「この物件は売れません。」

もし不動産会社から、そう告げられたとしても、すぐに諦める必要はありません。

私たちは名古屋市を中心に、空き家や相続不動産、そして一般的には「訳あり物件」と呼ばれる不動産の売却相談を数多くお受けしています。

これまで携わってきた物件の中には、

• 事故物件
• 再建築不可物件
• 旗竿地
• 狭小地
• 市街化調整区域の土地
• 共有持分
• 長年放置された空き家

など、多くの不動産会社が「難しい」「売却は厳しい」と判断するケースも少なくありません。

実際、ご相談いただくお客様からは、

「大手不動産会社に断られました。」

「査定額が想像よりかなり低くて驚きました。」

「仲介ではなく買取しか提案されませんでした。」

というお話を数多く伺います。

しかし、現場で数多くの難しい案件に向き合ってきた私たちだからこそ、確信を持ってお伝えできることがあります。

それは、

「売れない不動産」は、それほど多くありません。

本当に多いのは、

「正しく評価されていない不動産」です。

不動産には、一つとして同じ条件の物件はありません。

道路条件、権利関係、立地、周辺環境、活用方法、そして買主のニーズによって、その価値は大きく変わります。

だからこそ、マニュアルどおりの査定や画一的な販売方法だけでは、本来売れるはずの不動産まで「売れない」と判断されてしまうことがあります。

本記事では、なぜ「売れない」と言われる不動産が生まれるのか、その理由と、本当に大切な不動産の見極め方について、現場での実例や経験を交えながら詳しく解説していきます。

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名古屋は訳あり物件相談が多い地域

名古屋市内には、

昭和期に形成された住宅街が数多く存在します。

特に、

• 熱田区
• 南区
• 中川区
• 港区
• 瑞穂区

などでは、

再建築不可物件

旗竿地

狭小地

古い長屋

接道条件に問題のある土地

などが珍しくありません。

また高齢化に伴い、

「相続した実家」

「誰も住まなくなった空き家」

の相談も年々増加しています。

訳あり物件の売却では、

物件そのものよりも、

どう流通させるか

が重要になります。

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事故物件｜「事故物件だから売れない」は名古屋では必ずしも当てはまらない

事故物件は、不動産売却の相談の中でも特に不安を抱えられる方が多い物件です。

「絶対に売れませんよね？」
「大幅に値下げしないといけませんか？」

というご質問をいただくことも少なくありません。

しかし、名古屋市内の実務では、事故物件だからという理由だけで売却を諦めるケースはほとんどありません。

実際には、

・事故の内容
・発生からの経過年数
・建物か土地か
・近隣への認知度
・立地条件

これらを総合的に判断します。

例えば、地下鉄徒歩圏や人気学区、利便性の高いエリアでは、土地としての需要が高く、建物を解体することで通常の土地取引として成立するケースもあります。

また、事故物件を専門に購入する投資家や買取業者も存在するため、「事故物件＝売れない」という考え方は、現場ではほとんどありません。

大切なのは、事故そのものではなく、「誰に売るか」という視点です。

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再建築不可物件｜現場では”売れない”より”調査不足”のほうが問題

再建築不可物件とは、建築基準法上の接道義務を満たしていないため、新しく建物を建て替えることができない土地です。

住宅ローンが利用しづらいため、一般のお客様は敬遠する傾向があります。

しかし、名古屋市では南区・熱田区・中川区・港区など、昔からの住宅地に再建築不可物件が数多く残っています。

現場ではまず、

・本当に再建築不可なのか
・セットバックで解決できないか
・隣地との交渉余地はないか
・43条許可の可能性はないか

などを徹底的に調査します。

「再建築不可」と聞いただけで売却を諦めるのは早計です。

実際には、隣地所有者への売却や投資家への提案など、出口が見つかるケースも少なくありません。

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旗竿地｜評価が分かれるのは土地ではなく”見る人”

