不動産査定の種類と費用と、そして意外と知られていない査定無料と有料の違いについて！

査定は不動産売却の第一歩であり、売却価格や成約の可能性を大きく左右する重要なステージです。

特に最近では、不動産会社ごとに提示される査定額に大きな差が出るケースも増えており、「この金額って高すぎる？適正じゃない！？」と業界業者内で戸惑う声も少なくありません。査定方法には複数の算出方法が存在し、それぞれ評価の算出方法やかかる費用、精度がかなり異なります。不動産所有者からしてみると、なおさら何を基準に選べばよいのか、判断に悩むのは当然です。

昨今一括査定サイトの普及により、査定は無料が当たり前になり、「訪問査定と机上査定の精度に疑問？」「AI査定って本当に使えるの？」そんな不信感や戸惑いが当然のごとくかき消されるようになりました。

媒介を主体とした不動産売却はどこまで行っても査定力が命です。

査定には無料の簡易的なものと、有料の詳細な専門家によるものがありますが、この記事では、無料査定と有料査定の仕組みや特徴、メリット・デメリットを解説しています。

不動産売却を検討されている方に対しては、業界ならではの査定のからくりを理解することで、売却戦略に一層のアドバンテージを得られるよう期待を込めて二重構造で記述いたしました。

そもそも査定とは何をするのか？

不動産査定とは、売りたい価格を知りたいなど、相場目安を把握する目的で行われますが、divorceや相続を機に、法的な手続きが必要なケースもあります。

査定では、物件の立地条件、築年数、面積、周辺の取引事例、建物の構造や状態、建築基準法に則た接道状況といった多種多様な要素を鑑み評価をします。これらを踏まえて、実勢相場に即した「査定価格」が提示され、公的な根拠として必要になってくる不動産鑑定士の評価査定が発揮されるのです、

ほぼ有料となる場合が一般的です。

査定の評価項目を理解することで、売却時に根拠ある価格提示が可能となり、購入希望者との交渉もスムーズに進みやすくなります。具体的には、以下のような査定要素が挙げられます。

査定項目	評価内容　項目
土地面積	登記簿に記載された地積、面積現況を確認
接道条件	前面道路の幅、間口の幅、どの方角に向いているか、私道・公道の分別
建物の構造	木造、RC造、鉄骨造など種目別の耐用年数
築年数	新築からの経過年数による建物価格の減少
立地と周辺環境	ステーションから徒歩所要時間、商業施設、学校、病院などの有無
市場の動向	地域での類似取引事例、市場動向の変動
設備とリフォーム	リフォーム状況と更新履歴

査定を単なる数字と捉えるのではなく、資産の健全な運用や将来的な売却成功のための原点として理解することが、不動産売却において、売主にとって大きなアドバンテージになることでしょう。

売却価格と査定価格のすれ違い

査定価格と実際の売却価格が異なる点は、不動産売却における世の常、最もトラブルや誤解されやすいポイントの一つです。査定額は「売却できる可能性が高いと想定される価格」、つまり市場での適正価格を意味します。一方、売却価格は売主が実際に市場に出す希望価格であり、交渉によって上下する普遍的不可避な金額です。

査定額は、あくまで算出根拠に基づいた「客観的な基準」に基づいたものであり、実際に売買が成立する価格とは限りません。例えば、相場よりも高い価格で販売を開始した場合、長期間にわたり売れ残る可能性があります。

もし、仮に査定額が適正価格だったとしても、需要と供給で成り立つ以上、買い手が現れなければ、成約は実現しません。

一方で、売り急ぎを想定した場合などは、査定額より低く売り出すことでスピーディーな成約を狙う選択もあります。

査定額と売却価格の系譜は以下のようにまとめてみました。

項目	査定額	売却価格
主訴	不動産会社が適正と判断した価格	売主が市場に提示する希望価格
決定の媒体	不動産会社・不動産鑑定士	売主
根拠になるもの	取引事例や収益還元法などを用いる	売主の希望や期待感
融通の利き方	ほぼ固定的な指値現況	需要動向により指値可能
成約への影響	適正価格でないと成約率が下がる	適正価格ほど成約に繋がりやすい

