「住宅ローンがまだ残っているけれど家を売却したい」

「親から相続した不動産を確認したら抵当権が残っていた」

「金融機関の名前が登記簿に載っているが、どうすればいいかわからない」

不動産売却の相談現場では、このようなお悩みをいただくことがあります。

抵当権という言葉を聞くと、

「売却できないのではないか」
「何か大きな問題があるのではないか」

と不安になる方も多いでしょう。

しかし、抵当権付き不動産でも、正しい手順を踏めば売却することは可能です。

問題は抵当権そのものではなく、

抵当権の状況を把握せず、間違った売却活動を始めてしまうこと

なのです。

本記事では、名古屋市で不動産売却を専門に扱う現場経験から、抵当権付き不動産を売却する際の注意点、失敗例、信頼できる不動産会社選びについて解説します。

1. そもそも抵当権とは何か？

不動産売却を検討されている方の中には、

「登記簿を見たら抵当権という文字があった」

「住宅ローンは終わったはずなのに、なぜ抵当権が残っているのか」

「抵当権が付いた家は売却できないのではないか」

このような不安を感じる方も少なくありません。

しかし、抵当権という言葉を正しく理解すると、必要以上に恐れるものではないことが分かります。

抵当権とは「金融機関が住宅ローンの担保として設定する権利」

抵当権とは、住宅ローンなどの借入をする際に、金融機関が不動産に設定する担保の権利です。

簡単に説明すると、

「もし住宅ローンの返済ができなくなった場合、金融機関がその不動産を売却して貸したお金を回収できる権利」

のことです。

例えば、3,000万円の住宅ローンを利用して家を購入した場合、金融機関はその住宅を担保として抵当権を設定します。

これは決して珍しいことではなく、住宅ローンを利用して購入した多くの不動産に設定されています。

つまり、

抵当権が付いている＝問題のある不動産

ということではありません。

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抵当権がある不動産は所有者のものではないのか？

ここも多くの方が誤解されるポイントです。

抵当権が設定されていても、不動産の所有者は購入した本人です。

例えば住宅ローン返済中でも、

• 住むことができる
• リフォームできる
• 賃貸に出すこともできる
• 売却することもできる

など、所有者として利用することができます。

ただし、不動産を売却する場合には、多くのケースで抵当権を抹消する必要があります。

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なぜ売却時に抵当権を抹消する必要があるのか？

購入する側の立場で考えると分かりやすくなります。

例えば、購入した家に以前の所有者の住宅ローンによる抵当権が残っていた場合、

「もし前所有者がローンを返済しなかったら、この家は競売になる可能性がある」

というリスクを抱えることになります。

そのため通常の不動産売買では、

売却代金で住宅ローンを完済
↓
金融機関が抵当権抹消に必要な書類を準備
↓
司法書士が抵当権抹消登記を行う

という流れで、安全な状態にして買主へ引き渡します。

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抵当権が残っている理由は住宅ローンだけではない

抵当権と聞くと「住宅ローン」を思い浮かべる方が多いですが、実際には様々な理由があります。

例えば、

• 住宅ローン
• 事業資金の借入
• 相続した不動産に残っている古い抵当権
• 親族や法人名義の借入

などがあります。

特に相続不動産では、

「親は亡くなっているから借入問題は終わっていると思っていた」

「昔の金融機関名が登記に残ったままになっている」

というケースもあります。

このような場合、売却前に抵当権の状況を確認することが重要になります。

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不動産売却で重要なのは「抵当権があるか」ではなく「整理できるか」

