中古住宅を売却する際、多くの売主様が不安に感じるのが「引渡し後のトラブル」です。
「売却した後に雨漏りが見つかったらどうなるのか。」
「設備が故障した場合、修理費を請求されるのではないか。」
このような不安は決して珍しいものではありません。
2020年の民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へと改められ、売主が負う責任の考え方も変わりました。
そのため、中古住宅の売却では契約内容をどのように設計するかが、以前にも増して重要になっています。
実際、築年数が経過した住宅では、契約不適合責任を一定範囲で免責する特約を設けるケースが多く見られます。
私の経験でも、築15年以上の中古住宅では、売主様が免責を希望されるケースが非常に多く、仲介会社としても引渡し後のトラブルを防ぐため、契約内容について十分に協議したうえで特約を提案することが少なくありません。
ただし、「免責特約を付ければ安心」というわけではありません。
とくに重要になるのが、
- 構造耐力上主要な部分
- 雨水の浸入を防止する部分
- 過去の修繕履歴
- 売主が把握している不具合
などについて、売主・買主・仲介会社の三者で認識を共有しておくことです。
弊社でも瑕疵保証制度をご用意していますが、それ以上に重要だと考えているのは、「契約前にどこまで情報を整理し、共有できるか」です。
契約書の一文だけでは、トラブルを完全に防ぐことはできません。
中古住宅を安心して売却するために私が大切だと考えているのは、次の4つです。
- 現況を正確に把握し、記録すること
- 告知内容をできる限り正確に整理すること
- 契約条項や免責特約を適切に設計すること
- 引渡し後の対応方法を事前に決めておくこと
つまり、「何を、どこまで、どのように伝えるか」を契約前に整理することが、結果として売主様自身を守ることにつながります。
私は、不動産売却は契約が終われば完了ではないと考えています。
買主様へ無事にお引渡しが完了し、「安心して売却できた」と売主様に感じていただいて初めて、一つの区切りを迎えるものです。
本記事では、契約不適合責任の基本的な仕組みから、免責特約を活用する際の注意点、売却時に実際に気を付けたいポイントまで、現場での経験を交えながら分かりやすく解説していきます。
名古屋市エリアで″売却サポート”に専門特化した
不動産売却のみを取り扱う専門店です。
空き家売却にともなう煩雑なお手続き、
空き家の遺品整理や不要品の買取まで一括してサポートしております。
〒457-0846
愛知県名古屋市南区道徳通2-51 道徳ビル1F
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1. 契約不適合責任とは？まずは基本構造を理解しましょう
中古住宅を売却するとき、「契約不適合責任」という言葉を耳にする機会が増えました。
しかし、多くの売主様は、
「結局、何に責任を負うの？」
「売却後に不具合が見つかったらどうなるの？」
という疑問をお持ちではないでしょうか。
契約不適合責任とは、引き渡した不動産が契約内容と異なる状態だった場合に、売主が一定の責任を負う制度です。
2020年4月の民法改正により、それまでの「瑕疵担保責任」に代わって導入されました。
従来は「隠れた瑕疵」があるかどうかが問題となるケースが多くありましたが、現在は「契約の内容に適合しているか」が判断基準となっています。
つまり、「契約書や重要事項説明書でどのような内容を取り決めたか」が、これまで以上に重要になったのです。
買主が行使できる主な権利
契約内容に適合しない不具合が見つかった場合、買主は状況に応じて次のような権利を行使できる場合があります。
① 追完請求
売主に対して、修理や補修など契約内容に適合させるための対応を求めることができます。
② 代金減額請求
修理が困難な場合などには、購入代金の減額を求められることがあります。
③ 損害賠償請求
契約不適合によって損害が生じた場合には、損害賠償を請求される可能性があります。
④ 契約解除
契約不適合の内容が重大で、契約の目的を達成できないような場合には、契約解除が認められるケースもあります。
もっとも、すべてのケースで契約解除や損害賠償が認められるわけではなく、契約内容や個別事情によって判断されます。
中古住宅売却で特に重要になるポイント
私が中古住宅の売却で特に重要だと考えているのは、「契約不適合責任を避けること」ではありません。
大切なのは、契約前に物件の状況を正確に共有することです。
例えば、
- 雨漏りを修理したことがある
- シロアリ防除を実施したことがある
