訳あり物件のカテゴリー別買取相場と買取業者を賢く選別する方法！

相続や空き家の処分など、さまざまな理由から不動産を売却する際に、物件に瑕疵や制約があると市場価値が大きく下がってしまう場合があります。そのような「訳あり物件」の扱いには専門知識が求められるため、信頼できる買取業者を選ぶことが非常に重要です。

買取業者は、それぞれ得意としている物件種類が異なります。たとえば、物理的瑕疵物件や心理的瑕疵物件を得意としていても、法律的瑕疵物件は専門ではない買取業者があります。

そのため、訳あり物件の買取業者を探す際は、まず所有している物件の種類を明確にしたうえで、その種類の買取を得意とする業者を選ぶことが重要です。

また、訳あり物件には、ほかにも「今にも倒壊しそうといった物理的瑕疵がある」「共有持分で権利関係が複雑化している」「借地契約によって借地人・地主の関係が存在している」といったものがあります。いずれも通常の物件にはないトラブルを招く可能性が高く、積極的に購入する第三者は少ないでしょう。

一方で買取業者なら、買い取った訳あり物件を独自のノウハウと販路によって有効活用できます。買取業者が、買い取った訳あり物件を活用する例は多き順に以下の通りです。

• リノベーション・リフォームをしてほかの不動産会社や一般ユーザーへ売却・賃貸する
• 権利関係を整理して普通の問題ない不動産として扱えるようにする
• 訳あり物件を取り扱ったり瑕疵を気にしなかったりする投資家へ転売する

そのため、一般の市場では買い手が見つからない訳あり物件でも、買取業者なら再活用可能な状態にできるため、売却できる可能性が高くなります。

本記事では、訳あり物件の種類と特徴、買取相場の実態、そして適切な買取業者を選ぶポイントについて詳しく解説します。

1. 訳あり物件とは？種類と特徴を詳しく解説

訳あり物件とは、特定の理由から市場価値が下がっている不動産のことを指します。通常の取引では、需要が低いため、売却が難しく、価格が大きく減少することが一般的です。本章では、訳あり物件の多様な種類とそれぞれの特徴を詳しく解説します。

訳あり物件の種類

訳あり物件にはいくつかのタイプがありますが、主に以下のカテゴリーに分けられます。

事故物件

過去に自殺や殺人、孤独死などの悲劇的な出来事があった物件です。これらの物件は心理的な障壁が高いため、購入を避ける人が多いのが特徴で、市場価値も著しく下がる傾向にあります。

再建築不可物件

建築基準法により、現在の建物が取り壊された場合でも再建築が許可されない土地のことです。接道義務を満たしていないケースが多く、利用可能性が限られることが特徴となっています。

借地権付き物件

土地の所有権が他者に属し、利用者が建物のみを所有する形式の不動産です。借地契約の更新や地代支払いが必要であり、権利関係が複雑なため、買い手の選択肢は限定されることがあいます。

空き家

長期間使用されていない物件で、老朽化や設備の劣化が進行しているケースです。外観の悪化が著しく、購入希望者が敬遠しやすいため、リフォームや解体に伴うコストが懸念されることが多くあります。

訳あり物件の特徴

訳あり物件には以下の具体的な特徴が見られます。

• 瑕疵の存在: 建物や土地に物理的または法的な問題が潜んでいる兆候です。
• 売却の難易度: 通常の物件と比較しても、買主が限られるため、売却には時間がかかることが多いです。
• 価値の減少: 相場に対して30%以上、価格が下がることが一般的です。
• 法的リスク: 競売や差し押さえなどの法的な問題を抱えることが多く、専門的な知識が求められます。

具体的な訳あり要素

訳あり物件には、次のような要素が含まれることがあります。

1. 地盤の安全性: 液状化や土壌汚染のリスクが懸念されることがあります。
2. 環境の影響: 騒音や振動、近隣に不快な施設が存在する立地などです。
3. 法律上の問題: 共有名義や未登記の土地といった権利関係の複雑さが見受けられます。

このように、訳あり物件はさまざまな要素が影響し合って構成されています。これらの要素は物件の価格や売却プロセスに直接的な影響を与えるため、購入または売却を考える際には慎重な判断が必要です。

2. 知っておきたい！訳あり物件の買取相場の実態

訳あり物件を売却する際は、買取相場を正しく把握することがとても重要です。訳あり物件とは、事故物件や再建築不可物件、借地権付き物件など、特定の理由により通常の市場価格よりも低い評価を受ける物件を指します。そのため、これらの物件の買取相場は、一般的な物件とは異なる場合が多く見られます。

買取相場の目安

訳あり物件の買取相場は、その種類ごとに異なりますので、以下に目安を示します。

• 事故物件: 通常物件の約50〜70％
• 共有持分: 通常物件の約30〜50％
• 借地に建てた物件: 通常物件の約50％
• 再建築不可物件: 通常物件の約50〜70％
• 欠陥住宅: 通常物件の約70〜80％
• 老朽化した空き家: 通常物件の約50〜80％
• ゴミ屋敷: 通常物件の約50〜70％
• 立ち退き物件: 通常相場から立ち退き料（家賃の6〜8か月分程度）を差し引いた金額

