【名古屋市の長屋・連棟式住宅売却】建物より「隣との空気感」が難しい｜切り離し解体・共有壁・相続の現実

こんにちは。

趣味は街歩き。名古屋市の街を歩き続けて8年になる、空き家が大好きな宅建士、ふどうさんのMAGOの保木です。

名古屋市の古い住宅街を歩いていると、今も長屋を見かけます。

同じ高さで続く屋根。

隣家と接する外壁。

細い路地に並ぶ玄関。

軒先で交わされてきた挨拶。

長屋には、一戸建てとは違う暮らしの歴史があります。

一方、相続や空き家をきっかけに売却しようとすると、その「近さ」が難しさへ変わることがあります。

「自分の家だけ売ることはできますか」

「古いので、こちら側だけ解体できますか」

「隣へ話したら、急に空気が悪くなってしまいました」

このような相談は、名古屋市南区、西区、中村区、北区、昭和区など、昔ながらの住宅地が残る地域で珍しくありません。

長屋売却で本当に難しいのは、築年数だけではありません。

登記がどうなっているか。

壁や屋根がどこまでつながっているか。

切り離した後、隣家をどう守るのか。

そして、隣に住む方が何を不安に感じているのか。

🟨 長屋は、建物だけを査定して終わる不動産ではありません。権利、構造、工事、売り方、近隣関係を一緒に整理する「調整型不動産」です。

この記事では、名古屋市内の長屋・連棟式住宅を売却するときに確認したいこと、切り離し解体の注意点、相続後に問題が表面化しやすい理由、売主様が選べる出口について、現場の視点からお話しします。

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まず知っておきたい｜「長屋」と「連棟式住宅」は何を指すのか

一般に長屋とは、複数の住戸が壁などを接して並び、それぞれに外部から直接出入りする形式の建物を指します。

不動産実務では、連棟式住宅、テラスハウス、連棟住宅などと呼ばれることもあります。

ただし、呼び方だけで所有関係や建物の状態を判断することはできません。

同じように見える長屋でも、次のような違いがあります。

確認するもの	考えられる状態	売却時の主な注意点
土地	各戸で分筆、共有、借地	境界、持分、通行・配管
建物登記	各戸別、一棟、区分、共有	売却できる範囲と権利者
構造	木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造	切り離しによる構造への影響
接続部分	壁、屋根、基礎、梁、雨樋、配管	工事方法と費用負担
建築関係資料	図面あり、資料不足、現況と不一致	適法性や改修方法の確認

