【初心者必見】物件売却の流れと査定から契約まで　完全ガイド｜失敗しない不動産売却の全ステップを徹底解説

不動産の売却は人生の中でも大きな決断の一つです。初めて物件を売却する方にとって、どこから始めればよいのか、どのような手順で進めればよいのか分からないことが多いのではないでしょうか。

適切な準備と正しい知識があれば、満足のいく売却を実現することができます。本記事では、物件売却の基本的な準備から信頼できる不動産会社の選び方、媒介契約の種類、効果的な売却活動の進め方、そして契約から引き渡しまでの重要なステップまで、売却プロセス全体を分かりやすく解説します。これから物件売却を検討されている方に参考になれば幸いです。

1. 物件売却の基本知識と準備するべきもの

物件売却は、人生の中で重要な決断の一つであり、適切なステップを踏むことで、スムーズな取引を実現できます。ここでは、「物件売却の流れと査定から契約まで 完全ガイド」と題して、物件売却における基本的な知識と、取り組むべき準備項目についてご紹介します。

まずは物件売却の目的を明確にする

物件を売る理由は人それぞれ異なり、それぞれに応じた希望価格や売却の期限があります。これらを明確にすることで、物件売却のプロセスがよりスムーズになります。以下の点を考えてみたください。

• 物件売却の目的は何ですか？（住み替え、相続、資金調達など）
• 売却の期限はいつを考えていますか？（緊急性があるかどうか）
• 希望する売却価格はどのくらいですか？（理想と着地点と下限価格）

これらの質問に答えることで、物件の売却活動がより明確になり、効果的に進めることができます。

物件の状態を整える

購入希望者にとって、物件を訪れた際に心地よく感じられるかどうかは重要なポイントです。以下の準備を行い、購入希望者に良い印象を与えましょう。

• 修理や清掃を行う: 特に水回りや内装をきれいに保ち、明るく清潔な印象を与えるように努めましょう。
• 不要な家具や設備を撤去する: 物件を広々と感じさせるために、不必要なものは早めに整理して、買い手に良いイメージを持ってもらうことが重要です。
• インテリアに気を配る: 中立的な色調を使用して、潜在的な購入者が生活を想像しやすい空間を演出することが求められます。

相場調査を行う

物件を売却する前に、類似物件の市場価格を把握することは不可欠です。適切な販売価格を設定するためには、現実的な相場情報が必要です。相場調査を行うには、以下の方法を検討しましょう。

1. 不動産ポータルサイトでの類似物件の価格をチェックする
2. 一括サイトを活用する。（しつこい不動産営業を考慮する必要がある。）
3. 不動産会社に相談して価格感を聞く
4. 過去の販売例を参考にする

これらの情報をもとに、自身の物件に適した価格を設定することが可能になります。

書類の準備

物件売却には多数の書類が必要とされます。特に、売却プロセスを円滑に進めるためには以下の書類が重要です。

• 登記簿謄本: 不動産の所有者情報や権利関係を確認するために必要な書類。
• 間取り図やパンフレット: 物件の魅力を効果的に伝えるための資料。
• 固定資産税の納税通知書: 税金関連の情報を提供するために必要なドキュメント。

これらの書類が整っていないと、売却契約がスムーズにいかない恐れがあるため、早めに準備することが勧められます。

物件売却は、計画的な準備と情報収集が成功を左右します。明確な目標を持ち、物件の状態を整え、相場を調査することで、より良い結果を得ることができるでしょう。

2. 信頼できる不動産会社の選び方と査定のコツ

家を高額で売却するためには、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。正しい選択をすることで、査定から契約までスムーズに進めることができます。ここでは、不動産会社の選び方と査定を依頼する際に考慮すべきポイントを詳述します。

不動産会社選びのポイント

1. 免許の確認を忘れずに – 不動産業を行うには宅地建物取引業の免許が必要です。信頼できる不動産会社を見極めるための第一歩として、必ず免許の有無を確認しましょう。この情報は国土交通省の公式サイトで簡単に調べることができます。
2. 複数社に査定を依頼するメリット – 一つの不動産会社にだけ査定をお願いするのではなく、数社から査定を受けることが重要です。これにより、最新の市場相場を理解することができ、各社の評価を比較検討することで信頼性や透明性が見えてきます。
3. 各不動産会社の強みを把握する – 大手不動産会社と地域に特化した業者では、それぞれ異なる強みを持っています。大手は全国的なネットワークを利用できる利点がある一方、地元の業者は地域特有の市場やノウハウに詳しいです。物件の特性に合った業者選びが成功の鍵です。
4. 担当者の質や相性を重視する – 不動産取引では、担当者のスキルや信頼性が取引の成果に大きく影響します。専門的な知識に加えて、自分との相性が合うかどうか、そういった視点で担当者を選ぶことが重要です。信頼で相性のあう担当者は後々の売却プロセスに大きな影響を与えます。