- 給湯器を交換した時期
- 外壁や屋根を補修した履歴
- 建具や設備で気になる点
このような内容をできるだけ詳しく伝えておくことで、引渡し後のトラブルを未然に防げるケースは少なくありません。
売主が意識したい3つのポイント
契約不適合責任への備えとして、私が売主様へ必ずお伝えしていることがあります。
- 現況を正確に確認し、写真や資料で記録しておくこと
- 修繕履歴や気になる点をできるだけ正確に告知すること
- 契約書の特約内容を十分理解したうえで契約すること
契約不適合責任は、「責任を負うか、負わないか」という単純な問題ではありません。
売主・買主・仲介会社が同じ情報を共有し、お互いに納得したうえで契約を締結することが、最も重要なトラブル防止策だと私は考えています。
私が契約書を作成する際に最も時間をかけるのは、契約不適合責任の条項ではありません。実は、その前段階である『物件状況報告書』の確認です。売主様から修繕履歴や気になる点を丁寧にヒアリングすることで、引渡し後のトラブルを未然に防げるケースを数多く経験してきました。
2. 免責特約は万能ではない。本当に売主を守るのは「正確な告知」です。
中古住宅の売買では、契約不適合責任を一定の範囲で免責する特約を設けることがあります。
特に築年数が経過した住宅では、設備や建物の経年劣化を踏まえ、売主・買主双方が納得したうえで契約内容を調整することは珍しくありません。
しかし、ここで誤解してはいけないのが、
「免責特約さえ付ければ、売主は責任を負わない」というわけではないということです。
私はこれまで多くの売買に携わってきましたが、実際には免責特約そのものよりも、「売主がどこまで正確に説明していたか」が重要になるケースが非常に多いと感じています。
契約書よりも大切なのは「説明内容」
例えば契約書に、
「設備は現状有姿とし、売主は修補責任を負わない。」
という特約を設けることがあります。
このような特約は、中古住宅では一般的な契約内容です。
しかし、その一方で、
「給湯器は正常に使用できます。」
「ガス設備に不具合はありません。」
と説明していたにもかかわらず、実際には売主が以前から不具合を把握していた場合には、免責特約だけで責任を免れることは難しくなる可能性があります。
つまり、
契約書よりも、契約前にどのような説明をしていたかが重要になるのです。
私が実務で最も大切にしていること
私は契約前に、
- 修繕履歴
- 雨漏りの有無
- シロアリ被害
- 設備交換歴
- 不具合として認識していること
などをできる限り詳しく確認します。
売主様からすると、
「こんな細かいことまで伝える必要がありますか？」
と言われることもあります。
しかし、私は、
「迷ったら書く。」
この考え方をおすすめしています。
その一言が、引渡し後の大きなトラブルを防ぐことにつながるからです。
免責特約と告知はセットで考える
免責特約は、売主を守るための重要な契約条項です。
しかし、それだけでは十分ではありません。
現状を正確に説明し、
「この状態で購入することを買主も理解している。」
という合意があって初めて、本来の役割を果たします。
私は、契約書の文章を工夫することよりも、
契約前に売主・買主・仲介会社の三者が同じ認識を持つこと
が、最も効果的なトラブル防止策だと考えています。
免責特約は「責任逃れ」のためではない
免責特約という言葉を聞くと、「売主が責任を逃れるための条項」という印象を持たれる方もいます。
しかし、本来の目的はそうではありません。
中古住宅には、新築住宅とは異なり、経年劣化や設備の消耗があるのは当然です。
その現状をお互いに理解し、納得したうえで契約するために免責特約が存在します。
つまり、免責特約とは「責任をなくす契約」ではなく、「お互いの認識を一致させる契約」なのです。
この考え方を共有できていれば、引渡し後の不要なトラブルは大きく減らすことができるでしょう。
3. NGな契約不適合責任の免責のやり方
契約不適合責任を免責したい場合は、売買契約書に特定の条項を適切に記載することが重要です。この免責特約を構築する際には、不動産パートナーと協議をし、共有した上でしっかりと考慮しながら作成してください。
契約書に必要な記載事項
- 免責特約の明確な表記
売買契約書には、契約不適合責任を免除する旨の条項を具体的に記載する必要があります。この特約によって、売主が通常求められる責任の範囲を減少させることが求められます。
- 割とｇoodな例：「売主は、本物件に関する契約不適合責任から免除されることに、両者は合意します。」
- 特約内容の具体性