売却価格の設定にあたっては、査定額を単なる目安ではなく、価格戦略の基礎データと捉える姿勢が重要です。特に、近年では不動産の一括査定サイトを利用して複数社の査定額を比較する手法が一般的になっており、その根拠や情報の開示の必要性が高まっています。

また、査定額は物件そのものの価値だけでは決まりせん。地域の市場動向、類似物件の成約事例、外的要因や時流も加味されます。そのため、時流や市況状況によっても査定額は大きく変動します。

以下に代表的な利用目的と最適な査定方法を整理した表を掲載します。

利用目的	適応査定方法	特記事項
とりあえず相場が知りたい	机上査定	スピード重視！AI査定でも可能！
本格的な売却準備	訪問査定	固有状態や周辺環境の詳細反映が可能
相続税評価・遺産分割による相場の算出	鑑定評価書
離婚による財産分与	訪問査定が妥当	適正相場の正確な算定が求められる

なぜ査定額が不動産会社ごとに違うのか？

査定額の差が生まれる要因とは！

不動産査定の金額に差が出る背景には、複数の重要な要因があります。同じ物件であっても、不動産会社が異なれば査定額が数百万円以上も変わることは珍しくありません。この章では、特に影響が大きい「担当者の経験や査定センス」「査定基準」「地域の特性」に焦点を当てて、査定額の違いを客観的に紐解きます。

まず、査定額を左右する第一の要因は「担当者の経験と相場感性」です。適正な不動産の価値を導きだすには、AIを使ってもマニュアルだけでは補えません。担当者の実務経験、過去に取り扱った類似物件の成約価格、市況状況の理解度などが査定に大きく反映されます。相場感性豊かで経験豊富な査定担当者は、建物の堅持状態やリフォーム履歴までを見極めて価格へと反映させるため、適正かつ根拠ある査定を提示することができます。

そして、「査定基準の違い」もcan’t-miss。一般的な査定では、主に以下3つの方法が使われます。

査定手法	特徴	精度レベル	用途実例
取引事例比較法	周辺エリアの類似物件の売買成約価格と比較	高め	戸建て・マンション売却など
原価法	建物の再調達価格から減価修正を行い算出	中レベル	築古な中古物件など
収益還元法	物件の投資利回りの価値を算出	高精度かつ変動が少ない	賃貸マンション

よくある高すぎる査定の落とし穴とは

不動産売却を検討している人にとって、高額査定は魅力的に映ります。しかし、「高すぎる査定」には思わぬ落とし穴が潜んでおり、結果的に売却チャンスを逃すことになりかねません。

まず注意すべきは、「契約を取りたいがために故意に高い金額を提示する」営業媒体です。不動産会社では、売上至上の範疇で顧客の心を仕留めるため、実勢相場より明らかに高い査定額を出すケースがあります。

もしこれが　中古車の査定であれば、売り主は、一番高く提示してくれた業者を選ぶでしょう。。

しかし、不動産仲介、不動産売却においては、一番高く提示した業者がそのまま買取ってくれるものではありません。

仲介業者はどこまでいってもエージェントです。適正価格から乖離するほど、売却活動が始まると理想と現実とのギャップが明らかになります。

例えば、以下のような例です。

査定額	実勢相場	売却までの経過
4,000万円（高額査定）	3,000万円	反響なし→値下げ→売れ残り感
4,000万円（適正価格）	4,100万円	早期成約の可能性大

高額査定からの販売開始のリスクは売れ残り感が残るということです。

売れ残り感満載な物件はそのうち見向きもされなくなります。

長期化することで広告費の増加や心理的な疲労も生まれ、売却活動そのもののモチベーションが低下していきます。

1. おさらい：不動産査定の種類とは？無料査定と有料査定の基本を解説

不動産査定は、物件の価値を把握するために必要不可欠なプロセスです。この査定は主に「無料査定」と「有料査定」という2種類に分類されます。おさらいとして、それぞれの査定方法の特徴や利点について再度、解説していきます。

