はじめに｜「再建築できないなら売れませんよね？」

「建て替えもできないんです。」

ご相談者様は最初の面談でそうお話しされました。

物件は名古屋市中村区にある長屋住宅。

築年数は不明。

おそらく昭和30年代後半から40年代前半に建築された建物でした。

数年前にお父様が亡くなり、

相続によって取得した不動産です。

しかし、

相続したものの誰も住む予定はありません。

空き家のまま数年が経過していました。

そして相談者様が最も気にされていたのが、

「再建築不可」

という問題でした。

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再建築不可とは何か

不動産業界ではよく聞く言葉ですが、

一般の方には馴染みがありません。

簡単に言うと、

現在建物は存在するものの、

解体してしまうと新しい建物を建築できない可能性がある土地です。

多くの場合、

接道義務を満たしていません。

つまり、

建築基準法上の道路に十分接していないのです。

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「再建築不可＝売れない」という誤解

相談者様もそうでした。

過去に数社へ査定依頼をされていました。

その際、

「再建築不可なので厳しいですね。」

と言われたそうです。

もちろん間違いではありません。

再建築可能な土地と比較すれば、

購入者は限定されます。

しかし、

再建築不可だから売れない。

というわけではありません。

ここには大きな誤解があります。

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中村区に残る古い長屋住宅

中村区には今でも古い長屋住宅が残っています。

特に、

名古屋駅周辺から少し離れた住宅地では、

昭和時代に建築された長屋を見ることがあります。

当時はごく普通の住宅でした。

しかし時代が変わり、

建築基準法も変わりました。

結果として、

現在では再建築不可になっている物件も存在します。

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相続後に始まった空き家問題

今回のご相談者様も、

当初は売却を急いでいませんでした。

「思い出の家だから。」

「いつか何かに使うかもしれない。」

そう考えていたそうです。

しかし現実は違いました。

誰も住まない。

利用予定もない。

それでも毎年固定資産税は発生します。

建物は老朽化していきます。

気付けば数年が経過していました。

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長屋と再建築不可の二重苦

今回の不動産は、

単なる再建築不可ではありませんでした。

長屋でもあったのです。

隣家と壁がつながっています。

つまり、

建て替えだけでなく、

解体にも注意が必要になります。

一般的な戸建住宅よりも難易度は高くなります。

そのため、

不動産会社によっては敬遠されることもあります。

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「価値がない」と言われた査定

相談者様が最も落ち込んだのは、

査定額ではありませんでした。

担当者から言われた一言です。

「正直、価値はあまりありません。」

思い出のある実家。

両親が暮らした家。

その家を価値がないと言われた。

それが何より辛かったそうです。

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現地で感じた違和感

私たちも現地を確認しました。

確かに建物は古い。

雨漏りもありました。

再建築不可。

長屋。

条件だけ見れば厳しい案件です。

しかし、

現地を歩いていて感じたことがありました。

「本当に価値がないのだろうか。」

という違和感です。

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中村区という立地の強み

今回の物件は、

中村区内でも生活利便性が高いエリアにありました。

駅へのアクセス。

買い物環境。

賃貸需要。

決して悪い立地ではありません。

むしろ、

投資家目線で見ると可能性を感じる場所でした。

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業界の本音

少し辛口になります。

再建築不可物件は調査が必要です。

長屋ならさらに調査が増えます。

説明事項も増えます。

つまり手間がかかります。

そのため、

最初から低い査定を出して終わる会社もあります。

しかし、

難しい案件と価値がない案件は全く別です。

私たちはこれまで、

再建築不可物件。

事故物件。

共有持分。

市街化調整区域。

長屋住宅。

様々な訳あり物件を扱ってきました。

その経験から言えることがあります。

問題がある不動産ほど、

実は査定差が大きいのです。

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本当に重要なのは誰に売るか

相談者様は、

「建て替えできない家なんて誰が買うのだろう。」

と思われていました。

しかし市場には、

一般住宅購入者以外の買主もいます。

投資家。

賃貸オーナー。

リノベーション事業者。

彼らは一般の方とは全く違う視点で不動産を見ています。

そして今回も、

そこに大きな可能性がありました。

なぜ再建築不可の長屋に買主が見つかったのか

相談者様は、

最初の査定結果を聞いた時、

半ば売却を諦めていました。

再建築不可。

長屋。

築年数不明。

雨漏りあり。

一般的に考えれば、

決して条件の良い不動産ではありません。

しかし私たちは、

現地調査と市場調査を進める中で、

別の可能性を感じていました。

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買主が見ていたのは「建て替え」ではなかった

一般の方は、

再建築不可と聞くと、

「建て替えできない」

↓

「価値がない」

と考えます。

しかし今回購入された方は違いました。

購入者は不動産投資を行っている方でした。