旗竿地は、道路から細い通路が延び、その奥に敷地がある土地です。

一般的には人気が低いとされていますが、名古屋では必ずしもそうではありません。

例えば、

・通路幅が3メートルある
・車の出入りがしやすい
・南向き
・整形地

このような条件が揃えば、新築住宅として十分販売できます。

一方で、

・大型車が入れない
・電柱の位置が悪い
・隣家との距離が極端に近い

など、小さな条件で査定価格が数百万円変わることもあります。

実務では、「旗竿地だから安い」のではなく、「建築会社がどう評価するか」が価格を左右します。

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狭小地｜名古屋では20坪前後でも十分需要がある

狭小地とは一般的に15〜30坪程度の小さな土地を指します。

郊外では敬遠される傾向がありますが、名古屋市内では事情が異なります。

地下鉄沿線や生活利便性の高い地域では、20坪前後でも住宅メーカーが積極的に購入するケースは珍しくありません。

逆に40坪あっても道路条件が悪ければ売却が難しいこともあります。

つまり、

「広さ」よりも

「立地」

「道路」

「建築プラン」

この3つの方が重要なのです。

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市街化調整区域｜”建てられない土地”ではなく”調査が必要な土地”

市街化調整区域というだけで、「何も建てられない土地」と思われがちです。

しかし、実務ではそこまで単純ではありません。

例えば、

・既存宅地
・線引き前宅地
・分家住宅
・43条許可
・農家住宅

など、過去の経緯によって建築できるケースがあります。

一方で、同じ市街化調整区域でも全く建築できない土地も存在します。

つまり、市街化調整区域は「場所」ではなく、「履歴」を調べることが重要なのです。

現場では役所調査が非常に重要になります。

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共有持分｜法律よりも人間関係が難しい

共有持分は、不動産の問題というより「家族の問題」であることがほとんどです。

相続では、

「売りたい兄」

「残したい妹」

「連絡が取れない相続人」

「感情的に話し合えない親族」

など、様々なケースがあります。

法律上は売却できる方法があっても、感情が整理されていなければ前に進みません。

私は共有持分の案件では、不動産会社という立場以上に、皆様のお話を聞く時間を大切にしています。

本当に必要なのは、契約書ではなく、「家族が納得できる出口」を一緒に探すことだからです。

だからこそ、共有持分は知識だけでは解決できない、不動産実務の中でも最も難しい分野の一つだと感じています。

なぜ訳あり物件は安く査定されるのか

ここは業界の本音です。

訳あり物件は、

調査に時間がかかります。

買主も限定されます。

契約時の説明責任も重くなります。

つまり、

普通の不動産より手間がかかるのです。

そのため、

「売れません」

「価値がありません」

「買取しかありません」

という結論になりやすい。

しかし現実には、

売れないのではなく、

売る相手を間違えているケースが非常に多いのです。

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【実例①】名古屋市熱田区｜再建築不可の長屋

ご相談いただいたのは熱田区にある築60年近い長屋でした。

ご両親が亡くなられた後、相続人である兄弟が管理していましたが、誰も住む予定がなく空き家状態になっていました。

既に数社へ相談していましたが、

「再建築不可だから難しい」

「土地として価値が出ない」

「買取しかない」

という説明を受けていました。

査定額は約380万円。

しかし現地確認すると、

• 駅徒歩圏内
• 賃貸需要あり
• リノベーション需要あり

という特徴がありました。

再建築不可という言葉だけで価値を判断するのではなく、

「誰が買うか」

を考えた結果、

投資家市場へ販売。

最終的には約820万円で成約しました。

再建築不可＝価値ゼロではないことを象徴する案件でした。

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【実例②】名古屋市南区｜事故物件として敬遠された空き家

ご相談者様は、

「事故物件だから売れないですよね」

と不安そうに来店されました。

室内で孤独死が発生していた住宅でした。

他社査定は約450万円。

しかし現地確認をすると、

• 土地面積は十分
• 接道条件良好
• 投資家需要あり

という状況でした。

事故物件は一般住宅市場では確かに敬遠されます。

しかし市場はそれだけではありません。

投資家や再生事業者は、

事故歴よりも収益性を見るケースがあります。

結果として、

適切な告知を行いながら投資家へ流通。

最終的に860万円で売却となりました。

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売れない理由を探すのではなく、売るための出口を探す

事故物件｜「売れない」と決めつける前に、出口を考える

事故物件のご相談をいただくと、多くの方が最初に口にされるのは、

「相当安くないと売れませんよね……。」

という言葉です。

ご家族を亡くされた悲しみや、事故・事件があったという事実に加え、不動産会社から「難しいですね」と言われたことで、希望を失ってしまう方も少なくありません。