免責対象の具体的な事項を詳細に明示することが重要です。特に経年劣化や設備の故障といった点についての免責内容を明示に！ さらっと書面で大丈夫！
- 例: 「本物件に関連する設備の経年による劣化については、売主は責任を負うことはありません。」
記載の際の注意点
- 契約不適合の認識について
売主が特定の欠陥や問題を把握している場合、これを告知しないと免責特約は無効化されてしまいます。そのため、特定の欠陥に関する記載や通知が必要です。 - 契約締結前のインスペクションの実施
売買契約の締結前に、建物や設備の検査を行い、その結果を契約書に反映させることが重要です。これにより、事前に問題点を把握し、免責の範囲を明示することができます。 - 法的リスクの理解
免責特約が有効であっても、全てにおいて適用されるわけではありません。売主が故意に不具合を隠蔽している場合、その特約自体が無効になる可能性があります。そのため、信頼できる法的アドバイスを受けることをお勧めします。
4. 契約不適合責任の免責は無効になることはある？注意すべき3つのケース
中古住宅の売却では、契約不適合責任を免責とする特約がよく用いられます。
ただし、この免責特約は「どんな場合でも絶対に有効」というわけではありません。
実務上は有効となるケースが多い一方で、状況によっては効力が制限されたり、認められない可能性もあります。
ここでは、特に注意すべき代表的なケースを整理します。
1．売主が不具合を知りながら告知しなかった場合
最も重要なポイントがここです。
売主が建物の不具合（雨漏り・シロアリ被害・設備不良など）を認識していながら、それを故意に伝えなかった場合、免責特約があっても責任を免れない可能性があります。
例えば、
「過去に雨漏りがあったことを知っていたが、契約時に説明していなかった」
このようなケースでは、免責特約だけではリスクを完全にカバーできないことがあります。
つまり、
免責特約よりも「告知の有無」が優先される場面があるということです。
2．売主が宅建業者など事業者の場合
売主が不動産会社などの宅地建物取引業者の場合、一般の個人売主とは扱いが異なります。
宅建業法では、買主保護の観点から一定期間（通常は引渡しから2年間程度）契約不適合責任を負うことが求められます。
そのため、事業者売主の場合は、個人売主のように幅広い免責を設定することが難しく、責任範囲が制限される傾向があります。
また、消費者契約法との関係でも、内容によっては一方的に買主の権利を制限する条項は無効と判断される可能性があります。
3．特約の内容が不明確な場合
免責特約は「書いてあれば有効」というものではありません。
内容が曖昧で、
- 何が免責されるのか不明確
- 対象範囲が特定されていない
- 契約書全体との整合性が取れていない
といった場合には、トラブルの原因になることがあります。
例えば、
「瑕疵について一切責任を負わない」
という記載だけでは、どこまでが対象なのか判断が難しく、実務上は争点になりやすい部分です。
実務で最も重要なポイント
私が実務で強く意識しているのは、
「免責できるかどうか」ではなく「どこまで事前に共有できているか」
という点です。
契約不適合責任のトラブルは、契約書の条文そのものよりも、
- 事前説明の有無
- 告知の正確さ
- 認識のズレ
によって生じるケースがほとんどです。
証拠よりも「共有の質」が重要
よく「証拠を残すことが大事」と言われますが、それ以上に重要なのは、
売主・買主・仲介会社の間で、どれだけ正確に情報を共有できているか
です。
書面はその結果として残るものであり、本質は「認識の一致」にあります。
5. 契約不適合責任は「価格」とセットで設計する
契約不適合責任の設計は、単独で考えるものではありません。
実務では必ず、
「価格」「販売戦略」「物件の状態」
と一体で検討します。
つまり、
- 売主がどこまでリスクを負うのか
- 買主がどこまでリスクを引き受けるのか
このバランスによって、最終的な売却価格は大きく変わります。
実務で起きている価格調整の実例
例えば、名古屋市熱田区の中古マンションでは、
住宅設備保証（給湯器・水回り・電気設備など）を付ける代わりに、販売価格を上乗せして成約したケースがあります。
これは「安心」を商品価値として価格に反映した事例です。
一方で、築年数が古く価格帯が1,000万円前後のマンションでは、
- 現況のまま引渡し
- 契約不適合責任は一定期間に限定
とする代わりに、価格を抑えて早期成約に至ったケースもあります。
こちらは「スピードと価格のバランス」を優先した設計です。
このように不動産売却は、
責任設計＝価格設計
と言っても過言ではありません。
契約設計は「3点セット」で考える