無料査定とは

無料査定は、不動産業者が提供するサービスで、以下のような主な特徴があります。

• 対象物件: 自宅や土地など、売却を検討している不動産が対象です。
• 必要情報: 物件の所在地、面積、築年数、近隣の相場などの基本情報が求められます。
• 査定方法: 過去の取引データや市場の傾向をもとに、迅速に査定額を算出します。

この無料査定の最大の利点は、気軽に依頼できるところです。特に、初めて不動産を売却しようと考えている方には非常に適しています。ただし、提供される査定価格は参考値であり、実際の売却価格とは異なる可能性があることを理解しておくことが重要です。

有料査定とは

一方、有料査定は専門の不動産鑑定士によって行われ、次のような特徴があります。

• 対象ケース: 遺産相続や法人取引など、公式な証明が必要な場面で利用されます。
• 必要情報: より詳細なデータが必要で、法律に基づく精緻な査定が実施されます。
• 費用の目安: 一般的に、査定にかかる費用は20万円から30万円程度です。

有料査定は高い精度が求められる状況で利用されるため、信頼性が非常に高く、公式な場面でも重宝されます。

無料査定と有料査定の違い

この2つの査定方法の違いを以下に整理しました。

1. 費用面: 無料査定は料金が発生しないのに対し、有料査定は費用が発生します。
2. 提供者の違い: 無料査定は不動産会社によって提供される一方で、有料査定は専門資格を持つ不動産鑑定士が実施します。
3. 信頼性: 有料査定は法律に基づくため信頼性が高いですが、無料査定はあくまで希望観測的提案ベースであり、営業的な要素も含まれています。

結局どちらを利用するべき？

不動産の売却を考えているのであれば、相場を知りたいだけの場合は無料査定で十分でしょう。しかし、遺産相続や法人間の取引など、法的な効力が必要な場面では有料査定の利用をおすすめします。査定の目的に応じて適した方法を選ぶことが特に重要です。

2. 無料査定の仕組みと特徴｜なぜ無料で査定してくれるの？

不動産査定の中で、一般化しているのが「無料査定」です。しかし、なぜ不動産会社は無料で査定を提供しているのか！その仕組みと実態についてしっかり理解することが必要です。

無料査定の仕組み

不動産会社が提供する無料査定は、主に以下のようなプロセスで行われます。

1. 基本情報の収集
   物件の所在地、面積、築年数、間取りなどの基本的な情報を収集します。これにより、査定のベースとなるデータが整います。
2. 市場データの分析
   不動産業界では、過去の取引価格や地域の相場などを集めたマーケットデータが存在します。無料査定では、これらのデータをもとに、類似物件の取引事例を参照します。
3. 競合物件の検討
   同じエリアで現在売り出し中の競合物件を調査し、その価格動向を考慮します。この分析により、物件の適正価格が明らかになります。
4. 査定額の算出
   以上の情報を総合的に判断し、不動産会社が査定価格を算出します。この際、特に強みや魅力がある点を強調して市場価値を高める戦略も用意されます。

無料査定の特徴

無料査定には、いくつかの特徴があります。

• 迅速性: 無料査定は、比較的早く結果が得られるため、不動産売却を急いでいる方にとっては大きな利点です。
• 高い柔軟性: 利用者は、さまざまな不動産会社から査定を受けることができ、自分に合ったサービスを選ぶことができます。
• フィードバックを活用: 受けた査定額に対して不動産会社は顧客からのフィードバックを元に改善を行います。これにより、より的確な査定が可能になります。