外観上は「一戸分」に見えても、登記上は一棟の一部かもしれません。

反対に、屋根が続いて見えても、所有権は各戸で分かれている場合があります。

🟥 「玄関も電気メーターも別だから、自分の家だけ自由に壊せる」とは限りません。最初に登記と図面、次に現況を照合する必要があります。

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長屋が難しい5つの理由

1．自分の所有部分と、建物としてつながる部分が一致しないことがある

売主様が所有している範囲と、構造上影響を受ける範囲は同じとは限りません。

例えば、売却対象は一戸分でも、境の壁が両方の住戸を支えていることがあります。

屋根材や防水が連続している場合もあります。

基礎、梁、柱、鉄筋などがどこまで連続しているかは、外から見ただけでは分かりません。

2．境界壁が「誰のものか」を見た目で決められない

隣家との間にある壁を、当然に自分だけの壁、または共有壁と決めつけることはできません。

境界の位置、登記、設計図、建築時の経緯、壁の配置などを確認する必要があります。

所有関係が曖昧なまま壁へ手を加えると、工事差止めや損害賠償をめぐる争いにつながる可能性があります。

3．切り離した後に新しい工事が必要になる

一戸だけを解体した場合、隣家の側面が初めて外部へ露出することがあります。

そのままでは、雨水、風、熱、火災への備えが不足する可能性があります。

そこで、状況に応じて次の工事を検討します。

• 仮設・養生
• 構造補強
• 外壁下地と仕上げ
• 防水・雨仕舞い
• 屋根端部の処理
• 防火上必要な措置
• 雨樋や配管の切り回し

何が必要かは構造と現況によって異なります。不動産会社や解体業者の目視だけで「切り離せます」と断定すべきではありません。

4．今ある建物と、将来建てられる建物は別問題

長屋が現に建っているからといって、一戸を壊した土地へ同じ規模の建物を再建築できるとは限りません。

道路種別、接道長さ、敷地面積、用途地域、防火規制、建ぺい率・容積率などを確認する必要があります。

古い長屋では、建築当時から道路や敷地の状況が変わっている場合もあります。

5．工事の正しさだけでは、隣家の不安を解消できない

専門家が「技術的には可能」と考えても、隣家が不安を抱くことがあります。

工事で家が傾かないか。

雨漏りが起きたら誰が直すのか。

振動で室内にひびが入らないか。

工事後の外壁を誰が維持するのか。

将来自分が売るとき、不利にならないか。

長屋では、工事計画と同じくらい、この不安へ答える順番が重要です。

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隣家の承諾がなければ、絶対に売れない・解体できないのか

ここは誤解が生まれやすいところです。

長屋の一戸を売却すること自体について、常に隣家の承諾が必要とは限りません。

売主様が単独で所有する土地・建物を売るだけであれば、原則として所有者が売却を判断します。

しかし、次のような場合は、隣家との協議や承諾、専門家による権利確認が必要になる可能性があります。

• 共有物や隣家所有の部分へ手を加える
• 隣家の敷地へ足場や作業員を入れる
• 境界壁、屋根、基礎、梁などを切断・改修する
• 雨樋や上下水道など共用・連続する設備を変更する
• 工事後の補修や維持管理について取り決める
• 登記上、一棟または共有の建物になっている

民法には、境界や建物の築造・修繕などに必要な範囲で隣地を使用できる場合について定めがあります。ただし、使用の日時・場所・方法は隣地所有者等の損害が最も少ないものを選び、原則として事前通知が必要です。また、住家への立入りは居住者の承諾なく行えるわけではありません。

🟨 「法的にできる可能性がある」と「説明せず工事してよい」は別です。長屋では、権利だけで押し切ろうとすると、その後の工事・売却・管理が止まりやすくなります。

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私の失敗談｜承諾書を先に整えようとして、話を難しくした長屋

以前、築後相当年数が経過したコンクリート系の連棟住宅について相談を受けたことがあります。

売主様は相続した一戸を使っておらず、建物を切り離して土地として売却する方法を検討していました。

過去にも隣家と話し合ったものの、切り離しの協議はまとまっていませんでした。

相談を受けた当初、私が気にしていたのは、承諾書の内容でした。

誰が解体費を払うのか。

露出する壁を誰が直すのか。

工事後に問題が出た場合、誰が責任を負うのか。

文章を整えれば、話は進むと思っていた部分がありました。

しかし、隣家側から見ると問題は書類ではありませんでした。

「真ん中を外して、本当にこちらの建物は大丈夫なのですか」

「壁の中で鉄筋がつながっていたら、どうするのですか」

「工事後の雨漏りまで、こちらで負担することになるのですか」

隣家が求めていたのは、すぐに署名するための承諾書ではなく、判断するための材料でした。

構造がどこまで連続しているのか。

どの工法で切り離すのか。

補強は必要なのか。

工事前後の建物状態をどう記録するのか。

万一、損傷が出たときの窓口と補償はどうするのか。

それらが分からない状態で、責任だけを決める書面を見せられれば、不安が強くなるのは当然です。

そこで順番を変えました。

まず、登記と残っている図面を確認する。

建築士や施工の専門家へ構造と切り離し方法の確認を依頼する。

解体範囲、養生、補強、外壁・防水、工事車両の動線を整理する。

工事前の現況記録、保険、連絡体制、費用負担を案として示す。

そのうえで、初めて隣家との協議へ進む形にしました。

🟥 私の失敗は、隣家との関係が悪いと考えたことではありません。隣家が判断できる材料をそろえる前に、承諾という結論を求めかけたことでした。

書面は重要です。

しかし、書面が信頼を生むのではありません。

調査と説明によって理解が生まれ、その結果を書面に残すのです。

※個人および物件を特定できないよう、複数の相談経験をもとに構造、経緯、会話などの一部を調整して再構成しています。

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「昔は仲が良かった」が相続後に難しくなる理由

長屋では、親世代の関係によって日常の小さな問題が吸収されていることがあります。

雨樋の修理を一緒にする。

屋根工事の足場を互いに使わせる。

境の壁について細かく言わない。

費用はその時々で話し合う。

これが悪いわけではありません。長年の信頼によって成り立つ暮らし方です。

しかし相続すると、当時の合意を知る人がいなくなります。

相続人は遠方に住んでいるかもしれません。

隣家側も代替わりしているかもしれません。

口約束の内容が、家族ごとに違って伝わっていることもあります。

「修理費は折半すると聞いている」

「こちらは一度も負担すると約束していない」

「境界は壁の中心だと思っていた」

「壁はすべて隣のものだと聞いていた」

この違いが、売却や解体の話をきっかけに表面化します。

長屋の「空気感」とは、単に仲が良い・悪いという話ではありません。

長年言葉にしなくても済んでいた負担や権利を、売却時に初めて言葉へ変える難しさなのだと思います。

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空き家になると、隣家にとって他人事ではなくなる

長屋の一戸が空き家になると、劣化の影響が隣へ伝わる可能性があります。

• 屋根や境界部からの雨漏り
• 雨樋の詰まりや破損
• 害虫・害獣
• 湿気や臭い
• 外壁材や瓦の落下
• 給排水管の漏水
• 雑草や庭木
• 不審者の侵入や火災への不安

