海外転勤で持ち家はどうする？売却・賃貸・空き家のメリットとデメリットのホントのところを失敗例から解説！

海外転勤が決まったとき、多くの方が直面する大きな悩みの一つが「持ち家をどうするか」という問題です。賃貸に出して家賃収入を得るべきか、思い切って売却して現金化するか、それとも空き家として維持するか——それぞれに魅力的なメリットがある一方で、見落としがちなリスクも実は潜んでいます。

特に住宅ローンが残っている場合や、将来の帰国予定が不透明な状況では、一度の判断ミスが経済的に大きな損失を招く可能性もあります。そこで重要なのは、ご自身やご家族の状況に最も適した方法を見極めることです。

これがとても難しいことなのです。

不動産売却を高く早く売ることはある意味、とても容易いことです。売却することで、管理の軽減や経済的補助に役立つのであれば、「売り一択」になる場合もあるでしょう。しかし、家を売るということは売主にとって価値を創出するものでなければ、単なる金銭のやり取りで終結してしまいます。

本記事では、海外転勤時の持ち家活用について、賃貸・売却・空き家の3つの選択肢を徹底比較し、筆者が過去失敗した事例と客観的見解からストレスレスなあなたの最適解を見つけていくためのヒントや道筋を追っていきます。正しい選択になるよう本記事がメソッドになれば幸いです。

1. 海外転勤で持ち家をどうする？賃貸・売却・空き家の3つの選択肢のホントのところ

海外転勤が決まった際、自宅の管理方法に悩む方は多いでしょう。持ち家をどう活用するかは、資産の維持や将来の生活に大きく影響します。ここでは、「賃貸」「売却」「空き家」の3つの選択肢について、それぞれのメリット・デメリットを詳しく見ていきます。

賃貸に出す

メリット 

安定した家賃収入: 海外転勤中に賃貸に出すことで、家賃収入が得られます。これは、住宅ローンの返済などに役立ちます。

資産の維持: 住宅を賃貸に出すことで、将来的に戻ったときに自宅が手元に残ります。自宅を失う心配がありません。

デメリット 

管理手間: 賃貸に出す場合、物件の管理やメンテナンスが必要です。これは専門業者に依頼することが可能ですが、一定のコストがかかります。

空室リスク: 賃貸に出した後、思うように入居者が見つからない場合、空室で家賃収入が得られないリスクがあります。また、住人のトラブルによるストレスも考慮しなければなりません。

筆者が過去の失敗例で申し上げるのでれば、海外赴任しながら、賃貸で貸し出すことは非常に手間がかかるというのが感想です。もし、「賃貸」を選択するのであれば、そこに精通した規模の大きい専門会社に依頼することをおすすめします。

※売却益があればになりますが、貸し出し3年強になると、譲渡所得税の「特例控除3000万円」が適用されない可能性が高まります。

売却する

メリット 

 即時の資金確保: 持ち家を売却することで、現金を手に入れることができます。

管理の手間なし: 売却した場合は、物件管理の手間やコストが一切不要になります。完全にその負担から解放されます。

デメリット 

持ち家を失うリスク: 大切な資産を売却することで、再度同じ条件で住み替えることが難しくなります。

費用がかかる: 売却には仲介手数料や税金が発生します。

空き家にしておく

メリット 

手間が少ない: 空き家にしておくことで、特別な手続きがなく、何もしなくて済むため楽です。また、一定の理由で自宅が荷物保管場所として利用できます。

 一時帰国時の利用: 短期的に帰国する際に、自宅を自由に使うことができるのは大きな利点です。

デメリット 

経済的負担: ローンや維持費、税金がかかるため、その負担は無視できません。特に長期間空き家にしておくと、経済的な負担が増大します。

劣化リスク: 家は人間によって活かされています　当然、人の行き来、人のエネルギー、息使いがなくなると急速に劣化が進みます。建物に価値が十分に残っている場合、空き家管理会社への依頼と最低でも月二回の室内換気はおすすめします。

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2. 持ち家を賃貸に出すメリットとデメリット｜家賃収入でローンを賄える最善策

海外転勤の際、持ち家を賃貸に出すことを選択する際には、利点と欠点を慎重に考慮することが重要です。本記事では、持ち家を賃貸にすることのメリットとデメリットについて詳しく探ります。

メリット

◎資産の価値を保持しつつ収入を得られる

持ち家を賃貸に出す最大のメリットは、資産価値を維持しながら定期的な収入を得ることができる点です。特に、得られた家賃収入を住宅ローンの支払いに充てることで、経済的な負担を大幅に軽減できます。たとえば、月々の住宅ローンが14万円で、家賃収入が12万円あれば、実質的な負担はわずか2万円となります。

◎帰国時の安心感を確保

持ち家を賃貸することで、海外から帰国した際に自分の家に再び住むことができるという心理的安定感が得られます。もし持ち家を売却してしまえば、戻る場所がなくなってしまいますが、賃貸であればそのリスクを避けることができます。

