中古住宅の戸建てを売る時の契約不適合責任を免責にする方法｜真相究明！不動産会社が語りがらない現場のホント！

中古住宅の売却を検討されている方にとって、契約不適合責任は避けて通れない重要な法的概念です。2020年の民法改正により、従来の瑕疵担保責任から契約不適合責任へと制度が変わり、売主の責任範囲が拡大されました。しかし、適切な免責特約を設けることで、売主のリスクを大幅に軽減することが可能になるかもしれません。

契約不適合責任は築年数が古くなればなるほど、特約を付けて契約することが多くなる傾向にあるでしょう。

築年数が15年過ぎると、ほぼ特約を付けて契約する可能性が高いと思って間違いないですが、

実際に売主さんは免責を希望される方が非常に多く、ほとんどの仲介会社も決済後のトラブルを回避するために売主の特約の提案をする傾向にあります。

弊社では瑕疵保証制度を設けておりますが

特にトラブル事例が最も多い「構造耐力上主要な部分」や「雨水の浸入を防止する部分」など、この部分で

しっかりと　仲介業者と深堀し、協議し、共有できるかが特に　

大切なところです。

本記事では、契約不適合責任の基本的な仕組みから免責方法、さらには売却価格への影響まで、中古住宅売却時に知っておくべき重要なポイントを現場に即した実践法を解放していきましょうか。

まず、中古住宅を売却するうえで

大切な4つ

①現況把握と記録②告知の精度、③契約特約、条項の設計、④引渡し後の対応の段取りです。

「何を、どこまで、どのように伝えるか」を具体化することが、結果として売主さんを守ることにつながります。

売却はゴールではなく、引渡しが完了して初めて一区切りといっていいでしょう。

万が一のトラブル防止のために、トラブルの芽を契約前に摘み取る考え方を共有していきましょう。

1. 契約不適合責任とは？基本構造を理解する。

契約不適合責任は、不動産や商品が売主の示した条件や契約内容と異なっている場合に発生する、売主の法的責任を指します。この制度は2020年に施行された民法改正により、従来の瑕疵担保責任から大きく変わりました。新たに強化された規定により、買主の権利が拡大し、売主の責任が重くなったのです。

契約不適合責任の基本

契約不適合責任は、売られた物件や商品が契約通りの状態でない場合に、売主が負うべき責任を明示します。この責任には以下の重要な要素が含まれています。

• 契約解除: 商品や不動産が契約内容を満たさない場合、買主は契約を解除する権利を持ちます。
• 損害賠償請求: 売主の責任による損害に対して、買主は賠償を求めることが可能です。
• 追完請求: 売主に対して、契約内容に合う修理や変更を要求することができます。
• 代金減額請求: 商品や不動産に欠陥があった場合、売主に対して代金の減額を求めることも可能です。

改正民法による影響

2019年に行われた民法の改正で、契約不適合責任は根本的に再構築されました。以前は瑕疵担保責任として売主に限定的な責任が課されていましたが、新しい法律により買主の権利が強化され、売主が負う責任も増加しました。これにより、売主は販売する物件に潜む隠れた瑕疵について慎重に考慮する必要が出てきました。

売主の注意点

契約不適合責任を正しく理解することは、売主にとって非常に重要です。ここでは、特に注意すべきポイントをいくつか示します。

• 定期的な点検: 売却前に物件や商品の状態をこまめに確認することが大切です。
• 前向きな情報提供: 発生した問題や修理履歴を買主に開示することで、信頼関係を築くことができます。
• 契約内容の明確化: 契約を締結する際には、特約やその内容を明確にし、後のトラブルを回避することが求められます。

2. 免責特約の限界と有効な活用方法

売主の負担軽減

契約不適合責任を免責することで、売主にとっての重要なメリットが得られます。免責特約を導入することで、物件引き渡し後に発生する可能性のあるトラブルに対する責任を軽減できます。具体的には次のような影響があります。

