「兄弟で相続した実家が共有名義になっている」

「共有者の一人が遠方に住んでいて売却手続きに参加できない」

「高齢の共有者がいて、不動産をどう処分すればいいかわからない」

共有名義の不動産売却では、このようなご相談が増えています。

不動産は所有者一人の判断だけで自由に売却できるものではありません。

共有名義の場合、原則として共有者全員の同意が必要になります。

そのため、

「代表者一人が勝手に売却する」

ということはできません。

しかし、共有者全員が必ず現地に集まらなければならないわけではありません。

そのような場合に活用されるのが「委任状」です。

本記事では、

• 共有名義不動産で委任状が必要になるケース
• 委任状でできること・できないこと
• 正しい作成方法
• 認知症の共有者がいる場合の対応
• 共有不動産売却で失敗しないポイント

について、不動産売却の実務経験をもとに解説します。

共有名義不動産の売却で委任状が必要になる主なケース

共有名義の不動産を売却する場合、原則として共有者全員の同意と手続きへの関与が必要になります。

しかし、実際の不動産売却の現場では、共有者全員が同じ場所に住んでいるとは限りません。

相続した実家を兄弟で共有しているケースでは、

「兄は名古屋に住んでいるが、弟は東京にいる」
「共有者の一人が高齢で遠方への移動が難しい」
「仕事の都合で売却手続きに参加できない」

といった問題が頻繁に起こります。

このような場合に活用されるのが委任状です。

委任状とは、共有者本人が「自分の代わりに、一定の範囲の手続きを代理人へ任せる」という意思を示す書類です。

ただし、委任状があれば自由に売却できるわけではありません。

あくまで「売却する意思がある共有者が、自分の手続きを代理してもらうためのもの」であり、共有者間で売却条件の合意ができていることが前提になります。

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ケース① 共有者が遠方に住んでいる場合

共有名義不動産で最も多いのが、共有者が遠方に住んでいるケースです。

例えば、

• 父親が亡くなり、実家を兄弟3人で相続した
• 長男は名古屋市内に住んでいる
• 次男は東京、長女は大阪に住んでいる
• 実家は空き家になっている

というケースです。

不動産売却では、

• 売却査定の確認
• 不動産会社との打ち合わせ
• 売買契約
• 決済手続き

など、複数の手続きが必要になります。

そのたびに全員が現地へ集まることは、現実的に難しい場合があります。

そこで、遠方に住む共有者が代表者へ委任することで、売却手続きを進めやすくなります。

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ケース② 仕事や家庭の事情で立ち会えない場合

共有者が売却に賛成していても、日程調整が難しいケースがあります。

例えば、

• 仕事を休めない
• 小さな子どもの育児中
• 介護をしている
• 海外勤務をしている

などです。

不動産売却では、重要な場面で本人確認や署名押印が必要になることがあります。

そのような場合、事前に適切な委任状を準備することで、代理人が手続きを進めることが可能になります。

特に相続不動産では、共有者が複数人いることが多く、全員のスケジュールを合わせること自体が売却の障害になることがあります。

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ケース③ 高齢の共有者が手続きへの参加が難しい場合

相続した不動産では、共有者の中に高齢の親族が含まれることがあります。

例えば、

• 80代の母親と子供で共有している
• 足腰が悪く外出が難しい
• 契約場所まで移動できない

といったケースです。

本人に売却意思と判断能力がある場合には、委任状による対応が可能です。

ただし、注意が必要なのは、

「高齢だから委任状を書けばいい」

という単純な話ではないという点です。

