名古屋市で不動産売却をしたら未登記建物が残っていた！意外と知らない建物登記の実態

実家を解体したはずなのに・・

実家の空き家を解体して、更地にした
さぁ、売却に向けて準備開始！と思った矢先に、
司法書士や自治体から

「家屋台帳に未登記建物が残っています」
「滅失登記が必要です」

と言われて驚いた…というご相談が、年々増えています。

先日、問い合わせのあった名古屋市昭和区御器所の古民家も解体すると未登記建物が発覚!

特に名古屋市でも歴史が古い木造住宅密集地域エリアに多く見られます。

背景には法整備がされていなかったことや当時の不動産会社や建築会社の説明が曖昧で、土地だけの登記で終わってしまったなど・・

また、解体工事が終わって建物は無いのに、多くの方が知らずに抱えている未登記建物の問題は、放置すると固定資産税、売却、相続の場面で思わぬトラブルを引き起こす可能性があります。

本記事では、未登記建物とは何か、どのような影響があるのか、そして適切な対処法について詳しく解説します。「登記して売るか」「未登記で解体して売るか」選択肢は状況によって様々です。

実家の相続や売却を検討されている方、空き家問題でお悩みの方はぜひ参考にしてください。

 相続した建物から！未登記建物が残っていた実例

名古屋市における不動産売却時、未登記建物が発覚することは少なくありません。このような状況は、特に古い物件や相続による売却の場合に多く見られます。ここでは、実際に発生した事例を通じて、未登記建物がどのように売却プロセスに影響を与えるかを探ります。

実際の事例

名古屋市港区明正町の事例

空き家を売却した際に未登記の物件が発覚しました。売り主であるAさんは、土地と建物を相続しましたが、売却の際に登記簿を確認したところ、建物が未登記であることが判明しました。売却にあたっては前面道路が名古屋市指定の道路ではないため再建築不可物件として、土地と建物セットで売却しなければならず、未登記建物は土地家屋調査士による表題登記の申請が必要になりました。

未登記建物の影響

未登記建物が存在する場合、以下のような問題が発生することがあります。

• 取引の遅延: 未登記が発覚すると、売買契約が無効になる可能性があり、取引が遅れます。
• 追加費用: 登記を新たに行うために、土地家屋調査士や司法書士への依頼や手数料が発生することがあります。
• 売却の難航: 未登記物件は買主にとってリスクが高く、購入をためらう原因となるため、売却が難しくなることも。

事例から学ぶ点

この実例を通じて以下のことが明らかになります。

1. 事前の確認が重要: 不動産の売却前に、全ての建物が正しく登記されているかを確認することが不可欠です。
2. 専門家の活用: 不明な点がある場合は、不動産業者や弁護士に相談し、適切なアドバイスを受けることをお勧めします。
3. 信頼関係の構築: 売主と買主の間で透明性を持った情報共有をすることで、信頼関係を築くことができます。これにより、未登記の問題が後々のトラブルを防ぐ助けとなります。

このように、名古屋市における不動産売却のプロセスでは、特に未登記建物に対する認識が重要です。事前に確認を行うことで、不必要な問題を回避し、スムーズな取引を実現することができます。

1. 実家を解体したのに「未登記建物が残ってます」と言われたら？よくある驚きのパターン

実家の解体を進めて、いざ更地にする準備を整えたところで「未登記建物が残っています」という知らせを受けると、多くの人が驚くことでしょう。このような状況は意外と多く見られ、特に次のようなケースがあります。

過去の改築や増築の影響

想像してみてください。親が暮らしていた実家の裏手には、昔に増築されたガレージや物置が存在するかもしれません。これらの建物はしばしば登記がなされていないため、未登記のまま残ることがあります。具体的な理由としては以下の点が挙げられます：

• 新築時に登記が実施されなかった：特に昭和の時代に建設された物件では、登記手続きの重要性が認識されておらず、未登記の状態が特に名古屋市の特定のエリアで多く見られます。
• 増改築時の登記手続き忘れ：建物の用途変更や増築を行った際、登録手続きを怠ることがよくあります。