◎市場の変動に応じた賢い売却タイミング

持ち家を賃貸にしておくことで、未来の不動産市場の状況に応じた適切なタイミングを見計らい、売却することが可能になります。不動産市場は常に変動しているため、価値の上昇を見込んで賢く運用することが重要です。

デメリット

△物件管理の負担

賃貸運用では、物件管理が欠かせません。海外にいる間、自分で全てを管理するのは難しいため、信頼できる不動産管理会社に委託する必要があります。この際、管理手数料が発生しますが、トラブルを避けるためには必要な投資です。

△不良入居者のリスク

家賃滞納や契約違反など、不良入居者による問題も考慮すべき重要なポイントです。こうした状況が発生すると、ストレスや法的手続きが必要になる場合もありますが、適切な管理会社を選ぶことでリスクを軽減することができます。

△原状回復に関する課題

退去時には、借主によって生じた損耗や傷の原状回復を求めることが可能です。しかし、経年劣化や通常使用による損耗はオーナーの負担となるため、退去時に予想外の出費が発生することもあります。

3. 持ち家を売却するメリットとデメリット｜長期赴任なら現金化も選択肢に

長期海外転勤が決まると、自宅の持ち家を売却する選択肢が浮上することが多いです。この決断には、さまざまな利点と欠点が存在します。

持ち家を売却するメリット

1. 現金を一括で手に入れることができる
   自宅を売ることで、得た資金を住宅ローンの返済や海外での新生活費に充てることが可能です。この資金があれば、帰国後の生活をスムーズに再開する助けとなります。
2. 物件の維持管理から解放される
   持ち家を手放すことで、物件のメンテナンスや管理に関するストレスを減らせます。特に海外で新たな生活に集中する際には、物件に関する心配が減ることが大きなメリットです。
3. 固定資産税等の経費を軽減
   賃貸や空き家として持ち続ける場合には、固定資産税やその他の維持費が発生しますが、売却することでこれらの負担を軽くすることができます。
4. 転居の自由度が上がる
   海外での転勤が長引く場合や、帰国後に他の地域への移住を計画しているなら、持ち家がないことで新しい住居の選択肢が広がります。

持ち家を売却するデメリット

1. 住宅ローンの完済が必要
   売却には現在の住宅ローンを完済する必要があり、ローン残高が売却価格を超える場合、追加資金が必要となることがあります。しっかりと計画を立てることが重要です。
2. 仲介手数料などの諸経費が発生
   不動産業者を介して売却を行う場合、仲介手数料や登記費用などいくつかの経費が必要です
3. 再び物件を購入するのが難しくなる場合も
   一旦持ち家を売却すると、同じ物件を再購入するのは難しいかもしれません。特に需要の高いエリアでは、同じ条件の物件を見つけるのが難しくなるため、慎重に検討することが大切です。

4. 持ち家を空き家にしておくメリットとデメリット｜短期赴任向けの維持方法

海外転勤が決まった際、持ち家を「空き家」として活用する選択は、特に短期の赴任を考える際に有力な選択肢となります。このブログでは、持ち家を空き家にすることの利点とリスクについて詳しく解説し、それぞれの状況に適したアプローチを考えます。

空き家にするメリット

1. 手続きの簡素化 持ち家を空き家として維持することで、賃貸契約や管理業務に伴う煩雑な手続きを省けます。この結果、法的問題や契約トラブルを心配する必要がなくなり、ストレスの少ない管理が可能です。
2. 家具などの保管が可能 家の中の家具や個人の持ち物をそのまま置いておけるため、引っ越しの手間を大幅に軽減できます。賃貸や売却の場合にはトランクルームを利用する必要があり、それに伴う経済的負担を避けられる点が魅力です。
3. 一時帰国時に自宅利用 一時帰国の際に慣れ親しんだ自宅を使用できることで、宿泊費の節約が実現します。特に家族連れの場合、この経済的メリットは非常に大きなものになります。
4. 空き家にしながら、売却プラン立てられ、よりいい条件で売却したい方におすすめします。

空き家にするデメリット

1. 継続的な経済的負担 ローンや固定資産税、管理費が継続的に発生するため、長期間の赴任中には家計への負担が増える可能性があります。例えば、月の住宅ローンが12万円、年間の維持費が30万円の場合、年間約174万円の出費が必要になることもあります。
2. 資産価値の減少リスク 空き家の状態では、建物の劣化が急速にすすみます。適切な管理を怠ると、資産価値が低下するリスクが高まります。
3. セキュリティ面の懸念 誰も住んでいない家は、空き家狙いの犯罪、例えば不法侵入や放火などのリスクが高まります。戸建ての場合は、防犯対策をしっかりと講じることが重要です。親族や信頼できる近所の人に見守りをお願いすることも、良い対策の一つと言えるでしょう。

空き家が適しているのは？

「1年未満の短期赴任」のケースや「じっくりいいじゅけんで売却したい」ケースでは、持ち家を空き家として維持する選択肢が特に適応されると言えるでしょう。この期間内にデメリットを受け入れられる場合、空き家状態を保つことがコストを抑える最良の方法となります。また、住宅ローンが完済されている方や、頻繁に帰国する予定のある方にも適したオプションです。

