名古屋市エリアで″売却サポート”に専門特化した
不動産売却のみを取り扱う専門店です。
空き家売却にともなう煩雑なお手続き、
空き家の遺品整理や不要品の買取まで一括してサポートしております。
〒457-0846
愛知県名古屋市南区道徳通2-51 道徳ビル1F
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～『この土地は造成しないと売れません』と言われた相続不動産の真実～
はじめに
「造成費だけで800万円以上かかると思います。」
相続した実家の査定を依頼した際、売主様はそう説明を受けました。
場所は名古屋市天白区八事天道。
地下鉄鶴舞線・名城線の八事駅から徒歩圏内。
天白区の中でも人気の高い住宅地です。
ご両親が長年暮らした実家。
土地面積は約90坪。
建物は築48年。
相続後は誰も住まなくなり、空き家となっていました。
売主様は、
「八事周辺だからそれなりの価格になるだろう」
と考えていました。
しかし提示された査定額は予想を大きく下回るものでした。
最初の査定額は3,700万円
周辺相場から考えると違和感のある価格でした。
理由として説明されたのは、
- 高低差が大きい
- 擁壁が古い
- 建替え時に造成工事が必要
- 買主が限定される
というものでした。
査定担当者は、
「造成費を見込むと買主はかなり値引きを要求するでしょう」
と説明したそうです。
売主様の疑問
売主様は率直にこう思ったそうです。
「隣の土地はもっと高く売れていたはずなのに」
実際、周辺では5,000万円台で取引された土地もありました。
なぜ自分の土地だけこんなに安いのか。
その疑問から弊社へ相談いただきました。
現地を見て感じた違和感
現地は道路より約3メートル高い位置にありました。
確かに高低差はあります。
しかし、
私が最初に感じたのは、
「本当にこれがマイナスだけなのか？」
ということでした。
現地の魅力
南向き
日当たり抜群
高台
眺望良好
閑静な住宅街
交通量も少ない
敷地が広い
約90坪
八事駅徒歩圏
利便性も高い
つまり、
マイナス要素以上に魅力がある土地だったのです。
天白区の高低差土地は珍しくない
実は天白区には、
高低差のある土地が数多く存在します。
特に、
- 八事天道
- 表山
- 音聞山
- 御幸山
- 八事山
- 植田山
などは丘陵地を開発した住宅地です。
そのため、
擁壁付きの宅地や雛壇状の住宅地は珍しくありません。
しかし査定では、
「高低差がある」
という一点だけで大幅減額されることがあります。
査定額3,700万円の内訳
実際には、
高低差
↓
減額
擁壁
↓
減額
空き家
↓
減額
解体費
↓
減額
造成費想定
↓
減額
結果
3,700万円
典型的な減点方式査定でした。
業界の本音
正直に言うと、
高低差土地は手間がかかります。
行政調査
擁壁確認
建築条件確認
造成履歴確認
買主説明
平坦地よりも時間がかかるのです。
そのため、
最初から安全側に査定する会社もあります。
しかし、
手間がかかることと、
価値が低いことは別問題です。
私たちが確認したこと
まず行ったのは、
「本当に造成費800万円が必要なのか」
という調査でした。
行政資料確認
建築士への確認
周辺建築事例調査
擁壁状況確認
道路との関係確認
すると、
査定時に説明されていたほど単純な話ではないことが見えてきました。
買主像を変える
ここが大きな転換点でした。
一般的な建売用地として考えると、
高低差はマイナスになります。
しかし、
八事エリア周辺で土地を探している人は違います。
注文住宅希望者
設計士と家づくりを進める層
プライバシー性を重視する層
眺望を求める層
こうした方々にとっては、
高低差が必ずしも欠点ではありません。
購入希望者の反応
実際の案内では、
こんな声がありました。
「眺めが良いですね」
「道路から家の中が見えない」
「スキップフロア住宅ができそう」
「この高低差を活かした設計が面白そう」
つまり、
査定担当者がマイナスと考えた部分を、
魅力として評価していたのです。
なぜ1,800万円高く売れたのか
最初の査定額
3,700万円
最終成約価格
5,500万円
差額
1,800万円
土地は変わっていません。
擁壁も変わっていません。
変わったのは、
その土地を見る視点です。
査定担当者が見たもの
高低差
↓
造成費
↓
減額
市場が見たもの
八事エリア
↓
高台立地
↓
眺望
↓
住環境
↓
希少性
結果として、
1,800万円もの差が生まれました。
相続不動産で起きやすい落とし穴
今回のようなケースは決して珍しくありません。
相続した土地の場合、
所有者自身が相場を知らないことが多いからです。
そのため、
最初の査定額を見て、
「こんなものかな」
と受け入れてしまうことがあります。
しかし実際には、
査定する会社によって数百万円、
場合によっては1,000万円以上の差が生まれることもあります。
まとめ
今回の天白区八事天道の事例でお伝えしたいことがあります。
それは、
「高低差がある＝価値が低い」ではない
ということです。
特に天白区の
- 八事天道
- 表山
- 音聞山
- 御幸山
- 八事山
- 植田山
といった住宅地では、
高低差そのものが街並みの特徴になっています。
そのため、
平坦地の基準だけで査定すると、
本来の価値を見落としてしまうことがあります。
名古屋市天白区で高低差土地・擁壁土地・相続空き家をお持ちの方へ
「造成費がかかる」
「擁壁がある」
「売れないかもしれない」
そう言われたとしても、
それが市場の評価とは限りません。
不動産の価値は、
欠点だけではなく、
立地・住環境・需要・買主との相性によって決まります。
そして、その違いが数百万円、時には1,000万円以上の査定差になることもあるのです。
ふどうさんのMAGOは名古屋市エリアを中心に不動産売却、空き家問題を専門とする不動産会社です。、専門家のアドバイスと革新的なアイディアで、お客様の悩みを解決いたします。まずはお気軽にご相談ください。
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