判断能力が低下している場合、本人が内容を理解した上で作成した委任状でなければ、後々トラブルになる可能性があります。

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ケース④ 共有者が海外に住んでいる場合

近年では、相続人の一人が海外在住というケースも珍しくありません。

海外在住者の場合、

• 日本へ帰国する費用
• 日程調整
• 必要書類の準備

など、手続きの負担が大きくなります。

そのため、代理人へ委任して売却手続きを進めることがあります。

ただし、海外在住者の場合は、日本国内とは異なる書類準備が必要になる場合があります。

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ケース⑤ 売却手続きを不動産会社や司法書士に任せる場合

共有者全員が売却に同意していても、専門家へ手続きを依頼するケースがあります。

例えば、

• 司法書士へ登記手続きを依頼する
• 不動産会社へ売却活動を依頼する
• 決済手続きを専門家に任せる

場合などです。

不動産売却では、所有権移転登記など専門的な手続きが発生するため、専門家へ必要な範囲で権限を委任することがあります。

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注意｜委任状があっても売却できないケース

委任状について誤解されやすい点があります。

それは、

「委任状があれば、代表者一人で自由に売却できる」

というものです。

これは間違いです。

以下の場合、委任状だけでは解決できません。

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① 共有者の一人が売却に反対している

例えば、

兄：「管理も大変だから売却したい」

弟：「思い出がある実家だから残したい」

という場合です。

委任状は本人の意思を代理するものなので、反対している人に代わって売却することはできません。

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② 認知症などで判断能力が不足している場合

認知症などにより本人が契約内容を理解できない状態の場合、通常の委任状では対応できません。

この場合は、成年後見制度など別の手続きが必要になる場合があります。

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③ 相続登記が完了していない場合

相続した実家の場合、

「亡くなった父親名義のまま」

というケースもあります。

この場合、まず相続人を確定し、相続登記を整える必要があります。

委任状作成時に注意すべきポイント｜共有名義不動産売却で失敗しないための確認事項

共有名義の不動産を売却する際、遠方に住む共有者がいる場合や、手続きへの参加が難しい場合には「委任状」を利用することがあります。

しかし、不動産売却における委任状は、一般的な手続きの委任とは異なり、高額な財産の処分に関わる重要な書類です。

内容が曖昧だったり、権限の範囲を広く設定しすぎたりすると、後々のトラブルにつながる可能性があります。

特に相続した実家や空き家など、兄弟姉妹で共有している不動産では、感情的な対立が発生することもあります。

そのため、委任状は「誰に」「何を」「どこまで」任せるのかを明確にすることが重要です。

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1. 委任する内容は具体的に記載する

委任状を作成する際、最も重要なのが委任する権限の範囲を明確にすることです。

「不動産売却に関する一切の権限を委任する」

という表現だけでは、内容が広すぎる場合があります。

例えば、

• 売買契約を締結する権限
• 売買価格を決定する権限
• 手付金を受領する権限
• 残代金を受領する権限
• 所有権移転登記に関する手続き
• 引渡しに関する手続き

