットで、

「古家・残置物ありでも、最高1,200万円で高価買取」

という広告を見つけました。

電話では、住所と土地面積を伝えたところ、

「その地域なら1,000万円を超える可能性があります」

と言われました。

売主様は、会社が直接1,000万円前後で買ってくれると思ったそうです。

現地調査後に示された条件

現地確認後、提示された書類には、次の費用が売主負担として並んでいました。

• 残置物撤去費
• 建物解体費
• 測量費
• 未登記部分の整理費用
• 越境解消に関する費用

さらに、提示された1,000万円は直接買取価格ではなく、仲介で売り出す場合の査定額でした。

不動産会社が直接買う場合の提示額は、それより大幅に低い金額でした。

売主様が最も不信感を持ったのは、買取価格が低かったことではありません。

「最初から買取価格と仲介の価格を分けて説明してほしかった」

ということでした。

別の会社で、費用と出口を整理した

その後、別の会社へ相談し、次の3つを比較しました。

選択肢	価格の考え方	売主の負担	主な注意点
現況の直接買取	低めだが確定性を重視	残置物・測量等を買主負担とする案	契約条件を確認
古家付きの仲介	市場価格を狙う	一定の調査・説明が必要	時間と成約不確実性
解体後の土地売却	土地として見せやすい	解体費・測量費を先に負担	解体前に接道・税務確認

売主様は最終的に、一番高く見える数字ではなく、費用、期間、責任を含めた手取りを比較して売却方法を選びました。

🟩 この事例で問題だったのは、広告の会社が安かったことではありません。「何の価格なのか」が最初に分からなかったことです。

※個人および物件を特定できないよう、複数の相談内容をもとに所在地、金額、経緯などを再構成しています。

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信頼できる買取会社を見極める7つのポイント

1．直接買取か仲介かを最初に説明する

誰が買主になるのか、媒介契約や仲介手数料があるのかを明確にします。

2．現地と資料を確認してから価格を確定する

机上で高額を断定するのではなく、登記、道路、境界、建物、占有状況、残置物などを確認します。

3．価格の内訳を説明する

再販売想定額だけでなく、解体、修繕、測量、保有費など、価格に影響した要素を説明します。

4．メリットだけでなく不利な条件も話す

仲介より価格が低くなる可能性、税金、引渡条件、責任範囲などを説明します。

5．契約書を事前に確認させる

その場で署名を求めず、売主様や家族が内容を確認する時間を設けます。

6．専門外の問題を適切な専門家へつなぐ

相続登記は司法書士、境界は土地家屋調査士、紛争や法的交渉は弁護士、税務は税理士など、役割を分けます。

7．買取以外の選択肢も説明する

売主様が時間をかけられるなら、仲介、隣地提案、権利整理後の売却などの方が適する場合もあります。

自社買取だけを唯一の答えにせず、売主様の目的に合う方法を比較できる会社が望ましいと考えます。

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買取提示を受けたら確認したい15項目

1. この金額は直接買取価格か、仲介査定価格か
2. 売買契約の買主はどの会社か
3. 提示価格の有効期限はいつまでか
4. 現地調査後の確定価格か
5. 価格が変わる可能性と条件は何か
6. 仲介手数料は発生するか
7. 測量・解体・残置物撤去を誰が負担するか
8. 相続登記などの費用を誰が負担するか
9. 契約不適合責任はどこまで負うか
10. 境界、越境、地中埋設物を誰が対応するか
11. 手付金はいくらか
12. 契約解除と違約金の条件は何か
13. 引渡日と代金支払日はいつか
14. 第三者の承諾や社内決裁が条件になっていないか
15. 最終的に売主の手元へ残る見込み額はいくらか

この15項目を一覧にしてもらうと、会社ごとの条件を比較しやすくなります。

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買取価格ではなく「最終手取り・時間・責任」で比べる

例えば、A社の買取価格が900万円、B社が820万円だったとします。

金額だけならA社が高く見えます。

しかし、A社では売主が測量費60万円、残置物撤去費50万円を負担し、B社では現況のまま買主が引き受ける条件かもしれません。

さらに、A社には契約後の再査定条件があり、B社には価格確定後の減額条件がないという違いも考えられます。

比較項目	A社	B社	C社・仲介案
提示価格
仲介手数料
解体・残置物費
測量・登記費
その他の売主負担
価格確定時期
引渡しまでの期間
契約不適合責任
契約解除条件
最終手取り見込み

