不動産売却専門店とは？空き家・相続不動産・訳あり物件を後悔なく売却するために

「相続した実家を売却したいけれど、何から始めればよいのか分からない」

「築50年以上の古い家でも売却できるのだろうか」

「再建築不可や接道に問題がある不動産を、どこに相談すればよいのか」

「売却した後に、買主から修繕費用などを請求されないか心配」

不動産売却には、価格だけでは解決できないさまざまな問題があります。

特に、長年空き家になっている住宅、相続によって取得した不動産、建て替えが難しい土地、建物の老朽化が進んだ物件などは、一般的な住宅とは異なる売却方法や専門的な判断が必要になることがあります。

名古屋市南区の不動産売却専門店「ふどうさんのMAGO」では、こうした不動産について、現地調査を重視し、物件の問題点を一つひとつ整理しながら、売主様にとって無理のない売却方法をご提案しています。

私たちが大切にしているのは、単に不動産を売ることではありません。

「いくらで売れるか」だけでなく、「どのような条件で売り、売却後にどのような責任が残るのか」まで考えること。

不動産売却は、契約が成立すれば終わりというものではありません。売却後の安心まで見据えた取引が重要だと考えています。

不動産売却専門店と一般的な不動産会社の違い

不動産会社には、賃貸仲介、住宅購入、土地分譲、不動産管理など、さまざまな業務があります。

一方、不動産売却専門店は、売却相談、査定、販売計画、買主との条件調整、売買契約、引渡しまで、売却に関する業務を中心に取り扱います。

ただし、売却専門店という名称だけで、必ず高く売れる、早く売れるというわけではありません。

重要なのは、その会社がどのような物件を取り扱い、どこまで調査し、どのような販売方針を提案してくれるかという点です。

特に空き家や相続不動産の場合、建物の状態だけでなく、道路との接道関係、境界、登記、残置物、相続関係など、確認すべき事項が多くあります。

ふどうさんのMAGOでは、机上の査定だけで判断せず、可能な限り現地に足を運び、周辺環境や土地の利用状況も確認することを大切にしています。

空き家・相続不動産・訳あり不動産の売却で重要なこと

1．築年数が古いからといって、すぐに解体しない

築40年、50年を超える住宅でも、必ずしも解体してから売却する必要はありません。

建物を残したまま「古家付き土地」として販売する方法や、建物を利用したい購入希望者を探す方法もあります。

解体費用を先に負担することで、かえって売主様の手元に残る金額が少なくなる場合もあります。

大切なのは、解体することを前提にせず、現況のままで売却できる可能性を検討することです。

2．再建築不可物件にも購入希望者は存在する

建築基準法上の道路に接していない土地や、接道幅が不足している土地などは、原則として建て替えができない場合があります。

しかし、再建築不可だからといって、不動産としての価値がまったくなくなるわけではありません。

既存建物を利用したい方、隣地所有者、倉庫や資材置場として活用したい方など、物件によって購入対象者は異なります。

ただし、建物の利用や改修、用途変更には法令上の制限があるため、個別の確認が必要です。

一般的な住宅購入者だけを対象にするのではなく、その土地を必要とする方を探すことが売却の可能性につながります。

3．相続不動産は売却前の権利関係の整理が重要

相続した不動産では、亡くなられた方の名義が残っていたり、相続人が複数いたりすることがあります。

相続登記や遺産分割協議が必要な場合には、司法書士などの専門家と連携し、売却に向けた手続きを整理することが重要です。

また、土地と建物で所有者が異なる場合や、私道持分が存在する場合など、登記内容を詳しく確認しなければ分からない問題もあります。

仲介と買取、どちらが売主様にとって有利なのか

不動産売却には、大きく分けて「仲介」と「買取」という二つの方法があります。

仲介は、不動産会社が購入希望者を探して売却する方法です。市場で広く購入希望者を募集できるため、買取よりも高い価格で売却できる可能性があります。

一方、買取は、不動産会社などが直接買主となる方法です。価格は仲介による売却より低くなる傾向がありますが、販売活動や内覧対応の負担を減らし、条件が整えば比較的短期間で売却できる場合があります。

仲介が向いているケース

• 売却まである程度の時間を確保できる
• できるだけ高い価格で売却したい
• 一般の購入希望者にも需要が見込める
• 市場の反応を確認してから売却を判断したい

買取が向いているケース

• 早期の売却を希望している
• 室内に家財道具が多く残っている
• 建物の老朽化や設備の不具合がある
• 近隣に知られず売却したい
• 引渡し後の責任や手間をできるだけ減らしたい

