こんにちは。

趣味は街歩き。名古屋市の街を歩き続けて8年になる、空き家が大好きな宅建士、ふどうさんのMAGOの保木です。

「売りに出してから1年以上たちますが、問い合わせがほとんどありません」

「何度も値下げをしたのに、なぜ売れないのでしょうか」

長期間売れていない不動産について、このようなご相談を受けることがあります。

売主様は、売却を始めたときには期待を持っています。

内覧が入るかもしれない。

よい買主様に引き継げるかもしれない。

ところが、数か月たっても反響がない。

販売報告には、毎回同じように「問い合わせなし」と書かれている。

そして、提案されるのは価格の引下げだけ。

その状態が1年続けば、

「この不動産には価値がないのではないか」

と感じてしまうのも無理はありません。

しかし、私は最初から「価格が高いからです」とは決めません。

買主に情報が届いていないのか。

広告を見ても、詳しく知りたいと思われていないのか。

問い合わせはあるのに、内覧へ進まないのか。

内覧後に不安が解消されていないのか。

そもそも、接道、境界、建物、権利関係が整理されていないのか。

売れない場所によって、直すべきものが違うからです。

🟥 原因を確認せずに値下げをしても、売れない理由が残ったままなら、安くなっただけの売れない物件になる可能性があります。

この記事では、1年以上売れない不動産に多い原因、売主様と市場の価格認識がずれる理由、販売活動のどこで止まっているかを調べる方法、値下げ前に試したい改善策について、名古屋の現場からお話しします。

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「売れない理由は価格」と決める前に確認すること

不動産が売れないとき、価格は非常に重要です。

物件の条件に対して価格が高ければ、買主は競合物件を選びます。

ただし、価格は原因のすべてではありません。

例えば、適正な価格でも、写真が暗く、間取り図がなく、重要な調査内容が分からなければ、問い合わせにつながらないことがあります。

再建築できるか分からない土地を、一般的な住宅用地と同じ見せ方で販売しても、買主も建築会社も判断できません。

他社からの紹介を受け入れず、限られた顧客だけに案内していれば、市場へ十分に届いていない可能性もあります。

つまり、売れない原因は、大きく次の5つに分けられます。

原因	具体例
価格	競合や成約相場に対して高い、費用やリスクが織り込まれていない
商品	建物状態、接道、境界、擁壁、私道、権利関係などに不安がある
情報	写真・図面・説明・調査資料が不足し、買主が判断できない
流通	広告先や買主層が限定され、必要な相手へ届いていない
条件	引渡時期、契約不適合責任、測量、解体、残置物などが買主と合わない

🟨 不動産売却の原因分析とは、「価格が高いか」を調べることだけではありません。価格、物件、情報、流通、契約条件のどこに市場とのズレがあるかを分けることです。

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最初に見るべき「販売の5段階」

販売活動を、次の5段階に分けてください。

1. 物件情報が市場へ公開される
2. 広告ページを見てもらう
3. 問い合わせが入る
4. 内覧・現地確認へ進む
5. 購入申込みが入る

どこで止まっているかによって、考えられる原因が変わります。

段階1｜そもそも市場へ十分に公開されていない

確認したいのは、どの媒体へ、どの内容で掲載されているかです。

ポータルサイト。

不動産会社間の情報ネットワーク。

自社ホームページ。

既存顧客への紹介。

地域の不動産会社、建築会社、投資家、買取会社への情報提供。

難しい不動産ほど、一般の住宅購入者だけではなく、建築会社、再生事業者、隣地所有者などへ届ける必要があります。

公開範囲が狭ければ、価格を下げても、必要な買主に届かない状態は変わりません。

段階2｜閲覧されていない

広告ページの閲覧自体が少ない場合は、次のような原因が考えられます。

• 検索される価格帯から外れている
• 物件種別や所在地などの登録が適切でない
• 一枚目の写真に魅力がない
• 競合物件の中で特徴が伝わらない
• 情報更新が少なく、埋もれている

