不動産を売りたい人が知っておきたい売却査定価格と進め方、担当者見極めガイド

不動産業界は
古い慣習と新しいシステム
これらが交錯し分かりづらい

筆者はそう感じています。

良いことばかり並べるばかり・・

不動産業界だけでなく世の中全てそうなのかもしれません。

・筆者が感じていること
・筆者がこの業界に対して気になること
・業界の古い慣習について筆者が知っていること・・・

形式的な記述よりも、記述したいことを描けることができて、自分の感性を信じ、感じるままに記述し読者にお届けできたら最高ですね！

不動産を売却する際、適切な価格設定とスムーズな手続きの理解は非常に重要です。

本記事では、不動産売却のプロセスや売却価格の決め方、売り出し価格と成約価格の関係性など、売却に関する様々な知識を詳しく解説しています。不動産売却を検討されている方には、本記事の内容を参考にしていただくことで、より円滑な売却が可能になれば幸いです。

1. 不動産売却の基本と流れを押さえよう

不動産を売りたいと思っている方にとって、売却のプロセスは時に複雑に感じられるかもしれません。しかし、正しい手順を理解することで、取引をスムーズに進めることができます。ここでは、不動産売却において特に知っておきたい重要なステップとポイントを詳しく解説します。

売却の流れ

不動産の売却は、大まかに次のステップで進行します。

1. 市場調査
   売却を計画している不動産の相場を把握することからスタートしましょう。この段階では、周辺地域での取引実績や類似物件の価格帯を調査し、自分の物件の適正価格を明確にすることが求められます。信頼性の高いオンライン不動産情報サイト、たとえばSUUMOやホームズを活用して、必要な情報を収集することが重要です。
2. 不動産会社への査定依頼
   市場の状況を確認した後、実際に複数の不動産会社に査定を依頼します。この時、異なる業者からの査定額を比較することで、より的確な情報を得ることができます。こうした比較が、納得いく売却査定につながります。
3. 媒介契約の締結
   複数の査定結果を踏まえ、信頼できる不動産会社を選んだら、媒介契約を結びます。これにより選択した不動産会社が、売却の手続きを全面的にサポートしてくれます。契約内容や手数料などについては格差があるため、事前にしっかり確認することが必須です。
4. 物件の販売活動
   売却価格が決まると、物件の販売活動が開始されます。不動産会社が広告を出し、内見の段取りを整え、購入希望者を集めるための取り組みを行います。販売活動の最中は、物件を良い状態に保つことが成功の鍵となります。
5. 条件交渉と契約締結
   購入希望者が内見を希望した際、条件の交渉を行います。この交渉がうまくまとまれば、売買契約の締結へと進む重要なステップになります。契約書には、売主と買主双方の権利や義務が詳細に記載されます。
6. 決済と引き渡し
   売買契約が成立した後、通常は1か月から2か月程度で決済を行います。その後、物件の引き渡しを実施します。この際、必要な書類や鍵の引き渡しを忘れずに行うことが重要です。

注意すべきポイント

• 信頼できる不動産会社の選定
  不動産売却は長期的なプロセスですので、信頼できる不動産会社を選ぶことが非常に大切です。口コミや評判をしっかり調査して、安心して依頼できる業者を見つけうことをお勧めします。
• タイミング
  売却のタイミングも非常に重要な要素です。市場のトレンドを見極め、取引が活発な時期に合わせることで、契約成立の可能性が高まります。
• 必要書類の用意
  書類の不備は多くのトラブルの元となりますので、売却に必要な書類（登記情報や土地・建物の評価書など）をあらかじめ整えておくことが肝心です。

これらのポイントをしっかり押さえておくことで、不動産を売りたい方がスムーズに売却査定を行い、適正価格での売却を実現する手助けとなります。正しい知識と手順を持つことが、成功の第一歩です。

2. 適正な売却価格の決め方と査定のポイント

不動産を売りたいと考えた際、適切な売却価格を設定することは非常に重要です。正しい価格設定を行えば、スムーズな取引が可能となるためです。このセクションでは、不動産の売却査定における重要なポイントや価格決定の進め方を詳しく説明します。

価格査定の基礎知識

不動産を売却する際には、以下の点を確実に理解しておくことが必要です。

1. 市場動向の把握
   不動産の所在エリアにおける市場の動きについて調査することが大切です。周辺の物件がどのような価格で取引されているかを調べ、自分の物件の位置づけをしっかりと見極めましょう。
2. 複数の不動産会社による査定依頼
   一つの不動産会社に限定せず、複数社に査定を依頼することで、さまざまな視点からの評価を得ることができます。各社の強みや得意な地域が異なるため、より広範な情報を手に入れることが可能です。

