はじめに｜「この土地は造成費がかかるので難しいですね」

「正直、この土地は厳しいと思います。」

相談者様が最初に不動産会社から言われた言葉でした。

物件は名古屋市守山区にある相続土地。

亡くなったご両親から受け継いだ実家の敷地でした。

土地面積は約70坪。

決して小さな土地ではありません。

駅からも徒歩圏内。

周辺には住宅も多く、一見すると普通の住宅地に見えます。

しかし問題は土地の形状でした。

道路との高低差が約3メートル。

敷地の一部は法面。

古い擁壁も存在していました。

いわゆる「崖地」と呼ばれる土地です。

査定を依頼した複数の不動産会社からは、

「造成費がかかります」

「擁壁が古いですね」

「建築会社も嫌がります」

「450万円くらいでしょう」

という評価でした。

相談者様は納得できませんでした。

「駅も近い。」

「土地も広い。」

「本当にそんなに安いのか。」

そんな疑問を抱えたまま弊社へご相談いただきました。

そして最終的な売却価格は980万円。

当初査定額から530万円の差が生まれました。

なぜここまで結果が変わったのでしょうか。

今回は実際の相談事例をもとにお話しします。

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崖地とは何か

不動産業界でいう崖地とは、

周辺道路や隣接地との間に大きな高低差がある土地を指します。

具体的には、

• 法面がある
• 擁壁がある
• 階段で出入りする
• 造成が必要

といった特徴があります。

一般の方からすると、

「危険そう」

「使いにくそう」

というイメージを持たれることも少なくありません。

実際、

建築計画によっては追加工事費が発生します。

そのため通常の整形地と比較すると評価が下がることがあります。

しかし、

ここで大切なのは、

評価が下がることと売れないことは全く別だということです。

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守山区という地域特性

守山区は名古屋市内でも特徴的なエリアです。

平坦な土地が多い中川区や港区とは違い、

丘陵地が多く存在します。

そのため、

• 高低差のある土地
• ひな壇造成地
• 擁壁付き宅地
• 法面を含む敷地

は決して珍しくありません。

特に、

• 吉根エリア
• 上志段味エリア
• 下志段味エリア
• 小幡北エリア
• 白沢町周辺

などでは高低差を伴う宅地も多く見られます。

つまり、

守山区では高低差があること自体は特別なことではありません。

にもかかわらず、

査定時に大幅なマイナス評価を受けるケースがあります。

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相続から始まった土地問題

今回の相談者様は県外在住でした。

ご両親が亡くなられた後、

実家は空き家となります。

最初は、

「そのうち考えよう」

という状態でした。

しかし時間は止まりません。

毎年届く固定資産税。

伸び続ける雑草。

傷み始める建物。

近隣からの相談。

徐々に負担が大きくなっていきました。

そこで売却を決意します。

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最初の査定額は450万円

数社へ査定依頼した結果、

提示された金額は400万円台から500万円台。

理由はほぼ同じでした。

「造成費がかかる。」

この一言です。

確かに造成費用は発生する可能性があります。

しかし私たちは査定書を見て違和感を覚えました。

本当にそれだけで評価して良いのだろうか。

という疑問です。

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現地確認で感じた違和感

実際に現地を確認した際、

私たちが最初に感じたのは、

「思ったほど悪くない」

ということでした。

もちろん高低差はあります。

擁壁もあります。

しかし、

• 土地面積が広い
• 日当たりが良い
• 眺望が良い
• 周辺環境が良い

というプラス要素も多くありました。

ところが査定書には、

マイナス要素ばかりが並んでいました。

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実は崖地を好む買主もいる

一般の方は意外に思われるかもしれません。

しかし現場には、

高低差のある土地を積極的に探している買主もいます。

理由は様々です。

例えば、

眺望です。

平坦地では得られない景色があります。

また、

道路から視線が入りにくいというメリットもあります。

さらに、

設計次第で個性的な住宅を建築できる魅力もあります。

つまり、

高低差そのものが価値になる場合もあるのです。

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業界の本音

ここで少し辛口な話をします。

崖地の査定は面倒です。

普通の住宅地であれば、

周辺相場を確認し、

査定価格を出すことができます。

しかし崖地は違います。

• 擁壁の状況確認
• 造成履歴確認
• 行政調査
• 建築制限確認
• ハザード確認

など、

調査項目が増えます。

時間もかかります。

だからこそ、

「造成費がかかるから安いですね」

で終わる査定も存在します。

しかし、

調査が面倒なことと、

価値が低いことは全く別の話です。

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実際に確認した行政調査

今回の案件では、

机上査定だけでは判断できませんでした。

そのため、

行政調査を実施しました。

確認した内容は、

• 接道状況
• 擁壁関係
• 建築制限
• ハザードマップ
• インフラ整備状況

などです。

すると、

当初懸念されていた問題の一部は、

実際には大きな障害にならないことが分かりました。

ここが非常に重要でした。

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査定額を左右する「思い込み」

不動産業界では、

崖地を見ると反射的に価格を下げる査定もあります。

しかし本来は、

一件一件調査するべきです。

崖地だから安い。

市街化調整区域だから安い。

再建築不可だから安い。

そのような単純な話ではありません。

不動産には個性があります。

そして個性を理解できるかどうかで、

査定額は大きく変わるのです。

なぜ最終的に980万円で売却できたのか

販売戦略を立てる際、

私たちは最初から一般住宅購入者だけをターゲットにはしませんでした。

なぜなら、

崖地や高低差のある土地は、

見る人によって評価が大きく変わるからです。

実際に現場では、

「絶対に嫌だ」

という方もいれば、

「むしろこういう土地を探していた」

という方もいます。

重要なのは、

誰に売るかです。

不動産売却は、

物件の欠点を隠すことではありません。

その特徴を理解してくれる買主を見つけることです。

今回もその考え方で販売活動を進めました。

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地元工務店が注目したポイント

問い合わせの中で強い関心を示したのは、

地元の工務店でした。

一般の方からすると、

高低差はマイナス要素に見えます。

しかし工務店は違います。

彼らは、

造成費がどの程度必要か。

どんな建築プランが可能か。

どのくらい利益が見込めるか。

を具体的に計算できます。

つまり、