不動産売却の現場で大切なのは、

「抵当権が付いているから売れない」

と考えることではありません。

重要なのは、

• 住宅ローン残債はいくらあるのか
• 売却価格で完済できるのか
• 金融機関との調整が必要なのか
• 抵当権抹消までの流れを理解しているか

という点です。

実際には、住宅ローンが残った状態で自宅を売却するケースも多くあります。

問題になるのは抵当権の存在そのものではなく、

抵当権を正しく把握しないまま売却活動を始めてしまうこと

なのです。

2. 抵当権が付いた不動産は本当に売却できるのか？住宅ローンが残っている場合の現実的な流れ

「住宅ローンがまだ残っているけれど、家を売却したい」

このようなご相談は、不動産売却の現場では決して珍しいことではありません。

しかし、多くの方は、

「ローンが残っている家は売れないのではないか」

「抵当権が付いているから買主が見つからないのではないか」

と不安を感じられます。

結論から申し上げると、

住宅ローンが残っていても、抵当権が付いていても、不動産売却は可能です。

ただし、売却を成功させるためには、住宅ローン残債と抵当権抹消の仕組みを理解しておくことが非常に重要です。

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抵当権付き不動産売却の基本的な考え方

通常、不動産を売却する場合、買主は「完全な所有権」を取得することを希望します。

そのため、売却時には、

売却代金で住宅ローンを完済する

↓

金融機関が抵当権抹消に必要な書類を準備する

↓

司法書士が抵当権抹消登記を行う

↓

買主へ所有権移転する

という流れになります。

つまり、

「住宅ローンが残っているから売却できない」

のではなく、

売却代金などを利用して抵当権を解除できるかどうか

が重要になります。

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ケース① 売却価格で住宅ローンを完済できる場合

最も一般的なケースです。

例えば、

住宅ローン残債　1,800万円

売却価格　　　　2,500万円

の場合、

売却代金から住宅ローンを完済し、抵当権を抹消することができます。

この場合、通常の不動産売却と大きな違いはありません。

売主様は、

• 住宅ローン完済
• 抵当権抹消
• 残った売却代金を受け取る

という流れになります。

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ケース② 売却価格より住宅ローン残債が多い場合

注意が必要なのは、このケースです。

例えば、

住宅ローン残債　3,000万円

売却査定価格　　2,500万円

の場合、売却しても500万円不足します。

この状態では、金融機関は通常、抵当権抹消に応じることができません。

なぜなら、抵当権は金融機関にとって「貸したお金を回収するための重要な権利」だからです。

この場合には、

• 自己資金で不足分を補う
• 金融機関へ相談する
• 任意売却を検討する

などの対応が必要になります。

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ケース③ 相続した実家に抵当権が残っている場合

相続不動産では、少し特殊なケースがあります。

例えば、

「親から実家を相続した」

↓

「登記簿を確認したら昔の抵当権が残っていた」

というケースです。

所有者の方からすると、

「住宅ローンは昔に終わっているはずなのに、なぜ抵当権が残っているのか」

と疑問に感じます。

実際、住宅ローンを完済していても、抵当権抹消登記を行っていなければ登記上は残ったままになります。

この場合は、

• 金融機関の確認
• 抹消書類の取得
• 司法書士による手続き

が必要になります。

相続した空き家の場合、建物の老朽化や相続人間の話し合いだけでなく、こうした登記上の整理も重要になります。

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名古屋市で多い「売却前に確認すべきポイント」

名古屋市でも、住宅ローンが残った戸建住宅や相続空き家の売却相談は多くあります。

特に注意したいのは、

① 現在の住宅ローン残債を把握する

まず確認すべきなのは、

「あといくらローンが残っているのか」

です。

金融機関から発行される残高証明書などで確認できます。

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② 登記簿で抵当権の内容を確認する

抵当権は登記簿の「乙区」という部分に記載されています。

確認するポイントは、

• 抵当権者（金融機関など）
• 債権額
• 受付年月日

です。

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③ 売却後に手元へいくら残るか計算する

不動産売却では、

「いくらで売れるか」

だけではなく、

「売却後にいくら残るのか」

が重要です。

売却価格から、

• 住宅ローン返済
• 仲介手数料
• 登記関連費用
• その他諸費用

を差し引いた金額を事前に確認する必要があります。

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抵当権付き不動産ほど「売却経験」が重要になる理由

抵当権がある不動産の場合、単純に査定価格を提示するだけでは十分ではありません。

重要なのは、

「この価格なら金融機関との調整が可能なのか」

「売却後に所有者様が困らないか」

まで考えることです。

例えば、高い査定価格を提示されても、

実際には売却できず、

• 販売期間だけが長くなる
• 住宅ローン返済が続く
• 金融機関との調整が遅れる

というケースもあります。

不動産売却では、

高く査定する会社より、問題解決まで考えられる会社を選ぶこと

が重要です。

3. 抵当権付き不動産売却で失敗する人の共通点｜高額査定だけを信じてはいけない理由

不動産売却を検討する際、多くの所有者様が最初に気になるのは、

「いくらで売れるのか」

という査定価格ではないでしょうか。

少しでも高く売りたいという気持ちは、所有者様にとって当然のことです。

しかし、抵当権が付いている不動産の場合、査定価格の高さだけで不動産会社を選ぶことは非常に危険です。