相続登記の未完了

割と多いのが・・相続が発生した際に不動産の名義変更が行われていないことから、未登記の状態が続いているケースもあります。具体的な状況としてこんな感じです。

• 兄弟姉妹間での相続問題：誰が相続するのかが決まらないため、結果的に登記手続きが進まなかった。
• 遺産の管理が難しい：相続した不動産が遠方にあり、管理が行き届かないことで未登記のまま放置された。

税務上の認識の不一致

実家を解体した後も、税務署や市役所では「その土地に未登記の建物が残っている」と認識される場合があります。このような状況では以下の問題が生じることがあります：

• 固定資産税の課税対象になる可能性：解体後も未登記の建物としてカウントされるため、予期しない税金が発生する恐れがあります。
• 手続きの遅延：新しい購入者や金融機関から「滅失登記は終わっていますか？」と打診され、そのせいで手続きが遅れることがあります。

このように、未登記建物の存在に気付かずに解体を進めると、意外なトラブルや追加の手続きが発生しやすくなります。実家の空き家を解体する際には、未登記の物件が存在しないか事前に確認することが非常に重要です。

 2.未登記建物とは？建物登記の基礎知識を分かりやすく解説

未登記建物とは、法律に従って公式に登記されていない建物のことを指します。日本では、不動産取引において建物の登記が非常に重要な役割を果たしています。このセクションでは、未登記建物の基本概念や、その影響について詳しく解説します。

登記の重要性

建物の登記は、所有権やその他の物件に関する情報を公にするために不可欠となります。特に不動産取引において登記が重要視される理由は次の通りです。

• 所有権の明確化：登記を行うことで、建物の正確な所有者が判明し、他者の権利主張を防止できます。
• 取引の透明性の確保：不動産取引をスムーズに進めるためには、登記情報が信頼の根拠となります。
• 税金の算出：固定資産税などの課税対象を決定する際にも、登記情報が活用されます。

未登記建物の実態

未登記建物が存在する場合、以下のような問題が生じることが考えられます。

1. 法的トラブルのリスク：登記がないために所有権が不明確になり、第三者から権利を主張される危険性が高まります。
2. 融資の障害：未登記建物は、金融機関からの融資申請において大きな障害となり、審査が通りにくくなります。
3. 税国に関する問題：登記されていない建物に対しても税金が発生することがあり、このようなトラブルがしばしば起こります。

建物登記の種類

建物に関する登記には主に以下の二種類があります。

• 表題登記：新築や改修、増築があった場合に、物件に関する情報を登録することを目的とする登記です。
• 権利登記：所有権や抵当権などの権利を明確にするために必要な登記です。

未登記建物は、この表示登記が未実施であるため、物件情報が正確に記録されていないのが問題です。

未登記建物の理由

未登記の建物が存在する背景には、以下のような理由が考えられます。

• 知識不足：所有者が建物登記の重要性や手続きについて十分に理解していないケースが多いです。
• 手続きの煩雑さ：登記手続きが複雑であるため、所有者が後回しにしてしまうことがあります。
• 相続時の混乱：相続によって受け継がれた建物が未登記の場合、名義変更が行われず、トラブルを引き起こすことがあります。

影響を受ける人々

未登記建物は、特に以下の人々に悪影響を及ぼします。

• 所有者：法的な問題や税金に関する課題に直面することが増えます。
• 不動産業者：売却や賃貸時にトラブルが発生しやすくなります。
• 買主：購入後に権利関係が不明瞭となり、将来的なトラブルに巻き込まれるリスクがあります。

未登記建物は、見逃されがちな問題ですが、法的リスクや不動産取引における障害となるため、注意が必要です。適切な登記手続きを実施することで、これらの問題を解決することが可能です。

3.未登記建物が残っていると何が困る？売却への影響と注意点

不動産の売却時に未登記建物が存在する場合、さまざまなトラブルに直面することがあります。この状況では、売却プロセスが妨げられ、予想外の問題が生じる可能性があります。以下に、未登記建物が関与する場合に考慮すべき具体的な影響を詳述します。

