親が施設に入居したら子供は親名義の土地を代理で売れるの？意外と知られていない委任状がいらない理由とは！

親が高齢になり施設への入居を検討する際、多くの家族が直面するのが「親名義の土地や不動産をどうするか」という問題です。施設の費用捻出のために土地売却を考えても、「子供が勝手に売却できるのか」「どんな手続きが必要なのか」といった疑問や不安を抱える方は少なくありません。

高齢な親名義の実家を売りたいんだけど・・・
弊社でも、このような相談を受けるケースが増えてきました。恐らく、表面化していないだけで、親が所有する不動産を売りたいと考えられている方々がかなり多いものと推察されます。

そこには多種多様なストーリーがあり、また解決方法も様々です。弊社の経験則を踏まえながら、親の不動産を売りたい！と考えている方へなるべく、ぶっちゃけの現状手続き方法を記述していきます。

このような、現実に遭遇した時、真っ先にネット検索される方も多いかと思われますが、不動産会社側の見解と仕業側の解釈はそれぞれ異なりますし、法的な解釈をそのままネット上にアップされたものが多々目立つ現状。。より簡素的な方法を筆者も表現したいところです。

大方、適切な手続きを踏めば、子供が親名義の土地を代理で売却することは十分可能です。しかし、不動産会社の対応や、仕業の解釈によっては必要な書類を揃える必要があります。また、親の判断能力の状況によって取るべき方法も変わってくるため、事前知識が必要になってくるでしょう。

本記事では、親が施設に入居した場合の土地売却について、不動産会社と仕業の立場から「実際はどうなの？」より簡素に解説できたらと思います。

1. 親が施設に入居したら、子供が親名義の土地を代理で売れるのか？

親が施設に入居することになると、子供は親名義の土地や不動産についてどう扱うべきか悩むことがよくあります。実際に、子供が親の代理として土地を売却することは可能ですが、そのためにはいくつかの条件を満たす必要があります。

代理権の取得

親名義の土地を代理で売却する際には、まず 代理権を確保することが重要です 。というのは法的の解釈で、引き渡し時に仕業の方と名義人の面談が必要なものの、媒介契約、売買契約→引き渡しまで実際に現場では委任状を必要としないケースが多々です。（仕業の方の見解によります。）以下は一般的な見解を記述しました。

1. 委任状の作成: 親からの代理権を示すためには、委任状が欠かせません。この文書には以下の情報を含める必要があります。 – 売却を希望する不動産の詳細 – 売却価格 – 売却代金の受け取り口座 – 子供（代理人）の権利や交渉範囲
2. 実印の押印: 委任状には親の実印が必要となり、印鑑証明書を添付することが一般的です。これにより、親がこの契約に対して本当に同意していることを証明できます。

弊社では実際にありえないことですが、法的解釈からよくありがちな見解

• 親の意思確認: 委任状を整えていても、不動産会社が親本人の意思を確認することがあるため、子供だけで手続きを進められない場合があります。
• 無権代理のリスク: 事前に手続きを完了させておかないと、無権代理と見なされるリスクがあるため、特に注意が必要です。

親が施設に入居している場合でも、子供が代理で土地を売却することは可能ですが、代理人としての権限を適切に扱い、法律に従った手続きを行うことが非常に重要です。→以上記述したことは現場ではほぼ遭遇しません。（あくまでも担当仕業の解釈によります。）

2. 親名義の土地を子供が売却することは実は想定以上に簡単！

親名義の土地を子供が売却する方法には、これらのプロセスでは、必要最低限理解しておくことが必須ですが、あとは優秀な司法書士にお任せをすればよいと筆者は感じております。

1. 親の「代理人」として不動産を売却するのに「実は委任状はいらなかった！」

子供が親の代理として土地を売却する際には、以下の手順を遵守するればよいのです。

• 委任状の作成: 親名義の土地を合法的に売却するためには、親からの明確な委任を記した委任状が求められます。この委任状には必須事項が含まれるべきです。
• 売却対象となる物件の詳細
• 売却価格及び手付金に関する情報
• 売却代金の振込先
• 子供が交渉できる価格の範囲
• 委任の有効期限
• 本人確認が重要: 不動産会社が信頼に足る取引先かどうかを確認するために、親の意向確認が行われるのが一般的です。これは不正行為を防ぐための大切な手続きとなります。

注意点

親名義の土地を子供が代理で売却する際には、非常時に備え以下の重要なポイントを忘れないようにしましょう。

• 不正行為の防止: 引き渡し時には本人確認が必須となります。→仕業が本人と面談をし判断します。不適切な取引を避けるため、透明性の高いプロセスを守ることためです。
• 売却後のトラブル回避: 親名義の土地を売却する前には、必ず親の同意と意思を確認することが重要です。（引き渡し時に仕業が本人と面談を行います。）

3.法的な解釈から 親の「代理人」として土地を売却する手続きと必要書類を揃える理由

法的な解釈から親名義の土地を子供が代理人として売却するためには、いくつかの手続きや必要な書類を用意する必要がありま謳っています。

以下はあくまでも法的な解釈則った手続きです

代理人になるための基本的な手続き

子供が親の代理人となり、土地を売却する際には、まず親から正式な委任を受けることが不可欠です。この委任は「委任状」として文書化される必要があります。以下に委任状の作成過程を示します。

1. 親からの依頼を確認する: 親が土地の売却を希望していることを確認することが重要です。親が明確な意思を持ち、健康な状態であることが前提となります。
2. 委任状の準備: 委任状は親が子供に代理権を与える公式な文書です。以下の項目を明記する必要があります。 – 売却する土地の詳細情報 – 売却価格や手付金の額 – 代理人の権限の範囲（交渉の可否など） – 委任者（親）および代理人（子供）の氏名および住所 – 委任状の有効期限
3. 公正証書の作成: 委任状は可能な限り公証役場で公正証書として作成することが推奨されます。これにより、文書の法的有効性が保証され、将来的なトラブルの回避に繋がります。