査定を受ける際のコツ

査定を申し込む際に特に注意すべき点は次の通りです。

• 査定価格の根拠を確認する
• 提示された査定額が妥当であるか確認することが大切です。十分な説明をしてくれる不動産会社は、信頼性が高いと言えます。
• 良好なコミュニケーションを心がける
• 疑問が生じた際には、すぐに質問して解消しましょう。誠実に応じてくれる会社であれば、安心して売却を委ねることができます。
• 過去の取引実績をチェックする
• 取引の履歴を確認し、同じ地域や物件の取引実績が豊富な会社を選びましょう。実績がある会社は、信頼できるパートナーとなります。

3. 媒介契約の種類と選び方のポイント

物件売却の過程において欠かせないのが、媒介契約を締結することです。不動産会社に物件の売却を依頼するための契約形式は主に三種類に分けられ、各々には独自の特徴があります。そのため、自身の状況に最も合った契約を選ぶためのポイントをしっかりと把握しておくことが重要です。

一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる柔軟性を持った契約です。以下のような特長があります。

• コストを低減しながら、多くの不動産会社にアプローチできる点
• 売主自身が買主を見つけることも可能（自己発見取引）
• 契約期間に縛られず自由度が高いこと

ただし、複数の業者に依頼することで、それぞれの業者の熱意が少なくなることや、進捗報告が不十分になる可能性があるのは注意が必要です。

専任媒介契約

専任媒介契約は、特定の不動産会社に対して独占的に物件の売却を依頼する形です。主な特徴は以下の通りです。

• 一般的に、契約期間は約3ヶ月に設定されます
• 不動産会社には物件情報をレインズに登録する義務があり、2週間ごとに進捗報告を行う必要があります
• 売主が自ら買主を見つけた場合でも、契約に基づく必要があります（自己発見取引が可能）

この契約を選択すると、不動産会社からのサポートが充実し、安心して売却活動を進めることができます。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、ただ一社との契約のみを認め、自己発見取引は不可能となるため、特に注意が必要です。

• 不動産会社は成約の可能性が高まるため、より積極的に営業を行うことが期待できます
• 契約締結後5日以内にレインズへの登録が義務付けられています
• 定期的に報告が行われるため、物件の進行状況を把握しやすくなります

このような契約形式は、不動産会社の手厚いサポートを受けたい方に向いていますが、自己発見取引ができないため、一社に依存することに注意が必要です。

選び方のポイント

媒介契約を締結する際には、以下のポイントを考慮することが非常に重要です。

1. 物件の特性: 清潔感があり、需要の高いエリアに位置する物件は、一般媒介契約が適していることがあります。
2. 時間の柔軟性: 売却にかける期間に余裕がある場合には、専任または専属専任媒介契約を選ぶことを検討してみましょう。
3. 自身の希望: 自ら買主を見つけたいのか、しっかりとしたサポートが欲しいのかを明確にし、自分に最も適した契約を選ぶことができます。

これらの要素をしっかりと考慮することで、自分に適した媒介契約の選択が、物件売却を円滑に進めるための基盤となります。

4. 効果的な売却活動の進め方とコツ

不動産物件の売却を成功させるには、各ステップや重要なポイントを理解し、それを実践することが求められます。このセクションでは、物件売却の流れと査定から契約までの完全ガイドに基づき、効果的な売却活動を進める具体的な方法を以下にご紹介します。

物件の魅力を最大限に引き出す

売却前には、物件の魅力をしっかりと引き出すことが求められます。以下のポイントを意識して実施しましょう。

• プロによる写真撮影: 質の高い写真は、オンライン広告や不動産ポータルサイトでの最初の印象を左右します。自然光を活かし、最適なアングルで撮影された画像は、物件の特長を余すことなく伝えます。
• 徹底的な清掃と整理整頓: 内見を行う前に、物件を徹底的に清掃し、整然とした状態を保つことが成功のカギです。プロのハウスクリーニングサービスを活用することで、より良い印象を与えることが可能です。

オープンハウスの開催

オープンハウスは、潜在的なバイヤーに物件を直接見てもらうための非常に効果的な手法です。開催する際のポイントについて考慮しましょう。

• 柔軟なスケジュール設定: 幅広いお客様に来てもらえるよう、週末や夕方など多くの人が参加しやすい時間を選んでオープンハウスを行います。
• 参加者へのフォローアップ: 参加者には物件の特徴や購入時の利点を丁寧に説明する時間を設けることで、興味を引き続ける機会を増やします。

信頼できる不動産会社との連携

不動産売却では、信頼のおける不動産会社との連携が成功の鍵を握ります。良いパートナーを見つけるために、以下の点を確認しましょう。

• 実績の確認: 過去の取引実績をリサーチし、高評価の不動産会社を選ぶことが重要です。
• 市場分析力: 不動産市場の動向に強い企業を選ぶことで、適切な販売戦略を提案してもらえる可能性が高まります。

