こんにちは。
名古屋市南区のふどうさんのMAGOです。
不動産売却を考えたとき、多くの方が最初に悩まれることがあります。
「どこの不動産会社に相談すればいいのか」
「査定価格は本当に適正なのか」
「提示された売却方法が自分に合っているのか」
不動産売却は、多くの方にとって人生で何度も経験するものではありません。
そのため、不動産業界で当たり前に使われている言葉や仕組みを知らないまま、売却活動を進めてしまうケースも少なくありません。
そして、不動産売却で後悔される方の多くは、
「もっと高く売れたかもしれない」
「別の売却方法があったことを知らなかった」
「なぜこの提案をされたのか理解できないまま進めてしまった」
というように、価格そのものよりも選択肢を知らなかったことが原因になっている場合があります。
もちろん、不動産会社の中には売主様の利益を第一に考え、丁寧に説明を行う会社も数多くあります。
一方で、不動産売却には業界特有の仕組みがあり、売主様自身が最低限の知識を持っておくことで、大切な資産を守ることにつながります。
大切なのは、不動産会社を疑うことではありません。
正しい知識を持ち、納得したうえで自分に合った売却方法を選択することです。
今回は、不動産売却を検討されている方に向けて、最低限知っておきたい4つの業界用語について解説いたします。
名古屋市エリアで″売却サポート”に専門特化した
不動産売却のみを取り扱う専門店です。
空き家売却にともなう煩雑なお手続き、
空き家の遺品整理や不要品の買取まで一括してサポートしております。
〒457-0846
愛知県名古屋市南区道徳通2-51 道徳ビル1F
名古屋市エリアで
″売却サポート”に専門特化した
不動産売却のみを取り扱う専門店です。
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空き家の遺品整理や不要品の買取まで
一括してサポートしております。
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① 査定価格と売却価格
「一番高い査定価格を出した会社＝一番高く売ってくれる会社」ではありません
不動産売却を検討された方の多くが、まず最初に行うのが不動産会社への査定依頼です。
そして、複数の不動産会社に査定を依頼すると、会社によって提示される金額が違うことに驚かれる方も少なくありません。
例えば、同じ不動産であっても、
A社 3,800万円
B社 4,200万円
C社 4,500万円
というように査定価格に差が出ることがあります。
売主様としては、当然ながら一番高い金額を提示した会社に期待を持たれると思います。
「この会社なら高く売ってくれるかもしれない」
そう考えるのは自然なことです。
しかし、ここで知っておいていただきたいことがあります。
査定価格とは、不動産会社が買い取る価格ではありません。
あくまでも、
「この条件、この販売方法で市場に出した場合、売却できる可能性がある価格」
を不動産会社が予測したものです。
つまり、査定価格と実際の成約価格は必ずしも一致するわけではありません。
高額査定には注意が必要な場合もある
もちろん、物件の魅力を正しく評価した結果、他社より高い査定になるケースもあります。
しかし、一部では媒介契約を獲得するために、根拠が乏しい高額査定を提示するケースもあります。
売主様が、
「一番高く査定してくれた会社だから安心」
と思って契約したものの、販売開始後に、
「問い合わせが少ないため価格を下げましょう」
「市場が思ったより厳しいです」
と言われ、結果的に当初査定より大幅に価格を下げることになるケースもあります。
重要なのは、査定金額の高さではありません。
その価格で売却できる理由を説明できるかどうかです。
良い査定とは「高い査定」ではなく「根拠のある査定」
信頼できる不動産会社は、査定価格を提示するときに単に金額だけを伝えるのではありません。
例えば、
・近隣で実際に成約した事例
・現在販売されている競合物件
・土地として評価した場合の価格
・建物を残した場合の需要
・購入する可能性がある層
・売却までに想定される期間
など、具体的な根拠を説明します。
売主様が確認すべきことは、
「一番高い査定を出した会社はどこか」
ではなく、
「なぜ、その価格で売れると考えたのか」
という点です。
空き家や相続不動産では特に注意が必要
特に、相続した実家や空き家の場合、
「古いから売れない」
「解体しないと売れない」
と思われている方も多くいらっしゃいます。
しかし実際には、
・古家付き土地として売却する
・リフォーム希望者へ販売する
・土地として活用する