この段階では、室内リフォームより先に、価格帯、広告設定、写真、見出しを確認します。

段階3｜閲覧はあるが、問い合わせがない

見られているのに問い合わせがない場合、買主は広告上で見送っています。

価格と条件が合わない。

写真から建物状態への不安を感じる。

接道や擁壁など、知りたい情報が書かれていない。

反対に、欠点だけが並び、使い方が見えない。

「詳細はお問い合わせください」という書き方も、問題が大きい物件では逆効果になることがあります。

買主が知りたいのは、問題がないという宣伝ではありません。

何が確認できていて、何が未確認で、購入後にどの費用が考えられるのかという判断材料です。

段階4｜問い合わせはあるが、内覧にならない

この場合は、問い合わせ後の説明や資料に原因があるかもしれません。

• 住所や詳しい資料の提供が遅い
• 道路・境界・建物状態への回答が曖昧
• 内覧可能日が極端に限られている
• 鍵の手配や売主様との調整に時間がかかる
• 問い合わせ後に追加費用や重大な条件が判明する

問い合わせ件数だけでなく、なぜ内覧へ進まなかったかを記録することが重要です。

段階5｜内覧はあるが、申込みが入らない

内覧まで進んでいるなら、立地や広告には一定の関心を持たれています。

現地で期待との差が生じている可能性があります。

• 写真より暗い、狭い、傷みが大きい
• 臭い、残置物、庭木などで生活を想像しにくい
• 駐車や車の出入りが難しい
• 隣地、騒音、道路、高低差など広告では分からない事情がある
• 解体、修繕、測量などの費用が想定より大きい
• 売主様の引渡条件と合わない

内覧後の感想を「検討します」で終わらせず、見送った理由を可能な範囲で確認し、共通点を探します。

🟩 問い合わせがない物件と、内覧後に断られる物件へ、同じ対策をしてはいけません。数字を段階ごとに分けると、次に直す場所が見えてきます。

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1年以上売れない不動産に多い7つの原因

原因1｜希望価格が、現在の市場価格になっている

売主様が価格を考えるとき、基準になりやすいのは過去です。

購入したときの価格。

リフォームにかけた費用。

住宅ローンの残額。

近隣で売り出されている物件の価格。

そして、家族が暮らした時間と思い出です。

どれも売主様にとって大切な情報です。

しかし、買主が見るのは購入後です。

修繕費はいくらか。

住宅ローンが利用できるか。

建て替えられるか。

将来売却しやすいか。

同じ予算で、ほかに何を買えるか。

ここに価格認識のズレが生まれます。

また、ポータルサイトで確認できる価格の多くは「売出価格」です。実際に契約した価格とは限りません。

査定では、現在の競合物件だけでなく、成約事例、問い合わせ状況、物件固有の費用やリスクを確認する必要があります。

🟥 売主様の希望価格が間違っているのではありません。ただし、希望価格と、現在の市場が受け入れる価格は分けて考える必要があります。

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原因2｜高い査定額を「売れる価格」と考えてしまった

複数社へ査定を依頼すると、最も高い査定額を提示した会社へ任せたくなるのは自然です。

しかし、査定価格は買取保証額ではありません。

媒介契約を受けるために、根拠の弱い高値を提示し、販売開始後に値下げを提案する会社がないとは言えません。

査定額を見るときは、金額だけではなく次を確認します。

• どの成約事例を使ったか
• 売出中の競合と何が違うか
• 道路、建物、境界などの個別条件を反映しているか
• その価格で想定する買主は誰か
• 何か月で、どのように売る計画か
• 売れなかった場合、いつ何を見直すか

具体的な説明がなければ、高い査定書は売却戦略ではなく期待値にすぎません。

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原因3｜売れ残ったのではなく、判断材料が不足している

再建築の可否が分からない。

境界標が見つからない。

私道の通行・掘削条件が分からない。

擁壁の資料がない。

建物の雨漏りや傾きが確認されていない。

未登記の建物や増築部分がある。

こうした不動産は、必ずしも売れないわけではありません。

ただし、買主、建築会社、金融機関が判断できなければ、話は前へ進みません。

問題を隠して魅力だけを広告することも、調査前から「価値がない」と決めることも適切ではありません。

必要なのは、分かることと分からないことを分け、誰が何を確認するかを示すことです。

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原因4｜売主様と不動産会社で「普通の物件」という認識がずれている