売却の際の金融機関からの融資拒否

住宅ローンを利用して不動産を売買する場合、金融機関は物件の担保価値を重視します。未登記建物があることで、次のような問題が発生することがあります：

• 融資が下りないリスク：銀行は正確に登記された物件のみを担保として認めるため、未登記の建物があると融資の難易度が上がる可能性があります。
• 追加調査の必要性：金融機関が未登記建物について調査を求める場合、手続きの遅延や余分な費用が発生する恐れがあります。

法的なリスクと罰則

未登記建物が残ることで法的な問題が生じることもあります。主に以下のような点が考えられます：

• 建物滅失登記の義務違反：解体後は速やかに滅失登記を行う必要がありますが、これを怠ると罰金を科されるリスクがあります。
• 相続や譲渡時の混乱：未登記状態だと権利関係が不明瞭になり、相続人間でトラブルが発生する可能性があります。

固定資産税の課税問題

未登記建物が残っていると、不要な固定資産税が発生するリスクも見逃せません。具体的には以下の点が影響します：

• 予期せぬ税負担：存在しない建物に対する課税が続いてしまい、経済的圧力が増加する場合があります。
• 税務署からの指摘：未登記の建物が発覚すると、税務署による調査が行われ、追加手続きが必要になることもあります。

売却契約における信頼性の低下

未登記建物の存在は、潜在的な購入者にとって負の印象を与えることがあります。信頼性に関しては以下のような影響が考えられます：

• 取引成立率の低下：未登記に関する問題がある物件は、購入者の不安を招き、契約が成立しにくくなることがあります。
• 価格の下落リスク：通常、未登記の問題を抱える物件は購入者からの評価が低くなり、予想よりも低い価格での取引となる可能性が高まります。

未登記建物が売却プロセスに与える影響は多岐にわたり、そのためには適切な対応が求められます。特に、これらの問題を避けるためにも、事前に十分な調査と必要な手続きを行うことが重要です。

4. 未登記建物を放置するとこんなに損する！固定資産税・売却・相続への影響

未登記建物をそのままにしていると、様々な不利益が生じる可能性があります。ここでは、未登記状態が引き起こす主要な影響について詳しく説明します。

固定資産税の負担

未登記建物であっても、実際に存在する場合には固定資産税が課される点に注意が必要です。具体的な注意点は以下の通りです。

• 税負担が続く：解体したと考えていても、税務的には「建物が存在する」とみなされ、翌年度以降も固定資産税の請求が止まらない場合があります。
• 課税額の増加：市町村の課税台帳に記載された未登記の建物に対して所有者に税金の通知が送付されることもあります。そのため、建物の築年数や面積が不明な場合、本来の税額よりも高くなるリスクがあります。

売却の際のトラブル

未登記建物が存在すると、土地や建物の売却時に複雑な問題が発生します。以下のような事柄に留意が必要です。

• 買主からの信頼問題：未登記の状態では、真の所有者が不明確になり、買主に不安を抱かせるため、取引の成立が難しくなることがあります。
• 融資の困難：金融機関は担保にされる建物の法的状態を確認できないため、住宅ローンの審査が厳しくなる場合があります。この結果、現金での購入を余儀なくされることが多くなります。
• 価格の低下：未登記の物件は、買取業者に依頼しても登記未完了を理由に大幅に査定が下がることがよくあります。

相続手続きの複雑化

未登記建物を放置すると、相続時の手続きが非常に複雑化します。以下の点に留意することが重要です。

• 所有権の不明確さ：未登記のため真の所有者が特定難しく、相続人間でのトラブルが生じやすくなります。「誰がどの部分を引き継ぐのか」が不明確になり、合意形成が難しくなります。
• 時間とコストの増加：未登記物件の相続には法的書類を整える手間がかかるため、時間も費用もかかるのが一般的です。司法書士を依頼する場合も手続きが煩雑になることで、全体的な進行が遅れがちになります。

行政からの罰金リスク

新たに建物が建てられた場合、法律により1か月以内に建物表題登記を行うことが義務付けられています。この規定に従わないと、最大で10万円の過料が科せられることもあるため、未登記状態を続けることはこのリスクを抱えることになります。