その方が見ていたのは、

建て替えではありません。

「今ある建物をどう活用するか」

でした。

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投資家の発想は一般の方と違う

内覧時に購入希望者が確認していたのは、

・家賃相場

・リフォーム費用

・利回り

・周辺賃貸需要

でした。

再建築不可であることは理解しています。

それでも購入を検討していました。

なぜなら、

建て替える予定がないからです。

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空き家ではなく収益物件として見ていた

売主様にとっては、

管理に困る空き家でした。

しかし購入者にとっては、

家賃収入を生み出す可能性がある物件でした。

ここが不動産の面白いところです。

同じ建物でも、

立場が変われば価値が変わります。

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中村区という立地の強さ

今回の案件で大きかったのは、

やはり中村区という立地です。

名古屋駅へのアクセス。

生活利便性。

単身者需要。

外国人需要。

賃貸需要。

こうした背景があります。

再建築不可という欠点があっても、

立地が持つ力は簡単には消えません。

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実際にあった査定差

今回の案件も、

複数社の査定を比較すると大きな差がありました。

【A社】

再建築不可

長屋

↓

査定額150万円

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【B社】

土地価値のみ評価

↓

査定額280万円

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【弊社査定】

投資家需要調査

賃貸市場分析

立地評価

↓

査定額620万円

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最終成約価格

680万円

※モデルケース

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同じ不動産です。

しかし見方によって、

数百万円の差が生まれました。

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「再建築不可だから安く買う」は業界の常套句

ここは少し辛口になります。

現場でよく聞く言葉があります。

「再建築できませんからね。」

「長屋ですからね。」

「解体も難しいですからね。」

もちろん事実です。

しかし、

その説明がそのまま価格交渉に使われるケースもあります。

つまり、

欠点だけを強調して価格を下げるのです。

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売主様が知らない市場

多くの売主様は、

一般住宅購入者しか想像していません。

しかし市場には、

投資家。

リノベーション事業者。

賃貸オーナー。

収益物件専門会社。

様々な買主がいます。

今回も一般ユーザーではなく、

投資家層へのアプローチが成功の要因でした。

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長屋のまま使いたい人もいる

意外かもしれませんが、

最近は古い建物を再生したいという需要があります。

昭和レトロ。

古民家風。

リノベーション。

こうした流れの中で、

長屋そのものに魅力を感じる方もいます。

昔であれば解体一択だった建物でも、

現在は別の価値が見出されることがあります。

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再建築不可物件を放置するリスク

一方で、

放置にはリスクがあります。

建物は年々老朽化します。

雨漏り。

シロアリ。

近隣トラブル。

防犯問題。

そして固定資産税。

誰も住まない家に対して、

負担だけが増えていきます。

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空き家マイスターとして感じること

私は日々、

相続空き家の相談を受けています。

その中で感じるのは、

売れないと思い込んでいる方が非常に多いことです。

実際には、

売れないのではありません。

売り方が分からないだけです。

買主がいないのではありません。

買主層が見えていないだけです。

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業界の本音

再建築不可物件は手間がかかります。

長屋ならさらに大変です。

建築調査。

法令調査。

接道確認。

権利関係。

説明事項。

通常の戸建住宅より圧倒的に確認事項が増えます。

だから敬遠する会社もあります。

しかし、

私たちからすると、

その手間の先に価値が眠っていることを知っています。

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本当に売れない不動産は少ない

事故物件。

共有持分。

旗竿地。

崖地。

市街化調整区域。

再建築不可。

長屋。

これまで様々な不動産を見てきました。

その経験から言えるのは、

本当に売れない不動産はごくわずかです。

多くは、

適切な買主に届いていないだけなのです。

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まとめ｜建て替えできない家でも価値は残っている

今回の事例では、

再建築不可の長屋に買主が見つかりました。

建て替えできない。

長屋である。

老朽化している。

確かに欠点はあります。

しかし、

欠点だけで価値は決まりません。

立地。

需要。

活用方法。

買主層。

それらを総合的に考えることで、

不動産の本当の価値が見えてきます。

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