• 損害賠償のリスク回避: 物件に問題が発生した場合でも、事前に免責条項が設定されていれば、売主は賠償請求や修理の負担を避けられます。
• 精神的な安心感: 買主からの責任追及の可能性が低くなるため、取引後の不安が減少します。

契約不適合を特約に盛り込む本当のメリット！

契約不適合責任を免責にする特約を契約に盛り込むことで、売主は契約条件をより柔軟に設計できるようになる

これが最大のメリットですが、

例えば、契約書には「家庭用機具やガス機器は現況とし、売主は修補責任を負わない」といった免責特約を盛り込むことがあります。しかし、これは万が一の備えに対して万能ではありません。免責が完全に有効に機能するには、買主がその内容を理解し、双方で合意していることが前提になります。

例えば、名古屋市瑞穂区御劔町の築45年戸建ての場合

「ガス器具は引渡し後の故障について責任を負わない」と明記していたケースでは、引渡し後に故障が発生しても、特約に基づき売主の責任は否定されました。一方で、事前に動作確認をすることを忘れ「正常に作動する」と記載していた場合は、免責特約よりも告知の質が優先され、責任が認められた事例が多々あります。

重要なのは、どのようなケースにしても免責特約が「説明と矛盾しない」ことです。説明では問題がないと伝えていても、特約では免責するという構造は、争いの可能性の火種になります。

むしろ、現状のリスクを具体的に説明したうえで、「その状態を前提に売買する」という合意形成を図ることが望ましいのではないでしょうか。

• カスタマイズ可能な取引条件: 売主は、物件に合った特徴的な契約条件を設定することも可能です。たとえば、設備の劣化について具体的に説明することが、買主との理解を深めることができます。

潜在的リスクの管理と事前の告知は表裏一体！

中古住宅にはさまざまな経年による傷みや不具合がでてくるのは必然のこと。免責特約を通じてリスクを賢く管理することは

• 瑕疵の明示化:契約書に瑕疵を明記し、事前に買主に説明することで、売主の誠実さを示し、透明性を確保します。
• 明確な合意の形成: 売主と買主の期待や認識を明確にすることで、将来のトラブルを未然に防ぐことが可能に！

特約をつけることで市場での競争力が加速することも

免責特約を活用することで、物件の市場での競争力が高まる可能性があるかも。このセクションのテーマは「明確化」することでの差別化でしょうか！

• 買主の安心感の向上: 買主は契約内容の透明性を重視するため、明確な免責特約が設けられていることで、より安心して取引を進めることができます。

以上の利点を考慮すると、中古住宅を売却する場合に契約不適合責任を免責にすることは、売主にとって非常に有益な戦略であると言えます。各特約の内容や条件をしっかりと理解し、適切に対処することが重要です。

3. NGな契約不適合責任の免責のやり方

契約不適合責任を免責したい場合は、売買契約書に特定の条項を適切に記載することが重要です。この免責特約を構築する際には、不動産パートナーと協議をし、共有した上でしっかりと考慮しながら作成してください。

契約書に必要な記載事項

1. 免責特約の明確な表記
   売買契約書には、契約不適合責任を免除する旨の条項を具体的に記載する必要があります。この特約によって、売主が通常求められる責任の範囲を減少させることが求められます。

• 割とｇoodな例：「売主は、本物件に関する契約不適合責任から免除されることに、両者は合意します。」

2. 特約内容の具体性
   免責対象の具体的な事項を詳細に明示することが重要です。特に経年劣化や設備の故障といった点についての免責内容を明示に！　さらっと書面で大丈夫！

• 例: 「本物件に関連する設備の経年による劣化については、売主は責任を負うことはありません。」

記載の際の注意点

• 契約不適合の認識について
  売主が特定の欠陥や問題を把握している場合、これを告知しないと免責特約は無効化されてしまいます。そのため、特定の欠陥に関する記載や通知が必要です。
• 契約締結前のインスペクションの実施
  売買契約の締結前に、建物や設備の検査を行い、その結果を契約書に反映させることが重要です。これにより、事前に問題点を把握し、免責の範囲を明示することができます。
• 法的リスクの理解
  免責特約が有効であっても、全てにおいて適用されるわけではありません。売主が故意に不具合を隠蔽している場合、その特約自体が無効になる可能性があります。そのため、信頼できる法的アドバイスを受けることをお勧めします。

