はじめに｜「再建築不可だから売れません」と言われたご相談

「再建築不可なので、正直あまり値段は期待できません。」

これは、今回のご相談者様が最初に不動産会社から言われた言葉だったそうです。

物件は名古屋市熱田区にある古い長屋。

築年数は60年近く。

ご両親が亡くなられた後、相続した空き家でした。

誰も住む予定はありません。

しかし売却しようにも、

• 再建築不可
• 長屋
• 築古
• 空き家

という条件が重なり、

「売れないのではないか」

と悩まれていました。

実際、複数の不動産会社へ相談した結果、査定額は300万円台。

最も高い査定でも380万円でした。

しかし最終的な売却価格は820万円。

なぜこれほど大きな差が生まれたのでしょうか。

今回は実際の相談事例をもとに、再建築不可物件の売却についてお話しします。

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再建築不可物件とは何か？

まず最初に、

「再建築不可」

という言葉について説明します。

再建築不可とは、

現在建物は存在しているものの、建物を解体すると新しい建物を建てられない土地のことです。

主な理由は、

建築基準法上の接道義務を満たしていないためです。

建築基準法では原則として、

幅員4m以上の道路に2m以上接していなければ建築できません。

しかし昭和以前に建てられた住宅の中には、

現在の法律に適合していないものが数多く存在します。

特に名古屋市内の古い住宅地では珍しくありません。

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名古屋市熱田区に多い古い長屋

熱田区は名古屋市の中でも歴史ある地域です。

昔ながらの住宅街も多く、

戦後から昭和期に建てられた住宅が今も残っています。

そのため、

• 長屋
• 狭小地
• 路地状敷地
• 接道不良

などの相談も少なくありません。

今回の物件も、

古い長屋の一角でした。

長年地域に親しまれてきた住宅でしたが、

現代の不動産市場では敬遠されやすい条件が揃っていました。

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相続から始まった空き家問題

相談者様は県外にお住まいでした。

ご両親が亡くなられた後、

熱田区の実家は空き家となりました。

最初の数年は、

「そのうち考えよう」

という状態だったそうです。

しかし、

毎年届く固定資産税の納税通知書。

伸び続ける雑草。

老朽化する建物。

少しずつ負担が大きくなっていきました。

そして売却を決意します。

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最初の査定は380万円

相談者様はまず大手不動産会社数社へ相談されました。

しかし返ってきた答えは似たようなものでした。

「再建築不可です。」

「長屋です。」

「築年数も古いです。」

「買う人が限られます。」

つまり、

再建築不可＝価値が低い

という評価でした。

もちろん間違いではありません。

再建築不可物件は一般住宅より売却難易度が高くなります。

しかし問題は、

そこだけを見て査定してしまうことです。

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現地確認で感じた違和感

私たちが現地を確認した際、

一つの違和感がありました。

それは、

「本当に380万円しか価値がないのだろうか」

ということです。

確かに再建築不可です。

確かに古い長屋です。

しかし、

• 駅まで徒歩圏内
• 生活利便施設が充実
• 賃貸需要がある
• 投資家需要が見込める

という条件が揃っていました。

つまり、

一般住宅としては難しくても、

投資物件としては十分検討できる可能性があったのです。

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業界の本音

ここで少し辛口な話をします。

再建築不可物件は、

多くの不動産会社が苦手としています。

理由は単純です。

売りにくいからです。

一般住宅購入者には紹介しにくい。

住宅ローンも通りにくい。

説明事項も多い。

つまり手間がかかります。

その結果、

「価値が低い」

という評価になりやすいのです。

しかし、

手間がかかることと、

価値がないことは全く違います。

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再建築不可物件を買う人は存在する

現場では、

再建築不可物件を積極的に探している投資家もいます。

理由は明確です。

価格が安いからです。

例えば、

• リフォームして賃貸運用
• 民泊活用
• 収益不動産化

など、

一般住宅購入者とは違う視点で物件を見ています。

つまり、

売る相手を変えるだけで結果が変わることがあるのです。

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私たちが考えた販売戦略

今回の物件も、

一般住宅市場だけではなく、

投資家市場へアプローチしました。

再建築不可という事実は隠しません。

長屋であることも説明します。

その上で、

• 熱田区という立地
• 駅距離
• 利便性
• 収益性

を評価してもらう戦略を取りました。

すると反応は予想以上でした。

一般住宅市場では問い合わせが少ない物件でも、

投資家市場では複数の反響が入り始めたのです。

なぜ最終的に820万円で売却できたのか

販売活動を開始してから数週間。

想定以上の反響がありました。

もちろん一般住宅購入者からの問い合わせは多くありません。

しかし、

• 不動産投資家
• 賃貸経営者
• 再生事業者

からの問い合わせが入り始めました。

ここで重要だったのは、

「再建築不可」という欠点だけではなく、

「収益化できる可能性」

を見てもらうことでした。

実際に現地を見た投資家からは、

「この立地なら十分運用できる」

という評価もいただきました。

不動産の価値は一つではありません。

マイホームとしての価値もあれば、

投資対象としての価値もあります。