など、具体的に記載することが重要です。

特に売却価格については、代理人が勝手に判断できないよう、

「売却価格は○○万円以上とする」

など、条件を設定する方法もあります。

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2. 売却する不動産を正確に特定する

委任状では、どの不動産について委任するのかを明確にする必要があります。

不動産の特定が不十分だと、別の不動産まで対象になる可能性があるため注意が必要です。

記載する主な内容は以下になります。

土地の場合

• 所在地
• 地番
• 地目
• 地積

建物の場合

• 所在地
• 家屋番号
• 種類
• 構造
• 床面積

登記事項証明書（登記簿）を確認し、正確に記載することが大切です。

特に相続不動産では、

「昔の住所しか分からない」
「土地と建物の名義が違う」

というケースもあるため、事前確認が必要です。

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3. 代理人を誰にするか慎重に決める

委任状では、代理人（受任者）の選定も重要です。

一般的には、

• 兄弟姉妹
• 相続人の代表者
• 信頼できる親族
• 司法書士などの専門家

が選ばれます。

ただし、共有者間の信頼関係が十分でない場合、一人に大きな権限を与えることがトラブルになることがあります。

例えば、

「兄に売却を任せたが、売却価格に納得できない」
「知らない条件で契約されていた」

という問題が起こる可能性があります。

そのため、代理人を決める際には、事前に共有者全員で情報共有を行うことが重要です。

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4. 実印を使用し印鑑証明書を準備する

不動産売却に関する委任状では、本人確認の意味でも実印を使用することが一般的です。

準備するものとしては、

• 委任状
• 実印による押印
• 印鑑証明書

などがあります。

認印では受け付けてもらえない場合があるため注意が必要です。

特に相続不動産では共有者が複数いるため、一人ひとりの本人確認が重要になります。

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5. 委任する期間を明確にする

委任状には、有効期限を設定することをおすすめします。

期限を設定しない場合、代理権がいつまで有効なのか不明確になり、トラブルの原因になる可能性があります。

例えば、

「令和○年○月○日から令和○年○月○日まで」

のように期間を明記します。

不動産売却の場合、一般的には売却活動から決済完了までを想定した期間を設定します。

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6. 白紙委任状は避ける

不動産売却で特に注意したいのが、白紙委任状です。

白紙委任状とは、

• 売却価格
• 契約条件
• 委任内容

などが未記入の状態で署名押印するものです。

「あとで不動産会社が記入します」
「手続きを早く進めるため必要です」

と言われても、安易に署名押印することは避けるべきです。

不動産は大きな金額が動くため、必ず内容を確認してから署名しましょう。

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7. 共有者全員が売却条件を理解していることが重要

委任状を作成する前に、共有者間で以下の内容を確認しておくことが大切です。

確認事項：

• 売却することへの同意
• 希望売却価格
• 売却方法（仲介・買取など）
• 売却後の代金分配方法
• 費用負担の割合

特に相続した実家の場合、

「兄は売りたい」
「妹は思い出があり残したい」

というように、気持ちの違いが原因で話し合いが進まないことがあります。

委任状以前に、共有者全員の意思統一が必要です。

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8. 認知症の共有者がいる場合は注意する

共有者の中に認知症などで判断能力が低下している方がいる場合、通常の委任状では対応できない可能性があります。

本人が内容を理解できない状態で作成した委任状は、後から無効を主張されるリスクがあります。

この場合は、

• 成年後見制度の利用
• 家庭裁判所への申立て
• 専門家への相談

など、別の手続きが必要になります。

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まとめ｜委任状は「簡単な書類」ではなく不動産売却を左右する重要書類