4. 注意が必要？契約不適合責任の免責が無効になることはほぼ皆無？

中古住宅を売却する際、多くの売主が契約不適合責任の免責特約を活用しようと考えますが、この特約が無効となる可能性も把握しておくことが重要です。ここでは、免責が無効となる具体的なケースについて解説します。

1. 売主が瑕疵を認識しているのに隠した場合

売主が物件の隠れた瑕疵（欠陥）について知っているにもかかわらず、これを買主に知らせなかった場合、契約不適合責任の免責特約は無効となります。例えば、雨漏りのある住宅を売却する場合、売主がこの事実を故意に黙っていた場合、引渡し後に問題が発覚しても免責特約が適用されない危険性が高まります。したがって、売主は瑕疵について透明性を持って情報提供することが求められます。

2. 売主が法人または宅建業者の場合

売主が法人や宅建業者である場合、特に注意が必要です。以下の法律が該当し、免責特約が無効化される可能性があります。

• 消費者契約法：法人が売主となる場合、この法令が適用されることで、免責特約が無効になることがあります。この法律の目的は、個人消費者を保護することなので、特に注意すべきです。
• 宅建業法：宅建業者が売主の場合、免責特約は法的に厳しく制約されます。売却後2年間は瑕疵に対する保証責任を果たさなければならないため、宅建業者から購入する場合には、売主が特定の期間中に瑕疵に関連する責任を負う必要があります。

3. 不明瞭な免責特約の表現

免責特約が契約書に明記されていても、その内容が曖昧であれば無効とされる可能性があります。この特約は、具体的かつ明確に表現され、買主が理解できるものでなければなりません。たとえば、「瑕疵に関して一切責任を負わない」と記載されている場合でも、具体的に免責される瑕疵が明示されていないと、その特約は法的効力を失う可能性があります。

注意すべきポイント

• 証拠の保存：売主は瑕疵を隠さずに適切な情報を提供したことを示す証拠を保持する必要があります。これには、送信した書類やメールの履歴などが含まれます。
• 買主の理解と合意：免責特約は、買主が十分に理解し、同意する形で契約に含まれるべきです。口頭による約束だけではなく、書面での明確な合意が必須です。

このように、契約不適合責任の免責が無効となるケースには多くの要因があり、売主は細心の注意を払い、適切に対処することが求められます。中古住宅を売却し、契約不適合責任を免責にするためには、これらのポイントをしっかりと理解することが重要です。

5. 契約不適合責任を免責にする場合の価格とバランスという視点

契約不適合責任の設計は、価格と非常に密接にリンクします。

万が一のリスクを売主が多く負担する場合、その分価格に反映させるのが合理的です。

逆に、現況リスクを買主が引き受ける場合は、その分価格を調整することで価格合意形成がしやすくなります。

このように、責任の範囲は単独で考えるものではなく、価格、販売戦略、物件特性と一体で設計するものです。売主としては、「どこまで責任を負うか」を明確にし、それに見合った条件設定を行うことが重要です。

名古屋市熱田区の中古マンションでは、住宅設備保証（水廻り、エアコン、電気関係等）を付ける代わりに価格を上乗せした事例があります。一方で、名古屋市でも築年数が古く価格が1000万前後クラスのマンションではリフォーム前提にし、「現況そのまま・契約不適合期間3か月」とする代わりに価格を買主優位にして早期成約に至ったケースもあります。

中古住宅や中古マンションの売却に至っては安易に感情的に責任を恐れるのではなく、契約設計という視点で整理することで、リスクは管理可能なものになります。実務では、条項設計（特約）、説明、価格調整のゴールデントライアングルで調整することが、最終的な安心につながることでしょう。