所有者にも事情があります。

相続人同士の話がまとまらない。

遠方で管理できない。

修繕する資金がない。

親の荷物を処分する気持ちになれない。

一方、隣家は毎日その建物の横で暮らしています。

連絡がないまま時間が過ぎれば、最初は小さかった不安が不信感へ変わることがあります。

🟩 長屋の近隣調整は、売却を決めてから始めるものとは限りません。空き家になった段階で連絡先を伝え、点検や異常時の窓口を共有することが、将来の売却準備になります。

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長屋は本当に売れないのか

長屋だから、必ず売れないわけではありません。

立地、建物状態、権利関係、再建築の可否、隣家との関係、販売価格によっては需要があります。

想定できる買主は、一戸建てを探す一般の購入者だけではありません。

• 改修して自宅として使いたい方
• 賃貸住宅として運用したい投資家
• 店舗・事務所・アトリエを探す方
• 隣家と一体利用したい隣地所有者
• 現況のまま取得できる不動産買取会社
• 複数戸をまとめて活用したい事業者

ただし、買主の選択肢を増やすには、安く見せるより先に、分からないことを減らす必要があります。

買主が最も避けたいのは、古さそのものより、購入後に隣家との問題や予想外の工事費が発覚することだからです。

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長屋売却で比較したい5つの出口

売却・活用方法	メリット	主な注意点
現況のまま一般市場で売る	売主が先に大工事を負担しない	状態・権利・隣家関係を開示する
修繕して売る・貸す	利用イメージを示しやすい	修繕費を回収できるとは限らない
隣家へ売却を提案する	一体利用による独自価値が生まれる	一社交渉になり価格主導権を失いやすい
他の所有者と同時・一括で売る	土地利用や再開発の選択肢が増える	全員の時期・価格・条件調整が必要
切り離し・解体後に土地で売る	土地として検討しやすくなる場合がある	構造、承諾、補強、再建築、費用の確認が必要

どの出口が最善かは、最高査定額だけでは決まりません。

工事費。

測量・登記費。

隣家側の補修費。

売却までの維持費。

契約上の責任。

調整に必要な時間。

これらを差し引いた最終手取りと、売主様が負担できる手間を比較します。

🟨 切り離して更地にすれば必ず高く売れるわけではありません。調査前の解体は、建物として売る選択肢を失い、かえって売却を難しくすることがあります。

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切り離し解体を検討する前の15項目

1. 土地・建物の登記事項はどうなっているか
2. 売却対象と実際の利用範囲は一致しているか
3. 境界は確認できているか
4. 建築確認、検査、設計図、工事資料は残っているか
5. 境界壁、柱、梁、基礎、鉄筋はどこまで連続しているか
6. 屋根、防水、雨樋、配管は共有・連続していないか
7. 切り離し後に構造補強が必要か
8. 露出面の外壁・防水・防火工事はどうするか
9. 隣家敷地へ足場や作業員が入る必要があるか
10. 工事前後の建物状況を記録するか
11. 工事中の損傷や雨漏りに備える保険・補償はあるか
12. 費用と将来の維持管理を誰が負担するか
13. 解体後の敷地は再建築できるか
14. 石綿含有建材の事前調査・届出等は必要か
15. 工事・維持管理・売却条件をどの書面に残すか

建築物の解体・改修では、石綿含有建材の事前調査が必要です。一定規模以上の工事では、調査結果の報告も必要になります。

また、切り離しに伴う改修が建築確認等を要するかは、建物規模、構造、工事内容によって変わります。令和7年4月施行の建築基準法改正の影響もあるため、工事前に名古屋市や建築士等へ個別確認することが重要です。

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誰に何を相談するのか

相談先	主な役割
不動産会社	売却方法、価格、買主層、契約条件、情報開示
建築士・構造の専門家	構造の連続性、切り離し、補強、改修計画
解体業者	解体手順、養生、施工動線、見積り、廃材処理
土地家屋調査士	境界、測量、分筆、建物表題登記
司法書士	所有権、相続登記、持分、権利登記
弁護士	共有・所有・工事・損害・近隣紛争、合意書
行政・確認検査機関	道路、再建築、確認申請、法令上の手続き