価格設定の重要性

適切な価格設定は物件売却の成功に直接影響を与えます。慎重に価格を決定するためのステップを以下に示します。

1. 市場調査の実施: 同じ地域の市場相場や最近の取引例を調べることで、適切な価格帯を理解します。
2. 複数の査定を取得: 異なる不動産会社から査定を受けて、現実的な販売価格を見極めることが成功への道です。

成果を測る指標の設定

売却活動を進める中で、成果を測定する指標を設定することが不可欠です。たとえば、

• 問合せ件数の把握: 広告に対する反響やお問い合わせの数を記録し、どの方法が効果的かを分析します。
• 内見率のチェック: 内見を実施した件数を確認し、より高い内見率を達成するために必要な改善策を検討します。

これらの要素をしっかりと考慮することで、物件売却活動をより効率的に進め、最良の条件での契約に結びつけることができるでしょう。

5. 売買契約から引き渡しまでの重要ステップ

不動産の売買契約から物件の引き渡しに至るまでのプロセスは、売主にとって極めて重要なステップです。この流れを正確に実行することで、取引におけるトラブルを回避し、円滑な売却を実現することができます。ここでは、各ステップの詳細と注意すべきポイントを説明します。

契約の締結

まず最初に、売主と買主は売買契約書に署名を行い、契約を正式に締結します。この段階で特に注意が必要なポイントは以下の通りです。

• 契約内容の確認: 売買価格、引き渡し日、特約事項など、契約書に記載された内容を丁寧に確認することが肝心です。
• 専門家への相談: 契約の内容に不安がある場合は、弁護士や不動産の専門家に相談することで、自信を持って契約を進めることができます。

手付金の受領

契約が成立すると、買主から売主へ手付金が支払われます。一般的に手付金の額は売買価格の5〜10%が相場です。この手付金は契約解除時に違約金としての役割を果たします。

重要事項説明の確認

売買契約を結ぶ前に、宅地建物取引士から重要事項の説明が行われます。この説明には物件に関する法的情報や重要な事項が含まれているため、売主はしっかりと内容を確認する責任があります。

購入者との最終確認

物件の引き渡しが行われる前に、売主と買主が共に物件の最終確認を行うことが重要です。事前に確認すべきポイントは以下の通りです。

• 物件の状態: 物件が契約通りで、内容に問題がないかを吟味します。特に修繕や清掃が適切に行われているかが重要な要素となります。
• 書類の用意: 引き渡しに必要な書類（権利証、印鑑証明書、納税通知書など）を整備し、未提出の書類がないか確認しておきます。

引き渡し手続き

引き渡し日は、買主に所有権が正式に移転する日です。この際に必要な手続きをしっかりと行うことが求められます。

• 融資の実行: もし買主が住宅ローンを利用する場合、融資手続きが必要です。通常、この手続きは売主、不動産会社、買主が金融機関で一緒に行います。
• 残代金の受領: 手付金を差し引いた残代金が、売主の指定口座に入金されます。この際、売主は物件の鍵や必要な書類を買主に手渡します。

書類と鍵の引き渡し

最後に、売主は買主に以下の書類と鍵を手渡します。

• 必要書類: 権利証、印鑑証明書、固定資産税の納税通知書など重要な書類が含まれます。
• 鍵の引き渡し: 物件の全ての鍵（コピーも）を引き渡し、引き渡し作業が完了します。

このように、売買契約から物件の引き渡しまでには多くの重要なステップがあり、それぞれの段階で注意深く対応することが成功的な不動産売却の鍵となります。各プロセスにおいて慎重に進めることで、円滑な取引を実現することができるのです。

まとめ

物件売却は複雑な過程を経る重要な決断ですが、計画的な準備と信頼できるパートナーとの協力によって、スムーズに進めることができます。物件の状態を整え、相場を把握し、適切な不動産会社を選び、担当者を選別することで、最良の条件で売却できるでしょう。

また、売買契約からの重要なステップを確実に踏むことで、トラブルを回避し、安心して取引を進めることができます。物件売却の各段階で、しっかりとした準備と専門家の助言を得ることが、最終的な成功につながるのです。

ふどうさんのMAGOは名古屋市エリアを中心に不動産売却、空き家問題を専門とする不動産会社です。

（対応エリア）
名古屋市南区、名古屋市港区、名古屋市緑区、名古屋市千種区、名古屋市熱田区、名古屋市名東区、名古屋市 昭和区、名古屋市 瑞穂区、名古屋市中村区、名古屋市中川区、名古屋市 守山区、名古屋市中区、名古屋市 天白区、刈谷市、岡崎市、一宮市、豊田市、半田市、あま市、豊川市、津島市、碧南市、豊橋市、瀬戸市、安城市、岩倉市、犬山市、知立市、江南市、小牧市、稲沢市、春日井市、大府市、知多市、常滑市、尾張旭市、高浜市、新城市、西尾市、岩倉市、豊明市、長久手市、蒲郡市、愛西市、清須市、北名古屋市、弥富市、みよし市、東海市、日進市、愛知県全域