なぜなら、抵当権付き不動産の売却で本当に重要なのは、

「いくら高く査定されたか」

ではなく、

「その価格で本当に売却でき、抵当権を抹消して無事に取引を完了できるのか」

だからです。

実際の売却現場では、高額査定を信じて売却活動を開始したものの、結果的に売却期間が長期化し、最終的に価格を下げることになったケースも少なくありません。

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失敗例①「一番高い査定価格を出した会社を選んでしまう」

不動産売却でよくある失敗が、

「査定額が一番高かった会社に依頼する」

という判断です。

例えば、

A社　2,800万円
B社　3,200万円
C社　3,000万円

という査定結果が出た場合、当然ながら3,200万円を提示した会社が魅力的に感じます。

しかし、ここで確認すべきなのは、

「なぜ、その価格で売れると言えるのか」

という根拠です。

特に抵当権付き不動産の場合、

売却価格
↓
住宅ローン返済
↓
抵当権抹消
↓
売却諸費用

という流れを考える必要があります。

根拠のない高額査定は、売主様の期待だけを高め、結果的に時間と機会を失う可能性があります。

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失敗例②「査定価格＝売却できる価格だと思ってしまう」

ここも非常に多い誤解です。

不動産査定とは、

「必ずその金額で売れる保証」

ではありません。

査定価格には、

• 過去の成約事例
• 現在の市場状況
• 競合物件
• 物件の状態
• 購入希望者層

など、様々な要素が関係します。

しかし、一部の不動産会社では媒介契約を取得するために、実際の市場価格より高い査定価格を提示するケースがあります。

最初は高い価格で販売開始。

しかし、

問い合わせが少ない
↓
内覧が入らない
↓
販売期間だけが経過する
↓
価格変更を提案される

という流れになることがあります。

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失敗例③「住宅ローン残債を確認せず売却を始める」

抵当権付き不動産で最も重要なのは、現在の住宅ローン残債です。

例えば、

住宅ローン残債　2,800万円

不動産査定価格　3,000万円

であれば、一見問題ないように見えます。

しかし実際には、

仲介手数料
登記費用
引越し費用
その他諸費用

などが発生します。

その結果、

「売却できたけれど、思ったより手元にお金が残らなかった」

というケースがあります。

売却前には、

「いくらで売れるか」

だけではなく、

「売却後にいくら残るのか」

を確認することが重要です。

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失敗例④「抵当権の問題を後回しにする」

抵当権付き不動産では、早い段階で金融機関との確認が必要です。

しかし、

「売れてから考えればいい」

「不動産会社が何とかしてくれるだろう」

と考えてしまうと、後々問題になる可能性があります。

例えば、

• 売買契約後にローン完済資金が不足していることが判明
• 金融機関との調整が間に合わない
• 買主との契約条件変更が必要になる

など、取引全体に影響する場合があります。

抵当権付き不動産ほど、売却開始前の準備が重要なのです。

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失敗例⑤「問題を正直に説明しない不動産会社を選ぶ」

不動産売却では、良い話だけをする会社より、

「問題点を事前に説明してくれる会社」

を選ぶことが大切です。

例えば、

「必ず3,500万円で売れます」

という会社より、

「市場を見ると3,000万円前後が現実的ですが、この条件ならこういう販売方法があります」

と説明してくれる会社の方が、結果的に安心できるケースがあります。

不動産売却では、

高く売ることだけが成功ではありません。

所有者様が納得できる条件で、安全に売却を完了すること

が本当の成功です。

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名古屋市で実際に多い高額査定による売却失敗

名古屋市でも、

「他社より500万円高い査定を提示された」

「その価格なら住宅ローンを完済できると思い契約した」

というご相談をいただくことがあります。

しかし、販売開始後、

• 問い合わせがほとんどない
• 周辺相場と比較され価格差が明確になる
• 数か月後に値下げ提案を受ける

というケースもあります。

特に住宅ローンが残る不動産では、売却期間が長引くことで、

• 金利負担
• 固定資産税
• 管理費・修繕積立金（マンションの場合）
• 精神的負担

が続くことになります。

4. 任意売却とは？住宅ローンが残る不動産を売る最後の選択肢

不動産売却のご相談を受けていると、時々このようなお悩みを耳にします。

「住宅ローンがまだ2,000万円以上残っています」

「査定してもらった金額ではローンを完済できません」

「売りたいけれど、金融機関が抵当権を外してくれないのではないかと不安です」

このようなケースで検討される選択肢の一つが、任意売却です。

任意売却という言葉は聞いたことがあっても、

「競売とは何が違うのか」

「本当に自宅を手放さなければならないのか」

「信用情報に影響するのか」

など、分からないことが多い方も少なくありません。

本章では、住宅ローンが残る不動産を売却する最後の選択肢ともいえる「任意売却」について、名古屋市での不動産売却現場を想定しながら解説します。

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任意売却とは何か？

任意売却とは、

住宅ローンなどの借入が残っている不動産について、金融機関（債権者）の同意を得たうえで売却する方法

です。

通常、不動産を売却する場合は、

売却代金で住宅ローンを完済
↓
抵当権を抹消
↓
買主へ引き渡し

という流れになります。

しかし、

住宅ローン残債 ＞ 不動産売却価格

となる場合、売却代金だけではローンを完済できません。

この状態を一般的に「オーバーローン」と呼びます。

例えば、

住宅ローン残債　3,000万円

売却可能価格　　2,400万円

