こんにちは。
名古屋市南区のふどうさんのMAGOです。
不動産相談を受けていると、所有者様からこんな言葉を聞くことがあります。
「土砂災害警戒区域だから売れませんよね」
「行政から指定されている土地なので価値がないと思っています」
「買ってくれる人なんていないですよね」
確かに、土砂災害警戒区域に指定されている土地は、一般的な土地と比較すると購入検討者が慎重になる傾向があります。
しかし、
指定されていることだけを理由に“売れない土地”と決めつける必要はありません。
不動産には、それぞれ事情があります。
重要なのは、
「問題がある土地なのか」
ではなく、
「その土地の特徴を理解し、どのような買主に向けて提案するか」
という視点です。
名古屋市エリアで″売却サポート”に専門特化した
不動産売却のみを取り扱う専門店です。
空き家売却にともなう煩雑なお手続き、
空き家の遺品整理や不要品の買取まで一括してサポートしております。
〒457-0846
愛知県名古屋市南区道徳通2-51 道徳ビル1F
名古屋市エリアで
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土砂災害警戒区域とは？
土砂災害警戒区域とは、土砂災害が発生した場合に、住民の生命または身体に危害が生じるおそれがある区域として都道府県が指定する区域です。
主なものとして、
・急傾斜地の崩壊
・土石流
・地すべり
などがあります。
また、警戒区域よりも危険性が高く、建築物に一定の制限がかかる区域として、
土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）
があります。
売却を考える場合は、自分の土地がどちらに該当するのかを確認することが大切です。
イエローゾーンとレッドゾーンでは建築の扱いが違う
土砂災害警戒区域の土地を売却する前に知っておきたいこと
土砂災害警戒区域には、大きく分けて2種類あります。
それが、
①土砂災害警戒区域（イエローゾーン）
②土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）
です。
同じ「土砂災害区域」と呼ばれていますが、建築に関する規制や土地利用への影響は大きく異なります。
① 土砂災害警戒区域（イエローゾーン）
イエローゾーンとは、土砂災害が発生した場合に、住民の生命または身体に危害が生じるおそれがある区域です。
ただし、イエローゾーンに指定されているからといって、
原則として住宅の建築が禁止されるわけではありません。
一定の条件を満たせば、通常どおり住宅を建築することが可能です。
つまり、
「イエローゾーンだから家が建てられない」
という認識は正しくありません。
ただし、購入者には土砂災害リスクについて説明する必要があり、自治体によっては避難計画や防災対策などの確認が必要になる場合があります。
売却時には、重要事項説明において土砂災害警戒区域に該当することを説明する義務があります。
② 土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）
レッドゾーンとは、イエローゾーンの中でも特に危険性が高く、建築物に損壊が生じ、住民の生命または身体に著しい危害が生じるおそれがある区域です。
レッドゾーンでは、建築について一定の規制があります。
例えば、新築や増改築を行う場合には、
・建築物の構造を土砂災害に耐えられる仕様にする
・居室を守るための補強構造を求められる
・自治体の許可や確認が必要になる場合がある
など、通常の土地よりも厳しい条件が求められます。
つまり、
「建築できない土地」
ではありませんが、
通常の住宅建築よりも追加の対策や費用が必要になる可能性がある土地
という理解が必要です。
レッドゾーンでは建築確認だけでなく許可が必要になる場合がある
レッドゾーン内では、建築物の用途や規模によっては、建築基準法に加えて都道府県知事の許可が必要になる場合があります。
また、既存住宅については直ちに使用できなくなるわけではありません。
「レッドゾーンに指定されたから家を壊さなければならない」
ということでもありません。
ただし、建て替えや大規模な改築を検討する場合には、事前に自治体へ確認することが重要です。
売却時に所有者が注意するポイント
土砂災害区域の土地を売却する場合、一番大切なのは、
指定区域であることを正しく伝えること
です。
「売れない土地」と考えるのではなく、
・建築条件はどうなのか
・どのような利用方法があるのか
・どのような買主が対象になるのか
を整理することが重要です。
例えば、
イエローゾーン
→ 建築可能な土地として検討できる場合が多い
レッドゾーン
→ 建築条件や追加費用を理解したうえで検討する買主を探す
というように、区域によって売却戦略は変わります。
なぜ土砂災害警戒区域の土地は売りにくいと言われるのか？
理由はいくつかあります。
①買主の不安が大きい
住宅購入は、多くの方にとって人生で一度あるかないかの大きな買い物です。
そのため、
「災害リスクは大丈夫なのか」
という心理的な不安があります。
特に小さなお子様がいる家庭や、高齢者世帯では慎重に判断される傾向があります。
②住宅ローンへの影響
金融機関によって判断は異なりますが、土砂災害リスクがある土地の場合、担保評価に影響する可能性があります。
特に、
・急傾斜地に近い
・造成費用が必要
・擁壁の状態に問題がある
・建築制限がある
場合には、購入希望者が融資面で苦労することがあります。
③土地の利用方法が限定される場合がある
土砂災害特別警戒区域では、建築物について一定の構造規制があります。
そのため、一般的な住宅用地と比較すると、購入者層が限られる場合があります。
しかし「売れない土地」とは限らない