未登記建物を放置することは、多くの損失を引き起こす可能性があります。特に固定資産税の負担や相続手続きの複雑さについては、軽視すると大きな影響が出るため、早急な対処が求められます。

5. 滅失登記って何？いつ誰がやるべき？手続きの流れと必要書類

滅失登記とは、建物が解体され、物理的に存在しなくなったことを登記簿上で正式に記録する手続きです。この登記が行われないと、税務上や法律上でその建物が存在し続けていると見なされるため、無駄な固定資産税が課税されることになります。

誰が滅失登記を行うべきか？

滅失登記は、原則としてその建物の所有者、あるいは相続人によって行われます。相続登記が完了している場合は、相続人が手続きを行うことができますが、所有権が明確であることが前提です。

滅失登記の手続きの流れ

滅失登記を行うための手続きは以下の通りです。

1. 解体業者から解体証明書を取得 – 解体証明書は、建物が解体されたことを証明する重要な書類です。
2. 必要書類の準備 – 登記申請書 – 解体証明書 – 建物の位置を示す地図 – 解体業者の印鑑証明書
3. 法務局に申請 – 準備が整った書類を持って、近くの法務局に申請します。申請は通常、1ヶ月以内に行う必要があります。

滅失登記の必要書類

滅失登記を行う際の必要書類は次の通りです：

• 登記申請書：所定の様式に沿った申請書を用意します。
• 解体証明書：解体業者から発行されるもので、特に重要です。
• 地図：建物があった場所を示す清書した地図が必要です。
• 解体業者の印鑑証明書：不安がある場合は、解体業者に依頼して印鑑証明を取得しましょう。

留意点とタイミング

建物滅失登記は、解体作業が完了してから1カ月以内に申請することが推奨されています。遅延すると、罰則が科される場合や、固定資産税が引き続き課される可能性もあります。特に相続や売却を考えている場合は、タイムリーに手続きを進めることが重要です。

この手続きはかなり複雑で、書類の不備や申請の遅れによってトラブルに発展することもありますので、必要に応じて司法書士などの専門家に相談することをお勧めします。

6. 未登記建物が残っている土地を売却する4つの方法とそれぞれのメリット・デメリット

未登記建物が残る土地の売却は、多くの人にとって悩ましいテーマです。各方法にはそれぞれの利点と欠点があり、自分の状況や目的に応じて最適な選択を行うことが求められます。ここでは、未登記建物が残った状態の土地を売却するための代表的な4つの方法について詳しく解説します。