・買取を選択する
など、複数の選択肢があります。
大切なのは、最初から一つの方法に決めつけることではありません。
物件の状態、市場性、所有者様の事情を踏まえて、最適な売却方法を選択することです。
空き家マイスターが感じること
不動産売却で後悔される方の多くは、
「安く売ってしまった」
という結果だけではありません。
本当の原因は、
「他の選択肢を知らないまま、一つの提案だけを信じてしまったこと」
にあります。
査定価格を見ることは大切です。
しかし、それ以上に大切なのは、
「なぜその価格なのか」
「どのような方法で売却するのか」
「他の選択肢はないのか」
を理解することです。
② 媒介契約（専任媒介・専属専任媒介・一般媒介）
「専任で任せることが本当に正解なのか」
不動産会社に売却を依頼するとき、売主様と不動産会社の間で結ぶ契約が「媒介契約」です。
媒介契約とは簡単に言えば、
「この不動産の売却活動を不動産会社へ依頼します」という約束
です。
しかし、一言で媒介契約といっても、
・専属専任媒介契約
・専任媒介契約
・一般媒介契約
の3種類があります。
それぞれ特徴が異なるため、売却する不動産の状況や売主様の希望によって選択することが重要です。
専属専任媒介・専任媒介・一般媒介の違い
① 専属専任媒介契約
1社のみの不動産会社へ売却を依頼する契約です。
特徴として、
・他社へ同時に依頼できない
・売主自身が買主を見つけても、依頼した会社を通す必要がある
・不動産会社は販売状況の報告義務がある
という仕組みです。
不動産会社から見ると、販売活動に集中しやすい契約と言えます。
一方で、依頼する会社選びを間違えると、販売機会を狭めてしまう可能性があります。
② 専任媒介契約
専属専任媒介契約と同じく、1社のみへ依頼する契約です。
ただし、
・売主自身が買主を見つけた場合は直接契約できる
・専属専任より売主側の自由度が高い
という違いがあります。
実務上、多く利用されている媒介契約の一つです。
③ 一般媒介契約
複数の不動産会社へ同時に売却を依頼できる契約です。
例えば、
A社
B社
C社
へ同時に販売を依頼することができます。
複数の会社が競争して販売活動を行うため、物件によってはメリットがあります。
一方で、不動産会社側から見ると、
「他社で決まってしまう可能性がある」
ため、広告費や販売活動への力の入れ方が変わる場合もあります。
「専任媒介＝熱心に販売してくれる」は本当なのか？
売主様からよく聞く言葉があります。
「専任でお願いした方が、不動産会社が頑張ってくれますよね？」
確かに、専任媒介契約では不動産会社も販売活動を行いやすくなります。
しかし、大切なのは、
専任媒介だから安心なのではなく、誰に任せるかが重要
ということです。
例えば、
・販売戦略を説明してくれるか
・物件の魅力だけでなく弱点も説明してくれるか
・問い合わせ状況を正確に報告してくれるか
・売却期間や価格変更の考え方を共有できるか
こうした部分を見る必要があります。
専任媒介契約で注意したい「囲い込み」
専任媒介契約そのものが悪いわけではありません。
実際に、売主様と密に連携し、積極的に販売活動を行う優秀な会社もあります。
しかし、一部では専任媒介を取得した後、自社だけで買主を見つけようとする「囲い込み」と呼ばれる問題が指摘されてきました。
不動産会社が、
「売主様からいただく仲介手数料」
+
「買主様からいただく仲介手数料」
の両方を得ることを目的として、他社からの問い合わせを制限すると、売主様にとっては販売機会を失う可能性があります。
本来、不動産売却で重要なのは、
一日でも早く、一人でも多くの購入希望者へ情報を届けること
です。
売主が媒介契約を結ぶ前に確認すべきこと
媒介契約を結ぶ前には、以下を確認することが大切です。
① なぜこの売却価格なのか説明できるか
査定価格だけではなく、その根拠を確認しましょう。
② どのような販売活動をするのか
広告方法、販売ターゲット、問い合わせ対応について確認しましょう。
③ 売れなかった場合の次の提案があるか
価格変更だけではなく、
・古家付き土地への変更
・買取との比較
・活用方法の検討
など、複数の選択肢を提示できる会社かを見ることが大切です。
空き家マイスターが感じること
不動産売却で大切なのは、
「専任媒介にするか、一般媒介にするか」
という契約形式だけではありません。
一番重要なのは、
売主様の状況を理解し、複数の選択肢を提示してくれる担当者かどうか
です。
空き家や相続不動産の場合、単純に売却価格だけでは判断できないケースもあります。
・思い出が残る実家
・相続人同士の調整
・解体するか残すか
・売却する時期