無料査定が成り立つ理由

企業が無料で査定を提供する背景には、いくつかの理由があります。

• 営業の一環: 無料査定は、不動産会社にとって営業活動の一部であり、今後の取引につなげるための重要な手段です。査定額を基に自社を選んでもらうことで、実際の売買契約へと進むことが期待されます。
• 顧客獲得: 無料査定を通じて潜在的な顧客を獲得し、その後の媒体契約や取引を促進するための戦略です。
• 市場調査とデータ収集: 無料査定を行うことで、近隣の市場データを収集し、分析の精度を高めることができます。これにより、会社はマーケティング戦略や取引戦略を見直す私たちの再評価を行います。

無料査定は、不動産を売却しようとする際に手軽に始めやすい選択肢であり、初めの一歩として非常に有意義なカテゴリーになります。

3. 有料査定のメリット・デメリット｜費用や期間について詳しく

不動産の有料査定には、クリアなメリットとデメリットがあります。利用目的に応じて最善の判断を下すための参考情報を提供します。

メリット

1. 信頼性の高さ – 有料査定は、資格を有する不動産鑑定士によって行われます。彼らは専門的な試験をクリアしており、法律や市場の動向にも精通していますので、査定結果は非常に信頼できるものとなります。相続問題や法的な手続きにおいても信頼性があります。
2. 徹底的な調査 – 有料査定では、単なる数値の分析にとどまらず、実地調査を通じて周辺の環境や各物件の特性を加味します。これにより、より正確な市場価値が算出されることになります。
3. 実際の市場に基づいた金額提示 – 最新の全国不動産データを用いた査定が行われるため、提示される価格は現在の市場に即したものです。これにより、物件の売却時における価格設定もスムーズに進められるでしょう。

デメリット

1. 高額な費用が発生 – 有料査定の料金は一般的に20万円から50万円程度かかります。このため、無料査定が適切な場合には、費用が無駄になる可能性があります。
2. 査定にかかる時間が長め – 通常、有料査定のプロセスは数日から数週間を要します。もし急いで売却したい場合、この時間がネックになることも考えられます。
3. 手続きが煩雑になることあり – 有料査定を依頼する際には、必要な書類や資料を揃えることが求められることがあります。これにより、時間や手間がかかる場合もあるため、注意が必要です。

まとめ

有料査定は、特に相続や公的な評価が必要な場合に特に適しています。費用や時間を踏まえると、非常に重要な選択肢と言えるでしょう。信頼性や正確性が高いため、法的証明が求められる場面では有料査定を選ぶことをお勧めします。

4. 不動産査定の選び方｜目的別におすすめの査定方法を紹介

不動産査定を行う際には、自分の目的に応じた適切な査定手法を選定することが成功のポイントです。本記事では、目的別に最適な査定方法について詳しくご説明します。

不動産を売却したい場合

1. 訪問査定

不動産の売却を予定している方には、訪問査定が理想です。これは、不動産業者の専門家が現地を訪れ、物件の状態や周辺環境を直接確認しながら査定を行います。この方法の利点は以下の通りです。

• 高い信頼性: 物件の詳細な状況を考慮するため、査定の精度が非常に高いです。
• 市場の把握: 他の類似物件との比較を基にした適正価格の設定が可能です。

訪問査定を依頼する際には、複数の不動産会社から査定を受け取り、それらを比較することが推奨されます。

不動産を購入したい場合

2. 机上査定

不動産の購入を考えている方には、机上査定をお勧めします。この査定方法は、過去の取引データを利用して大まかな価格を算出するもので、スピーディーかつ効率的に情報を得られます。

• 手軽なプロセス: 自宅から簡単に査定結果を得ることができ、手間がかかりません。
• 無料で利用可能: 多くの不動産業者が無料で提供しているため、経済的な負担が少なくて済みます。

ただし、机上査定の結果はあくまで参考価格に過ぎないため、実際の取引においては慎重に考慮する必要があります。

相続や投資のための査定

3. AI査定

相続や不動産投資を目的とした場合には、AI査定が非常に便利です。AIを活用して過去の取引データを分析し、迅速に査定結果を提示します。

• 迅速な結果提供: 数分で査定が完了するため、初期情報を効果的に収集できます。
• プライバシー保護: 多くのプラットフォームが個人情報を必要としないため、安心して利用できます。