ここで重要なのは、
売れにくいことと、売れないことは違う
ということです。
例えば、
・駅から近い
・眺望が良い
・自然環境が魅力
・土地価格が周辺より安い
・趣味の住宅やセカンドハウス需要がある
など、その土地ならではの価値があります。
一般住宅を建てる目的だけではなく、
「その場所を気に入る人」
を探すことで可能性が生まれる場合があります。
まず、
・区域の種類を確認する
・建築制限を調べる
・土地の特徴を見る
・複数の出口を比較する
名古屋市緑区 土砂災害警戒区域内の実家
「危険区域だから売れない」と思い込んでいた相続人
相談内容
名古屋市緑区に住むAさん（60代）は、父親から相続した築45年の戸建住宅について相談に来られました。
父親が亡くなった後、誰も住む予定がなく、空き家になっていました。
Aさんは当初、
「山側の土地なので価値はないと思っています」
「土砂災害警戒区域に指定されているので、売却は難しいですよね」
と考えていました。
さらに、不動産会社へ相談する前から、
「解体費用を払って更地にしないと売れない」
と思い込み、売却を諦めかけていました。
調査して分かったこと
現地調査を行ったところ、
・土砂災害警戒区域（イエローゾーン）
・接道条件は問題なし
・生活利便施設までの距離も許容範囲
・建物は古いが雨漏りなど大きな問題なし
という状況でした。
確かに土砂災害リスクはあります。
しかし、区域指定だけで不動産価値がゼロになるわけではありません。
提案した売却方法
Aさんには、いきなり解体するのではなく、
「古家付き土地」
として市場に出す方法を提案しました。
理由は、
・解体費用を先に負担する必要がない
・古い住宅を探している買主もいる
・土地として評価する買主もいる
ためです。
結果として、建築会社ではなく、古い家をリフォームして住みたいという買主が見つかりました。
Aさんは、
「危険区域だから価値がないと思い込んでいました。でも最初から解体しなくて本当によかったです」
と話されました。
事例②
瀬戸市 山沿いの古家
レッドゾーン指定でも売却の可能性を探ったケース
相談内容
瀬戸市で相続した築60年以上の住宅。
所有者であるBさんは、
「不動産会社から売却は難しいと言われた」
「解体するにも費用がかかる」
という理由で、5年以上空き家状態にしていました。
庭木は伸び、建物の老朽化も進み、近隣から管理について心配の声も出始めていました。
問題点
調査すると、一部が土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）に含まれていました。
一般的には、
「レッドゾーン＝売れない」
と思われがちです。
しかし確認すると、
・敷地全体がレッドゾーンではない
・住宅部分は区域外
・道路との接続も問題なし
という状況でした。
出口として検討した方法
このケースでは、
①建物をそのまま売却
②隣接地所有者への相談
③買取査定
④解体後の土地売却
を比較しました。
結果として、一般市場で購入希望者を探す方法を選択。
自然環境を求める購入者が見つかり、売却につながりました。
事例③
豊田市 山間部の土地
「田舎だから売れない」ではなく「買う人が違った」
相談内容
豊田市郊外にある土地。
相続人は県外在住で、
「管理できないので手放したい」
という相談でした。
しかし、
・駅から遠い
・坂道がある
・土砂災害警戒区域
という条件から、
「買う人はいないだろう」
と思っていました。
見方を変えた結果
住宅購入者だけを見ると需要は限定されます。
しかし調査すると、
・自然環境を求める人
・趣味の小屋を作りたい人
・家庭菜園をしたい人
など別の需要が存在しました。
不動産は、
「一般住宅として売れるか」
だけではなく、
「誰に価値を感じてもらえるか」
を見ることが重要です。
事例④
岡崎市 擁壁がある高台住宅
相談内容
岡崎市の高台住宅。
所有者は、
「擁壁があるから売れない」
と思っていました。
さらに、
「擁壁工事をしてからでないと売却できない」
と考えていました。
調査結果
擁壁について専門家調査を行ったところ、
・既存擁壁の状態確認
・必要な対策費用の把握
・買主への説明方法
を整理することで、売却活動が可能になりました。
重要なのは、
「問題がある土地」
ではなく、
「問題を把握できていない土地」
になっていることでした。
事例⑤
新城市 空き家付き土地
売れない理由は区域ではなく情報不足だった
相談内容
新城市の築70年の古民家。
所有者は、
「山だから価値がない」
「古すぎて壊すしかない」
と思っていました。
しかし調査すると
・昔ながらの間取り
・広い敷地
・自然環境
・リフォーム可能な構造
という特徴がありました。
一般的な住宅購入者ではなく、
古民家を探している人、
田舎暮らしを希望する人、
店舗利用を考える人、
という別の市場に向けて販売しました。
空き家マイスターが感じること
土砂災害警戒区域や訳あり不動産で、本当に怖いのは、
「売れないこと」
ではありません。
一番の問題は、
所有者が価値を判断する前に、自分で可能性を閉じてしまうことです。
不動産には、
・住宅として売る
・古家付き土地として売る
・隣地へ相談する
・買取を利用する
・活用方法を探す
という複数の出口があります。
だからこそ、
「危険区域だから売れない」ではなく、
「この土地にはどんな出口があるのか」を考えることが大切です。
ふどうさんのMAGOは名古屋市エリアを中心に不動産売却、空き家問題を専門とする不動産会社です。、専門家のアドバイスと革新的なアイディアで、お客様の悩みを解決いたします。まずはお気軽にご相談ください。
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