これらの数値はあくまで目安で、実際の買取価格は物件の立地や状態、周辺環境に大きく依存します。そのため、正確な査定を得るためには、個別の評価が必要となります。

査定の際に注意すべきポイント

買取相場をしっかり把握するためには、以下のポイントを考慮することが大切です。

1. 複数社からの査定を受ける: 一社の査定だけではなく、最低でも3社から査定を依頼することで、より正確な相場感を得ることができます。
2. 物件の状態と特徴を正確に伝える: 業者には物件の状態や瑕疵（欠陥）を詳しく伝えることが、適正な査定額を提示してもらうためのポイントです。
3. 特殊事情の業者選び: 再建築不可や事故物件など特殊な事情がある場合、その条件に詳しい業者を選ぶことが重要です。

市場状況との関係

訳あり物件の買取相場は、一般の市場動向によっても影響を受けます。市場が活況を呈している場合、訳あり物件の競争も増加しますが、逆に不況期には買取価格が下がる傾向が見られます。したがって、売却のタイミングを見極めることも非常に重要です。

買取相場をしっかりと把握し、最適な業者を選ぶことで、訳あり物件でも満足のいく売却が実現できる可能性が高まります。

3. 訳あり物件の買取業者を賢く選ぶポイント

訳あり物件の売却を成功させるためには、信頼できる買取業者を賢明に選ぶことが重要です。ここでは、訳あり物件の買取業者を選定する際のポイントをいくつか解説します。

1. 買取実績の確認

訳あり物件を専門とする買取業者を選ぶ際には、業者の買取実績をしっかりと把握しましょう。具体的には、以下の点に留意してください。

• 公式サイトでの実績紹介：過去の買取実績が具体的に示されているか、似たような条件の物件がどの程度扱われているかを確認します。
• 地域密着型の業者選び：自分の住む地域に特化した業者は、そのエリアの市場動向を熟知しているため、高い買取価格が期待できるでしょう。

2. 免許と信頼性の確認

業者が宅地建物取引業免許を取得しているか確認することは、非常に重要です。正式な免許を持つ業者は法律に基づいた透明性のある取引を行うため、その信頼性は高まります。

• 無免許業者のリスク：免許のない業者とはトラブルになる可能性がありますので、必ず免許の有無を確かめることが肝心です。

3. 口コミや評価を調査する

インターネット上には、多くの買取業者に関する口コミやレビューが存在します。以下の方法でその業者の評判を調ベてみましょう。

• GoogleマップやSNSでの評価確認：他のユーザーからの意見をもとに、実際の取引の印象を得ることが可能です。
• 業界内の知人からのアドバイスを求める：不動産に詳しい友人や知人に意見を聞くのも良い方法です。

4. 査定の説明が明確か

優良な業者は、査定価格を提示する際にきちんとその理由を説明してくれます。この査定プロセスが透明であれば、売主も納得しやすくなります。

• 査定方法の説明が透明か：業者に対して査定方法や市場の動向について詳しく尋ねることで、業者の専門性や信頼性を見極めることができます。

5. 自社買取以外の提案を行うか

信頼に足る業者は、必要に応じて他社への売却を提案することがあります。これは、売主の利益を第一に考えている証拠です。

• 強引な営業手法はNG：自社での売却を強要するような業者は避け、柔軟な対応が可能な企業を選ぶことでより良い結果を得ることができます。

これらのポイントを把握した上で業者を選ぶことで、訳あり物件の売却を円滑に進めることができます。複数の業者に査定を依頼し、比較検討を行うことが第一歩となります。

4. 買取業者に依頼するメリットと注意点

訳あり物件の売却を検討している方が買取業者に依頼することで得られるメリットは多数あります。しかし、その選定には慎重な判断が求められます。ここでは、メリットと注意点について詳しく解説します。

メリット

1. 迅速な売却が可能

買取業者は訳あり物件の買取を迅速に行えます。通常の売却に比べ、数ヶ月かかるところ、買取業者に任せれば最短で2日での売却が実現可能です。この迅速性は独自の査定システムや豊富な経験に基づくものです。

2. 法的リスクの軽減

買取業者を利用する大きな利点の一つは、契約不適合責任から解放されることです。業者は訳あり物件の特性をよく理解しているため、契約時にリスクを回避することができます。その結果、トラブルを未然に防ぐことが可能となります。

3. 経費の抑制

訳あり物件を売却する際には、特殊清掃や家財処分など、様々な費用が発生しがちですが、買取業者は物件をそのままの状態で査定し、引き取るため、売主にかかる負担を大幅に軽減してくれます。

4. プライバシーの保護

買取業者に依頼することで、周囲に知られることなく売却を進めることができます。物件情報が公開されないため、近隣住民の目に触れることが少なく、プライバシーを確保できる点も大きな魅力です。