共有名義不動産の売却では、委任状を正しく利用することで、

• 遠方の共有者がいる
• 全員が集まれない
• 手続きを一本化したい

という問題を解決できます。

しかし、委任状は単なる「代わりに手続きする書類」ではありません。

高額な不動産を処分するための重要な権限を与える書類です。

作成時には、

✅ 委任内容を具体的にする
✅ 不動産を正確に特定する
✅ 代理人を慎重に選ぶ
✅ 白紙委任状を作らない
✅ 共有者全員が条件を理解する

ことが大切です。

特に相続による共有名義不動産や空き家の場合、時間が経つほど共有者間の調整が難しくなる傾向があります。

早い段階で名義や権利関係を確認し、必要に応じて不動産会社や司法書士など専門家と連携することが、トラブルを防ぎ、円滑な売却につながります。

相続した共有名義不動産で多いトラブル｜兄弟間で売却できない理由と解決方法

親が亡くなり、実家を兄弟姉妹で相続するケースは少なくありません。

「兄弟だから話し合えば何とかなる」

そう考えて共有名義にしたものの、時間が経過すると様々な問題が発生することがあります。

特に多いのが、

• 誰も住まない実家が空き家になる
• 売却したい人と残したい人で意見が割れる
• 修繕費や固定資産税の負担でもめる
• 共有者が増えて手続きが進まない

という問題です。

共有名義不動産は、相続直後よりも数年後、10年後に問題が表面化するケースが多くあります。

今回は、相続した共有名義不動産で実際によく起こるトラブルと、その解決方法について解説します。

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1. 一番多いトラブル｜兄弟の一人が売却に反対する

共有名義不動産では、売却するために原則として共有者全員の同意が必要です。

そのため、

兄：「空き家になったから売却したい」

弟：「思い出がある実家だから残したい」

妹：「将来誰かが使うかもしれない」

というように意見が分かれると、売却が進まなくなります。

なぜ意見が割れるのか？

不動産は単なる資産ではありません。

特に実家の場合、

• 子供時代の思い出
• 親との生活
• 家族の歴史

が詰まっています。

そのため、金額だけでは判断できず、感情的な対立になることがあります。

しかし、その間にも、

• 固定資産税
• 草刈り費用
• 修繕費
• 防犯対策費

など維持費は発生し続けます。

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2. 空き家を誰も管理しない問題

相続した実家が共有名義になった場合、非常に多いのが管理責任の問題です。

例えば、

長男：
「自分は遠方だから管理できない」

次男：
「兄さんが近いからお願い」

長女：
「私は相続しただけだから関係ない」

という状態になることがあります。

しかし、不動産は所有している以上、管理責任が発生します。

放置された空き家は、

• 雨漏り
• 老朽化
• 庭木の越境
• 害虫や害獣
• 不法侵入

などの問題につながる可能性があります。

さらに近年では、管理されていない空き家について行政から指導を受けるケースもあります。

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3. 固定資産税や管理費の負担でもめる

共有名義では、お金の負担割合でトラブルになることがあります。

例えば、

固定資産税を長男が払っている

↓

数年間その状態が続く

↓

「自分ばかり負担している」

という不満につながります。

また、

• 草刈り費用
• 建物修繕費
• 解体費用

なども問題になります。

共有名義の場合、最初に費用負担について話し合っておかないと、後から大きなトラブルになります。

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4. 共有者の高齢化・認知症によって売却できなくなる

相続時には問題がなくても、年月が経過すると共有者自身が高齢になります。

例えば、

父親死亡
↓
兄弟3人で共有
↓
10年後、兄が認知症になる

というケースです。

判断能力が低下した場合、本人の意思確認ができないため、通常の売却手続きが難しくなることがあります。

この場合、

• 成年後見制度
• 家庭裁判所への申立て

など、通常より時間と手間が必要になる場合があります。

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5. 共有者が亡くなり、さらに権利関係が複雑になる

共有名義不動産で特に注意したいのが、時間経過による共有者の増加です。

例えば、

父親の相続
↓
兄弟3人で共有
↓
10年後、兄が死亡
↓
兄の子供3人が相続

このように、最初は3人だった共有者が、5人、10人と増えていくことがあります。

共有者が増えるほど、

• 連絡が取れない
• 意見がまとまらない
• 必要書類が集まらない

という問題が発生しやすくなります。

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6. 共有名義だから売却できないと思い込む

共有名義不動産について、

「共有だから売れない」

と思われている方もいます。

しかし、共有者全員の合意が取れれば売却は可能です。

また、状況によっては、

• 共有者間で持分を整理する
• 一部共有者が持分を買い取る
• 不動産会社へ相談する

など、複数の解決方法があります。

重要なのは、問題を放置しないことです。

まとめ｜共有名義不動産は早めの話し合いが売却成功の鍵

共有名義の不動産売却では、委任状を利用することで遠方の共有者や手続きに参加できない方がいても、スムーズに進めることができます。

しかし、委任状は「売却への同意」が前提です。

重要なのは、

・共有者全員が売却条件に納得しているか
・現在の名義人を正確に把握しているか
・認知症など判断能力の問題がないか
・相続登記が完了しているか

を事前に確認することです。

特に相続した実家や空き家の場合、時間が経過するほど共有者間の調整が難しくなるケースがあります。

共有名義の不動産売却でお困りの場合は、不動産会社だけでなく、必要に応じて司法書士や専門家と連携しながら進めることが、トラブルを防ぐ近道です。

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ふどうさんのMAGOは、名古屋市を中心に相続不動産・空き家・共有名義不動産の売却相談を専門に対応しています。

共有名義の実家、兄弟間で意見がまとまらない不動産、長期間放置された空き家など、不動産売却に関するお悩みを一つひとつ整理しながら解決方法をご提案いたします。

「売却できるかわからない」
「共有者と話が進まない」
「相続した実家をどうすればいいかわからない」

という段階でも、お気軽にご相談ください。

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