「崖地だからダメ」

ではなく、

「どう活用できるか」

で判断するのです。

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買主が評価した意外なメリット

実際に購入された方が評価したのは、

高低差そのものではありませんでした。

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① 眺望

守山区の丘陵地特有の景観です。

平坦地では得られない開放感がありました。

建築プランによっては、

2階リビングから遠くまで見渡せます。

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② 日当たり

高低差があることで、

周囲の建物の影響を受けにくい環境でした。

特に南向き部分の日当たりは良好でした。

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③ プライバシー性

道路から直接室内が見えにくい。

これを好む買主は意外に多いです。

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④ 土地面積

約70坪という広さも魅力でした。

多少高低差があっても、

面積が広ければ建築計画の自由度が高まります。

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査定額450万円との差はどこで生まれたのか

今回の最大のポイントはここです。

実は、

土地そのものが変わったわけではありません。

変わったのは評価です。

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査定会社の見方

・崖地

・造成費がかかる

・売りにくい

↓

450万円

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私たちの見方

・守山区の地域需要

・土地面積

・眺望

・建築可能性

・購入層

↓

980万円

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土地は同じです。

しかし見方が違いました。

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「造成費がかかる」は本当に正しいのか

相談現場でよくある話です。

「造成費が500万円かかります」

「擁壁をやり直す必要があります」

と言われた。

しかし詳しく調査すると、

そこまで大規模な工事が必要ないケースもあります。

もちろん本当に工事が必要な土地もあります。

しかし、

現地確認もせず、

行政調査もせず、

概算だけで話をしている場合もあります。

だからこそ、

セカンドオピニオンは重要なのです。

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擁壁がある土地の本当の評価

擁壁という言葉だけで不安になる方は多いです。

しかし、

重要なのは

「擁壁があるか」

ではありません。

「擁壁がどういう状態か」

です。

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例えば、

・築年数

・構造

・ひび割れ状況

・排水状況

・過去の造成履歴

これらを総合的に見なければなりません。

単純に

「古いからダメ」

という話ではありません。

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守山区ならではの地域需要

守山区では、

高低差のある土地が珍しくありません。

つまり、

買主側も一定の理解があります。

これが港区や中川区との違いです。

地域によって、

買主が土地を見る目は変わります。

だからこそ、

地域特性を理解した査定が必要になります。

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業界の本音

ここは少し厳しい話になります。

崖地の査定は手間がかかります。

普通の土地なら、

比較的簡単に価格を出せます。

しかし、

高低差がある土地は違います。

調査項目が増えます。

説明事項も増えます。

販売戦略も変わります。

だから、

敬遠する会社もあります。

その結果、

最初から低い価格を提示するケースもあります。

しかし、

売りにくいことと、

価値が低いことは同じではありません。

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崖地でやってはいけないこと

解体を急ぐ

まず相談せずに解体する。

これは危険です。

建物が残っている方が有利なケースもあります。

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一社だけで判断する

今回のように、

500万円以上の差が出ることもあります。

特に崖地は査定差が大きい分野です。

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放置する

空き家問題と同じです。

時間が経つほど、

建物も土地も管理負担が増えていきます。

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思い込みで諦める

これが最も多いです。

「崖地だから売れない。」

「高低差があるから価値がない。」

現場では、

そう思い込んでいた土地が売却できた事例を数多く見てきました。

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空き家マイスターとして感じること

守山区の相談で感じるのは、

土地そのものより、

所有者様の思い込みが問題になっていることです。

不動産会社から、

「難しいですね」

と言われる。

すると、

「やっぱりそうか」

と思ってしまう。

しかし、

その言葉が本当に正しいとは限りません。

実際に今回の案件も、

450万円で手放していたら、

530万円の機会損失になっていました。

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まとめ｜崖地だから売れないわけではない

今回の守山区の事例では、

査定額450万円だった土地が980万円で売却できました。

もちろん、

全ての崖地が同じ結果になるわけではありません。

しかし、

高低差がある。

擁壁がある。

造成費がかかる。

それだけで価値を決めることは非常に危険です。

不動産は、

立地。

需要。

建築可能性。

地域特性。

購入層。

これらを総合的に見て初めて価値が決まります。

そしてその評価の差が、

今回のように数百万円になることも珍しくありません。

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名古屋市守山区で崖地・高低差のある土地・相続不動産の売却をご検討中の方へ

「造成費がかかるから売れない」

「崖地だから価値がない」

そう言われた不動産でも、

見方を変えれば可能性が残されていることがあります。

私たちはこれまで、

空き家・相続不動産・再建築不可物件・旗竿地・市街化調整区域など、多くの訳あり不動産の売却に携わってきました。

まずは売却ありきではなく、

「本当にその査定額が適正なのか」

を確認することから始めてみませんか。

思い込みの向こう側に、本来の価値が眠っているかもしれません。