売れない不動産には理由がある！売主がやるべき原因分析と、売却戦略を立てる上で最低限知っておきたいこと！

家を売りに出してから1年以上経過しても買い手が見つからない…そんな状況にお悩みの方も多いのではないでしょうか。

長期間売れ残る物件には、

必ず何らかの理由が存在します。

1. 1年以上売れない家の実態と共通する原因

ここ名古屋市という

せまい領域になりますが

1年以上も売れない土地や中古住宅（再建築不可や訳あり等に属していない）について統計を取ってまいりました。

まず押さえておくべきなのは、その共通する原因です。

市場において長い間売れ残る物件には、必ず何らかの理由が存在し、それが買い手の関心を引いていないという点です。

価格設定の不適切さ

まずは売りに出されている物件が適正価格かどうかという点です。

仮に、適正価格でない場合、それは物件が売れない大きな要因となるのは当然です。

2025年～2026年　

ポータルサイトの「土地」カテゴリー限定ですが

新着物件の統計を集計した結果

名古屋市南区、名古屋市熱田区　名古屋市瑞穂区、3区で

約6割ほどの不適切な売出価格設定（実勢価格の30％上乗せ）を確認しました。

これが売出初動であれば、非常にまずい戦略です。

立地条件に需要があるかどうか

特に名古屋市南部エリアですと

売却時に最も重視される要素の一つが立地です。買主が具体的に考慮するところは以下のようなものがあります。

• 最寄り駅からの距離
• 教育機関や病院などへのアクセスの良さ
• 周囲の生活環境の充実度
• ハザードマップ

土地や物件に徳があるかどうか

買主の第一印象で　買いたいと思わせるような場所かどうかは周辺環境も含め重要なポイントです。

不動産会社の対応

不動産会社の営業方針も重要な要素です。1年以上売れない場合、担当者が効果的な市場戦略を実施できていないことが考えられます。具体的には次のような問題が挙げられます。

• 広告やプロモーション活動の不足
• 顧客へのアプローチが怠られている
• 市場知識や専門的なスキルの欠如

一年以上売れないことの共通原因は　大方ほぼ「売出価格と実勢相場が相違していない」

点です。

また後述しますが、特に名古屋市では不人気エリアで尚且つ競合物件が多数存在するエリアほど、高値設定されている傾向にあります。

2. 価格以外に売れない理由を徹底チェック

家が1年以上売れない原因には、価格や魅力度合が要因であることはお伝えしましたが、それに加えて見落とされがちな要素も多く存在します。よく見受けられる原因について詳しく考察してみます。

1.1年以上売れない家の実態と共通する原因

名古屋市南区、港区、中川区、中村区にはそれぞれ不人気エリア、超不人気エリアが存在します。

不人気エリアかどうかの見極めは一概に難しいところですが

人気がないエリアに　不適切な売出価格を設定すれば、当然早期成約が難しくなるのですが、

特に不人気エリアでは成約が長引くほど、売残り感のイメージが定着してしまうことです。

2. 立地や利便性

物件の立地や周辺の環境は、売却において重要な要素となります。

• 交通の便: 最寄り駅やバス路線の整備状態が悪い場合、人気エリアを除けば徒歩15分以上は買い手の判断基準に重要な影響を及ぼすといわれれおります。
• 生活の利便性: 近くにスーパーやコンビニエンスストアがない場合、住環境の魅力が大幅に低下し、需要が減少することがあります。

3. 不動産会社と広告の質

不動産の売却プロセスでは、仲介業者の資質や広告の質も大きな影響を及ぼします。

• 十分なプロモーションの欠如: 物件に関する新鮮な情報が送信されていない場合や売れ残り感を演出しているような広告内容。

4. 競合物件の影響

名古屋市南区、熱田区、瑞穂エリアで見ますと

、売れ残りが集中しているエリアは実際にいくつか存在します。

特に空き家の割合が高いエリアは不人気エリアとみられるのですが、競合となる物件が多数存在するということは価格設定の見直しも含め、差別化を行っていかなくてはいけません。

• 価格競争の激化: 不人気エリアで同じ条件の物件が多ければ多いほど、価格競争が生じ、その結果として価値が下がるリスクがあります。
• 差別化の必要性: 他の物件と明確な違いを打ち出せないと、選ばれる可能性が低くなります。

これらの要因は、不人気エリアに属しながらも確実に成約に結び付けるためには見逃すことができない重要なポイントです。それぞれの側面を念入りに確認し、改善できる場合には適切な対策を講じることが求められます。具体的な行動を起こすことで、1年以上売れない状況から抜け出す確率が高まります。

囲い込みや広告用に用いられるケース

比較的大きな土地で、財閥大手不動産会社に専任契約されている案件ほど、

囲い込みの実態を感じております。

また、よく見かけますのが、広告チラシ用に実勢とかけ離れて売出されるケース

囲い込みや　おとり広告も

売出し初期のタイミングであれば、売主にとっての成約機会は失われます。

3. 売却前に必ず試したい具体的な改善策

1年以上売れない家を効率的に売却するためには、実行可能な改善策を講じることが極めて重要です。

物件の状態を改善する

上物に価値があり中古住宅として売出す場合、物件の状態が売却の結果に与える影響は非常に大きいです。以下の点に注目して、物件の魅力を最大限に引き出す努力をしましょう。