しかし、私は現場で数多くの事故物件を見てきましたが、最初から「売れない」と判断したことはほとんどありません。

まず考えるのは、

「どうすれば、この不動産の出口をつくれるか。」

ということです。

売れない理由を探すのではなく、売るための出口を探すこと。

それが、不動産売却の現場で私が何より大切にしている考え方です。

【実例③】名古屋市中川区｜旗竿地の相続空き家

旗竿地は、

道路に接する部分が細く、

奥に敷地が広がる土地です。

一般住宅購入者からは敬遠されることがあります。

今回の相談物件も、

「旗竿地だから価値が低い」

と言われていました。

他社査定は約650万円。

しかし調査すると、

• 敷地面積が広い
• 駐車計画が可能
• 周辺需要が高い

という特徴がありました。

そこで住宅用地だけではなく、

投資家や事業者も含めた販売戦略を実施。

結果として1,120万円で成約しました。

旗竿地も一律で安くなるわけではありません。

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【実例④】名古屋市港区｜市街化調整区域の住宅

市街化調整区域という言葉を聞くだけで、

「売れない土地」

と思われる方がいます。

しかし実際はそう単純ではありません。

ご相談いただいた物件は、

市街化調整区域内にある住宅でした。

他社査定は約300万円。

理由は、

「建替えが難しいから」

でした。

しかし現地調査を行うと、

• 既存宅地要件
• 周辺需要
• 利用継続可能性

が確認できました。

市街化調整区域は、

知識と経験によって査定が大きく変わる典型例です。

結果的に約780万円で成約しました。

相談者様からは、

「半分諦めていました」

と言われたことが印象に残っています。

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訳あり物件で絶対にやってはいけないこと

現場でよく見る失敗があります。

一社だけの査定で決める

訳あり物件は会社によって得意不得意が極端に分かれます。

一社だけで判断するのは危険です。

解体を急ぐ

古家付きの方が売りやすいケースもあります。

解体後に後悔する相談も少なくありません。

安い買取をすぐ受ける

買取は選択肢の一つですが、

それしかないわけではありません。

市場流通で価格が大きく変わることもあります。

放置する

これが最も危険です。

時間が経つほど建物は傷みます。

選択肢も減ります。

そして売却条件も悪化していきます。

売れません　という言葉を鵜吞みにしてしまう

【実例⑤】名古屋市昭和区｜狭小地だから売れないと言われた相続不動産

相談者様はお父様から相続した土地の売却を検討されていました。

土地面積は約20坪。

周辺の住宅地と比較しても小さく、いわゆる「狭小地」と呼ばれる不動産です。

他社査定では、

「建物を建てると窮屈になる」

「買主が限定される」

という理由で低い査定額が提示されていました。

確かに狭小地は一般的なファミリー層から敬遠される傾向があります。

しかし昭和区のように利便性が高く、土地価格が高いエリアでは事情が異なります。

最近では、

• コンパクト住宅
• デザイナーズ住宅
• 投資用住宅

の需要も増えています。

実際に販売活動を行うと、狭小地だからこそ購入を希望する方も現れました。

結果として他社査定を大きく上回る価格で売却。

「狭小地＝価値が低い」

という思い込みがいかに危険かを感じた事例でした。

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【実例⑥】名古屋市瑞穂区｜共有持分で揉めていた相続不動産

相続人は4人。

しかし売却に賛成しているのは2人だけでした。

残りの相続人は県外在住。

連絡もまばらな状態でした。

共有持分案件は不動産そのものよりも人間関係が難しいケースが多くあります。

実際、

「売却価格の問題」

ではなく、

「感情の問題」

で止まっていることも少なくありません。

今回もまず行ったのは査定ではありませんでした。

相続関係の整理です。

一人ひとりの意向を確認しながら進めた結果、最終的には全員合意で売却。

現場で感じるのは、

共有持分は売れないのではなく、話し合いが止まっているだけというケースが非常に多いということです。

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査定する会社ではなく、「出口をつくる会社」

相続が発生すると、

「売却して現金で分けたい人」

「思い出があるから残したい人」

「固定資産税だけは払いたくない人」

「そもそも相続人同士が話し合えない人」

など、それぞれの立場や感情が複雑に絡み合います。

法律上は売却できる方法があったとしても、家族や親族が納得していなければ前に進むことはできません。

私自身、共有持分の案件では、不動産会社というよりも、まずは皆様のお話をじっくりお聞きすることから始めます。

誰が悪いのかを探すのではなく、

何が一番良い解決策なのか。

誰もが少しでも納得できる着地点はどこなのか。

その「出口」を一緒に考えることが、私たちの仕事だと思っています。

共有持分の売却方法は一つではありません。

共有者全員で売却する方法もあれば、持分だけを売却する方法、共有者間で持分を譲渡する方法、隣接地との一体利用を検討する方法など、状況によって選択肢は大きく変わります。