ただし、買取であれば必ず売主の責任が免除されるわけではありません。契約不適合責任の範囲などは、売買契約書で明確に定める必要があります。

ふどうさんのMAGOでは、最初から買取ありきで話を進めるのではなく、まず市場での売却可能性を検討し、売主様の希望や物件の状況に応じて販売方法を考えます。

売却価格だけでは分からない「本当に大切なこと」

不動産会社から提示される査定価格は、実際の売却価格を保証するものではありません。

高い査定価格を提示されても、その価格で購入する方が現れなければ売却は成立しません。

また、売却価格が高くても、解体費用、測量費用、残置物撤去費用、登記費用などの負担が大きければ、最終的に手元に残る金額は少なくなります。

そのため、ふどうさんのMAGOでは、売却価格とあわせて、売主様が負担する可能性のある費用や引渡し条件についても整理することを重視しています。

大切なのは、売却価格の高さだけではなく、最終的にいくら手元に残り、どのような責任を負うことになるのかを理解して判断することです。

売却後のトラブルを防ぐための契約書づくり

古い住宅や長年使用されていない空き家では、売却後に建物の不具合や地中埋設物などが発見される可能性があります。

例えば、雨漏り、シロアリ被害、給排水管の不具合、地中に残された古い基礎や浄化槽などです。

こうした問題について、売買契約時に十分な取り決めがされていないと、引渡し後に売主と買主の間でトラブルになるおそれがあります。

そのため、物件の状態や取引条件に応じて、次のような事項を確認することが重要です。

• 現況有姿での引渡し
• 土地の公簿売買と実測売買の区別
• 境界明示や測量に関する取り決め
• 建物や設備の不具合に関する告知
• 残置物の所有権や処分に関する取り決め
• 契約不適合責任の範囲と免責条件
• 地中埋設物が発見された場合の対応

なお、契約不適合責任の免責条項を設けても、売主が知りながら告げなかった事実などについては、免責が認められない場合があります。

ふどうさんのMAGOでは、売主様に不必要な責任が残らないよう配慮するとともに、買主様にも物件の状態と契約条件を理解していただくことを大切にしています。

売買契約書は、単なる取引の書類ではなく、売主様と買主様の双方を守るための重要な約束事です。

不動産売却専門店を選ぶ際に確認したいこと

不動産会社を選ぶ際には、査定価格や知名度だけで判断せず、担当者がどのような考え方で売却を進めるのかを確認することが大切です。

特に、空き家や訳あり不動産の売却では、次のような点が判断材料になります。

• 現地調査を行い、物件の問題点を説明してくれるか
• 査定価格の根拠が明確か
• 仲介と買取の両方を比較してくれるか
• 解体や片付けを急がせず、現況売却の可能性を検討してくれるか
• 契約内容や引渡し後の責任まで説明してくれるか
• 売主の希望する期間に合わせた販売計画を提案してくれるか

不動産売却において、すべての物件に共通する正解はありません。

同じ築年数の住宅でも、立地や道路条件、建物の状態、売主様の事情によって、適切な売却方法は異なります。

ふどうさんのMAGOが大切にしている不動産売却

私たちは、不動産売却とは、単に土地や建物の所有者が変わることではないと考えています。

長年暮らしてきたご実家、親御様から引き継いだ土地、さまざまな事情によって手放すことになった不動産。

そこには、それぞれの歴史や思いがあります。

だからこそ、売却を急がせることや、買取価格だけを提示して判断を求めることが、必ずしも売主様にとって良い結果につながるとは限りません。

現地を確認し、問題点を整理し、売却の選択肢を比較したうえで、売主様が納得できる方法を一緒に考える。

不動産売却は、その先の暮らしや将来に新たな価値を生み出すものでなければ、単なる売買取引で終わってしまう。

これが、ふどうさんのMAGOの大切にしている考え方です。

名古屋市・愛知県の空き家、相続不動産、訳あり不動産の売却相談

「まだ売却すると決めていない」

「他社に相談したけれど、売却が難しいと言われた」

「解体や片付けに費用をかけずに売却したい」

「相続登記が終わっていない」

「再建築不可の土地を所有している」

このような段階でも、まずは不動産の現状を整理することから始められます。

名古屋市南区を拠点とする「ふどうさんのMAGO」では、空き家、相続不動産、古家付き土地、再建築不可物件などの売却について、ご相談を承っております。

売却を前提とした一方的なご提案ではなく、物件の状況と売主様のお考えを踏まえ、無理のない方法を検討いたします。

ふどうさんのMAGO

運営：アースリアリティ株式会社
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