など、それぞれ事情があります。
だからこそ、媒介契約を結ぶ前に、
「この会社、この担当者に大切な資産を任せて大丈夫なのか」
を見極めることが、不動産売却成功への第一歩になります。
③ 囲い込みと両手仲介
売主が知っておくべき不動産流通の仕組み
不動産売却を依頼すると、多くの売主様は「不動産会社に任せれば、全国の買主を探してくれる」と考えています。
しかし、不動産売却には「情報の流れ方」によって、売主の売却機会や成約価格に影響する可能性がある仕組みがあります。
それが「両手仲介」と「囲い込み」という言葉です。
両手仲介とは？
両手仲介とは、1つの不動産会社が、
- 売主から売却依頼を受ける
- 買主も自社で見つける
という形で、売主・買主双方から仲介手数料を受け取る取引です。
例えば、3,000万円の不動産売買の場合、
売主側から仲介手数料
約96万円（税込）
買主側から仲介手数料
約96万円（税込）
合計で約192万円の報酬になります。
両手仲介そのものは法律で禁止されているものではなく、売主・買主双方にとって円滑な取引につながるケースもあります。
問題になるのは、両手仲介を目的にして、本来紹介されるべき買主の機会を失わせる場合です。
囲い込みとは？
囲い込みとは、売却を依頼された不動産会社が、他社から購入希望者の問い合わせがあった場合でも、
「商談中です」
「申し込みが入っています」
「現在紹介できません」
などの理由で断り、自社だけで買主を探そうとする行為を指します。
なぜこのようなことが起こるのでしょうか。
理由は、不動産会社にとって両手仲介は大きなメリットがあるからです。
売主側だけではなく、買主側からも仲介手数料を得ることができるためです。
売主にとっての問題点
売主が一番注意すべきことは、
「売却価格を最大化できる機会を失う可能性がある」
という点です。
例えば、
A不動産会社
→ 自社のお客様だけに紹介
B不動産会社
→ 全国の購入希望者へ紹介可能
という状況であれば、当然、多くの購入希望者に情報が届いたほうが競争原理が働き、より良い条件で売却できる可能性があります。
不動産売却では、
「誰に売るか」
だけではなく、
「どれだけ多くの購入検討者に情報が届くか」
が非常に重要になります。
2025年から始まった囲い込み対策
近年、不動産業界では売却情報の透明性を高める動きが進んでいます。
売却を依頼された不動産会社は、一定条件のもとで不動産流通機構（レインズ）への登録が義務付けられています。
レインズとは、不動産会社間で物件情報を共有するシステムです。
本来であれば、
売却依頼
↓
レインズ登録
↓
全国の不動産会社が情報確認
↓
購入希望者へ紹介
という流れになります。
売主様は、
「自分の物件が本当に市場に公開されているのか」
「問い合わせに対して適切に対応されているのか」
を確認する意識を持つことが大切です。
ただし、両手仲介＝悪ではありません
ここは非常に重要です。
両手仲介になったからといって、すべてが問題というわけではありません。
例えば、
・地域に購入希望者を多く抱えている
・条件に合う買主をすぐ見つけた
・売主の希望条件を理解して丁寧に交渉した
結果として両手仲介になるケースもあります。
問題なのは、
「売主の利益より、自社の利益を優先して情報を制限すること」
です。
売主が確認すべきポイント
不動産会社に売却を依頼する前に、以下の質問をすることをおすすめします。
□ レインズにはいつ登録しますか？
□ 他社から問い合わせがあった場合、紹介していますか？
□ 販売活動の内容を具体的に報告してもらえますか？
□ なぜこの査定価格なのか根拠を説明できますか？
質問を嫌がる会社ではなく、丁寧に説明してくれる会社を選ぶことが重要です。
空き家マイスターが感じること
不動産売却で一番怖いことは、
「安く売ってしまうこと」
だけではありません。
本当の問題は、
「本来あった選択肢を知らないまま、判断してしまうこと」
です。
査定価格、媒介契約、囲い込み、両手仲介。
これらの言葉を知っているだけで、不動産会社との会話の質は大きく変わります。
売主様が知識を持つことは、不動産会社を疑うためではありません。
大切な資産について、自分自身が納得できる判断をするためです。
④ 買取と仲介
「買取＝悪ではない。本当に買取が向いているケースとは」
不動産売却について調べると、
「買取は安く買われるから避けるべき」
「できるだけ仲介で売却したほうが高く売れる」
という意見を目にすることがあります。
確かに一般的には、仲介による売却のほうが市場価格に近い金額で売れる可能性があります。
しかし、だからといって「買取＝悪い選択」ではありません。