だからこそ、机上の査定価格だけでは、本当の価値は見えてきません。

大切なのは、「いくらで売れるか」だけではなく、「どうすれば問題を解決できるか」という視点です。

私たちが目指しているのは、査定価格だけを提示する不動産会社ではありません。

査定する会社ではなく、出口をつくる会社

【実例⑦】名古屋市中村区｜ゴミ屋敷化した空き家

相談者様は長年空き家となっていた実家を相続されていました。

しかし室内には大量の残置物。

家具。

家電。

生活用品。

そして長年放置された荷物。

いわゆるゴミ屋敷状態でした。

多くの方は、

「片付けないと売れない」

と思っています。

しかし必ずしもそうではありません。

実際に現場では、

現況のまま購入する業者や投資家も存在します。

今回も大規模な片付けを行うことなく売却が成立しました。

相続空き家では、

無理にお金をかける前に相談することが重要だと感じた案件でした。

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【実例⑧】名古屋市天白区｜10年以上放置された空き家

ご両親が亡くなられてから約10年。

固定資産税だけを払い続けていた空き家でした。

誰も住まない。

しかし誰も売却を言い出さない。

典型的な相続空き家です。

建物の状態は決して良くありませんでした。

庭木は伸び放題。

外壁も劣化。

近隣からの相談も入っていました。

しかし土地需要があるエリアだったため、

建物ではなく土地として評価。

結果として売却が成立しました。

相談者様は、

「もっと早く相談しておけば良かった」

とおっしゃっていました。

これは空き家相談で最も多く聞く言葉かもしれません。

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なぜ訳あり物件は買い叩かれるのか

ここからは少し辛口になります。

訳あり物件が安く査定される理由の一つは、

不動産会社にとって手間がかかるからです。

事故物件。

再建築不可。

共有持分。

市街化調整区域。

これらは調査や説明責任が増えます。

つまり一般物件より難しいのです。

すると、

「早く買い取ってもらいましょう」

という提案になりがちです。

もちろん買取そのものが悪いわけではありません。

早期売却というメリットがあります。

しかし、

市場で売れる可能性があるにも関わらず、

最初から買取だけを勧められるケースもあります。

これは知っておくべき業界の現実です。

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空き家マイスターとして伝えたいこと

私はこれまで数多くの空き家や訳あり物件を見てきました。

その中で感じるのは、

「売れない不動産」

よりも、

「正しく評価されていない不動産」

の方が圧倒的に多いということです。

事故物件。

再建築不可物件。

旗竿地。

狭小地。

市街化調整区域。

共有持分。

これらは確かに難しい不動産です。

しかし難しいことと、売れないことは違います。

重要なのは、

その不動産を理解している相手に届けることです。

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まとめ｜訳あり物件ほど相談先で結果が変わる

名古屋市内でも、

訳あり物件の相談は年々増えています。

相続した実家。

誰も住まなくなった空き家。

再建築不可物件。

事故物件。

市街化調整区域。

こうした不動産は一般的な物件より売却難易度が高いのは事実です。

しかし、

「売れない」

と

「売り方が分からない」

は全く別の話です。

もし現在、

他社で断られた。

査定額に納得できない。

売却を諦めかけている。

そんな状況であれば、一度立ち止まってみてください。

訳あり物件ほど、誰に相談するかで結果は大きく変わります。

そしてその差は、時に数百万円になることもあるのです。

ふどうさんのMAGOは名古屋市エリアを中心に不動産売却、空き家問題を専門とする不動産会社です。、専門家のアドバイスと革新的なアイディアで、お客様の悩みを解決いたします。まずはお気軽にご相談ください。

（対応エリア）
名古屋市南区、名古屋市港区、名古屋市緑区、名古屋市千種区、名古屋市熱田区、名古屋市名東区、名古屋市 昭和区、名古屋市 瑞穂区、名古屋市中村区、名古屋市中川区、名古屋市 守山区、名古屋市中区、名古屋市 天白区、刈谷市、岡崎市、一宮市、豊田市、半田市、あま市、豊川市、津島市、碧南市、豊橋市、瀬戸市、安城市、岩倉市、犬山市、知立市、江南市、小牧市、稲沢市、春日井市、大府市、知多市、常滑市、尾張旭市、高浜市、新城市、西尾市、岩倉市、豊明市、長久手市、蒲郡市、愛西市、清須市、北名古屋市、弥富市、みよし市、東海市、日進市、愛知県全域