注意点

1. 業者選定の慎重さ

買取業者は数多く存在するため、信頼性の高い業者を見極めることが非常に重要です。過去の取引実績や口コミ評価などを参考にし、適切な業者を見つける必要があります。

2. 契約内容の確認

買取契約を結ぶ前に、契約内容を十分に確認することが不可欠です。売却価格や条件について詳細に理解し、不明点があれば必ず業者に質問する姿勢が求められます。

3. 交渉の重要性

買取業者との価格交渉を忘れてはいけません。最初に提示される価格が最終価格であるとは限らず、しっかりと交渉を行うことで、より良い条件を引き出すことができる場合もあります。

4. 追加費用に注意

時には、事前に想定していない追加費用や手数料が発生することもあります。事前に確認し、詳細な見積もりを受け取ることで、不意のコストを避けることができます。

5. エリア別おすすめ訳あり物件買取業者ランキング

訳あり物件を効果的に売却するためには、その地域に精通した信頼できる買取業者を選ぶことが非常に大切です。ここでは、日本各地の訳あり物件買取業者を地域ごとに厳選して紹介します。選定の際に参考となる特徴やサービス内容も確認してみてください。

東京都エリア

株式会社クランピーリアルエステート

• 設立年：2018年
• 特徴：年間相談実績は3,000件以上で、全国に1,500名以上の弁護士や専門家と提携。即日査定も実施しています。
• 対応物件：心理的瑕疵や権利に関するトラブルのある物件でも買取対応可能です。
• 公式サイト：クランピーリアルエステート

大阪府エリア

株式会社レジデンシャル不動産

• 設立年：2012年
• 特徴：特にマンションの買取に力を入れており、全国に25店舗を展開。アフターフォローが充実しています。
• 対応物件：事故物件や共有持分のあるマンションを対象にしています。
• 公式サイト：レジデンシャル不動産

愛知県エリア

株式会社リプライス

• 設立年：1996年
• 特徴：リフォーム済み住宅を主に扱い、中古住宅市場でのシェアが高いのが特徴です。
• 対応物件：戸建てやマンションの訳あり物件で、高額買取が期待できます。
• 公式サイト：リプライス

全国対応業者

株式会社フレキシブル

• 設立年：1992年
• 特徴：迅速な買取が可能で、最大10億円まで翌日決済のサービスを提供しています。
• 対応物件：ローンが流れた物件や債務整理中の物件、事故物件など、幅広い訳あり物件を迅速に買取します。
• 公式サイト：フレキシブル

まとめておきたいポイント

• 各買取業者は地域特性に応じたサービスを提供しており、ニーズに対応しています。
• 評判や実績を元に、地域を考慮して選定することが重要です。
• 特に、多くの相談件数や査定件数を持つ業者は高い信頼性を示す傾向があります。

このように、地域に密着した業者を利用することで、あなたの訳あり物件に最も適した選択ができるはずです。自分に合った業者を選び、スムーズな取引を実現しましょう。

まとめ

訳あり物件を売却する際は、物件の特性を把握し、信頼できる買取業者を慎重に選ぶことが重要です。事故物件や再建築不可物件、借地権付き物件など、様々なタイプの訳あり物件が存在し、それぞれ異なる取り扱いが必要となります。買取相場の実態を把握し、複数の業者から査定を受けることで、最適な売却条件を見出すことができます。

また、買取業者選定においては、実績や免許、評判などを確認し、透明性の高い業者を選ぶことで、法的リスクの軽減や迅速な売却、経費の抑制などのメリットを得られるでしょう。このように、訳あり物件の売却には専門性と慎重な対応が求められますが、適切な対策を講じることで、有利な条件で物件を売却することが可能となります。

よくある質問

訳あり物件とはどのような物件ですか？

訳あり物件とは、過去の事故や権利関係の複雑さなどの特殊な理由により市場価値が下がっている不動産のことを指します。事故物件や再建築不可物件、借地権付き物件などがこれに該当し、通常の取引では需要が低いため価格が大きく減少することが一般的です。

訳あり物件の買取相場はどのくらいですか？

訳あり物件の買取相場は物件の種類によって異なりますが、事故物件は通常物件の約50～70%、借地に建てた物件は約50%、再建築不可物件は約50～70%程度が目安とされています。正確な相場は個別の物件状況に応じて判断する必要があります。

訳あり物件の買取業者をどのように選べばよいですか？

訳あり物件の買取業者を選ぶ際は、まず過去の買取実績を確認し、宅地建物取引業免許の有無や口コミ・評価を調査することが重要です。また、査定プロセスの透明性や他社への売却提案の有無にも注目しましょう。複数の業者を比較検討することで、最適な業者を見つけることができます。

買取業者に依頼するメリットと注意点はどのようなものがありますか？

買取業者に依頼する主なメリットは、迅速な売却、法的リスクの軽減、経費の抑制、プライバシーの保護などが挙げられます。一方で、信頼できる業者を選ぶ必要性、契約内容の確認、価格交渉の重要性、追加費用への注意が必要な点です。慎重な業者選定と契約内容の吟味が欠かせません。

ふどうさんのMAGOは名古屋市南区の不動産売却、空き家問題を専門とする不動産会社です。

（対応エリア）
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