査定方法の種類

不動産会社による査定の方法は、大きく分けて以下の二つです。

1. 机上査定

• 概要: 売却物件に関する情報や過去の取引データを基に、現場を訪問せずに実施される査定です。
• メリット: 短期間で結果を得られるため、初めて査定を行う方にとって便利です。また、手間がかからず、時間がない方にも適しています。

2. 訪問査定

• 概要: 専門の不動産会社が実際に物件を訪れ、内部の状態や周辺環境を詳しくチェックしてから評価する査定です。
• メリット: 現場の状況を考慮した詳細な評価が可能で、より正確な査定価格の算出が期待できます。

売却価格の設定手順

適切な売却価格を算出するためには、以下のステップを実行しましょう。

1. 類似物件の価格情報を収集
   不動産ポータルサイトなどを利用して、自身の物件と条件が同じような物件の販売価格を確認します。
2. 住宅ローン残債の確認
   物件にまだローンが残っている場合、その残債を把握することが求められます。これにより、売却価格の最低ラインを明確にすることができます。
3. 不動産会社に査定を依頼
   エリアに精通した不動産会社に査定を依頼し、その結果を比較検討します。この際、机上査定と訪問査定の両方を受けることで、より多角的な評価が得られます。

注意すべきポイント

売却価格を設定する際、以下の注意点を意識してください。

• 価格設定は過剰にならないように
  高すぎる価格設定を行うと、物件が売れにくくなる恐れがあります。市況に合った適正価格を設定することが重要です。
• 段階的な値下げはリスクが高い
  迅速な売却を希望するのであれば、初めから適正価格を設定することが大切です。高い設定から徐々に下げる方法はリスクを伴い、販売期間を長引かせる可能性があります。
• 最低売却価格を事前に決めること
  値下げ交渉を行う際には、あらかじめ受け入れ可能な最低売却価格を設定しておくことで、スムーズな交渉が可能になります。

これらのポイントを踏まえて適切な価格を設定することで、円滑な不動産売却を実現することができるでしょう。

3. 売り出し価格と成約価格の関係を理解しよう

不動産を売りたいと考える場合、売り出し価格と成約価格の違いを把握することが非常に重要です。この二つの価格は、売却過程において重要な意思決定を左右する要素となります。

売り出し価格とは？

売り出し価格とは、不動産を市場に出す際に売主が設定する価格のことです。この価格は、売主の希望や不動産会社からの査定に基づいて決まりますが、注意すべき点として、必ずしも市場価値を正確に反映しているわけではありません。

• 価格設定の自由度: 売主は気持ちに応じて価格を自由に設定できる一方で、あまりにも高く設定すると購入希望者が現れないリスクも伴います。
• 戦略的なアプローチ: 市場のニーズや競合物件の状況を考慮しながら、適切な価格を見出すことが求められます。

成約価格とは？

成約価格は、実際に売主と買主が合意に至る際の価格であり、売買契約が成立する際に決まる正式な額面となります。この価格は、多くの場合、売り出し価格を基にした値引き交渉を経て決まるため、売り出し価格よりも低くなることが一般的です。

• 交渉の影響力: 購入希望者はしばしば売り出し価格に対して値引きを求めるため、成約価格はその影響を受けやすいです。
• 需給による価格変動: 市場の需要が高ければ成約価格が売り出し価格を上回ることもあります。こうした状況では、売り出し価格を引き上げることも一つの選択肢になるでしょう。

売り出し価格と成約価格の関係

売り出し価格と成約価格には、以下のような密接な関連性があります。

1. 査定価格から派生した売り出し価格: 売り出し価格は通常、不動産会社によって算出された査定価格に基づいているため、査定価格と売り出し価格は強く関連しています。
2. 市場の状況: 市場が停滞している場合、成約価格は売り出し価格から著しく乖離することがあります。早めに売却を望む際は、売り出し価格を少し低めに設定する戦略が効果的です。
3. 物件の特性による違い: マンションと戸建てでは査定基準や市場動向が異なるため、売り出し価格と成約価格の乖離が生じることもあります。特に戸建ては独自性が強く、査定が難しいため、価格設定で苦労する可能性が高いです。

価格差の指標

実際の売却プロセスにおいて、以下のような価格差を意識することが重要です。

• 売り出し価格と成約価格の差: 過去の事例を参照すると、売り出し価格と成約価格の差は物件によって異なりますが、一般的には数十万円から数百万円に及ぶことが多いです。
• 市場反応に基づく価格戦略の見直し: 売り出し後の市場の反応を観察し、状況に応じて売り出し価格を調整することが、成功のカギとなります。