実務では、次の3つをセットで調整します。
- 契約条項（特約）
- 事前説明（告知内容）
- 価格設定
私はこれを「ゴールデントライアングル」として整理しています。
どれか一つだけを最適化しても、売却全体はうまくいきません。
免責特約が買主心理に与える影響
契約不適合責任を免責にすると、買主は当然リスクを意識します。
その結果として起きるのは主に2つです。
① 購入意欲の変化
「問題があっても責任を負わない物件」という認識になり、慎重になる傾向があります。
② 価格交渉の強化
リスクを価格で調整しようとするため、値引き交渉が発生しやすくなります。
つまり、免責特約は単独で「売主に有利」になるものではなく、
価格とのトレードオフ関係にある設計要素です。
実務で重要なのは「余白を持った価格設計」
免責特約を活用する場合、重要なのは最初から結論を固めることではありません。
むしろ、
- 市場相場
- 競合物件
- 想定されるリスク
を踏まえたうえで、価格に調整余地を持たせることです。
また同時に、
- どこまで説明するのか
- どこまで責任を持つのか
この線引きを明確にしておくことで、交渉のブレが小さくなります。
まとめ｜作り込まれた売買契約書の重要性
中古住宅や中古マンションの売却において、売買契約書は単なる形式的な書類ではありません。
むしろ、売却後のトラブルから売主を守るための「リスク設計書」としての役割を持っています。
そのため、雛形のまま最低限の内容だけで契約を締結してしまうと、後々の認識のズレやトラブルにつながる可能性があります。
特に契約不適合責任に関しては、
- どの状態を「契約に適合しない」とするのか
- 不具合が判明した場合の通知期限
- 売主が負う責任の範囲
といった重要な要素を、契約書の中である程度設計することが可能です。
契約書は「リスクをゼロにするもの」ではなく「整理するもの」
契約不適合責任は、決して売主を一方的に不利にする制度ではありません。
むしろ、事前に内容を整理し、売主・買主双方が同じ認識を持つことで、トラブルを未然に防ぐための仕組みです。
そのため重要なのは、
「責任をなくすこと」ではなく
「責任の範囲を明確にしておくこと」
です。
中古不動産売却で本当に大切なこと
私が実務で特に重視しているのは、
- 現況の正確な把握
- 告知内容の整理
- 契約条件の設計
- 事前の合意形成
この4つです。
これらが整理されていれば、契約不適合責任は「怖い制度」ではなく、むしろ売却を安全に進めるための仕組みとして機能します。
まとめ
契約不適合責任は、不動産売却における大きなリスク要因に見えますが、本質は「調整可能なルール」です。
契約書を適切に設計し、事前の説明と情報共有を丁寧に行うことで、売却後のトラブルは大きく減らすことができます。
つまり不動産売却は、
怖がるものではなく、準備によってコントロールできるもの
だといえます。
よくある質問
契約不適合責任を免責することで売主の負担はどう軽減されますか?
売主にとっては、物件引き渡し後に発生するトラブルに対する責任を軽減できます。具体的には、賠償請求や修理の負担を回避できるため、精神的な安心感も得られます。また、柔軟な契約条件を設定できるようになり、売却価格の自由度も高まります。
契約不適合責任の免責特約には何を記載する必要がありますか?
契約書には、免責特約を明確に表記する必要があります。特に、免責の対象となる具体的な事項を詳細に明示することが重要です。また、消費者契約法への配慮も忘れずに、売主の事前の認識や検査の実施などにも注意を払う必要があります。
契約不適合責任の免責が無効となるケースには何がありますか?
売主が瑕疵を認識しながら隠していた場合や、法人や宅建業者が売主の場合、免責特約が無効となる可能性があります。また、特約の内容が不明瞭な場合にも、その効力は認められません。売主は証拠の保存や買主の理解と合意を得ることが重要です。
契約不適合責任の免責が売却価格に与える影響とは何ですか?
免責特約は買主の購買意欲を低下させる可能性があり、値引き交渉を強めることにつながります。また、同じエリアの競合物件との比較において、魅力が薄れる可能性も考えられます。そのため、市場調査を行い、物件の状態を透明化するなど、適切な価格設定が求められます。
ふどうさんのMAGOは名古屋市エリアを中心に不動産売却、空き家問題を専門とする不動産会社です。、専門家のアドバイスと革新的なアイディアで、お客様の悩みを解決いたします。まずはお気軽にご相談ください。
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