必要な書類一覧

親名義の土地を売却する際に必要となる書類は次の通りです。

• 委任状: 親から子供への代理権を示す文書。
• 親の本人確認書類: 免許証や健康保険証など、親の身分を確認するための証明書。
• 土地の登記簿謄本（登記事項証明書）: 売却する土地に関する詳細情報が記載されている文書。
• 売買契約書: 売却に関する条件が具体的に記載された契約書で、親（売主）と買主の署名が必要です。
• 印鑑証明書: 親の実印が正当であることを証明する書類。通常、登記簿謄本と共に提出します。

重要な注意点

• 本人確認の徹底: 不動産会社や司法書士は、親本人の意志を確認する義務があります。たとえ委任状があっても、親の意思が確認されなければ法的リスクが生じるため、注意が必要です。
• 意思能力の確認: 親が認知症などの健康上の問題に直面している場合、法律行為を行う能力について疑問が生じることがあります。このような場合は、成年後見制度など、別の手段を考慮する必要があります。

親の代理人として不動産を売却する際には、上記の手続きや必要書類をしっかりと確認し、誤りを避けることが何より大切です。法的トラブルを回避するためにも、専門家に相談することを検討すると良いでしょう。

4. 親の認知症が著しく進行してた場合の土地売却方法

親が著しく認知症が進行している場合、土地を売却するには慎重なアプローチが求められます。判断能力が低下することで、通常の売却手続きが難しくなり、法律に基づく制度を活用することが求められるでしょう。

成年後見制度の活用

親の認知症が進行し、判断力が著しく欠如していていれば、委任状の活用や子供が通常に売買することは不可能になります。

成年後見制度は子供が親に代わって土地を売却することが可能となります。しかしこの制度は、判断能力の不足を抱えた方の権利を守るために設けられているものです。

• 法定後見制度：親の判断力が既に低下している際には、家庭裁判所に申し立てて後見人が選任されます。
• 任意後見制度：判断力がある時に結んだ契約に基づくもので、予め決められた内容に従って実施されます。

認知症を抱える親の場合、一般的には法定後見制度が利用されることがほとんどのようですが、様々な制限を目の当たりにします。

補足：主な手続きの流れ

土地を売却するための手続きは、以下のステップを経て進められます。

1. 家庭裁判所への申立て
   まず、親の判断能力が低下していることを立証するために、家庭裁判所に成年後見の申立てを行います。
2. 審判と後見人の選任
   家庭裁判所による審査を経た後、正式に後見人が選任されます。
3. 売買契約の締結
   選任された後見人は、親に代わって土地の売却契約を締結することが許されます。

注意が必要な点

成年後見制度を通じて土地を売却する際には、いくつかの注意点があります。

• 居住用不動産の売却には裁判所の許可が必要
  親が実際に住んでいた土地や家を売却する場合、家庭裁判所の許可を取得する必要があります。
• 手続きには一定の時間がかかる
  申立てから後見人が選任されるまで、通常2〜3ヶ月程度かかりますので、急を要する場合は早めの手続きが推奨されます。
• 後見制度は継続的な管理が求められる
  一度後見人が選ばれると、その後は本人の財産が後見人の管理下に置かれ、制度の解除は基本的に困難です。

適切な手続きを踏めば、親が認知症であっても土地の売却は可能です。しかし、手続きの複雑さや所要時間を考慮し、慎重に進めることが大切です。

親が施設に入居されることで、親名義の土地を売却する選択肢が重要になることがあります。ただし、スムーズに売却を行うために留意すべきポイントがいくつか存在します。

親が施設に入居している場合でも、親名義の土地を売却するには、必ず親自身の同意を得ることが必要です。 親が判断能力を保持している場合、売却にあたり同意書を取りつけることが求められます。その同意書には親の自筆署名と実印が必要です。もし親が認知症やその他の理由で判断が難しい状況にある場合には、成年後見人制度を活用することになりますが、このプロセスには複雑な手続きが伴いますので、早めの準備が求められます。

筆者がお伝えしたい　注意点　２つだけ！

注意点1: 譲渡所得税を忘れずに

土地を売却する際には、譲渡所得税の取り扱いについても注意が必要です。 親が元気なうちに土地を売却できれば、「3,000万円の特別控除」を利用することにより、税の負担を軽減することが可能です。この特例が適用されない場合、売却後に予想外の税金が発生するリスクがあるため、事前に条件をしっかり確認しておくことが重要です。

注意点2: 売却のタイミングを調整する

土地を売却する際のタイミングは、その成否に大きな影響を与えることでしょう。特に次のタイミングが推奨されています。

• 親が施設に入居したとき: このタイミングでの売却は特例を利用しやすくなります。
• 親が判断能力を有している間: 親が積極的に決定を行える状態であれば、手続きが円滑に進むでしょう。
• 親の意向を確認する準備期間: 新しい環境に親が慣れた後に土地の売却について検討することで、より良い判断ができるようになります。

まとめ

親が施設に入居した際の土地売却は「委任状」というキーワードネット上で散見しますが

仕業の方の力量によりますが親の委任状なしで、現状ご子息が売却の手続きを進められることが多々です。

ふどうさんのMAGOは名古屋市エリアを中心に不動産売却、空き家問題を専門とする不動産会社です。、専門家のアドバイスと革新的なアイディアで、お客様の悩みを解決いたします。まずはお気軽にご相談ください。

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