免責が買主の購買意欲に与える影響

契約不適合責任を免責すると、買主は「何か問題があった場合、売主は責任を負わない」という不安を抱くことになります。このため、以下のような影響が考えられます：

• 購入意欲の低下: 免責特約が設けられている物件に対して、買主はリスクを感じやすくなるため、購入をためらう可能性があります。
• 値引き交渉の強化: 買主はリスクを回避するために、売却価格の引き下げを要求することが多く、結果的に売主は希望する価格での売却が難しくなるかもしれません。不動産市場の状況と価格変動

価格設定を見直すための余地を残しておく

契約不適合責任を免責にする場合、価格設定を見直す余地を残しておくことも大切。

1. 市場調査を行う: 競合物件の相場や、類似物件の取引履歴を調査し、免責特約を考慮した上で適正な価格を算出します。
2. 透明性を持たせる: 物件の状態や既知の瑕疵についての情報開示を徹底し、買主に安心感を与えることで、信頼性を高めます。
3. 交渉の意識を持つ: 値下げ交渉が行われることを予測し、初めからある程度の調整余地を持たせた価格設定を行います。

まとめに向けてのポイント

契約不適合責任を免責にすることは、売主にリスク軽減のメリットがありますが、その一方で売却価格に対する影響を十分に理解し、戦略的に行動する必要があります。売主の賢い判断が、スムーズな取引の成否を左右することでしょう。

まとめ　作りこまれた売買契約書の必要性

『中古住宅』『中古マンション』で売るとしたら

売買契約書は売主のリスクヘッジのために特約を修正し、売却後のトラブ

ルから売主を守るために入念に作り込まれた契約書が必要です。

情報の飛び交う現代社会では特約の少ない内容の薄い雛形的な契約書ではトラブルの元になる可能性が高くとて危険です。それゆえに売買契約書の内容は徹底的に細かく、入念に作り込むことで売主が万一のトラブルを避けられる可能性も飛躍的に向上します。

一方で、契約不適合責任は「何が不適合なのか」「瑕疵がわかったらいつまでに通知するか」「売主はどこまで負担するか」を、契約書で相当程度コントロール可能です。

つまり、

怖がるよりも、

準備と段取りで確実にリスクを減らせる領域なのです。

よくある質問

契約不適合責任を免責することで売主の負担はどう軽減されますか?

売主にとっては、物件引き渡し後に発生するトラブルに対する責任を軽減できます。具体的には、賠償請求や修理の負担を回避できるため、精神的な安心感も得られます。また、柔軟な契約条件を設定できるようになり、売却価格の自由度も高まります。

契約不適合責任の免責特約には何を記載する必要がありますか?

契約書には、免責特約を明確に表記する必要があります。特に、免責の対象となる具体的な事項を詳細に明示することが重要です。また、消費者契約法への配慮も忘れずに、売主の事前の認識や検査の実施などにも注意を払う必要があります。

契約不適合責任の免責が無効となるケースには何がありますか?

売主が瑕疵を認識しながら隠していた場合や、法人や宅建業者が売主の場合、免責特約が無効となる可能性があります。また、特約の内容が不明瞭な場合にも、その効力は認められません。売主は証拠の保存や買主の理解と合意を得ることが重要です。

契約不適合責任の免責が売却価格に与える影響とは何ですか?

免責特約は買主の購買意欲を低下させる可能性があり、値引き交渉を強めることにつながります。また、同じエリアの競合物件との比較において、魅力が薄れる可能性も考えられます。そのため、市場調査を行い、物件の状態を透明化するなど、適切な価格設定が求められます。

ふどうさんのMAGOは名古屋市エリアを中心に不動産売却、空き家問題を専門とする不動産会社です。、専門家のアドバイスと革新的なアイディアで、お客様の悩みを解決いたします。まずはお気軽にご相談ください。

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