売り出し価格と成約価格の関係を充分に理解することで、効果的な不動産売却戦略を構築できます。市場の変化に柔軟に対応し、トラブルを避けながらスムーズな販売を目指しましょう。

4. 売却の目的に合わせた戦略の立て方

不動産を売りたいと思った時に、成功を収めるためには、自分の目的に応じた明確な戦略を立てることが重要です。売却の理由を把握した上で、それに合った方法を選択することで、より良い条件での売却が実現します。

売却の目的を明確にする

最初に、売却の目的を明確にすることが不可欠です。売却理由には、次のようなものがあります。

• 資金調達の必要性: 住宅ローンの支払いを行う必要がある場合や、急な費用に対応するため。
• 新しい住まいへの移行: 転職や家族の状況が変わることによる引っ越しのため。
• 資産の整理: 不動産管理が負担となってきた場合や、相続での売却を考える時。

目的に応じたアプローチを取ることは、効果的な戦略を考える第一歩です。

売却スピードと価格の優先順位

売却の目的をはっきりさせたら、売却スピードと価格のどちらに重点を置くかを決めましょう。

早急な売却を希望する場合

• 価格設定を調整する: 周辺地域の販売価格よりもやや低めに設定することで、スムーズな売却を目指すことができます。
• 買取の選択肢: 売却を迅速に行いたい場合には、買取を検討すると現金化が早まります。

高値での売却を目指す場合

• 市場動向の調査: 同様の物件と比較し、適正価格を把握することが重要です。
• 物件の魅力をアップする工夫: 内覧時の印象を良くするために、簡単なリフォームやクリーニングを行うことが効果的です。

不動産の特徴に応じた戦略

物件の特性や市場の状況を見きわめ、柔軟な対応が求められます。たとえば、築年数が経過している物件や需要が少ないエリアにある不動産は、リスティングが長期化することがあります。このような場合には、次のような戦略を考えてみてください。

• 競争の少ない市場を狙う: 限定的なエリアや特定の顧客層に向けたマーケティング戦略を設計することが有効です。
• 査定を再確認する: 複数の不動産会社に査定を依頼し、最も条件の良いプランを選ぶことが重要です。

どのような状況であれ、明確な目的に基づいた戦略を計画し、実行に移すことで、ご希望通りの不動産売却を実現できます。

5. 信頼できる不動産会社の選び方と依頼のコツ

不動産を売りたいとお考えの方にとって、信頼できる不動産会社を選ぶことは、売却成功のための重要なステップです。適切なパートナーを選ぶことで、スムーズな売却が進み、さらに高い価格での取引を目指せる可能性が広がります。ここでは、信頼性のある不動産会社を見つけるための各ポイントを詳しく解説します。

5-1. 地域に強い不動産会社を選ぼう

不動産を売却する際は、売却予定のエリアに詳しい不動産会社への依頼が不可欠です。全国に展開する大手企業も一つの選択肢ですが、地域密着型の不動産会社は特有の市場状況やトレンドを熟知しています。以下の点に注意し、信頼できる会社を選びましょう。

• 地域事情の理解：その土地の歴史や周辺環境、住民の特性をしっかり把握している不動産会社を選ぶことで、より効果的な売却戦略を練ることが出来ます。
• 人脈の活用：地域内のネットワークを持つ不動産会社を選ぶことで、より円滑な取引を実現できる可能性が高まります。

5-2. 確かな実績と良好な評判を確認しよう

自分に適した不動産会社を見つけるには、その会社の実績や評判を確認することが重要です。注目すべきポイントは以下の通りです。

• 営業年数の確認：会社の営業年数を免許証番号を通じて確認し、長く運営している企業から得られる安心感を重視しましょう。
• オンラインでの評判：インターネットや口コミサイトでの評価を調べ、他の売主の体験談を参考にすることが賢明です。

5-3. 専門分野を理解しよう

不動産会社にはそれぞれ得意分野があります。たとえば、マンションの売却に強い会社や、一戸建て、土地の売却に特化した会社などがあります。売りたい物件の種類に応じて実績がある会社を選択することが、成功に繋がります。

• 専門性の確認：中古住宅の仲介や買取のどちらが得意かを確認し、自らのニーズに最もfitしたサービスを受けることが大切です。

5-4. 信頼できる担当者との出会いを大切に

不動産会社を選ぶ際には、担当者の人柄やスキルも大切な考慮事項です。売却プロセスは長期間にわたるため、信頼できる担当者との良好な関係を築くことが求められます。以下の点に注目してみましょう。