古くから家が建っていると、売主様は、当然に建て替えられると思っていることがあります。

ところが、売却調査で、接道不足や道路種別の問題が見つかることがあります。

見た目では道路に接していても、建築基準法上の道路ではない。

通路の一部が他人地である。

私道持分がない。

通行できても、配管工事に必要な掘削承諾が整理されていない。

建築基準法上、敷地は原則として道路へ2メートル以上接する必要がありますが、現地で約2メートルに見えるだけで再建築可能とは断定できません。

このような土地を一般的な住宅用地と同じ価格・広告で出せば、買主側の調査が進んだ段階で話が止まります。

🟨 「昔から家がある」と「現在、希望する建物へ建て替えられる」は同じではありません。価格を決める前に、道路と接道を確認することが必要です。

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原因5｜物件の魅力を、違う買主へ伝えている

すべての物件を、一般の住宅購入者だけに販売する必要はありません。

例えば、再建築が難しい古家でも、現況利用を考える投資家には検討余地があるかもしれません。

旗竿地は、道路から離れた静けさを求める人や、隣地所有者には別の価値があります。

古い建物は、庭、建具、間取りを生かしたい人へ届けば、解体前提とは異なる評価になる可能性があります。

大切なのは、欠点を美しい言葉で隠すことではありません。

実際の制約を伝えたうえで、その特徴を必要とする相手へ届けることです。

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原因6｜販売報告が「問い合わせなし」で止まっている

販売報告は、売れていない事実を知らせるだけの書類ではありません。

少なくとも、次の内容を確認したいところです。

• 掲載媒体と掲載内容
• 広告ページの閲覧数
• 問い合わせ件数と内容
• 他社からの紹介依頼
• 内覧件数
• 内覧後の感想と見送り理由
• 競合物件の新規掲載・価格変更・成約
• 次の期間に実施する改善策

閲覧数が多いのに問い合わせがなければ、価格や広告内容を疑います。

問い合わせはあるのに内覧にならなければ、資料と説明を見直します。

内覧はあるのに申込みがなければ、現地の印象、費用、条件を確認します。

🟩 数字を集める目的は、担当者を責めることではありません。値下げ以外の次の一手を、売主様と一緒に決めるためです。

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原因7｜時間がたつほど、条件が悪くなっている

空き家は、販売中も状態が変わります。

庭木が伸びる。

雨漏りが始まる。

室内に湿気や臭いが残る。

郵便物や落ち葉がたまり、管理されていない印象になる。

近隣から苦情が入る。

また、長期間同じ写真と説明で掲載されていると、買主から「何か大きな問題があるのでは」と警戒される場合があります。

長期化した物件は、価格だけを変えるのではなく、現地状態、写真、説明、調査資料、契約条件を一度まとめて更新する必要があります。

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私の失敗談｜価格を下げる前に、道路の説明を変えるべきだった土地

