「擁壁をやり直さないと売れません」

「この土地は難しいですね。」

最初の相談時、売主様は少し疲れた表情をされていました。

瑞穂区八事エリア。

敷地面積は約70坪。

地下鉄駅も徒歩圏。

周辺には大きな邸宅も並ぶ人気住宅地です。

一見すると条件の良い土地です。

ところが複数の不動産会社からは厳しい評価を受けていました。

理由は一つ。

古い擁壁です。

---

相続で引き継いだ高台の実家

売主様はご両親が亡くなった後、

実家を相続されました。

建物は築50年以上。

空き家になって数年が経過していました。

住む予定はありません。

そこで売却を考え始めたそうです。

しかし査定に来た会社の多くは、

まず擁壁を指摘しました。

---

「この石積み擁壁は古いですね」

---

「建替えの際にやり直しが必要かもしれません」

---

「買主さんが嫌がると思います」

---

その結果、

提示された査定額は400万円。

売主様は驚かれました。

周辺の土地相場から考えても違和感があったからです。

---

現地へ行くと違う景色が見えた

私はまず現地へ向かいました。

不動産は机上査定だけでは分かりません。

現場に立つことで初めて見えるものがあります。

実際に訪問して感じたのは、

「本当に400万円の土地なのか？」

という疑問でした。

確かに擁壁はあります。

しかし周辺環境は非常に良好でした。

日当たりも良い。

眺望もある。

道路付けも悪くない。

むしろ八事エリアらしい魅力を持った土地でした。

---

擁壁がある＝価値がない、ではない

ここで誤解が多いポイントがあります。

擁壁のある土地は、

確かに注意が必要です。

しかし、

擁壁があることと、

価値がないことは全く別問題です。

実際に八事・山手町・南山周辺では、

高低差のある土地が住宅地の特徴にもなっています。

平坦地ばかりではありません。

つまり、

擁壁そのものがマイナスなのではなく、

どのような擁壁なのか

が重要なのです。

---

査定400万円になった理由を分解する

なぜここまで低い査定になったのか。

分析すると理由は単純でした。

査定会社の考え方

• 擁壁あり
• 高低差あり
• 将来リスクあり
• 解体費用あり

↓

減点

↓

さらに減点

↓

さらに減点

↓

400万円

---

つまり、

問題点だけを積み上げる査定だったのです。

---

私たちが最初に行ったこと

私たちはまず、

「擁壁が危険なのか」

ではなく、

「擁壁がどのような状態なのか」

を調査しました。

• 目視確認
• 行政資料確認
• 周辺宅地状況確認
• 過去造成履歴確認

すると、

想定していたほど深刻な状況ではありませんでした。

---

業界の本音

正直に言います。

擁壁案件は面倒です。

調査に時間がかかります。

説明も難しくなります。

そのため、

最初から評価を下げてしまう会社もあります。

しかし、

面倒な物件と価値がない物件は違います。

ここを混同すると査定額は大きくズレます。

---

本当の買主は誰だったのか

今回問い合わせが多かったのは、

一般住宅購入者だけではありませんでした。

むしろ反応が良かったのは、

注文住宅を検討している層です。

---

「この眺望は魅力ですね」

---

「高低差を利用した設計ができそう」

---

「周囲の雰囲気が良い」

---

擁壁を問題としてではなく、

土地の個性として見ていたのです。

---

査定額400万円→1,200万円の正体

最終的に成約した価格は約1,200万円。

差額は800万円です。

土地は変わっていません。

擁壁も変わっていません。

変わったのは、

評価する視点です。

---

A社

擁壁＝リスク

↓

400万円

---

B社

擁壁＋立地

↓

700万円

---

弊社

立地＋需要＋建築提案＋エリア特性

↓

1,100万円〜1,200万円

---

瑞穂区八事の土地は「平坦地評価」では測れない

現場経験から言えることがあります。

八事周辺の土地は、

単純な平坦地評価では測れません。

むしろ、

高低差や眺望を評価する購入者も存在します。

だからこそ、

査定担当者の経験によって結果が大きく変わるのです。

---

まとめ｜擁壁は「価値を下げる要因」ではなく「調査する要因」

今回の事例でお伝えしたいことは一つです。

擁壁があるから安い。

擁壁があるから売れない。

これは必ずしも正しくありません。

本当に重要なのは、

• 擁壁の状態
• エリア特性
• 建築計画
• 買主層

です。

---

名古屋市瑞穂区で擁壁のある土地・相続空き家の売却をご検討中の方へ

「擁壁があるから難しい」

「高低差があるから安い」

と言われた場合でも、

その査定が市場の正解とは限りません。

特に瑞穂区八事エリアは、

土地そのものの希少性が高く、

評価の仕方で数百万円単位の差が生まれることがあります。

まずは問題点だけではなく、

その土地の価値を正しく見極めることが大切です。

そしてその価値を理解してくれる買主に届けること。

そこに、不動産売却の結果を大きく変えるポイントがあります。