大切なのは、
売主様の状況に合わせて、仲介と買取を正しく使い分けることです。
仲介売却とは？
仲介とは、不動産会社が売主と買主の間に入り、市場で購入希望者を探す方法です。
売却の流れは、
売却依頼
↓
査定
↓
販売活動
↓
購入希望者探し
↓
条件交渉
↓
売買契約
という形になります。
仲介のメリット
①市場価格に近い売却を目指せる
仲介の最大のメリットは、複数の購入希望者に情報を届けることで、より良い条件で売却できる可能性があることです。
特に、
・駅から近い土地
・人気エリアの住宅
・需要がある中古住宅
・市場価値がある空き家
などは、最初から買取を選択するより、仲介で市場に出したほうが高値売却につながる可能性があります。
買取とは？
買取とは、不動産会社や買取専門業者が直接物件を購入する方法です。
仲介のように購入者を探す必要がないため、短期間で売却できることが特徴です。
買取のメリット
①売却までの期間が短い
買主を探す期間が必要ないため、
「○月までに売却したい」
「相続手続きを早く終わらせたい」
という場合には有効な方法です。
②建物の状態を問われにくい
空き家の場合、
・雨漏り
・老朽化
・残置物
・庭木の管理
・建物内の荷物
などが問題になるケースがあります。
買取では、不動産会社がリスクを把握したうえで購入するため、売主様が修繕や片付けをしてから売却する必要がない場合があります。
③契約後のトラブルを抑えやすい
買取の場合、買主が不動産のプロであるため、契約内容によっては売却後の負担を軽減できる場合があります。
特に、
「古い実家で何が起きるかわからない」
「相続した家なので詳しい状態が分からない」
という場合には安心材料になります。
では、どんな空き家でも買取が良いのか？
ここが最も重要なポイントです。
答えは「違います」。
市場価値がある不動産まで、最初から買取を選択する必要はありません。
例えば、
・名古屋市内の住宅地
・駅徒歩圏
・土地として需要がある
・建て替え需要がある
・リフォーム需要がある
このような物件の場合、
「古いから売れない」
「空き家だから価値がない」
と判断してしまうのは早すぎます。
本当に買取が向いているケース
一方で、以下のような場合は買取が有力な選択肢になります。
①売却期限が決まっている場合
例えば、
・相続税の支払い期限がある
・施設入居費用を準備したい
・早急に現金化する必要がある
など、時間を優先する場合です。
②空き家管理が大きな負担になっている場合
遠方に住んでいる相続人の場合、
・草刈り
・郵便物の確認
・台風後の確認
・近隣からの苦情対応
など、金銭以外の負担があります。
「高く売れるまで何年も待つ」
より、
「早く問題を解決する」
ことが重要な場合もあります。
③共有名義で話し合いが難しい場合
共有持分の不動産では、
・兄弟間で意見が合わない
・一部の共有者と連絡が取れない
・利用予定者がいない
など、通常売却が難しいケースがあります。
このような場合、買取が問題解決への出口になることがあります。
④市場で買主を見つけることが難しい不動産
例えば、
・再建築が難しい土地
・接道条件が悪い土地
・土砂災害警戒区域内
・農地や特殊な土地
・心理的瑕疵がある物件
などは、一般市場より専門業者への相談が適している場合があります。
一番避けたいこと
空き家売却で一番避けたいことは、
「買取だから損をした」
「仲介だから正解だった」
という単純な判断ではありません。
本当に避けるべきなのは、
不動産の価値や選択肢を確認しないまま、最初に提案された方法だけで決めてしまうことです。
空き家マイスターが感じること
不動産売却で失敗する原因は、
「知識がなかったから」
ではなく、
「比較する選択肢を知らなかったから」
というケースが多くあります。
仲介にもメリットがあります。
買取にもメリットがあります。
重要なのは、
「高く売ること」
だけではなく、
「自分にとって最適な出口を選ぶこと」です。
空き家、相続不動産、共有持分など、事情によって最適な売却方法は変わります。
だからこそ、売却を決める前に、
仲介の場合はいくらで売れる可能性があるのか。
買取の場合はいくらで解決できるのか。
両方の選択肢を知ったうえで判断することが、大切な資産を守る第一歩になります。
ふどうさんのMAGOは名古屋市エリアを中心に不動産売却、空き家問題を専門とする不動産会社です。、専門家のアドバイスと革新的なアイディアで、お客様の悩みを解決いたします。まずはお気軽にご相談ください。
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