ここで、複数の相談経験をもとに再構成した事例をご紹介します。

名古屋市内に、半年以上売れていない古家付き土地がありました。

売主様は、すでに二度の価格変更を行っていました。

担当者からは、

「反響が少ないので、もう少し下げましょう」

と提案されていました。

私が現地を歩くと、価格以外に気になる点がありました。

前面の通路が狭く、道路の法的な位置づけと接道条件が、広告から分からなかったのです。

物件情報には、土地面積と最寄駅までの距離は書かれていました。

しかし、買主が本当に知りたい、

建て替えられるのか。
車は入るのか。
解体や建築工事はどのように行うのか。

という情報がありませんでした。

問い合わせた不動産会社にも、詳しい資料がすぐに届かない状態でした。

これでは、一般の買主は不安になり、建築会社も計画を検討できません。

問題は、価格だけではありませんでした。

そこで、行政で道路種別を調べ、現地の通路幅、境界、車両進入、配管の状況を確認し、分かることと未確認事項を整理しました。

そして、広告では「古家付き土地」という一般的な見せ方だけではなく、現況利用を検討できる人、建築会社、投資家、隣地所有者など、買主候補を分けて考えました。

結果として、すぐに高値で売れたという話ではありません。

しかし、売主様は初めて、

「なぜ問い合わせが少なかったのか」

を理解できました。

そのうえで、価格を含む販売条件を見直すことができました。

🟥 この案件で先に必要だったのは、3回目の値下げではありませんでした。買主が判断できるよう、道路と建築の情報を整理することでした。

※個人および物件を特定できないよう、複数の相談内容をもとに所在地、価格、期間、経緯などの一部を調整しています。

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値下げ前に実施したい「売れない原因の再診断」

1．査定をやり直す

販売開始時の査定ではなく、現在の市場で再計算します。

確認するのは、近隣の売出価格だけではありません。

成約事例。

現在の競合。

競合が売れるまでの期間。

建物、道路、境界、権利関係。

買主が負担する修繕・解体・造成費。

価格ごとに想定される買主層。

これらを整理します。

2．広告を買主の目で見直す

売主様自身のスマートフォンやパソコンで、実際の広告ページを確認してください。

• 写真は明るく、現況を正確に伝えているか
• 間取り図や土地図面は見やすいか
• 古い写真のままになっていないか
• 周辺環境の説明が具体的か
• メリットだけでなく注意点も書かれているか
• 買主が判断するための調査内容が示されているか

写真を増やせばよいわけではありません。

買主が知りたい順番で情報が並んでいるかが重要です。

3．現地の第一印象を整える

中古住宅では、内覧時の印象が判断へ影響します。

まず検討したいのは、大規模リフォームではなく、負担の小さい改善です。

• 玄関と水回りの清掃
• 換気と臭いの確認
• 室内外の不要物整理
• 庭木や雑草の管理
• 切れた照明の交換
• 内覧時の照明点灯
• カーテンや雨戸を開け、自然光を入れる
• 危険箇所や故障箇所の明示

修繕費をかけても、そのまま価格へ上乗せできるとは限りません。

工事前に、買主が問題にしている箇所か、費用に見合う効果があるかを確認します。

4．契約条件を見直す

買主が迷っているのは価格ではなく、責任や費用かもしれません。

例えば、

• 境界確定を誰が行うか
• 残置物を誰が処分するか
• 建物を解体して渡すか、現況で渡すか
• 契約不適合責任をどのように定めるか
• 引渡時期を調整できるか
• 私道や越境の問題をどこまで整理するか

によって、買主の判断は変わります。

売却価格だけでなく、売主様の費用、時間、責任を含めて比較してください。

5．届ける買主を変える

一般の住宅購入者だけで動かない場合は、物件に応じて次の候補を検討します。

• リノベーション希望者
• 投資家
• 建築会社・再生事業者
• 隣地所有者
• 事業用として利用する法人
• 不動産買取会社

ただし、誰にでも広く見せればよいという意味ではありません。

その買主が何を評価し、どのリスクを負担できるのかを考え、資料と条件を変えます。

6．販売会社から具体的な報告を受ける

次の質問をしてみてください。

「広告は何回見られていますか」

「他社からの紹介依頼はありましたか」

「問い合わせから内覧へ進まなかった理由は何ですか」

「内覧した方は、何を理由に見送りましたか」

「現在の競合物件と比べた弱点は何ですか」

「値下げ以外に、次の30日間で何を変えますか」

回答が具体的であるほど、販売活動を一緒に改善できます。

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値下げをするなら「理由」と「次の検証方法」を決める

値下げは悪いことではありません。

市場と価格がずれているなら、必要な判断です。

ただし、金額だけを変更し、同じ写真、同じ説明、同じ買主層、同じ契約条件で販売を続けても、効果を検証できません。

価格を変更する際は、次を決めます。

1. なぜ、その金額にするのか
2. どの検索価格帯へ入るのか
3. どの競合より選ばれやすくなるのか
4. 写真・説明・資料・条件を同時にどう変えるのか
5. 何日間、どの数字を見て効果を判断するのか

🟨 値下げは「売れないので仕方なく行うもの」ではありません。新しい買主層へ届かせ、市場の反応を検証するための戦略です。

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仲介・買取・隣地提案を「最終手取り」で比較する

1年以上売れない場合、同じ仲介方法を続けるだけでなく、出口を並べることも必要です。

比較項目	仲介を継続	不動産会社の買取	隣地等への提案	調査・改善後に再販売
想定売却価格
解体・修繕・残置物費
測量・登記・権利整理費
仲介手数料等
維持管理費・固定資産税
売却までの期間
契約上の責任
成約の確実性
最終手取り見込み