1. 未登記のまま売却する

メリット – 登記に伴う費用が発生しないため、コストを抑えることができる。 – 手続きが簡便であり、短期間での売却が可能なケースも。

デメリット – 購入者を見つけるのが難しく、スムーズな売却が難航する可能性が高い。 – 問題が発生するリスクがあり、買主の信頼を得るのが困難になることも。

※相続人が土地と建物をセットで売却するには、売買契約前に相続人名義で建物の表題登記が必要になります。

この方法は、親しい友人や家族に売る場合など、信頼関係が確立されている相手に適しています。

2. 登記を行ってから売却する

メリット – 所有権が明確になることで、買主の不安が軽減される。 – 融資や保険契約などがしやすくなり、取引も円滑に進む。

デメリット – 登記手続きには費用がかかり、手間も多くなる。 – 登記を経るため、売却までに多くの時間を要します。

未登記のリスクを回避したい 売主にとって、最も安全で人気のある方法と言えるでしょう。

3. 建物を解体し、更地にしてから売却する

メリット – 未登記の問題を解消し、土地そのものの市場価値が向上する。 – 更地になれば、様々な用途に利用できるため、需要が高まる傾向がある。

デメリット – 解体費用が高くつく場合があり、売主には経済的な負担がかかる。 – 解体作業に時間を要することも多く、計画に影響を与えることがある。

特に土地需要が高い地域に位置している場合、この方法が特に効果的です。

4. 専門の買取業者に売却する

メリット – 売主が手続きを自分で行う必要がなくなり、時間と労力を大幅に節約できる。 – 短期間で現金化する可能性が高まる。

デメリット – 一般的に、買取価格は市場価格よりも低くなりがち。 – 特殊な条件を持つ物件では、買取業者が対応できないこともある。

この方法は、相続した不動産が遠方にあり、迅速に現金が必要な際に特に有効です。

未登記建物が残っている土地を売却する際は、各方法の特徴やリスクをしっかり理解し、自分の手間や時間、経済的な状況に応じた最適な方法を選ぶことが重要です。

まとめ

未登記建物が残る不動産を売却する際は、状況に応じて最適な方法を選択することが重要です。未登記のまま売却するリスクを避けるには、登記を行うのが最も安全ですが、時間とコストがかかる可能性があります。

建物を解体して更地にするのも一つの選択肢ですが、解体費用も考慮する必要があります。専門の買取業者に売却すれば手間を省けますが、買取価格が低くなる可能性があります。自身の目的や事情に合わせて、さまざまな方法を検討し、十分に検討した上で最適な選択をすることが大切です。

よくある質問

未登記の建物が発覚したらどうすればよいですか？

実家の解体の際に未登記の建物が見つかると、多くの人が驚きます。この状況は意外と多く見られ、過去の改築や相続の際の登記漏れが主な原因です。このような場合は、早期に滅失登記を行うことが重要です。滅失登記は所有者や相続人が行う必要があり、解体証明書や地図など必要書類を揃えて法務局に申請します。手続きが煩雑なため、専門家に相談するのも良いでしょう。

未登記建物にはどのようなリスクがあるのですか？

未登記建物は、法的な所有権が明確でないため、さまざまな問題が生じる可能性があります。固定資産税の負担が続いたり、売却や相続の際に大きな障害になったりと、損失を招くことがあります。また、建物の新築時に登記をしていないと、行政から罰金が科される可能性もあります。このように、未登記建物を放置するとコストの増加や手続きの煩雑化など、大きなデメリットが生じるため、早期の対応が重要です。

未登記建物の土地をどのように売却すればよいですか？

未登記建物が残る土地を売却する方法としては、未登記のままで売却する、登記を行ってから売却する、建物を解体して更地にしてから売却する、専門の買取業者に売却するなどがあります。それぞれにメリットとデメリットがあり、自身の状況に応じて最適な選択をする必要があります。登記を行えば買主の不安が軽減されますが、費用と時間がかかります。一方で、専門業者に売却すれば手続きを省略できますが、価格面での不利がある可能性があります。

滅失登記とはどのような手続きですか？

滅失登記とは、建物が解体されて物理的に存在しなくなったことを、登記簿上で正式に記録する手続きです。この登記が行われないと、税務上や法律上で建物が存在し続けていると見なされ、無駄な固定資産税が課される可能性があります。滅失登記は、原則として建物の所有者や相続人が行う必要があり、解体証明書や地図などの書類を揃えて法務局に申請します。解体後1か月以内に行うことが推奨されています。手続きが複雑な場合は、専門家に相談するのが賢明です。

ふどうさんのMAGOは名古屋市エリアを中心に不動産売却、空き家問題を専門とする不動産会社です。

（対応エリア）
名古屋市南区、名古屋市港区、名古屋市緑区、名古屋市千種区、名古屋市熱田区、名古屋市名東区、名古屋市 昭和区、名古屋市 瑞穂区、名古屋市中村区、名古屋市中川区、名古屋市 守山区、名古屋市中区、名古屋市 天白区、刈谷市、岡崎市、一宮市、豊田市、半田市、あま市、豊川市、津島市、碧南市、豊橋市、瀬戸市、安城市、岩倉市、犬山市、知立市、江南市、小牧市、稲沢市、春日井市、大府市、知多市、常滑市、尾張旭市、高浜市、新城市、西尾市、岩倉市、豊明市、長久手市、蒲郡市、愛西市、清須市、北名古屋市、弥富市、みよし市、東海市、日進市、愛知県全域