• 円滑なコミュニケーション：担当者とのコミュニケーションがスムーズで、わかりやすい説明を行っているかを評価することが大事です。
• 信頼感の構築：誠実な対応をしてくれるか、自分の意見や要望に耳を傾けてくれるかをしっかりチェックしましょう。

5-5. 担当者の見極め術

見極めの際にぜひ活用してほしい。

	仲介営業担当者を見極めるチェックリスト
	宅地建物取引士の資格取得者かどうか
	約束を守るか、マナーは良好か、時間を守れるか
	髪型、ネクタイ、シャツ、スーツ、バッグ、靴などすべてに清潔感はあるか
	売却エージェントとしてのプロ意識をもっているか
	専門用語を極力使わずに、わかりやすい説明をしてくれているか
	聞こえのいいことばかりではなく、デメリットや売主にとって耳障りな情報もしっかり提示しているか
	売却後の税金などについても丁寧に説明がされているか
	不動産業界は古い慣習の群れ。「業界の慣習」という言葉で話を片付けようとしていないか
	高く売るための戦略・シナリオを常に考えているか
	販売プロモーションにたけているか
	「傾聴」を意識しているか。自分のことばかり話していないか　聞き上手か
	売主が言ったことにYESばかりではなく、プロフェッショナルの見解をしっかり伝えているか
	不明点は正直に「わからない」と言って、迅速に調べて後ほど報告するか
	「がんばります」「必ず売ります」「当社に任せてください」など根拠のない精神論を並べ立てていないか
	買主との交渉術にたけているか。駆け引き上手か
	「最後は買取もできます」と、安く買い取る提案をしていないか
	電話やメール、レスポンスは早いか

まとめ

不動産を売りたいと考えたとき、まず直面するのは価格や査定方法に関する不安、そしてどの不動産会社を選択すればよいかという判断の難しさです。

市場には仲介や買取など、複数の売却手法が存在し、それぞれに様々特徴があります。

一方で　不動産の売却は、適切な準備と戦略が成功への鍵となります。

本記事では、不動産売却の基本から価格設定、取引戦略、そして信頼できる不動産会社の選び方まで、詳しく解説してきました。売却の目的を明確にし、市場の動向を把握しながら、最適な売却プランを立てることが重要です。

また、地域に精通した専門家に相談し、安心できる取引を実現することをおすすめします。これらのポイントを押さえれば、納得のいく売却価格での取引の可能性が高まるでしょう。

よくある質問

不動産売却の流れを教えてください。

不動産売却の主な流れは、市場調査、不動産会社への査定依頼、媒介契約の締結、物件の販売活動、条件交渉と契約締結、そして決済と引き渡しです。これらのステップに沿って、適切な手順で進めることが重要です。

適正な売却価格はどのように決めればよいですか。

適正な売却価格を設定するには、まず市場動向を把握し、類似物件の価格情報を収集することが不可欠です。その上で、複数の不動産会社に査定を依頼し、結果を比較検討することで、妥当な価格を見出すことができます。ただし、過剰な価格設定は避けるべきで、市況に合った適正価格を設定することが重要です。

売り出し価格と成約価格の違いは何ですか。

売り出し価格は、売主が設定する価格ですが、必ずしも市場価値を反映しているわけではありません。一方、成約価格は、実際の売買契約で決まる価格です。多くの場合、売り出し価格から値引き交渉を経て、成約価格が決定されます。需給関係によっては、成約価格が売り出し価格を上回ることもあります。

信頼できる不動産会社の選び方は何ですか。

不動産会社を選ぶ際は、まず地域に精通した会社を選ぶことが重要です。また、営業年数や評判、専門分野、担当者の人柄や相性なども確認する必要があります。

ふどうさんのMAGOは名古屋市南区の不動産売却、空き家問題を専門とする不動産会社です。

（対応エリア）
名古屋市南区、名古屋市港区、名古屋市緑区、名古屋市千種区、名古屋市熱田区、名古屋市名東区、名古屋市 昭和区、名古屋市 瑞穂区、名古屋市中村区、名古屋市中川区、名古屋市 守山区、名古屋市中区、名古屋市 天白区、刈谷市、岡崎市、一宮市、豊田市、半田市、あま市、豊川市、津島市、碧南市、豊橋市、瀬戸市、安城市、岩倉市、犬山市、知立市、江南市、小牧市、稲沢市、春日井市、大府市、知多市、常滑市、尾張旭市、高浜市、新城市、西尾市、岩倉市、豊明市、長久手市、蒲郡市、愛西市、清須市、北名古屋市、弥富市、みよし市、東海市、日進市、愛知県全域