持ち家を空き家のまま維持することにはメリットとデメリットが存在しますが、短期間の海外転勤を見据えた場合や海外にいながらじっくり売却ｗ考えていきたい場合は、これらの要因を慎重に考慮することが必要です。

5. 損しないために知っておきたい！各選択肢の年間コストを数字で比較

海外転勤を控えている場合、自宅の管理方針を決断する際には、それぞれの選択肢の年間コストを把握することが重要です。本稿では、「賃貸」「空き家としての管理」「売却」の3つの選択肢について、具体的なコストを見積もり、メリットとデメリットを明確にしていきます。

賃貸の場合の年間コスト

持ち家を賃貸物件として運用する選択肢を考えると、以下のようなコストが発生します。

• 年間家賃収入: 例えば、エリアにｙりますが年間で120万円の家賃収入を見込むことができます。
• 維持・管理にかかるコスト:
• 年間管理費: 約10%相当の12万円
• 年間住宅ローン返済額: 72万円
• 年間固定資産税: こちらも加味する必要があります。

これを元に計算すると、年間の手残り金額は次のようになります。

[ 年間手残り額 = 年間家賃収入 – (年間管理費 + 年間住宅ローン返済額 + 年間固定資産税) ]

具体例で見ると、120万円（家賃収入）から（12万円（管理費） + 72万円（ローン） + 固定資産税）を引くことで、実際に得られる利益を検証できます。このプロセスを通じて、賃貸にすることの利点が明らかになります。

空き家管理の場合の年間コスト

空き家として放置する選択肢を選ぶと、収入は得られませんが、維持のためのコストが発生します。以下に考えられる支出を挙げます。

• 年間空き家管理費: 約18万円程度
• 年間固定資産税: 15万円
• 年間火災保険料: 必要な保険への加入を推奨します。
• 劣化に伴うコストの見積もり: 住宅の状態によりますが、適切な管理が求められます。

年間の維持コストは次の式で算出できます。

[ 年間維持コスト = 年間空き家管理費 + 年間固定資産税 + 年間火災保険料 + 劣化コストの見積もり ]

この場合、約33万円のコストが発生する可能性があります。短期間の海外赴任には適しているかもしれませんが、長期放置によるリスクを考慮することが重要です。

売却の場合のコストと利益

持ち家を売却する選択肢も考慮するべきです。この場合、初期費用はかかりますが、長期的には大きな利益を期待できる場合があります。以下の点を考慮する必要があります。

• 売却益: たとえば、売却価格が4000万円の場合、譲渡所得税が発生することを念頭に置く必要があります。
• 帰国後の再取得コスト: 同様の物件を得るためには、現在の市場価格に注意が必要です。

損益を計算する方法は次の通りです。

[ 売却による純利益 = 売却益 – 譲渡所得税 ]

この計算を実行することにより、実際にどれだけの利益を得ることができるのか、また帰国後に必要な資金を見込むことが可能になります。

以上の内容を通じて、海外転勤に伴う持ち家の管理方法に関する年間コストや利益を数字で比較することで、適切な判断が求められます。それぞれの選択肢の利点と欠点を考え、あなたの状況や目的に最適な方法を選ぶことが大切です。

まとめ

海外転勤における持ち家の管理方法を検討する際は、賃貸、売却、空き家のそれぞれのメリットとデメリットを慎重に検討し、自身や将来のご家族の未来図に最適な選択をすることが重要です。

また、専門家に相談しながら、より良い意思決定助長につなげることをおすすめします。転勤先での新しい生活に集中しつつ、長期的な視点を持って持ち家の活用を検討することが大切です。

よくある質問

持ち家を賃貸に出すメリットは何ですか？

持ち家を賃貸に出すことで、家賃収入を得られるため住宅ローンの返済に充てることができます。また、将来帰国した際に自宅が手元に残るため、資産の価値を維持できます。さらに、売却する際のリスクを回避できるというメリットもあります。

持ち家を売却するデメリットはどのようなものがありますか？

持ち家を売却すると、住宅ローンの完済が必要になり、仲介手数料や登記費用などの諸経費が発生します。また、帰国後に同じ条件の物件を再購入するのが難しくなるリスクがあります。さらに、譲渡所得税の支払い責任が生じる可能性もあります。

持ち家を空き家にしておくメリットはありますか？

持ち家を空き家にしておくことで、賃貸や売却に伴う煩雑な手続きを避けられます。また、家具や荷物の保管が可能であり、一時帰国時に自宅を利用できるというメリットがあります。

持ち家を空き家にしておくデメリットはどのようなものがありますか？

持ち家を空き家にしておくと、ローンや固定資産税、管理費といった継続的な経済的負担が発生します。また、長期的な空き家状態では建物の劣化や資産価値の減少、セキュリティ面での懸念などのデメリットがあります。

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