専門家を増やせば解決するわけではありません。

構造の判断を不動産会社へ求めたり、境界の確定を解体業者へ求めたりすると、役割がずれてしまいます。

必要なのは、問題を分けて、質問に合った専門家へつなぐことです。

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長屋売却で避けたい7つの失敗

1．調査前に隣家へ「壊します」と伝える

工法も影響も分からない段階で結論だけ伝えると、隣家の不安を強めます。

2．「承諾書へ署名してください」から交渉を始める

まず必要なのは、承諾ではなく判断材料です。

3．隣家が作成した書面へ内容を確認せず署名する

将来の修繕、無制限の補償、第三者への承継など、想定以上の義務を負う可能性があります。

4．壁や屋根の所有関係を見た目で決める

登記、境界、図面、現況を照合してください。

5．再建築の可否を確認せず解体する

土地として売れる買主が減り、建物利用の選択肢も失う場合があります。

6．隣家との経緯を買主へ説明しない

過去の漏水、修繕、協議、合意書などは、契約判断へ影響する可能性があります。把握している事実は整理して伝える必要があります。

7．売却価格だけで出口を選ぶ

解体、補強、外壁、測量、専門家、維持費、期間、責任を含めて比較してください。

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長屋の隣家へ話すときに大切な順番

私は、次の順番をおすすめしています。

1. 売却・解体をまだ決定事項として伝えない
2. 所有関係と建物状況を調べている段階だと説明する
3. 隣家がこれまで困っていたことを聞く
4. 過去の修繕や口約束について確認する
5. 専門家の調査結果と工事案を共有する
6. 費用、工期、補償、連絡窓口を具体化する
7. 合意できた内容を書面へ残す

隣家の方が反対しているように見えても、本当に求めているのは「解体しないこと」とは限りません。

安全性を確認したい。

費用を負担させられたくない。

工事後も雨漏りなく暮らしたい。

突然決められたくない。

不安の中身を分けると、協議できる項目が見えてくることがあります。

🟩 近隣調整の目的は、隣家を説得することではありません。双方が判断できる事実をそろえ、無理のない着地点を探すことです。

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まとめ｜長屋は「人が近い」からこそ、調査と説明の順番が大切

長屋の売却が難しい理由は、建物が古いからだけではありません。

権利が複雑かもしれない。

壁や屋根がつながっているかもしれない。

一戸を外すことで、隣家へ工事が必要になるかもしれない。

再建築条件が変わるかもしれない。

そして、その一つ一つが隣に住む方の生活へ直接影響します。

だからこそ、長屋は「自分の不動産だから自分だけで決める」という進め方が難しいのです。

しかし、難しいことと、売れないことは同じではありません。

登記を確認する。

境界を確認する。

構造を確認する。

切り離し後の工事を見えるようにする。

隣家の不安を聞く。

現況売却、隣家への売却、一括売却、買取、活用、切り離しを比較する。

順番に整理すれば、出口が見つかる可能性があります。

🟥 長屋で最も危険なのは、調査をしないまま「隣が反対しているから売れない」「古いから壊すしかない」と結論を急ぐことです。

🟩 長屋売却で必要なのは、関係を切る力ではありません。建物と権利と人の関係を解きほぐし、次の所有者へ引き継げる形に整える力です。

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名古屋市で長屋・連棟式住宅を相続した方へ

ふどうさんのMAGOは、名古屋市南区を拠点に、長屋・連棟式住宅、相続空き家、再建築が難しい可能性のある土地、旗竿地、私道や境界に問題がある不動産などの売却をお手伝いしています。

次のような段階でも構いません。

• 長屋の一戸だけを売れるか分からない
• 土地・建物の登記が実際の使い方と合っていない
• 隣家との境の壁が誰のものか分からない
• 切り離し解体を断られた
• 隣家から承諾書・合意書への署名を求められた
• 雨漏りや修繕費をめぐる経緯がある
• 解体後に再建築できるか分からない
• 相続人が遠方にいて管理できない
• 他社から「長屋だから売れない」と言われた

最初から解体や売却を決める必要はありません。

まず、登記、境界、接道、建物状態、隣家との経緯、残っている資料を整理します。

必要に応じて、建築士、構造・施工の専門家、土地家屋調査士、司法書士、弁護士などと連携し、現況売却、買取、隣家提案、一括売却、活用、切り離しの可能性を比較します。

長屋は、査定価格だけを出して終わる不動産ではありません。

「誰と、何を、どの順番で確認するか」から一緒に考えることが大切です。

対応エリア

名古屋市南区・西区・中村区・北区・昭和区・港区・緑区・瑞穂区・熱田区・天白区・中川区・中区・千種区・名東区・守山区・東区をはじめ、名古屋市全域および愛知県内に対応しています。

※長屋・連棟式住宅の売却、切り離し、解体、改修、再建築の可否は、土地・建物の権利関係、構造、接続状況、道路、敷地、工事内容、地域の条例等によって異なります。不動産会社の現地確認だけで断定せず、必要に応じて行政、建築士、構造の専門家、土地家屋調査士、司法書士、弁護士等へご確認ください。

※本文の事例は、相談者様および物件を特定できないよう、複数の相談経験をもとに構造、所在地、会話、経緯などの一部を調整して再構成しています。

※本記事は令和8年9月時点の公表情報をもとに作成しています。