今回の物件は、

一般住宅市場では評価が低かった一方、

投資市場では別の評価を受けたのです。

その結果、

最終的な売却価格は820万円。

当初査定額380万円と比較すると、

実に440万円の差が生まれました。

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買主は何を評価したのか

再建築不可物件を検討する買主は、

一般住宅購入者とは視点が異なります。

今回の買主が評価したのは主に以下の点でした。

① 熱田区という立地

熱田区は名古屋市内でも交通利便性が高く、

生活インフラも整っています。

再建築不可であっても、

立地そのものの価値は失われません。

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② 駅徒歩圏内

徒歩圏内という条件は、

賃貸需要にも直結します。

投資家にとって重要なのは、

将来の入居需要です。

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③ 取得価格の安さ

再建築不可物件は一般市場で敬遠されるため、

購入価格を抑えられるケースがあります。

投資家にとっては魅力です。

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④ 長屋特有の需要

最近では古い建物を再生し、

味のある賃貸住宅として活用するケースもあります。

築年数が古いことが、

必ずしもマイナスとは限らないのです。

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再建築不可物件でよくある勘違い

相談現場でよく聞く言葉があります。

「再建築不可だから価値がないですよね？」

しかしこれは大きな誤解です。

正しくは、

「再建築不可だから買主が限定される」

です。

価値がゼロになるわけではありません。

市場が変わるだけです。

例えば、

高級外車を欲しい人は限られています。

しかし欲しい人にとっては価値があります。

再建築不可物件も同じです。

対象となる買主を見つけることが重要なのです。

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再建築不可物件でやってはいけないこと

解体してしまう

最も多い失敗の一つです。

再建築不可物件は、

建物を解体すると新築できません。

つまり、

建物があるから価値が維持されているケースもあります。

解体してから相談される方もいますが、

取り返しがつきません。

まず相談してから判断するべきです。

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一社だけで判断する

再建築不可物件は、

会社によって査定額が大きく変わります。

一般住宅中心の会社と、

訳あり物件を扱う会社では見方が違います。

100万円どころか、

300万円以上の差が出ることも珍しくありません。

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買取だけで決める

買取は悪い選択ではありません。

しかし、

買取価格は市場価格より低くなる傾向があります。

急ぎでなければ、

仲介売却という選択肢も検討するべきです。

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放置する

これが最も危険です。

空き家は放置するほど傷みます。

屋根。

外壁。

床。

設備。

そして近隣とのトラブル。

時間は資産価値を回復させてくれません。

むしろ逆です。

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業界の本音

ここからは少し厳しい話になります。

再建築不可物件を嫌がる不動産会社は少なくありません。

理由は簡単です。

手間がかかるからです。

調査も必要。

説明も必要。

買主も限定される。

つまり普通の物件より難しい。

すると、

「安く買い取ってもらいましょう」

という話になりやすいのです。

もちろん全ての会社がそうではありません。

しかし、

現場では

「売れない」

と言われた物件が、

実際には十分売却可能だったケースを数多く見てきました。

だからこそ、

一社だけの意見で判断してほしくないのです。

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空き家マイスターとして感じること

再建築不可物件の相談を受けると、

相談者様は非常に不安を抱えています。

「価値がないのではないか」

「迷惑をかけるのではないか」

「誰も買わないのではないか」

しかし現実は違います。

確かに一般的な住宅より難しい。

しかし、

難しいことと売れないことは違います。

重要なのは、

物件を理解している相手へ届けることです。

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まとめ｜再建築不可だから売れないわけではない

今回の熱田区の事例では、

査定額380万円だった物件が820万円で売却できました。

もちろん全ての物件が同じ結果になるわけではありません。

しかし、

再建築不可という言葉だけで価値を判断するのは危険です。

不動産には、

立地があります。

需要があります。

活用方法があります。

そして買主がいます。

もし現在、

• 相続した空き家が再建築不可だった
• 不動産会社から安い査定を受けた
• 売却を諦めかけている

そんな状況であれば、

一度立ち止まって考えてみてください。

再建築不可だから売れないのではありません。

正しく評価されていないだけかもしれません。

そしてその差が、

今回の事例のように数百万円になることも決して珍しくないのです。

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まずは売却ありきではなく、

「今どんな選択肢があるのか」

を知ることから始めてみませんか。

思っている以上に、道が残されているかもしれません。