ただし、物件の実物を確認しない限り、正確な評価が難しいため、訪問査定と併用することが望ましいです。

不動産売却の相談をする場合

4. 専門家への依頼

売却相談や市場動向について深く理解したい方には、専門家への相談をおすすめします。不動産エージェントの経験や知識を借りることで、最新のマーケットトレンドや効率的な売却戦略について学ぶことが可能です。

• 市場理解の向上: 最新の情報に基づいた適切なアドバイスを受けられます。
• 戦略的売却提案: 明確な戦略に基づいた提案を受けることで、より良い売却結果に結びつくでしょう。

適切な査定方法を選択し、有益な情報を得ることで、不動産売買を成功させる第一歩を踏み出しましょう。

5. 失敗しない！不動産会社の選び方と確認するべきポイント

不動産を売却または購入する際、不動産会社の選び方は非常に重要です。適切な不動産会社を選ぶことで、スムーズな取引が実現できるからです。以下に、失敗しないための選び方と確認すべきポイントを詳しく解説します。

信頼性の確認

1. 会社の実績を調査する
   不動産業界での経験や実績は、その会社の信頼性を測る重要な指標です。例えば、過去の取引件数や評判をネットで調べたり、口コミを参考にすることが助けになります。
2. 不動産売却に特化した不動産かどうか？
   不動産売却が得意な不動産会社かどうかを見極めることは、難しい問題です。

提案内容の質

3. 査定内容をチェックする
   提示された査定価格がどのように算出されたか、根拠を説明できる不動産会社を選びましょう。具体的には、価格の根拠が詳細に記載されているほど、信頼性が高まります。
4. 関連情報の提供
   より良い査定を得るためには、物件の情報を詳しく伝えることが必要です。物件の状態や環境、近隣の相場など、できるだけ多くの情報を提供することで、精度の高い査定が期待できます。

サポート体制の確認

5. 対応の親切さ
   初期段階でのやり取りや質問に対する対応が迅速かつ丁寧である会社や担当者は、今後のサポートも期待できるでしょう。不明点をしっかりと解消しながら、進められるかがポイントです。
6. 販売活動の報告の有無
   売却活動の進捗状況を定期的に報告してくれる不動産会社を選ぶと、状況把握がしやすくなります。「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」を選ぶことで、販売活動に力を入れてくれる可能性が高まります。

不自然な査定額に注意

7. 査定額の検討
   提示された査定額が相場よりも異常に高い場合、注意が必要です。高額な査定をして契約を取ろうとする会社もいますので、根拠を尋ねてみることが大切です。

自分に合った会社、担当者を選ぶ

8. 得意分野を持つ会社選び
   不動産会社にはそれぞれ得意分野があります。不動産売却に関しては、大手かどうか、会社の規模というより、担当者の力量と担当者とのフィーリングが合うかどうかにかかっているといっても過言ではありません。

どうさんのMAGOは名古屋市南区の不動産売却、空き家問題を専門とする不動産会社です。

（対応エリア）
名古屋市南区、名古屋市港区、名古屋市緑区、名古屋市千種区、名古屋市熱田区、名古屋市名東区、名古屋市 昭和区、名古屋市 瑞穂区、名古屋市中村区、名古屋市中川区、名古屋市 守山区、名古屋市中区、名古屋市 天白区、刈谷市、岡崎市、一宮市、豊田市、半田市、あま市、豊川市、津島市、碧南市、豊橋市、瀬戸市、安城市、岩倉市、犬山市、知立市、江南市、小牧市、稲沢市、春日井市、大府市、知多市、常滑市、尾張旭市、高浜市、新城市、西尾市、岩倉市、豊明市、長久手市、蒲郡市、愛西市、清須市、北名古屋市、弥富市、みよし市、東海市、日進市、愛知県全域