名古屋で“長屋売却”が難航する本当の理由

「長屋なんですが、売れますか？」

名古屋で不動産売却相談を受けていると、
かなり高い頻度で出てくる相談です。

特に、

• 名古屋市北区
• 南区
• 中川区
• 西区
• 熱田区
• 中村区

など、
昔ながらの住宅街では、
今でも長屋が数多く残っています。

ですが現実問題として、
長屋は普通の戸建てより売却難易度が高いです。

そして、
不動産会社によっては、
かなり嫌がられる物件でもあります。

今回は少し辛口になりますが、
「なぜ長屋は売れにくいのか」
不動産業界の本音も含めて、
率直にお話したいと思います。

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そもそも“長屋”とは？

長屋とは、
壁を共有して建てられている連棟式住宅のことです。

昔の名古屋では、
職人街や下町エリアを中心に数多く建てられました。

現在でも、

• 昭和区
• 南区
• 中村区
• 中川区

などでは、
築50年以上の長屋が残っているケースがあります。

ですが、
この“壁を共有している”
という点が、
売却時にかなり厄介になります。

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名古屋の長屋が売れにくい理由①

「再建築不可」が非常に多い

まず最大の問題。

これです。

長屋は、
再建築不可になっているケースが非常に多いです。

理由は、

• 接道義務を満たしていない
• 建築基準法改正前の建物
• 路地奥
• 私道問題

など。

つまり、

「今の建築基準では建て替えできない」

可能性があるということです。

これは買主からすると、
かなり大きな不安になります。

住宅ローンも通りにくくなります。

つまり、
買える人が一気に減るのです。

不動産会社が長屋を嫌がる理由の一つは、
ここにあります。

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名古屋の長屋が売れにくい理由②

隣と“運命共同体”になりやすい

長屋は、
壁がつながっています。

つまり、

• 解体
• 建替え
• 修繕

などで、
隣地との協議が必要になるケースがあります。

例えば、

「自分だけ解体したい」

と思っても、
簡単に進まない場合があります。

さらに、

• 境界問題
• 雨漏り問題
• 越境
• 配管共有

など、
古い長屋ほど複雑化しています。

買主からすると、

「後々面倒になりそう」

という印象を持たれやすいのです。

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名古屋の長屋が売れにくい理由③

金融機関が嫌がる

ここはかなり重要です。

長屋は、
金融機関評価が伸びにくいです。

特に、

• 再建築不可
• 老朽化
• 接道問題
• 単独利用不可

などがあると、
住宅ローン審査が厳しくなります。

つまり、

「買いたい人がいてもローンが通らない」

というケースが実際にあります。

結果として、
現金購入できる投資家層などに限定され、
一般市場では苦戦しやすくなります。

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名古屋の長屋が売れにくい理由④

“価格感覚”がズレやすい

これも非常に多いです。

売主様としては、

「土地があるから高く売れるはず」

と思われます。

ですが、
長屋は普通の戸建とは評価が違います。

例えば、

• 単独利用しづらい
• 解体しづらい
• 再建築できない
• 隣と協議が必要

など、
制約が多いからです。

つまり、
“土地の価値を100％活かしにくい”
ケースがあります。

そのため、
相場より高く売り出してしまい、
何年も売れ残るケースも少なくありません。

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「高く売れます」と言われても注意

ここも率直に言います。

長屋でも、
不動産会社によっては、

「高く売れます！」

と言うケースがあります。

ですが実際には、

“媒介契約を取りたい”

だけのケースもあります。

結果として、

• 長期間売れない
• 値下げを繰り返す
• 放置される
• 連絡が減る

こうなるケースもあります。

特に長屋は、
最初の価格設定がかなり重要です。

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実際、名古屋で売れ残っている長屋は多い

不動産ポータルサイトを見ると、
長期間掲載されている長屋もあります。

理由は様々ですが、

• 強気価格
• 接道問題
• 老朽化
• 雨漏り
• 再建築不可

など、
問題を抱えているケースが少なくありません。

しかも、
普通の不動産会社では、
長屋案件の経験が少ないこともあります。

すると、

「とりあえず掲載だけされて終わる」

ということもあります。

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では、長屋は絶対に売れないのか？

答えは、
違います。

実際には、

• 投資家
• DIY希望者
• 古民家再生層
• 賃貸活用目的

など、
一定の需要はあります。

重要なのは、

“普通の戸建てと同じ売り方をしない”

ことです。

つまり、

• ターゲット設定
• 価格設定
• 現況把握
• 問題整理

が非常に重要になります。

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「片付けてから相談」は危険な場合も

長屋相談で多いのが、

「全部片付けてから相談します」

というケース。

ですが、
実際には、

• 解体するべきか
• 現況が良いか
• 残置物込みで売るか

など、
先に方向性を決めた方が良いケースもあります。

特に古い長屋は、
無理にお金をかけると、
回収できなくなる場合があります。

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不動産会社にも“得意不得意”がある

これはかなり大事です。

長屋案件は、
普通の仲介会社だと苦手な場合があります。

なぜなら、

• 手間がかかる
• 売却期間が長い
• 問題が多い
• 利益率が低い

からです。

ですが逆に、

• 訳あり不動産
• 再建築不可
• 空き家
• 長屋

などを扱っている会社であれば、
見方が変わるケースがあります。

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最後に

売れない長屋にも“出口”はある

長屋は、
確かに簡単な不動産ではありません。

ですが、

「売れない」

と決めつけるのも違います。

大切なのは、

• 現実を把握すること
• 問題点を整理すること
• 長屋に慣れている会社へ相談すること

です。

名古屋でも、
長年放置されていた長屋が、
出口を見つけるケースはあります。

もし、

• 他社で断られた
• 売れないと言われた
• 何年も動いていない

そんな長屋でお困りでしたら、
一度ご相談ください。

売れない不動産にも、
新たな出口はあります。