の場合、

600万円不足することになります。

通常であれば金融機関は抵当権を抹消できません。

そこで、金融機関と話し合い、

「不足分が残る状態でも売却を認めてもらう」

という方法が任意売却です。

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任意売却と競売の違い

住宅ローンの返済が困難になった場合、最終的な選択肢として競売があります。

しかし、任意売却と競売には大きな違いがあります。

	任意売却	競売
売却方法	所有者が主体となって進める	裁判所による強制手続き
価格	市場価格に近い価格を目指せる	市場価格より低くなる傾向
売却時期	相談しながら調整可能	裁判所手続きに従う
周囲への知られ方	通常売却と同じ形で進められる	公告などで知られる可能性
引越し時期	相談可能	強制退去になる場合あり

任意売却の大きなメリットは、

所有者様自身が売却に関わりながら、より良い条件を目指せること

です。

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任意売却を検討するべきケース

任意売却は、誰でも利用するものではありません。

主に以下のようなケースで検討されます。

① 売却しても住宅ローンを完済できない

最も多いケースです。

住宅価格の下落や購入時からの市場変化により、

「売りたいけれどローン残高に届かない」

という状況です。

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② 住宅ローンの返済が難しくなった

例えば、

• 収入減少
• 転職
• 離婚
• 病気や介護
• 相続による住宅管理負担

など、様々な事情があります。

不動産売却の現場では、単純なお金の問題だけではなく、人生環境の変化によって住宅ローン問題が発生するケースも多くあります。

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③ 相続した実家にローンが残っている

相続不動産でも任意売却が関係する場合があります。

例えば、

親が住宅ローンを残したまま亡くなった

↓

相続人が住宅ローンを引き継ぐことになった

↓

売却して整理したいがローンが残る

というケースです。

相続問題と住宅ローン問題が重なるため、早めの整理が重要になります。

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任意売却の流れ

任意売却は通常の売却よりも、金融機関との調整が必要になります。

一般的な流れは以下の通りです。

① 現在の住宅ローン状況を確認

まず、

• ローン残高
• 返済状況
• 金融機関
• 抵当権の内容

を確認します。

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② 不動産会社による査定

任意売却では、現実的な売却価格の設定が非常に重要です。

高すぎる査定では金融機関の理解を得られず、売却期間だけが延びる可能性があります。

重要なのは、

「売れる可能性が高い価格」

を提示することです。

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③ 金融機関との交渉

不動産会社などが金融機関へ、

• 売却価格
• 販売計画
• 売却条件

などを説明します。

金融機関の承諾を得ることで、抵当権抹消への道筋ができます。

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④ 売却活動開始

通常の不動産売却と同じように、

• インターネット掲載
• 購入希望者への紹介
• 内覧対応

などを行います。

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⑤ 売買契約・決済

買主が決まった後、

売却代金を利用して金融機関へ返済し、抵当権抹消を行います。

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任意売却で注意すべきこと

任意売却は有効な方法ですが、注意点もあります。

① 時間的な余裕が必要

住宅ローン滞納後、競売手続きが進んでしまうと、任意売却できる期間が限られます。

「まだ大丈夫」と先延ばしにすると、選択肢が少なくなる可能性があります。

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② 任意売却の経験がある会社を選ぶ

任意売却は通常の売却とは違い、

• 金融機関との交渉
• 債務状況の確認
• 売却スケジュール管理

などの経験が必要です。

単に査定価格を提示するだけでは対応できません。

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名古屋市で感じる住宅ローン問題の現実

名古屋市でも、不動産価格や住宅事情は地域によって大きく異なります。

駅近の人気エリアでは購入時より価格が上昇している物件もありますが、一方で、

• 郊外住宅地
• 築年数が経過した戸建住宅
• 需要が限定されるエリア

では、住宅ローン残債と市場価格の差が生じるケースもあります。

特に相続した実家や空き家の場合、

「誰も住んでいないのに住宅ローンや固定資産税だけが続いている」

という状況になることもあります。

大切なのは、問題を抱えたまま時間だけを過ごさないことです。

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まとめ｜任意売却は「失敗」ではなく問題解決の方法

任意売却という言葉には、どうしても、

「住宅ローンを払えなくなった人が利用するもの」

という暗いイメージがあります。

しかし実際には、

• 離婚
• 相続
• 住み替え
• 収入環境の変化

など、様々な事情によって選択される不動産整理の方法です。

重要なのは、

「売れないから諦める」

ではなく、

現在の状況で選択できる最善の方法を早めに検討すること

です。

抵当権付き不動産の売却では、価格だけではなく、

• 住宅ローン残債
• 金融機関との調整
• 売却後の生活設計

まで考える必要があります。

不動産売却は、単に家を売ることではありません。

所有者様のこれからの人生を守るための「問題解決」でもあります。