はじめに｜「事故物件だから売れないですよね？」

「事故物件だから、正直売れないと思っていました。」

名古屋市南区にお住まいの相談者様が、最初におっしゃった言葉です。

お父様が亡くなられた後、実家は空き家になりました。

室内での孤独死。

発見までに時間がかかったこともあり、相談者様は大きな不安を抱えていました。

• 不動産会社に相談しても安くなるのではないか
• 事故物件を買う人なんているのか
• 告知義務でトラブルにならないか
• 解体した方がいいのか

様々な悩みがあったそうです。

実際、事故物件という言葉には強いマイナスイメージがあります。

テレビやインターネットでは、

「半額になる」

「買い手がいない」

「価値がなくなる」

といった情報も見かけます。

しかし現場で数多くの事故物件を見てきた立場から言うと、それは必ずしも正しくありません。

事故物件は確かに難しい不動産です。

しかし、

事故物件＝売れない

ではないのです。

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事故物件とは何か？

一般的に事故物件とは、心理的瑕疵がある不動産を指します。

心理的瑕疵とは、

「住むことに心理的抵抗を感じる可能性がある事情」

です。

代表例として、

• 自殺
• 他殺
• 火災による死亡事故
• 孤独死

などがあります。

ただし、ここで重要なのは、

すべての死亡事例が事故物件になるわけではない

ということです。

高齢者が病気で亡くなったケースや、病院で亡くなったケースなどは、一般的に心理的瑕疵として扱われないこともあります。

一方で、

孤独死で発見まで時間がかかったケース

特殊清掃が必要になったケース

などは買主の判断に影響する可能性があります。

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名古屋市南区で事故物件相談が増えている理由

近年、名古屋市南区では相続空き家の相談が増えています。

その背景には、

高齢化

単身高齢者の増加

空き家の増加

があります。

南区は昔から住宅地として発展してきた地域です。

そのため、

築40年

築50年

築60年

という住宅も少なくありません。

ご両親が亡くなり、

子ども世代は県外に住んでいる。

その結果、

空き家になる。

こうした流れが増えています。

そして空き家の中には、孤独死や病死が発生した住宅もあります。

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実際の相談内容

今回の物件は、

名古屋市南区の住宅地にある木造住宅でした。

築年数は約50年。

土地面積は約40坪。

最寄駅から徒歩圏内。

接道条件も問題ありませんでした。

しかし、

お父様が室内で亡くなり、

発見までに時間がかかっていたのです。

相談者様は既に数社へ査定依頼をしていました。

返ってきた回答は、

「事故物件なので難しいですね」

「価格はかなり下がります」

「買取なら対応できます」

というものでした。

査定額は400万円～500万円程度。

相談者様は、

「そんなものなのかな」

と思い始めていました。

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現地確認で見えたこと

しかし私たちは現地を見て違和感を覚えました。

確かに事故歴はあります。

しかし、

土地条件は悪くない。

立地も悪くない。

接道も問題ない。

つまり、

事故物件であること以外に大きな欠点が見当たらなかったのです。

ここで重要なのは、

事故物件だから査定するのではなく、

事故物件を含めて査定する

という考え方です。

ところが現実には、

事故物件という言葉だけで大幅に評価を下げるケースがあります。

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業界の本音｜なぜ事故物件は安く査定されるのか

ここからは少し辛口です。

事故物件は手間がかかります。

調査も必要です。

告知義務もあります。

買主から質問も増えます。

つまり、

普通の不動産より難しいのです。

そのため、

「早く買い取って終わらせたい」

と考える会社もあります。

もちろん全ての会社がそうではありません。

しかし、

事故物件だから安くて当然

という前提で査定されているケースがあるのも事実です。

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私たちが考えた販売戦略

今回は一般住宅市場だけを見ませんでした。

投資家市場も検討しました。

なぜなら、

投資家は感情より数字を見るからです。

例えば、

• 家賃はいくら取れるか
• 利回りはどうか
• 土地価値はどうか

を重視します。

事故歴があっても、

立地が良ければ購入対象になるのです。

実際に販売活動を開始すると、複数の問い合わせが入りました。

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最終的な売却価格

最終的な成約価格は約860万円。

当初査定の約2倍でした。

もちろん事故歴がなければ、さらに高い価格だったかもしれません。

しかし、

「売れない」

と言われていた不動産が、

実際には複数の購入希望者を集めたのです。

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事故物件でやってはいけない5つのこと

① 一社だけで判断する

事故物件は会社によって査定差が大きくなります。

② 告知義務を軽く考える

後々のトラブルにつながります。

③ 解体を急ぐ

建物付きの方が売りやすいケースもあります。

④ 買取価格だけで決める

仲介の方が高く売れるケースもあります。

⑤ 放置する

時間が経つほど建物は傷みます。

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空き家マイスターとして思うこと

事故物件の相談を受けていると、

相談者様が抱えているのは価格の問題だけではありません。

「親が亡くなった家を売る罪悪感」

「事故物件になってしまった申し訳なさ」

そうした感情を抱えている方が少なくありません。

しかし現実には、

放置しても問題は解決しません。

固定資産税はかかります。

建物は老朽化します。

近隣へ迷惑がかかることもあります。

だからこそ、

早めに現状を把握することが大切なのです。

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まとめ｜事故物件だから売れないとは限らない

名古屋市南区の事故物件売却事例をご紹介しました。

事故物件は確かに一般物件より難しい不動産です。

しかし、

難しいことと売れないことは違います。

実際の売却価格は、

販売戦略

相談先

市場の見方

によって大きく変わります。

もし現在、

相続した実家で孤独死があった。

事故物件と言われた。

査定額に納得できない。

そんな状況であれば、一社だけの意見で判断しないでください。

事故物件だから価値がないのではありません。

正しく評価されていないだけかもしれません。

そして、その差が数百万円になることも、現場では決して珍しい話ではないのです。

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