• ハウスクリーニングを専門家に依頼: プロによるクリーニングを実施することで、室内の清掃状態が著しく向上し、潜在的な購入者に良い印象を与えることができます。普段手が届かない場所もしっかりと掃除することで、清潔感を演出できます。
• 修理やリフォームを行う: 小さな傷や劣化した設備の修理は、全体の印象を改善する基本です。また、特にキッチンやバスルームのリフォームは買主にとって大きなアピールポイントとなります。（費用対効果を考えましょう。）

ありきたりですが 家や土地の魅力をしっかりアピールする

物件の魅力を有効に伝えるためには、以下の要素を重視することが大切です。

• 地域の利便性をアピール: 学校や公共交通機関、スーパーマーケットなど、生活の利便性を強調することで、購入希望者の興味を引くことができます。住みやすさがポイントです。（アピールのしすぎは逆効果を生む場合があります。）
• 立地条件の魅力を訴求: 静かで落ち着いた環境など、立地の良さをしっかりと伝えることで、購入者の購買意欲を高めることも可能です。

ホームステージング利用の検討

上物に価値があり、中古住宅として売出すのであればホームステージングは、物件をより魅力的に見せるために家具やインテリアを戦略的に配置する手法です。ステージングの活用により得られるメリットは以下の通りです。

• 視覚的魅力の向上: 適切に配置された家具と効果的な照明が、居住空間を広く感じさせ、住みやすさをアピールします。
• 購入者のイメージを豊かに: 家具の配置によって、購入者が自分のライフスタイルを具体的にイメージしやすくなり、内覧時の印象が向上します。

評価額の見直し

適正な売却価格でない場合、売却はスムーズに進みません。周囲の相場を参考にしながら、次のポイントを考慮しましょう。

• 価格設定の見直し: 競合物件と比較して、相場に合った適正価格を設定することが不可欠です。価格が高すぎる場合、潜在的な買い手が興味を失うことにつながるため、大幅な値引きを検討することが望ましいです。（ただし安易な値引きは購入者に足元をみられるため注意が必要です。）
• 価格改定のタイミングを考える: 売り出しから一定期間が経過した後に一旦リセットをし、空白期間を置き、再度価格を大幅に見直すことで、「新鮮な物件」として新たな潜在顧客を呼び込むチャンスが生まれるでしょう。

セカンドオピニオン

売却活動が始まってから一定期間経過した後、物件の市場価格を見直したいと考える方も少なくありません。

特に、競合物件の動向や地域の市況の変化によって、適正価格が変わることがあります。このような場合は、以下のタイミングでセカンドオピニオンを活用すると良いでしょう。

• 売残りを感じているとき
• マイナス要因が懸念されるとき

セカンドオピニオンを活用することで他の不動産会社から中立な意見を得ることができます。

4. 内覧時の印象を良くする効果的な対策

中古住宅として売り出しをしている場合、内覧時の印象は、購入希望者に対する物件の魅力を大きく左右します。ここでは、内覧時に注意すべきポイントや、印象を良くするための具体的な対策を見ていきましょう。

自然光と温かみを空間演出

空間に自然光を取り入れることで、明るく温かみのある印象を与えることができます。内覧前にできる対策として、以下を実施してみましょう。

• 窓を開ける: 内覧前に窓を開けて換気を行い、室内の空気をリフレッシュします。
• 照明を点灯: 明るさが不足しないよう、内覧時には照明を点灯しておくことが重要です。特に暗い部屋では、柔らかい色合いの照明を選ぶと良いでしょう。

まとめ

1年以上売れない家の問題に取り組むには、立地条件、物件の状態、不動産会社の対応、価格設定など、さまざまな要因を総合的に検討し、改善に取り組むことが重要です。

また、中立な意見と評価を得るためにも、是非セカンドオピニオンの活用をおすすめします。

上物付き中古住宅で売り出すのであれば、物件の魅力を最大限に引き出すためのステージング活用、価格設定の見直し、内覧時の印象アップなど、具体的な対策を実践することで、成約の可能性を高めることができます。

買手からの値交渉を想定して実勢の10％上乗せしての売出価格が適正な場合もありますが、あくまでそのエリアや物件が「強気」ブルで勝負できるのか！あるいは弱気なのかニュートラルで攻めるのか

見極めは難しいですが、相場に精通した不動産売却専門エージェンシーの領域で間違いありません。

ふどうさんのMAGOは名古屋市エリアを中心に不動産売却、空き家問題を専門とする不動産会社です。専門家のアドバイスと革新的なアイディアで、お客様の悩みを解決いたします。旗竿地、再建築不可、訳あり、心理的瑕疵物件、権利が複雑で難しい物件　まずはお気軽にご相談ください。

（対応エリア）
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