🟨 最高額を提示した会社が、最も多くお金を残してくれる会社とは限りません。

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「相見積もりを取れば安心」とも限らない

複数社を比較することは大切です。

ただし、金額だけを競わせると、契約を取るための高い概算額が並ぶ可能性があります。

比較するときは、各社へ同じ資料と条件を渡します。

• 登記事項証明書
• 公図や測量図
• 固定資産税の資料
• 建物図面
• 相続関係の概要
• 雨漏りや事故など把握している事実
• 残置物や占有者の状況
• 希望する引渡時期

そのうえで、価格だけでなく、調査内容、費用負担、責任、決済までの確実性を比べます。

査定時に不利な情報を隠すと、後から減額や契約トラブルの原因になります。

売主様にとって言いにくいことほど、最初に共有した方が、実際に履行できる条件を比べやすくなります。

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ふどうさんのMAGOが考える「良い買取」

良い買取とは、必ずしも地域で最も高い金額を付けることではありません。

売主様によって、優先順位は違います。

できるだけ早く現金化したい方。

家財を残したまま引き渡したい方。

近隣に知られず売却したい方。

多少時間をかけても手取りを増やしたい方。

家族全員が納得することを優先したい方。

そのため、私たちは、買取、仲介、隣地提案、古家付き売却、解体後の売却などを比較し、売主様が選べる状態をつくることが大切だと考えています。

買取が最適な場合もあります。

仲介の方が適する場合もあります。

すぐには売らず、先に相続や境界を整理した方がよい場合もあります。

不動産会社の都合で答えを一つに決めるのではなく、費用、期間、責任、最終手取りを並べて考えることが必要です。

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まとめ｜「何でも買います」より、「なぜ買えるか」を聞いてください

訳あり物件でも、買い取れるケースはあります。

長年放置された空き家。

再建築が難しい土地。

共有持分。

告知事項のある住宅。

未登記建物や残置物がある不動産。

問題を調査し、解決費用と再利用方法を組み立てられる会社であれば、一般市場とは違う評価ができる場合があります。

しかし、

「高価買取」

「他社で断られた物件、大歓迎」

「何でもOK」

という言葉だけで会社を選ぶべきではありません。

確認するのは、広告の大きな数字ではなく、次の中身です。

• 誰が買主になるのか
• 直接買取なのか仲介なのか
• なぜ、その価格になるのか
• 何の費用が差し引かれるのか
• 契約後に価格が変わる条件はあるのか
• 売主にどの責任が残るのか
• 最終的に、いつ、いくら受け取れるのか

🟥 「買います」と言ってくれる会社が、必ずしも売主様にとって最善の会社とは限りません。

🟩 不利な事実も含めて調査し、買取と他の売却方法を比較し、判断の根拠を見せてくれる会社こそ、相談する価値のある会社です。

訳あり物件だからといって、最初から価値を諦める必要はありません。

一方で、根拠のない高値を信じ、急いで契約する必要もありません。

まずは、何が問題なのか。

その問題を解決するには、いくらかかるのか。

誰にとって価値があるのか。

そして、売主様が何を優先したいのか。

順番に整理することが、後悔しない売却の第一歩です。

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名古屋市で訳あり物件の買取・売却に悩んでいる方へ

ふどうさんのMAGOは、名古屋市南区を拠点に、空き家、相続不動産、再建築不可、旗竿地、共有持分、告知事項がある住宅、未登記建物、私道・境界に問題がある不動産などの売却をお手伝いしています。

次のような段階でも構いません。

• 「何でも買う」と言われたが、提示価格の根拠が分からない
• 買取価格と仲介査定価格の違いが分からない
• 契約直前になって大幅な減額を求められた
• 解体費や残置物撤去費を誰が負担するのか分からない
• 現況買取と言われたが、契約上の責任が不安
• 他社で断られ、売却方法が分からない
• 一社の提案だけで決めてよいか迷っている
• 買取と仲介の最終手取りを比較したい

現在の会社を否定することが目的ではありません。

物件の状態、提示価格、費用負担、契約条件、売却期間を整理し、売主様にとって納得できる方法かを一緒に確認します。

「訳ありだから、この価格しかない」と決める前に、まだ比較していない出口がないか確認してみませんか。

対応エリア

名古屋市南区・港区・緑区・瑞穂区・熱田区・昭和区・天白区・中川区・中村区・中区・千種区・名東区・守山区・北区・西区・東区をはじめ、名古屋市全域および愛知県内に対応しています。

※買取の可否、買取価格、契約条件は、所在地、権利関係、建物状態、道路・接道、占有状況、市場性などにより異なります。すべての不動産の買取や高額売却を保証するものではありません。

※相続、境界、登記、税務、紛争等については、必要に応じて司法書士、土地家屋調査士、税理士、弁護士その他の専門家へご確認ください。

※本記事の事例は、相談者様や物件を特定できないよう、複数の相談内容をもとに所在地、金額、会話、経緯などを再構成しています。