買取価格が低くても、残置物、測量、解体、契約不適合責任などを買主が負担する条件なら、売主様の費用とリスクは減ります。

反対に、仲介価格が高くても、売却に長い時間がかかり、多額の工事や管理費を負担すれば、最終手取りの差が小さくなる場合があります。

🟩 売却戦略で比べるべきなのは、査定書の一番高い数字ではありません。費用、時間、責任を差し引いた後に、売主様が納得できる出口です。

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不動産会社を変更する前に確認したいこと

長期間売れないと、会社を変更すればすべて解決するように感じることがあります。

担当者や販売方針が変わり、改善する場合はあります。

一方、価格、接道、境界、建物状態などの根本原因が同じなら、会社だけを変えても結果が変わらないことがあります。

変更を判断する前に、次の点を確認してください。

• 販売状況の数字を開示しているか
• 売れない理由を価格以外にも説明できるか
• 他社からの買主紹介を受け入れているか
• 調査不足の項目を整理しているか
• 値下げ以外の改善策があるか
• 売主様の優先順位を理解しているか

セカンドオピニオンは、現在の会社を否定するためのものではありません。

査定、広告、調査、反響、契約条件を別の視点から確認し、続けるべきことと変えるべきことを整理するために利用します。

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まとめ｜売れない不動産ではなく、原因が整理されていない不動産かもしれない

1年以上売れない不動産には、何らかの理由があります。

ただし、その理由をすべて価格にまとめてはいけません。

市場へ公開されていない。

閲覧されていない。

閲覧されても問い合わせにつながらない。

問い合わせ後の説明で止まる。

内覧時に期待との差が生じる。

法的・物理的な問題が整理されていない。

適切な買主へ届いていない。

どの段階で止まっているかによって、必要な対策は変わります。

道路を調べる。

境界を確認する。

建物状態を把握する。

広告を作り直す。

買主層を変える。

契約条件を見直す。

そのうえで、必要なら根拠を持って価格を変更する。

この順番が大切です。

🟥 値下げによって物件の問題が解決するわけではありません。値下げが有効なのは、売れない原因が価格にあると確認できたときです。

🟩 不動産会社の仕事は「売れません」と報告することではなく、どこで止まっているかを調べ、売主様が次の一手を選べる状態にすることだと私は考えています。

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名古屋市で「1年以上売れない」とお悩みの方へ

ふどうさんのMAGOは、名古屋市南区を拠点に、長期間売れていない空き家、相続不動産、再建築が難しい土地、旗竿地、私道や境界に問題がある不動産などの売却をお手伝いしています。

次のような段階でも構いません。

• 1年以上売却しているが、問い合わせが少ない
• 値下げ以外の提案を受けていない
• 査定価格と市場の反応が合っていない
• 広告がどこへ掲載されているか分からない
• 内覧はあるが、購入申込みにつながらない
• 再建築や接道の条件を確認できていない
• 古家を残すか、解体するか迷っている
• 買取価格を受け入れるべきか判断できない
• 現在の販売方法について別の意見を聞きたい

まず、値下げありきでは考えません。

現地を確認し、道路、境界、建物、周辺の競合、広告内容、閲覧、問い合わせ、内覧、見送り理由を整理します。

そのうえで、仲介継続、広告の再設計、価格変更、買主層の変更、買取、隣地提案、権利関係の整理などを比較します。

「売れない不動産」と決める前に、まだ調べられていない理由がないか、一緒に確認してみませんか。

対応エリア

名古屋市南区・港区・緑区・瑞穂区・熱田区・昭和区・天白区・中川区・中村区・中区・千種区・名東区・守山区・西区・北区・東区をはじめ、名古屋市全域および愛知県内に対応しています。

※接道義務、再建築の可否、私道の取り扱い、通行・掘削、建築可能な用途・規模などは、道路種別、接道状況、敷地形状、建築計画および地域の条例等によって異なります。不動産会社の現地確認だけで断定せず、必要に応じて行政、建築士、土地家屋調査士、弁護士、司法書士などへご確認ください。

※本文の事例は、相談者様および物件を特定できないよう、複数の相談経験をもとに所在地、価格、期間、会話、経緯などの一部を調整しています。

※本記事は令和8年9月時点の公表情報と実務経験をもとに作成しています。